La Comisión Costera de California (CCC) es una agencia estatal dentro de la Agencia de Recursos Naturales de California con control cuasi judicial de la tierra y el acceso público a lo largo de la costa de 1,100 millas (1,800 km) del estado. La misión de la Comisión está definida en la Ley Costera de California, que incluye "proteger" y "mejorar" la costa de California. [2] [3]
Descripción general de la agencia | |
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Formado | 1972 |
Jurisdicción | California |
Sede | San Francisco |
Empleados | 164 [1] |
Presupuesto anual | $ 33 millones (AF2021-22) [1] |
Ejecutivo de agencia |
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Agencia matriz | Agencia de Recursos Naturales de California |
Sitio web | costero |
Al regular el uso de la tierra dentro de una "zona costera" definida que se extiende tierra adentro hasta cinco millas, tiene la autoridad para controlar la construcción de cualquier tipo, incluidos edificios, viviendas, carreteras, así como estructuras de mitigación de incendios y erosión, y puede imponer multas por construcción no aprobada. Se le ha llamado la autoridad de uso de la tierra más poderosa de los Estados Unidos debido a su competencia sobre vastos activos ambientales y propiedades inmobiliarias extremadamente valiosas.
Los críticos dicen que ha excedido su misión, ha violado los derechos de propiedad de los ciudadanos y ha empeorado la escasez de viviendas en California al limitar la oferta de viviendas, mientras que los defensores dicen que ha protegido los espacios abiertos, las vistas, los hábitats y el acceso a la costa.
Historia
La Comisión Costera de California (CCC) se estableció en 1972 por iniciativa de los votantes a través de la Proposición 20. [6] [7] Esto fue parcialmente en respuesta a la controversia que rodea el desarrollo de Sea Ranch , una comunidad costera planificada en el condado de Sonoma . El arquitecto y desarrollador de Sea Ranch, Al Boeke , imaginó una comunidad que preservaría la belleza natural del área. [8] [9] Pero el plan para Sea Ranch finalmente creció hasta abarcar 10 millas (16 km) de la costa del condado de Sonoma que se habrían reservado para uso privado. Este y otros proyectos costeros similares llevaron a los opositores a formar grupos activistas. Sus esfuerzos finalmente llevaron a poner la Proposición 20 en la boleta electoral. [8]
La Propuesta 20 otorgó a la Comisión Costera la autoridad de permisos por cuatro años. La Ley Costera de California de 1976 amplió la autoridad de la Comisión Costera de forma indefinida. [10] Peter M. Douglas ayudó a escribir el acto además del apoyo 20 y posteriormente fue empleado como Director Ejecutivo de la Comisión Costera durante 26 años. [11]
La agencia tiene la tarea de proteger los recursos costeros, incluido el acceso público y la recreación de la costa, alojamiento para visitantes de menor costo, [12] protección del hábitat terrestre y marino , recursos visuales, alteración de la forma del terreno, tierras agrícolas , pesca comercial , usos industriales, calidad del agua, alta mar desarrollo de petróleo y gas, transporte, diseño de desarrollo, plantas de energía, puertos y obras públicas. [7] Las responsabilidades de la Comisión se describen en la Ley Costera de California, especialmente las políticas del Capítulo 3. [13]
Contando con una inflación del 164 por ciento, el financiamiento total de la comisión disminuyó un 26 por ciento de $ 22.1 millones en 1980 ($ 13.5 millones en dólares corrientes en ese momento) a $ 16.3 millones en 2010. [14] El personal de tiempo completo de la comisión disminuyó de 212 en 1980 a 125 en 2010. [15] Hay 16 empleados de la Comisión que trabajan en la función de aplicación de la ley para investigar violaciones a lo largo de las 1.100 millas (1.800 km) de costa. El presupuesto total de la Comisión para el año fiscal 2019-2020 fue de $ 32,086,000 [16] La compensación total del director ejecutivo de la Comisión, John L. Ainsworth, fue de $ 254,000 en 2019, la de Charles F. Lester fue de $ 177,000 en 2015 y la de Peter M. Douglas fue de $ 213,000 en 2011 . [17] incluido el presupuesto propuesto para el año fiscal 2021-22, los gastos acumulados de la Comisión desde 2007 superan los $ 348 millones. [4]
Composición
