La posesión adversa , a veces descrita coloquialmente como " derechos de los ocupantes ilegales ", [a] es un principio legal en virtud del cual una persona que no tiene el título legal de una propiedad, generalmente tierras ( bienes inmuebles ), puede adquirir la propiedad legal sobre la base de la posesión continua. u ocupación de la propiedad sin el permiso ( licencia ) de su dueño legal. [1] La posesión por parte de una persona no es adversa si está en posesión como inquilino o licenciatario del propietario legal.
En general, el dueño de una propiedad tiene el derecho de recuperar la posesión de su propiedad de poseedores no autorizados a través de acciones legales como la expulsión . Sin embargo, en la tradición del derecho consuetudinario inglés , los tribunales han dictaminado durante mucho tiempo que cuando alguien ocupa una propiedad sin permiso y el propietario de la propiedad no ejerce su derecho a recuperar su propiedad durante un período de tiempo significativo, no solo se impide al propietario original de ejercer su derecho a excluir, pero un título completamente nuevo de la propiedad "surge" en el poseedor adverso. En efecto, el poseedor adverso se convierte en el nuevo dueño de la propiedad. [2] [b] Con el tiempo, las legislaturas han creado estatutos de limitaciones que especifican el período de tiempo que los propietarios tienen para recuperar la posesión de su propiedad de poseedores adversos. En los Estados Unidos, por ejemplo, estos límites de tiempo varían ampliamente entre los estados individuales, desde un mínimo de tres años hasta un máximo de 40 años. [3]
Aunque los elementos de una acción de posesión adversa son diferentes en cada jurisdicción, una persona que reclama la posesión adversa generalmente debe probar el uso no permisivo de la propiedad que sea real, abierto y notorio, exclusivo, adverso y continuo durante el período legal. [4] [c]
Los bienes muebles , tradicionalmente conocidos como `` bienes muebles '', también pueden poseerse de manera adversa, pero debido a las diferencias en la naturaleza de los bienes inmuebles y bienes muebles, las reglas que rigen dichos reclamos son bastante más estrictas y favorecen al propietario legal en lugar del poseedor adverso. . Las reclamaciones por posesión adversa de bienes muebles a menudo involucran obras de arte .
Historia
En el derecho romano , las leyes de usucapio permitían que alguien que estaba en posesión de un bien sin título se convirtiera en propietario legítimo si el propietario original no se presentaba después de algún tiempo (uno o dos años), a menos que el bien se obtuviera ilegalmente (por robo o por la fuerza). ). A partir del derecho romano y su sucesor, el Código napoleónico , adoptado como base del derecho en Francia, Bélgica, Italia, Luxemburgo, Portugal, España y también, en parte, por los Países Bajos y Alemania, la posesión adversa generalmente reconoce dos períodos de tiempo. para la adquisición de propiedad: 30 años y un período de tiempo menor, dependiendo de la buena fe del poseedor y la ubicación de las partes involucradas. [ cita requerida ]
El Parlamento aprobó el primer estatuto general de Inglaterra que limitaba el derecho a recuperar la posesión de la tierra en 1623. [5] En el derecho consuetudinario , si el derecho a la posesión de la tierra estaba en disputa (originalmente solo en lo que se conocía como acciones reales), la persona que reclamaba un derecho a la posesión no se le permitió alegar que la tierra había entrado en posesión de ellos en el pasado (en terminología más antigua que había sido 'puesto en posesión') en un momento antes del reinado de Enrique I. La ley reconoció una fecha de corte que se remonta a al pasado, antes de la cual la ley no estaría interesada. No había ningún requisito para que un acusado mostrara ninguna forma de posesión adversa. A medida que pasaba el tiempo, la fecha en que se movía por el estatuto-primero en el reinado de Enrique II , y luego al reinado de Ricardo I . No se realizaron más cambios de este tipo. Para el reinado de Enrique VIII, el hecho de que no hubiera habido cambios en la fecha límite se había vuelto muy inconveniente. Se adoptó un nuevo enfoque por el cual la persona que reclamaba la posesión tenía que demostrar la posesión de la tierra por un período continuo, un cierto número de años (60, 50 o 30 según el tipo de reclamo realizado) antes de la fecha del reclamo. Los estatutos posteriores han acortado el período de prescripción en la mayoría de las jurisdicciones de derecho consuetudinario. [ cita requerida ]
En el derecho consuetudinario inglés tradicional, no era posible obtener el título de propiedad de la Corona por medio de la posesión adversa. Este principio fue encarnado por la máxima latina nullum tempus occurrit regi ("no corre el tiempo contra el rey"). En los Estados Unidos, este privilegio se transfirió a los gobiernos federal y estatal; la tierra del gobierno es inmune a la pérdida por posesión adversa. [6] La tierra con título registrado en algunos sistemas de títulos de Torrens también es inmune, por ejemplo, la tierra que ha sido registrada en el sistema de tribunales de tierras de Hawaii . [7] [8]
En el sistema de derecho consuetudinario de Inglaterra y sus colonias históricas, las legislaturas locales, como el Parlamento en Inglaterra o las legislaturas estatales estadounidenses, generalmente crean estatutos de limitaciones que prohíben a los propietarios recuperar la propiedad después de un cierto número de años. [3]
Inglaterra y Gales
La posesión adversa es uno de los métodos más polémicos para adquirir una propiedad, aunque ha jugado un papel muy importante en la historia de la tierra inglesa . Históricamente, si alguien poseía tierras durante el tiempo suficiente, se pensaba que esto en sí mismo justificaba la adquisición de un buen título. Esto significó que mientras la tierra inglesa fue continuamente conquistada, saqueada y robada por varias facciones, señores o barones a lo largo de la Edad Media , aquellos que pudieran demostrar que poseían tierras el tiempo suficiente no tendrían cuestionado su título.
