El dominio eminente en los Estados Unidos se refiere al poder de un estado o del gobierno federal de tomar propiedad privada para uso público mientras se requiere una compensación "justa" para el propietario original. Puede ser delegado legislativamente por el estado a municipios, subdivisiones de gobierno, o incluso a personas o corporaciones privadas, cuando estén autorizadas para ejercer las funciones de carácter público. [1]
Propiedad tomada por dominio eminente puede ser para uso por el gobierno o por delegación a terceras partes , que dedicarán al uso público o cívico o, en algunos casos, al desarrollo económico. Los usos más comunes son para edificios gubernamentales y otras instalaciones, servicios públicos , carreteras y ferrocarriles. Sin embargo, también se puede tomar por razones de seguridad pública, como en el caso de Centralia, Pensilvania , donde se tomaron tierras debido a un incendio en una mina subterránea. [2] Algunas jurisdicciones requieren que el condenado no haga una oferta para comprar la propiedad en cuestión, antes de recurrir al uso del dominio eminente. [3]
Terminología
El término "dominio eminente" fue tomado del tratado legal De Jure Belli et Pacis , escrito por el jurista holandés Hugo Grotius en 1625, [4] que usó el término dominium eminens ( latín para señorío supremo ) y describió el poder de la siguiente manera:
... La propiedad de los súbditos está bajo el dominio eminente del Estado, de modo que el Estado o quien actúa para él puede usar e incluso enajenar y destruir dicha propiedad, no solo en el caso de extrema necesidad, en el que incluso personas privadas tienen derecho sobre la propiedad ajena, pero para fines de utilidad pública, a los cuales se supone que quienes fundaron la sociedad civil pretendieron que los fines privados cedieran. Pero hay que añadir que cuando se hace esto, el Estado está obligado a reparar la pérdida a quienes pierden su propiedad.
Algunos estados de EE. UU. Utilizan el término apropiación (Nueva York) o "expropiación" (Luisiana) como sinónimos del ejercicio de los poderes de dominio eminente. [5] [6]
Condenación
El término "expropiación" se utiliza para describir el acto formal del ejercicio del poder de dominio eminente para transferir el título de propiedad de su propietario privado al gobierno. Este uso de la palabra no debe confundirse con su sentido de declaración de que la propiedad es inhabitable por defectos. La expropiación a través del dominio eminente indica que el gobierno se está apropiando de la propiedad o algún interés menor en ella, como una servidumbre , y debe pagar una compensación justa por ello. Después de que se presenta la acción de expropiación, el monto de la compensación justa se determina en el juicio. Sin embargo, en algunos casos, el dueño de la propiedad impugna el derecho a tomar porque la toma propuesta no es para "uso público", o el condenador no está autorizado legislativamente para tomar la propiedad en cuestión, o no ha seguido los pasos sustantivos o procesales adecuados como requerido por la ley. Además, en algunos casos los tribunales pueden negar el derecho a tomar por falta de necesidad pública para la toma (requerido por la ley), pero esto es bastante raro.