La Comisión está compuesta por 12 miembros con derecho a voto, 6 elegidos entre el público en general y 6 funcionarios electos designados. [18] Formar parte de la Comisión puede conllevar responsabilidades muy politizadas. [19] Los 12 comisionados designados controlan la zonificación , obligan a alterar la propiedad, imponen multas, otorgan aprobaciones o vetos de construcción y exigen vías públicas en la propiedad privada. [20] [2]
Aparte de los comisionados designados, se encuentra el personal empleado de la Comisión, que ascendió a 164 personas durante el período 2021-22. [21]
Jonathan Zasloff, profesor de derecho de la Universidad de California en Los Ángeles, afirmó que "la comisión es la autoridad de uso de la tierra más poderosa de los Estados Unidos, dados los altos valores de su jurisdicción y sus elevados activos ambientales". y que, debido a que sus miembros son designados por el gobernador y los líderes del Senado y la Asamblea del estado (que generalmente han sido demócratas), “la comisión refleja una circunscripción que es importante para los demócratas”. [20]
Autoridad
Las actividades de desarrollo están ampliamente definidas por la Ley de Costas para incluir (entre otras) la construcción de edificios, divisiones de tierra y actividades que cambian la intensidad del uso de la tierra o el acceso público a las aguas costeras . El desarrollo generalmente requiere un Permiso de Desarrollo Costero de la Comisión Costera o del gobierno local si dicho desarrollo ocurriera dentro de la Zona Costera. [7] La zona costera se define específicamente por ley como un área que se extiende desde el límite de jurisdicción del estado hacia el mar, y tierra adentro por una distancia de la línea de marea alta media de entre un par de cientos de pies en áreas urbanas, hasta cinco millas en áreas rurales. [2]
La autoridad estatal controla la construcción a lo largo de las 1.100 millas (1.800 km) de costa del estado. [19] Se prohíbe que la Ruta Estatal 1 se ensanche más allá de un carril en cada dirección dentro de las áreas rurales dentro de la Zona Costera, según la sección 30254 del Código de Recursos Públicos. [22]
La Comisión Costera tiene la capacidad de anular a los representantes electos locales y también ha ganado la capacidad de multar a ciudadanos privados. [23] [24] La agencia ha buscado la ejecución a través de los tribunales, ya que originalmente no tenía el poder de imponer multas por sí misma a los presuntos infractores. Un proyecto de ley en la legislatura de California para otorgar a la comisión un amplio poder para emitir multas fue rechazado en septiembre de 2013. [25] Sin embargo, la legislación adjunta al presupuesto estatal en el verano de 2014 [26] finalmente otorgó la autoridad para imponer multas a los infractores de acceso público que podría aplicarse a aproximadamente un tercio de la acumulación de más de 2.000 casos de ejecución sin resolver. [27] [28] Las primeras multas notables se emitieron en diciembre de 2016 contra los propietarios de Malibu, el Dr. Warren M. Lent y su esposa, por 4,2 millones de dólares, y Simon y Daniel Mani, propietarios del Malibu Beach Inn, quienes llegaron a un acuerdo amistoso. por $ 925,000. La diferencia en la severidad de las multas se atribuyó a la naturaleza "atroz" del caso de Cuaresma. [29]
La Comisión recomendó que las ciudades implementen filosofías de retiro administrado que permitan que los océanos erosionen naturalmente los desarrollos, alimentando así las playas con arena recuperada hecha de antiguas propiedades desintegradas. [30] [31] [32]
Los críticos de la autoridad de la Comisión dicen que ha excedido su misión, ha violado los derechos constitucionales de propiedad de los ciudadanos y ha empeorado la escasez de viviendas en California al limitar la oferta de viviendas. [33] [34] [35] Defensores como Mary Shallenberger, ex comisionada, dicen que la Comisión ha protegido los espacios abiertos, las vistas, los hábitats y el acceso costero, y que se les debería otorgar autoridad para controlar las viviendas en mayor medida. [36]
Sobre la capacidad de la Comisión para dictar prácticamente cómo se usa la tierra costera, Jeff Jennings, el alcalde de Malibú, comentó: “La comisión básicamente nos dice qué hacer y se espera que lo hagamos. Y en muchos casos eso se extiende hasta los detalles más pequeños imaginables, como de qué color pintas tus casas, qué tipo de bombillas puedes usar en ciertos lugares ”. [20]