Una función más moderna ha sido que la tierra en desuso o descuidada por un propietario puede convertirse en propiedad de otro si se hace un uso continuo. La ocupación ilegal en Inglaterra ha sido una forma de utilizar la tierra de manera eficiente , particularmente en períodos de declive económico. Antes de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , si una persona había poseído tierras durante 12 años, entonces, según el derecho consuetudinario , el derecho de acción del propietario anterior para expulsar al "poseedor adverso" expiraría. La justificación legal común era que bajo la Ley de Limitación 1623 , así como una causa de acción por contrato o agravio tenía que usarse dentro de un límite de tiempo, también lo hacía una acción para recuperar tierras. Esto promovió la firmeza del litigio y la certeza de las reclamaciones. [9] El tiempo comenzaba a correr cuando alguien tomaba posesión exclusiva de la tierra, o parte de ella, y tenía la intención de poseerla adversamente a los intereses del propietario actual. Siempre que se cumplieran los requisitos del derecho consuetudinario de "posesión" que era "adversa", después de 12 años, el propietario dejaría de poder hacer valer un reclamo. Existen diferentes reglas para los períodos de prescripción de posesión adversa en tierras no registradas [10] y tierras registradas. [11] Sin embargo, en la Ley de Registro de Tierras de 2002, la posesión adversa de tierras registradas se volvió mucho más difícil.
En los últimos tiempos, el Registro de la Propiedad ha dificultado el proceso de reclamar la Posesión Adversa y obtener el “título absoluto”. Simplemente ocupar o pastar la tierra ya no justificará la concesión del título, sino que la persona en posesión adversa debe demostrar su compromiso de poseer y utilizar con exclusión de todas las demás tierras que se pretende reclamar.
Ley de Registro de Tierras de 2002
Esta legislación recibió la sanción real el 26 de febrero de 2002. [12] Las reglas para las tierras no registradas se mantuvieron como antes. Pero según el Anexo 6 de la LRA 2002 , párrafos 1 a 5, después de 10 años, el poseedor adverso tiene derecho a solicitar al registrador que se convierta en el nuevo propietario registrado. Luego, el registrador se comunica con el titular del título registrado y le notifica la solicitud. Si no se inicia ningún procedimiento durante dos años para expulsar al poseedor adverso, solo entonces el registrador transferiría el título. Antes de la Ley de 2002, un propietario de la tierra podía simplemente perder el título sin ser consciente de ello o sin ser notificado. Esta era la regla porque indicaba que el propietario nunca había prestado suficiente atención a cómo se estaba utilizando la tierra y, por lo tanto, el antiguo propietario no merecía conservarla. Antes de 2002, se veía que el tiempo lo curaría todo. La función de la regla era garantizar que la tierra se usara de manera eficiente. [13]
Requisitos
Antes de que se introdujera en la LRA 2002 el considerable obstáculo de dar aviso a un propietario registrado , los requisitos particulares de la posesión adversa eran razonablemente sencillos. Primero, bajo el Anexo 1, párrafos 1 y 8 de la Ley de Limitación de 1980 , el momento en que comenzó la posesión adversa fue cuando se tomó la "posesión". Esto tenía que ser más que algo temporal o transitorio, como simplemente almacenar bienes en una tierra por un breve período. [14] Pero la "posesión" no requería una ocupación real. Así que en Powell v McFarlane , [15] se consideró "posesión" cuando el Sr. Powell, desde los 14 años, dejó que sus vacas deambularan por la tierra del Sr. McFarlane. Sin embargo, el segundo requisito era que debía existir la intención de poseer la tierra. Powell perdió su derecho a reclamar porque simplemente dejar que sus vacas deambularan fue un acto equívoco: solo más tarde hubo pruebas de que tenía la intención de tomar posesión, por ejemplo, colocando carteles en el terreno y estacionando un camión. Pero esto no había sucedido lo suficiente como para que expirara el límite de 12 años del reclamo de McFarlane. En tercer lugar, la posesión no se considera "adversa" si la persona está allí con el consentimiento del propietario. Por ejemplo, en BP Properties Ltd v Buckler , Dillon LJ sostuvo que la Sra. Buckler no podía reclamar la posesión adversa sobre la tierra propiedad de BP porque BP le había dicho que podía permanecer libre de alquiler de por vida. [16] En cuarto lugar, según los artículos 29 y 30 de la Ley de limitación de 1980 , el poseedor adverso no debe haber reconocido el título del propietario de ninguna manera expresa, o el reloj comienza a correr de nuevo. Sin embargo, los tribunales han interpretado este requisito de manera flexible.