Otra propiedad
El ejercicio del dominio eminente no se limita a los bienes inmuebles. Los gobiernos también pueden condenar la propiedad personal. Los gobiernos pueden incluso condenar la propiedad intangible, como los derechos contractuales , las patentes , los secretos comerciales y los derechos de autor . Incluso la toma por parte de una ciudad de la franquicia de un equipo deportivo profesional ha sido considerada por la Corte Suprema de California como dentro del ámbito de la limitación constitucional de "uso público", aunque finalmente, esa toma no fue permitida porque se consideró que violaba la cláusula de comercio interestatal de la Constitución de los Estados Unidos. [7]
Poderes y límites constitucionales
La práctica de la condena se trasplantó a las colonias americanas con el common law . En los primeros años, la tierra no mejorada podía tomarse sin compensación; esta práctica fue aceptada porque la tierra era tan abundante que podía reemplazarse a bajo costo. Cuando llegó el momento de redactar la Constitución de los Estados Unidos , se expresaron opiniones divergentes sobre el dominio eminente. Thomas Jefferson favoreció la eliminación de todos los restos del feudalismo y presionó por la propiedad alodial . [8] James Madison , quien escribió la Quinta Enmienda a la Constitución de los Estados Unidos , tenía una visión más moderada y llegó a un compromiso que buscaba al menos proteger los derechos de propiedad de alguna manera al exigir explícitamente una compensación y usar el término "uso público" en lugar de "propósito público", "interés público" o "beneficio público". [9]
El poder de los gobiernos para tomar propiedad privada o personal ha existido siempre en los Estados Unidos, como un atributo inherente de la soberanía. Este poder descansa en la rama legislativa del gobierno y no puede ejercerse a menos que la legislatura haya autorizado su uso mediante estatutos que especifiquen quién puede usarlo y para qué fines. La legislatura puede tomar la propiedad privada directamente al aprobar una ley que transfiera el título al gobierno. El dueño de la propiedad puede entonces buscar una compensación mediante una demanda en la Corte de Reclamaciones Federales de los Estados Unidos. La legislatura también puede delegar el poder a entidades privadas como servicios públicos o ferrocarriles, e incluso a individuos con el propósito de adquirir acceso a sus tierras sin litoral. Su uso fue limitado por la Cláusula de Expropiaciones en la Quinta Enmienda a la Constitución de los Estados Unidos en 1791, que dice, "... ni se tomará propiedad privada para uso público, sin una compensación justa". La Quinta Enmienda no creó el derecho del gobierno nacional a usar el poder de dominio eminente, simplemente lo limitó al uso público. [10]
Uso público
La Quinta Enmienda incluye el requisito de uso público en virtud de la Cláusula de expropiación. Algunos historiadores han sugerido que estas limitaciones a la toma del poder se inspiraron en la necesidad de permitir al ejército obtener monturas, forraje y provisiones de los ganaderos locales y la necesidad percibida de asegurarles una compensación por tales expropiaciones. De manera similar, los soldados buscaron por la fuerza alojamiento en cualquier casa que estuviera cerca de sus asignaciones militares. Para abordar este último problema, la Tercera Enmienda se promulgó en 1791 como parte de la Declaración de Derechos de la Constitución de los Estados Unidos . Establecía que el acuartelamiento de soldados en propiedad privada no podía tener lugar en tiempo de paz sin el consentimiento del terrateniente. También requería que, en tiempo de guerra , se siguiera la ley establecida en el alojamiento de tropas en propiedad privada. Presumiblemente, esto exigiría una "compensación justa", un requisito para el ejercicio del dominio eminente en general según la Quinta Enmienda. [11] Todos los estados de EE. UU. Tienen legislación que especifica los procedimientos de dominio eminente dentro de sus respectivos territorios. [12]
La Corte Suprema de los Estados Unidos ha cedido sistemáticamente el derecho de los estados a tomar sus propias determinaciones de uso público. En Clark v. Nash (1905), la Corte Suprema reconoció que diferentes partes del país tienen circunstancias únicas y, por lo tanto, la definición de uso público varía con los hechos del caso. Declaró que un agricultor podía expandir su acequia a través de la tierra de otro agricultor (con compensación), porque ese agricultor tenía derecho al "flujo de las aguas de dicho Fort Canyon Creek ... y los usos de dichas aguas ... [ es] un uso público ". En este caso, al reconocer el clima árido y la geografía de Utah , la Corte indicó que el agricultor que no está adyacente al río tenía tanto derecho como el agricultor que lo estaba, a acceder a las aguas. [13] Sin embargo, hasta que la 14ª Enmienda fue ratificada en 1868, las limitaciones al dominio eminente especificadas en la Quinta Enmienda se aplicaban sólo al gobierno federal y no a los estados. Ese punto de vista terminó en 1896 cuando, en el caso Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co.v.Ciudad de Chicago , el tribunal sostuvo que las disposiciones de dominio eminente de la Quinta Enmienda se incorporaron en la Cláusula de debido proceso de la Decimocuarta Enmienda y, por lo tanto, fueron ahora vinculante para los estados, o en otras palabras, cuando los estados toman propiedad privada están obligados a dedicarla a un uso público y compensar al dueño de la propiedad por su pérdida. [4] Este fue el comienzo de lo que ahora se conoce como la doctrina de la " incorporación selectiva ".