Efecto sobre la oferta y la demanda de vivienda
Los investigadores de la Universidad de California concluyeron que la Comisión tuvo un efecto restrictivo sobre la oferta de viviendas . [37] [38] Las reducciones en la construcción de nuevas viviendas tienen un efecto sobre la escasez de viviendas en California . Investigadores de la Universidad de California, Los Ángeles , encontraron que la vivienda dentro de la jurisdicción de la Comisión era un 20% más cara que las viviendas comparables ajustadas por calidad. El estudio dijo que la diferencia de valor probablemente se debió tanto a factores de oferta como de demanda : disminución de la oferta debido a las limitaciones de viviendas, pero también aumento de la demanda debido a los efectos de la regulación para hacer que la costa sea más deseable. El estudio no pudo determinar con precisión cuánto del 20% se debió a una causa u otra. [37] Un estudio realizado en la Universidad de California, Santa Bárbara, dijo que la Comisión aumentó los precios de la vivienda al restringir la oferta, "perjudicando a los inquilinos, futuros compradores de viviendas y propietarios de terrenos no urbanizados". [38] Los propietarios de viviendas existentes en la jurisdicción de la Comisión fueron beneficiarios de aumentos en el precio de las viviendas [38] y, por supuesto, aquellos que participan en el acceso a la playa, los espacios abiertos y las comodidades naturales impuestas por la Comisión también son beneficiarios.
Requerir alojamiento costero asequible durante la noche
Según la Comisión, la Ley Costera de California requiere que "los alojamientos para pasar la noche en la Zona Costera estén disponibles a un rango de precios". Cuando se permiten nuevos hoteles, generalmente tratan de exigir que el 25% de las reservas en hoteles caros se ofrezcan a tarifas más bajas o, en el caso de un desarrollador que está agregando un pequeño hotel estilo boutique a una propiedad de playa, se les exigirá (en 2021) para pagar $ 150,000 a un fondo que ayudará a proporcionar alojamiento de menor costo en la región. [39]
Programas costeros locales
Un "programa costero local" es el nombre oficial de un plan de zonificación controlado por la Comisión pero administrado por una agencia local. La Comisión puede retomar el control granular de cualquier proyecto si es apelado. [7] Una apelación tomará aproximadamente de 6 a 8 meses en promedio para llegar a una decisión final y puede tomar más tiempo para resolver apelaciones más complicadas. [37]
La Comisión es la agencia principal que emite permisos de desarrollo costero. Sin embargo, una vez que una agencia local (un condado, ciudad o puerto) tiene un Programa Costero Local (LCP) que ha sido certificado por la Comisión, esa agencia asume la responsabilidad de emitir Permisos de Desarrollo Costero. Para áreas con LCP Certificados, la Comisión no emite permisos de Desarrollo Costero (excepto en ciertas áreas donde la Comisión retiene la jurisdicción, es decir, tierras de fideicomiso público), y en cambio es responsable de revisar las enmiendas al LCP de una agencia local, o revisar los Permisos de Desarrollo Costero emitidos. por agencias locales que han sido apeladas ante la Comisión. [7]
Un Programa Costero Local se compone de un Plan de Uso de la Tierra (LUP) y un Plan de Implementación (IP). Un plan de uso de la tierra detalla los usos de la tierra que están permitidos en cada parte del área del gobierno local y especifica las políticas generales que se aplican a cada uso de la tierra. El uso de la tierra puede ser parte del plan general de un gobierno local. El Plan de Implementación es responsable de implementar las políticas contenidas en el Plan de Uso del Suelo. El Plan de Implementación es generalmente parte del código de Zonificación de la Ciudad. [40]
Asuntos legales
Utilizando su autoridad legal cuasi judicial , y también al litigar ante tribunales independientes, la Comisión ha multado a los residentes con millones de dólares, [24] [41] [42] [29] obligó a alteraciones de propiedad, [23] [43] requirió vías públicas en propiedad privada, [44] [29] [45] así como bloquearon, interrumpieron y penalizaron la construcción de infraestructura de mitigación de incendios, viviendas, oficinas y carreteras. [23] [46] [47] [48] Los casos han llegado a la Corte Suprema de Estados Unidos .
Casos de la Corte Suprema de EE. UU.
La Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó en el caso de 1987 de Nollan contra la Comisión Costera de California que un requisito de la agencia era una expropiación en violación de las Enmiendas Quinta y Decimocuarta. La Comisión Costera había requerido que se dedicara una servidumbre pública lateral a lo largo del lote frente a la playa de los Nollans para facilitar el acceso peatonal a las playas públicas como condición para la aprobación de un permiso para demoler un bungalow existente y reemplazarlo por una casa de tres habitaciones. La Comisión Costera había afirmado que la condición de servidumbre pública se impuso para promover el interés estatal legítimo de disminuir el "bloqueo de la vista del océano" causado por la construcción de la casa más grande. El tribunal, en una decisión limitada, dictaminó que debe existir un "nexo esencial" entre el interés estatal legítimo y la condición del permiso impuesta por el gobierno; de lo contrario, la restricción de construcción "no es una regulación válida del uso de la tierra, sino un plan de extorsión ". [49]
La Comisión ganó su intento de requerir un permiso para la actividad en una cantera de piedra caliza farmacéutica propiedad de Granite Rock Company de Watsonville, California en el caso de la Corte Suprema de los Estados Unidos California Coastal Comm'n v. Granite Rock Co. Su trabajo se detuvo, Granite Rock aprobó El permiso del Servicio Forestal para excavar piedra caliza farmacéutica venció cuando se decidió el caso. [50]
Multas emitidas
Se ordenó al hotel Ritz-Carlton en Half Moon Bay pagar $ 1.6 millones en multas por no brindar acceso público a sus playas cercanas en 2019.Los autos de los huéspedes del hotel y los golfistas serían estacionados en espacios públicos junto a los valets o el acceso público fue simplemente negado a esos espacios. [51]
Durante 1997 se confirmó la multa de $ 1.5 millones de la Comisión contra Kathleen Kenny y Arthur Starz, trasplantes del medio oeste, quienes construyeron una pequeña casa pintada de rojo en Topanga Canyon sin los permisos adecuados. Las autoridades dijeron que la pareja no cooperó con los inspectores y no hizo ningún esfuerzo por obtener permisos, y los fiscales incluso pidieron tiempo en la cárcel. La pareja fue reivindicada cuando un jurado encontró que dos funcionarios de construcción del condado defraudaron a la pareja en una empresa de chantaje diseñado para extorsionar dinero para los permisos de construcción, pero se mantuvo la multa separada de la Comisión. [24]
En 2020, la Comisión multó a 33 residentes de Newport Beach con un total de $ 1.7 millones porque sus patios invadieron la playa y requirió que la playa regresara a su estado natural. [41]
Durante 2018, la Comisión multó al propietario de Oceanaire Apartments con $ 1.45 millones por no mantener una escalera en la propiedad y por trabajos de mitigación de la erosión sin los permisos suficientes. La escalera propiedad del complejo de apartamentos se había abierto como una ruta pública para acceder a la playa. [52] [53] [45]
Después de instalar una amplia puesta en escena en un área ecológicamente sensible sin un permiso adecuado durante su boda en Big Sur en 2018, Sean Parker creó una aplicación para la Comisión para ayudar a los visitantes a descubrir playas y denunciar los infractores. Esta acción voluntaria del multimillonario, expresidente de Facebook, fue apreciada por la comisión. También pagó $ 2.5 millones en multas a pesar de que el dueño de la propiedad tenía la culpa y había cerrado ilegalmente el área al público durante seis años. [54]
En 2019, la Comisión multó a un constructor de hoteles con $ 15,5 millones después de que "reemplazó dos de los únicos moteles de bajo costo en Santa Mónica con un hotel boutique de lujo, sin un permiso", dijo la Comisión en un comunicado. “Nosotros, como agencia, tenemos el mandato de fomentar el acceso público en la costa de California y eso significa hacer todo lo posible para garantizar que la gente pueda permitirse quedarse allí”, dijo Dayna Bochco, quien preside la comisión. [55]