Desafíos de derechos humanos
En el asunto JA Pye (Oxford) Ltd contra Graham , al Sr. y la Sra. Graham se les había cedido una parte de la tierra del Sr. Pye, y luego el contrato de arrendamiento había expirado. El Sr. Pye se negó a renovar un contrato de arrendamiento, sobre la base de que esto podría perturbar la obtención del permiso de construcción . De hecho, la tierra quedó sin usar, el Sr. Pye no hizo nada, mientras que los Graham continuaron reteniendo una llave de la propiedad y la usaron como parte de su granja. Al final del período de prescripción, afirmaron que la tierra era de ellos. De hecho, le habían ofrecido comprar una licencia al Sr. Pye, pero la Cámara de los Lores sostuvo que esto no equivalía a un reconocimiento de título que los privaría de una reclamación. Habiendo perdido en los tribunales del Reino Unido, el Sr. Pye llevó el caso al Tribunal Europeo de Derechos Humanos , argumentando que su empresa debería recibir £ 10 millones en compensación porque era una violación de su derecho en virtud del Protocolo 1 del CEDH, artículo 1 al "disfrute pacífico de posesiones ". [17] La Corte rechazó esto, sosteniendo que estaba dentro del margen de apreciación de un estado miembro determinar las reglas de propiedad relevantes. [18] Ofulue v Bossert [19] lo confirmó. De lo contrario, un límite significativo del principio en el caso de los arrendamientos es que las acciones de posesión adversa solo tendrán éxito contra el arrendatario y no contra el propietario una vez que el arrendamiento haya expirado. [20] Sin embargo, la principal limitación sigue siendo que la legislación de 2002 parece haber emasculado el principio de posesión adversa, porque el Registrador ahora informa efectivamente a los propietarios de las medidas que deben tomarse para prevenir la posesión adversa.
Momento
En el caso de tierras registradas, las reclamaciones por posesión adversa completadas antes del 13 de octubre de 2003 (fecha de entrada en vigor de la Ley de 2002) [21] se rigen por el artículo 75 (1) y 75 (2) de la Ley de Registro de Tierras de 1925. El plazo de prescripción sigue siendo lo mismo (12 años) pero en lugar de que se extinga el título del propietario original sobre la tierra, el propietario original retiene la tierra en fideicomiso para el poseedor adverso. [22] El poseedor adverso puede entonces solicitar ser el nuevo propietario registrado de la tierra. [23]
En el caso de tierras registradas, las reclamaciones por posesión adversa completadas después del 13 de octubre de 2003 siguen un procedimiento diferente. Cuando la tierra está registrada, el poseedor adverso puede solicitar ser registrado como propietario después de 10 años [24] de posesión adversa y el Registro de la Propiedad debe notificar al verdadero propietario de esta solicitud. [25] Esto le da al propietario un período de tiempo legal [65 días hábiles] para objetar la posesión adversa, objetar la solicitud sobre la base de que no ha habido realmente los 10 años de posesión adversa necesarios, y / o para servir una "contranotificación". Si se entrega una contranotificación, la solicitud falla a menos que
- Sería inconcebible debido a una equidad por impedimento legal para el propietario registrado tratar de desposeer al ocupante ilegal y el ocupante ilegal debería, en las circunstancias, estar registrado como propietario, o
- el ocupante ilegal tiene por alguna otra razón el derecho a ser registrado como propietario, o
- el ocupante ilegal ha estado en posesión adversa de tierras adyacentes a las suyas debido a la creencia errónea pero razonable de que es el propietario de la misma, no se ha determinado la línea exacta del límite con esta tierra adyacente y la finca a la que se refiere la solicitud fue registrado más de un año antes de la fecha de la solicitud.
De lo contrario, el ocupante ilegal se convierte en propietario registrado de acuerdo con el registro de la propiedad. Si el verdadero propietario no puede desalojar al ocupante ilegal en los dos años siguientes a la primera solicitud [fallida], el ocupante ilegal puede presentar una solicitud nuevamente después de este período y tener éxito a pesar de la oposición del propietario. El proceso previene efectivamente la eliminación del derecho de propiedad de un terrateniente sin su conocimiento, al tiempo que garantiza que los ocupantes ilegales tengan una forma justa de ejercer sus derechos.
Cuando un inquilino posee un terreno de manera adversa, existe la presunción de que lo está haciendo de una manera que beneficiará al propietario al final de su período. Si la tierra no pertenece a su arrendador, la tierra pasará a formar parte tanto del arrendamiento como de la reversión . Si la tierra pertenece a su arrendador, parecería que la ganará el inquilino, pero solo por el período de su término. [26]
Desde septiembre de 2012, ocupar un edificio residencial es un delito penal, pero esto no impide que se reclame el título por posesión adversa, incluso si el reclamante está cometiendo un delito. [27] [28] Esto se confirmó en Best v Chief Land Registrar , [29] donde se sostuvo que las leyes penales y territoriales deberían mantenerse separadas.