Una interpretación expansiva del dominio eminente se reafirmó en Berman v. Parker (1954), en el que la Corte Suprema de los Estados Unidos revisó un esfuerzo del Distrito de Columbia para tomar y arrasar estructuras arruinadas con el fin de eliminar los barrios marginales en el área suroeste de Washington. Después de la toma, llevada a cabo el tribunal, el terreno tomado y arrasado podría ser transferido a remodeladores privados que construirían condominios, edificios de oficinas privadas y un centro comercial. La Corte Suprema falló en contra de los propietarios de una propiedad no arruinada dentro del área con el argumento de que el proyecto debe ser juzgado en base a sus planos en su conjunto, no parcela por parcela. En Hawaii Housing Authority v. Midkiff (1984), la Corte Suprema aprobó el uso del dominio eminente para transferir el título de un arrendador a sus inquilinos que poseían y ocupaban casas construidas en el terreno arrendado. La justificación del tribunal fue romper un oligopolio de la vivienda y, por lo tanto, bajar o estabilizar los precios de las viviendas, aunque en realidad, tras la decisión del Midkiff , los precios de las viviendas en Oahu aumentaron drásticamente, más del doble en unos pocos años. [ cita requerida ]
La decisión de la Corte Suprema en Kelo v. City of New London , 545 US 469 (2005) fue un paso más allá y afirmó la autoridad de New London, Connecticut, para tomar propiedad privada no arruinada por dominio eminente, y luego transferirla por un dólar al año a un desarrollador privado únicamente con el propósito de aumentar los ingresos municipales. Esta decisión 5-4 recibió una gran cobertura de prensa e inspiró una protesta pública que criticaba los poderes de dominio eminente como demasiado amplios. En reacción a Kelo , varios estados promulgaron o consideraron leyes estatales que definirían y restringirían más el poder del dominio eminente. Los Tribunales Supremos de Illinois, Michigan ( Condado de Wayne v. Hathcock [2004]), Ohio ( Norwood, Ohio v. Horney [2006]), Oklahoma y Carolina del Sur dictaminaron no permitir tales expropiaciones en virtud de sus constituciones estatales.
La remodelación en New London, el tema de la decisión de Kelo , resultó ser un fracaso y, diez años después de la decisión de la corte, no se construyó nada en las tierras tomadas a pesar del gasto de más de $ 100 millones en fondos públicos. La corporación Pfizer , que poseía una instalación de investigación de $ 300 millones en el área, y habría sido el principal beneficiario del desarrollo adicional, anunció en 2009 que cerraría su instalación, y lo hizo poco antes del vencimiento de su impuesto a 10 años. convenio de abatimiento con la ciudad. [14] La instalación fue posteriormente comprada en 2010 por sólo $ 55 millones por General Dynamics Electric Boat . [15]
Compensación justa
La cláusula de expropiación no proporciona una definición de compensación justa, pero los tribunales estadounidenses han sostenido que la medida preferida de "compensación justa" es el "valor justo de mercado", es decir, el precio que un comprador dispuesto pero no presionado pagaría a un vendedor dispuesto pero no presionado. en una transacción voluntaria, con ambas partes plenamente informadas de las buenas y malas características de la propiedad. [16] El tribunal sostuvo en Estados Unidos v. 50 Acres of Land que esta norma no permite una mayor compensación por valores subjetivos que podrían considerarse personales para un propietario en particular. [17]
Este enfoque toma en cuenta el mejor y más alto uso de la propiedad (es decir, su uso más rentable), que no es necesariamente su uso actual o el uso exigido por la zonificación actual si existe una probabilidad razonable de cambio de zona. Este debe ser el uso máximamente productivo, que sea físicamente posible, legalmente permisible y financieramente factible. [18] El cálculo de la compensación también está sujeto al Alcance de la Regla de Proyecto, que establece que un aumento o disminución en el valor de mercado de la propiedad como resultado del proyecto para el cual el gobierno está adquiriendo el terreno debe ser ignorado. No se debe considerar ningún uso que dependa del régimen gubernamental. [19]
El término "indemnizaciones por indemnización" se utiliza en las expropiaciones parciales de tierras. Es la adjudicación que se paga al propietario del terreno por la disminución de valor de la parte de la propiedad que no se toma y queda en manos del propietario. [20]
Implicaciones fiscales
Cuando la propiedad privada es destruida, condenada o eliminada, el propietario puede recibir un pago en propiedad o dinero en forma de seguro o una indemnización por expropiación. [21] Si la propiedad se convierte obligatoria o involuntariamente en dinero (como en el dominio eminente), las ganancias pueden reinvertirse sin el pago del impuesto sobre las ganancias de capital, siempre que se reinviertan en propiedades similares o relacionadas con el servicio o uso de la propiedad así convertida, sin capital se reconocerá la ganancia. [22] [23]
Orden ejecutiva de Bush
El 23 de junio de 2006, el primer aniversario de la decisión de Kelo (ver arriba), el presidente George W. Bush emitió la Orden Ejecutiva 13406 , que establece en la Sección I que el gobierno federal debe limitar su uso de tomar propiedad privada para "uso público". con "compensación justa" (ambas frases utilizadas en la Constitución de los Estados Unidos) con el "propósito de beneficiar al público en general". La orden limita este uso al declarar que no se puede usar "con el propósito de promover el interés económico de partes privadas para que se les otorgue la propiedad o el uso de la propiedad tomada". [24] Sin embargo, el dominio eminente lo ejercen más a menudo los gobiernos locales y estatales, aunque a menudo con fondos obtenidos del gobierno federal.