En 2019, durante el proceso de reemplazo de postes eléctricos de madera por postes de acero para reducir el riesgo de incendios forestales , el Departamento de Agua y Energía de Los Ángeles clasificó los caminos contra incendios y creó nuevos caminos en Áreas de Hábitat Ambientalmente Sensibles en el Parque Estatal Topanga que destruyeron casi 200 lechos de Braunton en peligro de extinción . plantas en 9 acres (10% de esas plantas en el área). La ciudad acordó que su empresa de servicios públicos pagará la multa de la Comisión de $ 1.9 millones y seguirá la orden de restauración que requiere que LADWP solicite un permiso de desarrollo costero para completar el proyecto y restaurar 9 acres de hábitat dentro de la zona costera y 17 acres adicionales fuera del zona. [48] [56]
En 2021, un tribunal confirmó la multa de $ 1 millón de la Comisión a un hogar de Laguna Beach y emitió una orden de cese y desistimiento porque los propietarios renovaron su casa de la década de 1950 y el malecón existente en Laguna Beach para evitar la erosión sin los permisos suficientes. La Comisión también les ordenó derribar el malecón, en consonancia con su política preferida de retirada controlada para mantener los niveles de arena. La Ciudad de Laguna Beach presentó un amicus brief en apoyo de los propietarios. [42] [57]
Permisos y propuestas de proyectos
En 2008, la Comisión rechazó una propuesta para una autopista a través del Parque Estatal San Onofre en el condado de San Diego. La decisión fue confirmada por el Departamento de Comercio de los Estados Unidos para esta ruta alternativa a la congestionada Interestatal 5 , la principal arteria norte-sur del sur de California. [23] [58]
En 2020, la Comisión retrasó la construcción de un edificio de oficinas y un garaje de dos pisos en Newport Beach con espacio para dos inquilinos porque los vecinos se opusieron al efecto potencial del proyecto en el tráfico, el ruido, la luz y las vistas. [47] [ ¿dónde? ]
En 2020, la Comisión requirió la eliminación de sótanos para viviendas planificadas en Monterey porque no había forma de estar completamente seguro de que no había artefactos en los sitios en un área arqueológicamente sensible, revirtiendo la aprobación dividida de los proyectos por parte de la Junta de Supervisores del Condado de Monterey. [43]
En 2020, la Comisión se negó a anular la denegación de cambios en el uso de la tierra para hasta 400 apartamentos por parte de la ciudad de Oxnard propuesta por un desarrollador en una entrada deteriorada al puerto de Channel Islands en el condado de Ventura. [46]
En 2020 y 2021, los planificadores de la ciudad de Santa Cruz abogaron por proyectos de vivienda que incluían 175 apartamentos que se construirían en el centro junto a la principal estación de autobuses de Santa Cruz. Al dar voz a algunos miembros de la comunidad, la Comisión se opuso al proyecto del centro debido a la insuficiente conformidad del plan con la altura y la densidad. El supervisor de distrito de la Comisión, Ryan Maroney, dijo que la masa y la escala de un edificio afectarían los "recursos costeros" de las vistas, el carácter y la estética de la comunidad. [59] [60] [61] [62]
En 2016, la Comisión negó una controvertida propuesta de construcción de 895 viviendas, un hotel y tiendas en un campo petrolero del Condado de Orange con vista al Océano Pacífico. Los Angeles Times dijo que la negación fue una expresión de frustración con el personal de la competencia y las propuestas de los desarrolladores. El sitio había sido perturbado por casi 70 años de producción de petróleo, pero seguía siendo un refugio ecológico crucial para plantas y animales. [63]
Cerca de 60 casas con vista al mar en Dana Point se encuentran precariamente en un acantilado propenso a deslizamientos de tierra. Desde 2012, el Condado de Orange ha presentado dos peticiones a la Comisión para reemplazar las rocas debajo del acantilado a lo largo de la playa en un "revestimiento", una combinación de rocas respaldadas por una barrera de concreto con un camino en la parte superior. La Comisión ha rechazado las peticiones debido a la pérdida anticipada de arena de la playa y porque el condado asumiría el costo, no los propietarios. La responsabilidad del condado de mantener el acantilado proviene de un acuerdo legal que data de los primeros días del desarrollo. El precio de los contribuyentes para la nueva estructura se estima en $ 10 millones para la construcción y otros $ 15 millones en tarifas de mitigación que se pagarán al estado. [64]