Estados Unidos
Requisitos
La parte que busca el título por posesión adversa puede llamarse disidente , es decir, alguien que despoja al verdadero dueño de la propiedad. [30] Aunque los elementos de una reclamación por posesión adversa pueden ser diferentes en varios estados, la posesión adversa requiere que se cumplan como mínimo cinco condiciones básicas para perfeccionar el título del disensor. Se trata de que el disidente debe ocupar abiertamente la propiedad de manera exclusiva, de manera abierta y notoria, de manera continua, y usarla como si fuera suya de la manera esperada para el tipo de propiedad. [31] Algunos estados imponen requisitos adicionales. Muchos de los estados han promulgado leyes que regulan las reglas de posesión adversa. [32] Algunos estados requieren un requisito de hostilidad para asegurar la posesión adversa. Si bien la mayoría de los estados adoptan un enfoque objetivo del requisito de hostilidad, algunos estados exigen una demostración de buena fe. Buena fe significa que los reclamantes deben demostrar que tenían algún fundamento para creer que realmente eran dueños de la propiedad en cuestión. Cuatro estados al este del Mississippi que requieren buena fe de alguna forma son Georgia, Illinois, Nueva York y Wisconsin. [32]
Posesión real
El disecador debe usar físicamente la tierra como lo haría un dueño de propiedad, de acuerdo con el tipo de propiedad, ubicación y usos (simplemente caminar o cazar en la tierra no establece una posesión real). Las acciones del disensor deben cambiar el estado de la tierra (en el caso de la propiedad no residencial, tomar acciones tales como desbrozar, cortar, plantar, cosechar frutos de la tierra, talar o cortar madera, minar, vallar, arrancar tocones de árboles , criar ganado y construir edificios u otras mejoras) o, si la propiedad es residencial, mantener la propiedad para su uso previsto (tomar medidas como cortar el césped, podar árboles y setos, cambiar cerraduras, reparar o reemplazar accesorios como una piscina piscina, sistema de rociadores o electrodomésticos), todo ello con exclusión de su verdadero propietario.
En Cone v.West Virginia Pulp & Paper , la Corte de Apelaciones del Cuarto Circuito de los Estados Unidos sostuvo que Cone no pudo establecer la posesión real al visitar ocasionalmente la tierra y cazar en ella, porque sus acciones no cambiaron la tierra de una tierra salvaje y salvaje. estado natural.
Posesión hostil
El disensor debe haber entrado o usado la tierra sin permiso del verdadero dueño. Las motivaciones del disensor pueden ser interpretadas por el tribunal de varias maneras, dependiendo de la ley estatal y los precedentes:
- Vista objetiva: la tierra se usó sin el permiso del verdadero propietario y de una manera incompatible con los derechos del verdadero propietario;
- Vista de mala fe o infracción intencional: la tierra se usó con la intención subjetiva del poseedor adverso de ignorar o violar los derechos reales del propietario;
- Opinión de buena fe: algunos estados exigen que la parte que reclama la posesión adversa haya creído erróneamente que se trata de su tierra.
Algunas jurisdicciones permiten la posesión adversa accidental, como podría ocurrir como resultado de un error topográfico que coloca la línea fronteriza entre las propiedades en la ubicación incorrecta.
Los arrendatarios, cazadores u otras personas que ingresan a la tierra con permiso no toman posesión que sea hostil a los derechos del propietario del título. (posesión errónea en algunas jurisdicciones no constituye hostilidad)
Uso abierto y notorio
El disensor debe poseer la propiedad de una manera que pueda ser vista. Es decir, el uso de la propiedad por parte del disidente debe ser lo suficientemente visible y aparente como para notificar al propietario legal que alguien puede hacer valer un reclamo, y debe ser de tal carácter que dé aviso a una persona razonable. Si el propietario legal tiene conocimiento real del uso, este elemento se cumple; también se puede cumplir con cercas, puertas abiertas o cerradas o una entrada a la propiedad, carteles publicitarios, cultivos, edificios o animales que un propietario diligente podría conocer.
Uso continuo
El disidente que reclame posesión adversa debe retener esa propiedad continuamente durante todo el período de prescripción y usarla como lo haría un verdadero propietario durante ese tiempo.
Generalmente, la posesión abiertamente hostil del disensor debe ser continua (aunque no necesariamente constante) sin desafío o permiso del propietario legal, pero las interrupciones en el uso que sean consistentes con la forma en que un propietario usaría la propiedad no evitarán un reclamo de posesión adversa. La actividad ocasional en la tierra con largos períodos de actividad no pasa la prueba de la posesión continua; los tribunales han dictaminado que el simple hecho de cortar madera a intervalos, cuando no va acompañado de otras acciones que demuestren la posesión real y continua, no demuestra la posesión continua. Si en cualquier momento durante el período de prescripción, el verdadero propietario expulsa al disecador de la tierra ya sea verbalmente o mediante una acción legal, y el disensor luego regresa y lo despoja nuevamente, entonces el período de prescripción comienza de nuevo.
El estatuto de limitaciones se aplica solo al tiempo que el disidente pasa en la propiedad, no al tiempo que el verdadero dueño puede haber sido desposeído de ella (por, digamos, otro disidente que luego dejó la propiedad). Sin embargo, si la posesión adversa es continua entre dos o más disensores sucesivos sin interrupción, es posible que el segundo disecador reclame la posesión adversa durante todo el período sobre la base de una doctrina legal conocida como tacking .
Uso exclusivo
El disecador tiene la tierra con exclusión del verdadero dueño. Puede haber más de un poseedor adverso, tomando como inquilinos en común , siempre que se cumplan los demás elementos. Los reclamos de posesión adversa pueden potencialmente ser derrotados por el uso de la tierra por parte del dueño del título durante el período legal.
