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Categoría superior: Derecho y derecho consuetudinario |
El conjunto de derechos es una metáfora para explicar las complejidades de la propiedad de la propiedad. [1] Los profesores de la facultad de derecho de los cursos de introducción al derecho de propiedad utilizan con frecuencia esta conceptualización para describir la propiedad "total" como una partición de varios derechos de diferentes partes interesadas . [2]
El conjunto de derechos se enseña comúnmente en las clases de propiedad de la facultad de derecho de primer año de EE. UU. Para explicar cómo una propiedad puede ser "poseída" simultáneamente por varias partes. El término "paquete de derechos" probablemente entró en uso a fines del siglo XIX y continuó ganando terreno a partir de entonces. Antes de eso, la idea de propiedad implicaba más el dominio del propietario sobre una cosa, imponiendo restricciones a otros para que no interfirieran con la propiedad del propietario. "Conjunto de derechos", sin embargo, implica reglas que especifican, proscriben o autorizan acciones por parte del propietario. [3]
La propiedad de la tierra es una propuesta mucho más compleja que simplemente adquirir todos los derechos sobre la misma. Es útil imaginar un conjunto de derechos que se pueden separar y volver a ensamblar. Un " paquete de palos ", en el que cada palo representa un derecho individual, es una analogía común hecha para el paquete de derechos. Cualquier propietario posee un conjunto de "palos" relacionados directamente con la tierra. [4]
Por ejemplo, la perfección del gravamen de un mecánico quita algunos, pero no todos, los derechos del paquete en poder del propietario. La extinción de ese gravamen devuelve esos derechos o "se adhiere" al paquete en poder del propietario. En los Estados Unidos (y bajo el derecho consuetudinario), el título más completo posible de bienes raíces se llama " tarifa simple absoluta". Incluso la propiedad de la tierra por parte del gobierno federal de los EE. UU. Está restringida de alguna manera por la ley de propiedad estatal.
Variaciones sobre el concepto [ editar ]
Se pueden encontrar variaciones en la división entre uso de propiedad pública y privada en todo el mundo. Si bien el concepto de paquete de derechos está fuertemente arraigado en el derecho consuetudinario , existen ideas comparables en los sistemas de derecho civil y los sistemas de derecho religioso. Las leyes nacionales, subnacionales y municipales influyen fuertemente en lo que los propietarios pueden hacer con su propiedad en términos de desarrollo físico. Los organismos cuasigubernamentales (como las empresas de servicios públicos) también pueden crear servidumbres en la propiedad privada.
Históricamente, los grados de control individual y comunitario sobre los bienes inmuebles han variado enormemente. Las diferencias entre capitalismo, despotismo, socialismo, feudalismo y sociedades tradicionales a menudo definen diferentes estándares para la propiedad de la tierra. El concepto de paquete de derechos se ve muy diferente cuando se examina por diferentes tipos de sociedades. Por ejemplo, un gobierno de laissez-faire permitiría un conjunto de derechos muy diferente al de un gobierno comunista.
Aplicaciones [ editar ]
Los fideicomisos de tierras comunitarias y los bancos de tierras son ejemplos de esfuerzos para reorganizar el conjunto de derechos. Por lo general, esto se hace dividiendo las responsabilidades de propiedad y administración de los derechos de uso de la propiedad. Una estrategia típica de fideicomiso de tierras de la comunidad es mantener la propiedad de la tierra y vender las mejoras estructurales (edificios residenciales u otros) a compradores de viviendas de bajos ingresos. Esto permite a las personas comprar una casa a un precio muy por debajo del precio del mercado y darse cuenta de los beneficios de la mejora del valor de su propiedad.
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces dividen el paquete de derechos para permitir inversiones comerciales en bienes raíces. Estas estructuras legales se están volviendo más comunes en todo el mundo desarrollado.
La ocupación en cuclillas presenta una forma no económica para que las personas transfieran partes del paquete de derechos. Dependiendo de las leyes aplicables, un ocupante ilegal puede adquirir derechos de propiedad simplemente ocupando terrenos baldíos durante un período prolongado. Las áreas con altas concentraciones de ocupantes ilegales a veces se consideran asentamientos informales. Los ocupantes ilegales enfrentan una gran inestabilidad debido a su falta de título y los esfuerzos gubernamentales para " eliminar el tizón ".
"Cuclillas" puede dar lugar a " usucapión ", que en el derecho común , es el proceso por el cual el título a otro es propiedad inmueble se adquiere sin compensación , manteniendo la propiedad de una manera que entre en conflicto con el verdadero propietario 's derechos de un especifican período de tiempo. Las circunstancias de la posesión adversa determinan el tipo de título adquirido por el poseedor adverso, que puede ser un título simple, derechos mineros u otro interés en bienes inmuebles.
Ejemplos de derechos de componentes [ editar ]
Esta tabla desglosa algunos de los diversos derechos involucrados en la propiedad de bienes raíces. Varios de estos derechos pueden transferirse entre diferentes partes mediante la venta o el comercio. Los terceros pueden obtener los derechos de acceso y lucro de varios de los derechos de uso público sin el consentimiento del titular. Este suele ser el caso de las empresas de extracción de recursos como las minas.
| Propietario del título | Uso público | Gobierno | Tercero |
|---|---|---|---|
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Por ejemplo, un esposo y una esposa pueden ser propietarios (técnicamente, propietarios de títulos ) de bienes inmuebles que también están gravados por una hipoteca y un gravamen mecánico . Su vecino puede tener una servidumbre para una línea de servicios públicos y una licencia para entrar y salir a un terreno cercano. Los aviones tienen derecho a volar por su espacio aéreo. Constitucionalmente, los gobiernos estatales y federales siempre tienen el derecho a la expropiación , también llamado dominio eminente , y el gobierno en múltiples niveles retiene varios derechos regulatorios como la regulación ambiental , la zonificación y el código de construcción. aplicación.
Ver también [ editar ]
- Lista de temas inmobiliarios
- Derechos de propiedad (economía)
- Bienes raíces
Referencias [ editar ]
- ^ http://scholarship.law.uc.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1164&context=uclr
- ^ http://digitalcommons.law.yale.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=4601&context=fss_papers
- ^ Klein, Daniel B. y John Robinson. "Propiedad: ¿Un paquete de derechos? Prólogo del Simposio sobre la propiedad", Econ Journal Watch 8 (3): 193-204 , septiembre de 2011. [1]
- ^ Por ejemplo , Estados Unidos contra Craft , 535 US 274, 278, 152 L.Ed. 2d 437, 446, 122 S.Ct. 1414, 1420 (2002) (que describe el "manojo de palos" como una "colección de derechos individuales que, en ciertas combinaciones, constituyen propiedad").
- Daniel R. Mandelker (2003). Ley de uso del suelo . [Charlottesville, Virginia]: LexisNexis Matthew Bender. ISBN 0-327-16269-4.
- Introducción a los derechos de propiedad: una perspectiva histórica
- Benedikt Koehler , La concepción de Muhammad de la propiedad como un conjunto de derechos , Economic Affairs, vol. 35, número 1, febrero de 2015
- Introducción a los derechos de propiedad: una perspectiva histórica
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