La Comisión denegó la petición de la familia Remmenga de construir una casa a una milla de la playa en Hollister Ranch a menos que se permitiera el acceso del público a través de su propiedad. Alternativamente, a los Remmengas se les dio la oportunidad de pagar a la Comisión $ 5,000, que se dijo para ayudar a financiar los caminos públicos a la playa. La Corte de Apelaciones de California sostuvo que "incluso si un proyecto individual no crea una necesidad inmediata de una vía de acceso compensatoria, se le puede exigir una si su efecto junto con el impacto acumulativo de proyectos similares crearía o aumentaría la necesidad en el futuro para un sistema de tales accesos compensatorios ". [34] [65] [66]
Jeff Peck y su socio comercial, Steve Barber, compraron una gran propiedad en Half Moon Bay por $ 3 millones en 1999. Peck tenía la intención de construir casas donde su hija autista de 17 años , Elizabeth, pueda vivir de forma independiente entre amigos cuando él muera. [67] Propuso construir 225.000 pies cuadrados de espacio para oficinas en la propiedad para ayudar a financiar viviendas que también se construirían para albergar a 50 personas discapacitadas. La Junta de Supervisores del Condado de San Mateo aprobó por unanimidad el proyecto en 2011. Pero en 2012, los comisionados estuvieron de acuerdo con las apelaciones presentadas contra el proyecto, diciendo que tendría un impacto demasiado grande en los servicios públicos locales, el medio ambiente y el tráfico. Esto provocó una demanda civil contra la Comisión por parte de Peck, así como una denuncia presentada ante el Departamento de Vivienda y Empleo Justo de California, argumentando que la Comisión Costera discriminó a las personas con discapacidades del desarrollo al rechazar la vivienda. [68] Los partidarios del desarrollo dijeron que la Comisión Costera nunca había aprobado ninguna vivienda asequible para discapacitados en los 40 años de historia de la organización. Esa acusación se basó en una búsqueda superficial en una base de datos y no prueba nada, dijo Charles Lester, director ejecutivo de la Comisión en 2012. Peck dijo: “Tal vez no se sientan a decir que quieren discriminar, pero esa política, al querer dejar de crecimiento, es algo que discrimina a las personas con discapacidades del desarrollo ". [69]
Durante 7 años, la familia McCarthy intentó construir una casa en su propiedad en San Luis Obispo. La Comisión primero negó el permiso y les dijo a los McCarthy que reubicaran un camino que atravesaba la propiedad de la familia. Cuando la familia ofreció una ruta para reubicar el camino y se ofreció a pagar por el trabajo, la Comisión denegó su petición debido a impactos como "menores vistas para los excursionistas". El condado de San Luis Obispo otorgó un permiso a los McCarthys, pero la Comisión lo vetó en 2021. [70]
En 2014, la Comisión apeló un proyecto de San Diego de la Marina de los Estados Unidos debido a los impactos ambientales. La Marina había otorgado un contrato de arrendamiento de 99 años a un desarrollador para construir un desarrollo de usos múltiples que incluye una sede regional de la Marina de 373,000 pies cuadrados sin costo para los contribuyentes para reemplazar edificios que datan de la década de 1920. El Congreso de los Estados Unidos había autorizado el plan de reutilización en 1987 y las agencias locales aprobaron un plan maestro en la década de 1990. [71] Los críticos del desarrollo argumentaron que el edificio de la Marina debería construirse en un sitio más seguro en una base local y que la propiedad del centro debería desarrollarse como un parque para un uso más cívico, mientras que los partidarios del plan dijeron que el desarrollo significará más desarrollo económico. y razones adicionales para que los visitantes vayan al paseo marítimo. [71] La oposición legal de la Comisión al proyecto comenzó bajo la dirección del Director Ejecutivo Peter M. Douglas . [72]
Otro
Durante 2020, una investigación de la Comisión encontró a la ciudad de Long Beach culpable de podar palmeras que contenían más de un nido de pájaros Heron. Un pájaro en ciernes, que luego murió, fue encontrado en el suelo cerca del trabajo de los arbolistas. Las sanciones propuestas incluyen plantar árboles, más supervisión de poda de árboles y multas. [73]