Requerimientos adicionales
Además de los elementos básicos de un caso de posesión adversa, la ley estatal puede requerir que una persona que reclame posesión adversa demuestre uno o más elementos adicionales. Según el estado, los requisitos adicionales pueden incluir:
- Color del título , reivindicación del título o reivindicación del derecho. El color del título y la reivindicación del título involucran un documento legal que aparece (incorrectamente) para dar el título del disensor. [33] En algunas jurisdicciones, la mera intención de tomar la tierra como propia puede constituir una "reivindicación de derecho", sin necesidad de documentación. [ cita requerida ] Otros casos han determinado que existe un reclamo de derecho si la persona cree que tiene un reclamo legítimo sobre la propiedad, incluso si esa creencia es errónea. [34] Un ejemplo negativo sería un ladrón de madera que se cuela en una propiedad, corta madera que no es visible desde la carretera y arrastra los troncos por la noche. Sus acciones, aunque demuestran posesión real, también demuestran conocimiento de culpa, en oposición a reclamo de derecho.
- Buena fe (en una minoría de estados) o mala fe (a veces llamada la "Doctrina de Maine", aunque ahora está abolida en Maine ) [35]
- Mejoramiento, cultivo o recinto [33] [36]
- Pago de impuestos prediales. Esto puede ser requerido por ley, como en California, [37] o simplemente como un elemento que contribuye a la determinación de posesión de un tribunal. Tanto el pago por parte del disidente como por el verdadero dueño son relevantes.
- Despojo de tierras propiedad de una entidad gubernamental: Generalmente, un disecador no puede desposeer tierras legalmente propiedad de una entidad gubernamental incluso si se cumplen todos los demás elementos de posesión adversa. Una excepción es cuando la entidad gubernamental actúa como una empresa en lugar de una entidad gubernamental. [30]
Consecuencias
Un disecador estará cometiendo una invasión civil a la propiedad que ha tomado y el dueño de la propiedad podría causar que sea desalojado por una acción de allanamiento ("expulsión") o por iniciar una acción por posesión. Todas las jurisdicciones de derecho consuetudinario requieren que se inicie una acción de expulsión dentro de un tiempo específico, después del cual se supone que el verdadero propietario ha consentido . El efecto de que el verdadero propietario no desaloje al poseedor adverso depende de la jurisdicción , pero eventualmente resultará en un título por posesión adversa.
En 2008, debido al volumen de casos de disputas por posesión adversa y límites en toda la ciudad de Nueva York, la Legislatura del Estado de Nueva York enmendó y limitó la capacidad de adquisición de tierras por posesión adversa. [40] Antes de la enmienda de 2008, para adquirir una propiedad por posesión adversa, todo lo que se requería era demostrar que la posesión constituía una invasión o infracción real de los derechos del propietario. [41] Aproximadamente ocho años después de la enmienda de 2008, el 30 de junio de 2016, la División de Apelaciones del Estado de Nueva York, Primer Departamento (es decir, el tribunal de apelaciones que cubre el territorio de Manhattan) determinó las cuestiones legales relativas al alcance de los derechos adquiridos por posesión adversa. y cómo el Primer Departamento trataría las reclamaciones de posesión adversa donde el título se había otorgado antes de 2008. [42] El Tribunal específicamente mantuvo ese título sobre la propiedad poseída adversamente otorgada cuando el demandante "[S] atisfie [d] el requisito de la ley en vigor en el momento pertinente ". [42] En otras palabras, si el título se hubiera adquirido en algún momento "después" de la enmienda de 2008, el demandante tendría que cumplir con los estándares de posesión adversa enmendados por la Legislatura del Estado de Nueva York en 2008; sin embargo, si el título se adquirió en algún momento "antes" de la enmienda de 2008, un demandante habría adquirido legalmente el título del área en disputa al cumplir con el estándar previo a la enmienda para posesión adversa. Hudson Square Hotel también resolvió dos problemas a menudo muy litigados en casos de posesión adversa en los que los derechos aéreos son más valiosos que la tierra subyacente en sí: (a) "dónde" (es decir, en el espacio físico tridimensional) es una usurpación necesaria para tal usurpación tenga cualquier efecto operativo relevante o consecuencias bajo la ley de posesión adversa, y (b) "qué" derechos de propiedad se adquieren como resultado del título del área de la planta baja (es decir, la tierra) conferida al demandante. En Hudson Square Hotel, el demandado argumentó que el demandante solo había adquirido el título de la tierra subyacente, pero no los derechos aéreos, porque el demandante nunca invadió el edificio de dos pisos. Este argumento fue motivado, en parte, por el hecho de que las leyes de zonificación en ese momento permitían al propietario del terreno construir (es decir, desarrollar) hasta seis veces los pies cuadrados del área de la planta baja. Por ejemplo, si el área en disputa fuera de 1,000 pies cuadrados, habría 6,000 pies cuadrados de pies cuadrados edificables que potencialmente se ganarían o perderían por posesión adversa. El Tribunal aclaró: "Es la usurpación de la tierra ... lo que permite que el título pase al poseedor adverso". [42] En otras palabras, el demandante no necesitaba invadir los seis pisos para poseer adversamente los derechos aéreos sobre la tierra. La Corte también sostuvo, "Con los títulos de propiedad sobre la tierra vienen los derechos de aire". [42] En otras palabras, al adquirir el título del terreno (es decir, el área de la planta baja), el demandante también adquirió la propiedad de los derechos aéreos más valiosos que se derivaron del título del terreno subyacente.
En otras jurisdicciones, el disidente adquiere meramente un título equitativo ; se considera que el propietario es un fideicomisario de la propiedad para el disidente.
La posesión adversa se extiende solo a la propiedad realmente poseída. Si el propietario original tenía un título de un área (o volumen) mayor de propiedad, el disecador no obtiene todo. La excepción a esto es cuando el disecador ingresa a la tierra bajo un color de título de una parcela completa, su posesión continua y real de una pequeña parte de esa parcela perfeccionará su título de toda la parcela definida en su color de título. Por lo tanto, un disecador no necesita construir una vivienda o cultivar en cada parte de una gran extensión para probar la posesión, siempre que su título describa correctamente toda la parcela.
En algunas jurisdicciones, una persona que ha obtenido con éxito el título de propiedad por posesión adversa puede (opcionalmente) entablar una acción en un tribunal de tierras por un " título silencioso " registrado a su nombre sobre parte o la totalidad de la propiedad del antiguo propietario. Dicha acción facilitará la transmisión del interés a otros de manera definitiva, y también sirve como aviso de que hay un nuevo propietario registrado , lo que puede ser un requisito previo para beneficios como préstamos de capital o reputación judicial como colindante . Incluso si no se toma dicha acción, se considera legalmente que el título pertenece al nuevo titular, con la mayoría de los beneficios y deberes, incluido el pago de impuestos sobre la propiedad para evitar perder el título al recaudador de impuestos. Los efectos de que un extraño al título pague impuestos sobre la propiedad pueden variar de una jurisdicción a otra. (Muchas jurisdicciones han aceptado el pago de impuestos por la misma parcela de dos partes diferentes sin presentar una objeción o sin notificar a ninguna de las partes que la otra también había pagado).
La posesión adversa no suele afectar a la propiedad del público.
El proceso de posesión adversa requeriría un análisis exhaustivo si la propiedad privada se toma por dominio eminente , después de lo cual se le da el control a una corporación privada (como un ferrocarril ) y luego se abandona.
Cuando la tierra está registrada bajo un sistema de registro de títulos de Torrens o similar, se aplican reglas especiales. Puede ser que la tierra no pueda verse afectada por una posesión adversa (como fue el caso en Inglaterra y Gales de 1875 a 1926, y como sigue siendo el caso en el estado de Minnesota [43] ) o que se apliquen reglas especiales.
La posesión adversa también puede aplicarse a los derechos territoriales. En los Estados Unidos, Georgia perdió una isla en el río Savannah a manos de Carolina del Sur en 1990, cuando Carolina del Sur utilizó relleno de dragado para unir la isla a su propia costa. Dado que Georgia sabía de esto pero no hizo nada al respecto, la Corte Suprema de los Estados Unidos (que tiene jurisdicción original en tales asuntos) otorgó esta tierra a Carolina del Sur, aunque el Tratado de Beaufort (1787) especificó explícitamente que las islas del río pertenecían a Georgia. [44]
Estados de derecho civil
Algunas jurisdicciones que no son de derecho consuetudinario tienen leyes similares a la posesión adversa. Por ejemplo, Louisiana tiene una doctrina legal llamada prescripción adquisitiva , que se deriva de la ley francesa .
Derechos de los ocupantes ilegales
La mayoría de los casos de posesión adversa se refieren a disputas sobre la línea fronteriza entre dos partes que poseen un título claro de su propiedad. El término "derechos de los ocupantes ilegales" no tiene un significado legal preciso y fijo. En algunas jurisdicciones, el término se refiere a los derechos temporales disponibles para los ocupantes ilegales que les impiden, en algunas circunstancias, ser retirados de la propiedad sin el debido proceso. Por ejemplo, en Inglaterra y Gales se suele hacer referencia al artículo 6 de la Ley de derecho penal de 1977 . En los Estados Unidos, no se crean derechos de propiedad por mera posesión, y un ocupante ilegal solo puede tomar posesión a través de la posesión adversa si el ocupante ilegal puede probar todos los elementos de un reclamo de posesión adversa para la jurisdicción en la que se encuentra la propiedad. [45]
Al igual que con cualquier reclamo de posesión adversa, si un ocupante ilegal abandona la propiedad por un período, o si el propietario legítimo elimina efectivamente el acceso del ocupante ilegal incluso temporalmente durante el período legal, o da su permiso, el "reloj" generalmente se detiene. [46] Por ejemplo, si el período requerido en una jurisdicción dada es de veinte años y el ocupante ilegal es removido después de solo 15 años, el ocupante ilegal pierde el beneficio de esa posesión de 15 años (es decir, el reloj se pone a cero). Si ese ocupante ilegal posteriormente retoma la posesión de la propiedad, ese ocupante ilegal debe, para adquirir el título, permanecer en la propiedad durante 20 años completos después de la fecha en que el ocupante ilegal retomó la posesión. En este ejemplo, el ocupante ilegal habría tenido la propiedad durante 35 años (los 15 años originales más los 20 años posteriores) para adquirir el título.