En 2008, los estudios mostraron que las aves marinas en las rocas de la costa abandonaron sus nidos después de los fuegos artificiales del 4 de julio en Gualala . El director ejecutivo de la Comisión, Peter Douglas, dijo que el organizador de fuegos artificiales, el Comité de Festivales de Gualala, simplemente se negó a trabajar con la Comisión. La Comisión envió una orden de cese y desistimiento prohibiendo los fuegos artificiales, y un juez en Ukiah rechazó una solicitud para retrasar la decisión de la Comisión. Douglas explicó: "Nuestro trabajo bajo la ley costera es proteger los recursos marinos, y eso es lo que se ve afectado aquí. No nos involucramos en el 95 por ciento de las exhibiciones de fuegos artificiales a lo largo de la costa porque la mayoría de ellos no tienen estos impactos". [74] [75] [76]
Desde 2008, la Comisión, el estado de California y Vinod Khosla se han involucrado en un litigio sobre la reapertura de un camino público a través de la propiedad de Khosla a la playa de Martins . Khosla ofreció vender una parte de su propiedad para crear un camino por $ 30 millones. [44] [77] [78]
La Comisión prohibió a Seaworld la cría de orcas como condición para la aprobación en 2015 de un proyecto de construcción para construir un tanque más grande para los animales. [79] [80] [81]
Un puñado de familias se unieron para comprar y renovar Dillon Beach Resort en 2018. En ese momento, el complejo tenía viviendas para vehículos recreativos a largo plazo, 3 cabañas y otras instalaciones. Los nuevos propietarios aumentaron los alquileres en el parque de casas rodantes en un 20 por ciento en 2018 y la mayoría de los inquilinos a largo plazo se fueron; en su lugar, los propietarios instalaron 12 diminutas casas sobre ruedas para alquilar por la noche. Desde 1990, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California, que administra los parques de casas rodantes, ha emitido una licencia para el resort para 25 unidades, pero los propietarios no obtuvieron el permiso de la Comisión para los cambios. Entonces, la Comisión estableció nuevas condiciones para la aprobación en 2021: solo mueva arena del estacionamiento durante los tiempos aprobados por la Comisión, conduzca un camión de arena solo en la ruta aprobada por la Comisión, contrate a un científico para cultivar plantas en dunas de arena, reubique un sistema séptico , pagar por cercas de dunas, pagar por un estudio de tráfico, pagar por baños públicos en la playa, pagar por recolección de basura pública, transportar pozos de fuego públicos cercanos, pagar por letreros, cobrar tarifas decididas por la Comisión por estacionamiento y alquiler, investigar la remoción de cipreses e informar a la Comisión todos los años. Una nueva estructura de tarifas designará seis unidades de bajo costo, 14 unidades de alto costo y ocho en el medio. Las unidades de bajo costo, que no deben ser más del 75 por ciento de la tarifa diaria promedio del estado, oscilarán entre $ 99 la noche en invierno y $ 249 en verano. Las unidades no se pueden alquilar por más de 14 días consecutivos ni a una persona por más de 30 días en un año. “Este proyecto para mí es agridulce”, dijo Donne Brownsey, vicepresidenta de la Comisión Costera de California, en una audiencia el 12 de febrero de 2021. “Obviamente, estos nuevos propietarios están tratando de crear este espacio realmente positivo, mejorando las instalaciones y creando un hermoso lugar para que la gente se quede, buena comida en la tienda y en el café y todo eso, y eso me encanta. Pero cada elemento de este proyecto es una violación histórica o una violación actual de la Ley de Costas ”. [82]
La Comisión encontró que la casa de 10,000 pies cuadrados propuesta por Dennis Schneider en San Luis Obispo era incompatible con la Ley Costera de California. La Comisión dictaminó que Schneider aún podría construir una nueva casa, pero con 15 condiciones que incluyen: su casa debe reducirse a 5,000 pies cuadrados, la casa debe trasladarse 300 pies tierra adentro y su granero no se puede construir porque 41 acres son demasiado. pequeño para la cría de ganado. Varias de las condiciones estaban destinadas a preservar el carácter de la vista que un navegante tendría de la costa desde la costa. Si bien el director ejecutivo de la Comisión, Peter M. Douglas, dijo que "la vista de las áreas pastorales desde el mar a la tierra sin la intervención de estructuras humanas es muy importante", el Tribunal de Apelación del Segundo Distrito falló en una opinión unánime de 2006: "Creemos que no es razonable asumir que la Legislatura alguna vez ha tratado de proteger las vistas de la costa de los navegantes ocasionales a expensas de un terrateniente costero ". [83] [84] [85]