Dependiendo de la jurisdicción, un ocupante ilegal puede o no pasar la posesión continua a otro ocupante ilegal, lo que se conoce como "virar". La virada se define como "La unión de períodos consecutivos de posesión por diferentes personas para tratar los períodos como un período continuo; especialmente, la adición del propio período de posesión de la tierra al de un poseedor anterior para establecer una posesión adversa continua para el período." [47] Hay tres tipos de Privity: Privity of Contract; Prividad de posesión; y Privity of Estate. [47] Se requiere uno de los tres tipos de privacidad para que un poseedor adverso "asigne" su tiempo a otro poseedor adverso a fin de completar el período de tiempo legal. Una forma de virar es cuando la transferencia de la propiedad de un poseedor adverso a otro se basa en un documento escrito (generalmente una escritura errónea), que indica el "color del título". Un propietario legítimo también puede reiniciar el reloj a cero dando un permiso temporal para la ocupación de la propiedad, derrotando así el elemento "continuo y hostil" necesario. [ cita requerida ] Evidencia de que un ocupante ilegal pagó el alquiler al propietario derrotaría la posesión adversa durante ese período.
Inglaterra y Gales
La ' ocupación ilegal ' se convirtió en un delito en Inglaterra / Gales en virtud del artículo 144 de la Ley de asistencia jurídica, sentencia y castigo de delincuentes de 2012 . [48]
Esta sección también insertó un poder inmediato de entrada a las instalaciones en la sección 17 de la Ley de policía y pruebas penales de 1984 .
Estados Unidos
En los Estados Unidos, el concepto de derechos de los ocupantes ilegales se utiliza generalmente para referirse a una forma específica de posesión adversa en la que el disecador no tiene título sobre ninguna propiedad adyacente a la propiedad en disputa. En la mayoría de las jurisdicciones de los Estados Unidos, pocos ocupantes ilegales pueden cumplir con los requisitos legales de posesión adversa.
Comparación con la homesteading
La posesión adversa es en cierto modo similar a la apropiación . Al igual que el disecador, el colono puede obtener el título de propiedad mediante el uso de la tierra y el cumplimiento de ciertas otras condiciones. Sin embargo, en la homesteading, la posesión de la propiedad no es hostil; se considera que la tierra no tiene dueño legal o es propiedad del gobierno. El gobierno permite que el colono use la tierra con la expectativa de que el colono que cumpla con los requisitos necesarios para el hogar obtenga el título de propiedad.
Los principios de los derechos de ocupación y ocupantes ilegales encarnan el concepto más básico de propiedad y propiedad, que puede resumirse con el adagio "la posesión es nueve décimas partes de la ley ", es decir, la persona que usa la propiedad efectivamente la posee. Asimismo, se aplica el adagio "úselo o piérdalo". Los principios de los derechos de ocupación y ocupantes ilegales son anteriores a las leyes formales de propiedad; en gran medida, el derecho de propiedad moderno formaliza y amplía estas ideas simples.
El principio de la apropiación familiar es que si nadie está usando o poseyendo una propiedad, la primera persona que la reclame y la use consistentemente durante un período específico es la propietaria de la propiedad. Los derechos de los ocupantes ilegales encarnan la idea de que si un propietario descuida la propiedad y no la usa, y una segunda persona comienza a cuidar y usar la propiedad, luego de un cierto período, el reclamo de la primera persona sobre la propiedad se pierde y la propiedad se transfiere al segundo. persona, que realmente está usando la propiedad.
El principio legal de homestead, entonces, es una formalización del principio de homestead de la misma manera que el derecho de posesión adversa es una formalización del principio preexistente de los derechos de los ocupantes ilegales.
Las ideas esenciales detrás de los principios de la ocupación y los derechos de los ocupantes ilegales se aplican generalmente a cualquier tipo de artículo o propiedad cuya propiedad se pueda afirmar mediante el simple uso o posesión. En la ley moderna, la propiedad y el derecho de posesión adversa se refieren exclusivamente a la propiedad inmueble . En el ámbito de la propiedad personal , el mismo impulso se resume en el adagio " buscadores, guardianes " y está formalizado por las leyes y convenciones relativas a la propiedad abandonada .
Posesión adversa de servidumbres
Algunas jurisdicciones fusionan el concepto de posesión adversa con el de prescripción , de modo que la posesión adversa puede utilizarse para obtener diversos derechos incorporales a la tierra, así como a la tierra misma.
Según esta teoría, la posesión adversa otorga solo aquellos derechos sobre la propiedad diseminada que son "tomados" por el disensor. Por ejemplo, un disidente podría optar por tomar una servidumbre en lugar de la totalidad del título de la propiedad. De esta manera, es posible diseccionar una servidumbre, bajo la doctrina legal de la prescripción . Esto también debe hacerse abiertamente, pero no tiene por qué ser exclusivo. La prescripción se rige por diferentes plazos legales y de derecho consuetudinario para la posesión adversa. Es una práctica común en ciudades como Nueva York, donde los constructores a menudo dejan espacios en las aceras o plazas frente a sus edificios para cumplir con los requisitos de zonificación , cerrar las áreas públicas que poseen periódicamente para evitar la creación de una servidumbre permanente que nublaría su propiedad exclusiva. derechos . Por la misma razón, las aceras de la ciudad pueden tener marcadores incrustados a lo largo de la línea de propiedad alrededor de una plaza o área abierta que anuncien "Este espacio no está dedicado" para indicar que aunque el público puede usar el espacio dentro de los marcadores, sigue siendo propiedad privada.
Si el dueño de una propiedad interfiere con una servidumbre en su propiedad de una manera que satisface los requisitos de prescripción adversa (por ejemplo, cerrar las puertas a un área de uso común y nadie hace nada al respecto), extinguirá con éxito la servidumbre. Esta es otra razón para silenciar el título después de una posesión adversa exitosa o una prescripción adversa: aclara el registro de quién debe tomar medidas para preservar el título adverso o la servidumbre mientras la evidencia aún está fresca.
Por ejemplo, dada una servidumbre escriturada para usar el camino de entrada de otra persona para llegar a un garaje, si una cerca o una puerta cerrada permanentemente impide el uso, no se hace nada para eliminar y sortear el obstáculo, y el período legal expira, entonces la servidumbre deja de existir. cualquier fuerza legal, aunque la escritura en poder del propietario a tarifa simple establecía que el interés del propietario estaba sujeto a la servidumbre.
Estrictamente hablando, la prescripción funciona de forma diferente a la posesión adversa. La posesión adversa se refiere a la extinción del título del propietario original por una regla de limitación de acciones. La prescripción, por otro lado, se ocupa de adquirir un derecho que antes no existía.
En la ley de Inglaterra y Gales , la posesión adversa y la prescripción se tratan como doctrinas completamente diferentes. El primero es totalmente legal derivado de la Ley de limitación de 1980 , siendo posible el segundo bajo principios puramente del derecho consuetudinario.
Teoría y erudición
Utilitarismo
Los académicos han identificado cuatro políticas utilitarias que justifican la posesión adversa. La primera es que existe para curar defectos potenciales o reales en los títulos de propiedad inmobiliaria al poner un estatuto de limitaciones sobre posibles litigios sobre la propiedad y la posesión. Debido a la doctrina de la posesión adversa, un terrateniente puede estar seguro en el título de su tierra. De lo contrario, los herederos perdidos hace mucho tiempo de cualquier antiguo propietario, poseedor o tenedor de gravámenes de siglos pasados podrían presentar un reclamo legal sobre la propiedad. La segunda teoría es que la posesión adversa es "un método útil para curar defectos menores del título". [49] Por ejemplo, alguien puede haber tenido la intención de vender toda una parcela de tierra, pero excluyó por error una parte del título. Por lo tanto, la posesión adversa permite al comprador de la tierra mantener la propiedad de la parcela que creía que era suya a partir de las impresiones dadas por el vendedor. La tercera teoría es que la posesión adversa fomenta y recompensa el uso productivo de la tierra. Esencialmente, "al conferir el título al colono trabajador -en lugar del terrateniente ausente-, la posesión adversa promueve un rápido desarrollo". La cuarta y última teoría es que el poseedor adverso otorga un alto valor personal a la tierra, mientras que el titular real la ha abandonado efectivamente, por lo tanto, sobre los principios de personalidad y eficiencia, tiene sentido permitir el cambio de título. [49]
Beca de derechos de autor
Algunos juristas han propuesto la extensión del concepto de posesión adversa al derecho de propiedad intelectual , en particular para conciliar la propiedad intelectual y el derecho antimonopolio [50] o para unificar el derecho de autor y el derecho de propiedad. [51]
Ver también
- Apropiación (economía)
- Asentamiento informal
- Título (propiedad)
- Pedis posesio ("posesión del pie"): propiedad del primer ocupante
- Ocupación : uso no autorizado de propiedad abandonada sin propiedad implícita o derecho de uso
- Usucapción : propiedad adquisitiva de recetas después de un período definido de ocupación no autorizada
- Uti possidetis
- Ley de preferencia de 1841 : ley de prescripción adquisitiva en EE. UU.
- Derechos de paso en Inglaterra y Gales
- Usufructo : derecho adquirido de uso pero no de propiedad
- Estatuto revisado 2477 : ley de carreteras y caminos en EE. UU.
- Servidumbre : por derechos adversos relacionados
- Gravamen : derecho de otros a retener o vender para resolver deudas
- Lista de temas inmobiliarios
- La posesión es nueve décimas partes de la ley
- Ley de Propiedad
- Derechos de propiedad
- Escritura : documento legal que define el interés o la propiedad.
- Abandono adverso
Referencias
Notas
- ^ Okupación se refiere específicamente a la tierra (" bienes inmuebles ") y es, con mucho, la forma más común de posesión adversa. Algunas jurisdicciones tienen diferencias adicionales entre "ocupación ilegal" y posesión adversa.
- ^ Como se describe en las distintas secciones de "Requisitos", se deben cumplir una serie de condiciones para que el poseedor adverso adquiera el título.
- ^ La posesión adversa es un método para adquirir el título completo de la tierra frente a todos los demás, incluido el propietario del registro, a través de ciertos actos durante un período de tiempo ininterrumpido, según lo prescrito por la ley. Gifis, Steven H. (1984) Barron's Law Dictionary, página 14; "Una posesión abierta, notoria, exclusiva y adversa durante veinte años opera para transmitir un título completo ... no solo un interés en la tierra ... sino un dominio completo sobre ella". Sir William Blackstone (1759) Comentarios sobre las leyes de Inglaterra, volumen 2, página 418.
Citas
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- ^ Por ejemplo, Leigh v Jack (1879) 5 Ex D 264.
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Otras lecturas
- O Jones, 'Out with the Owners: The Eurasian Sequels to JA Pye (Oxford) Ltd v. Reino Unido' (2008) 27 Civil Justice Quarterly 260–276