Promoción
La Comisión emplea profesionales de la información pública que difunden información a los residentes. La Comisión utilizó el respaldo de la amada poeta Amanda Gorman y otras celebridades para la campaña publicitaria y de donaciones deducibles de impuestos de la Comisión que sugiere "done en su formulario de impuestos de California". [86] El logotipo de la Comisión fue diseñado por la agencia de publicidad y marca digital FINE, que también ha trabajado para empresas como la empresa de scooters Lime y la empresa de software Norton. [87] El programa de compra de placas de cola de ballena es una herramienta de promoción y generación de ingresos patrocinada por el estado de la Comisión. El director ejecutivo Peter Douglas dijo que la Comisión rechazó muchas solicitudes de la Fundación Wyland, fundada por el artista original de la pintura de la cola de ballena, por una parte de las ganancias. Al negar la fundación, Douglas dijo que la imagen se estaba utilizando bajo la rúbrica de un "acuerdo verbal" y que no se había establecido ninguna licencia formal ni ninguna palabra escrita que diera al estado el derecho a usar el diseño. Finalmente, se donaron $ 20,000 a la fundación de Wyland en 2005, y la Comisión pagó a dos artistas $ 1,000 cada uno para pintar arte nuevo para la placa. [88]
Otras lecturas
- Blank, Steve (junio de 2014). "Lecciones aprendidas en seis años y medio sirviendo en la Comisión Costera de California" .
- Faust, Ralph (junio de 2019). "Este Informe Pritzker analiza los procesos y procedimientos que utiliza la Comisión Costera de California para tomar" decisiones cuasijudiciales. " " . Ley de UCLA .
- "Algunos datos sobre los derechos prescriptivos públicos" (PDF) . Programa de Acceso Público Costero . Comisión Costera de California. 2001.
- Holmes, Todd (abril de 2016). "Mareas de tensión: una mirada histórica a las relaciones entre el personal y el comisionado en la Comisión Costera de California" . Universidad de Stanford .
Referencias
- ^ a b "Presupuesto del gobernador 2021-22, 3720 Comisión costera de California" . Departamento de Finanzas del Estado de California . Enero de 2021 . Consultado el 4 de febrero de 2021 .
- ^ a b c Sección 30103 de la Ley de Costas . Coastal.ca.gov.
- ^ Comisión costera de California, sitio web.
- ^ a b Departamento de Finanzas del Estado de California (8 de enero de 2021). "Presupuesto de California" . Consultado el 4 de febrero de 2021 .
- ^ "Sesiones informativas presupuestarias" . Comisión Costera de California . Consultado el 6 de febrero de 2021 .
- ^
- ^ a b c d e Quiénes somos . Coastal.ca.gov. 2011. Consultado el 28 de enero de 2011.
- ^ a b Woo, Elaine (20 de noviembre de 2011). "Al Boeke muere a los 88; 'padre' del Sea Ranch del norte de California" . Los Angeles Times . Consultado el 24 de mayo de 2012 .
- ^ Hevesi, Dennis (16 de noviembre de 2011). "Al Boeke, arquitecto que buscaba la armonía ecológica, ha muerto a los 88" . The New York Times . Consultado el 24 de mayo de 2012 .
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La Ley Costera de California, según el informe del personal de la CCC, la Comisión Costera, según un informe del personal, en el pasado ha requerido hoteles nuevos, generalmente de alta gama, para garantizar que el 25% de las reservas se ofrezcan a tarifas más bajas, por lo que " Los alojamientos para pasar la noche en la zona costera están disponibles a distintos precios ". "El desarrollo propuesto es un pequeño hotel boutique y debido a limitaciones económicas", dice el informe del personal, "el solicitante no puede proporcionar habitaciones de menor costo en el lugar". En cambio, los desarrolladores pagarán una tarifa de $ 150,000 que, según el informe del personal, se destinará a una cuenta que devenga intereses que California State Coastal Conservancy utilizará para proporcionar alojamiento durante la noche a menor costo, desde habitaciones de hotel hasta campamentos, en Hermosa Beach. o en cualquier otro lugar a lo largo de la costa del condado de Los Ángeles.
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enlaces externos
- Sitio web oficial de la Comisión Costera de California
- Sitio web de educación pública de la Comisión Costera de California
- Comisión Costera de California en el Código de Regulaciones de California