Abusos
El dominio eminente se ha utilizado para adquirir tierras de afroamericanos para remodelaciones urbanas [25] y en otros casos para desposeerlos y sacarlos de áreas donde vecinos blancos no deseaban su presencia, por ejemplo en Bruce's Beach en Los Ángeles, California. [26] Seneca Village era un asentamiento en un área de lo que se convirtió en el Central Park de la ciudad de Nueva York. Central Avenue era un barrio afroamericano en Tampa, Florida.
El dominio eminente se utilizó para tomar propiedades de los japoneses estadounidenses encarcelados por el gobierno de los Estados Unidos durante la Segunda Guerra Mundial. Para muchos, sus hogares y negocios fueron vendidos mientras estaban encarcelados. [27] [28]
Ver también
- Lansing v. Smith , uncaso de la Corte de Apelaciones de Nueva York relevante a la ley de dominio eminente.
- Mengua
Referencias
- ^ dominio eminente . Consultado el 10 de octubre de 2012.
- ^ "Final Centralia, Pensilvania, los residentes pueden vivir sus vidas en la ciudad encima de la mina en llamas" . Associated Press. 31 de octubre de 2013 . Consultado el 17 de mayo de 2017 .
- ^ "Declaración de derechos del propietario de tierras del estado de Texas" (PDF) . El Procurador General de Texas . Oficina del Procurador General de Texas . Consultado el 17 de mayo de 2017 .
- ^ a b Nowak, John E .; Rotonda, Ronald D. (2004). Derecho Constitucional (Séptima ed.). St. Paul, MN: Thomson West. pag. 263. ISBN 0-314-14452-8.
- ^ "Código de Nueva York, Tierras Públicas, Art. 2, Sec. 27, Apropiaciones" . NYSenate.gov . El Senado de Nueva York . Consultado el 17 de mayo de 2017 .
- ^ "Estatutos revisados de Luisiana, título 19, expropiación" . Legislatura del estado de Luisiana . Consultado el 17 de mayo de 2017 .
- ^ Ciudad de Oakland contra Oakland Raiders , 32 Cal. 3d 60 (1982).
- ^ Jefferson, Thomas. "Una visión resumida de los derechos de la América británica" . Liberty Online . Consultado el 12 de junio de 2017 .
- ^ Benson, Bruce L. (invierno de 2008). "La evolución del dominio eminente" (PDF) . La revisión independiente . XII (3): 423.
- ^ "Poder Nacional de Dominio Eminente" . FindLaw . Thomson Reuters . Consultado el 12 de junio de 2017 .
- ^ "Expropiaciones de Propiedad Privada" . Conflictos constitucionales . Universidad de Missouri-Kansas City . Consultado el 12 de junio de 2017 .
- ^ Larson, Aaron. "Dominio eminente" . ExpertLaw . Consultado el 12 de junio de 2017 .
- ^ "Clark contra Nash (1905), 198 US 361, 25 S.Ct. 676, 49 L.Ed. 1085" . Google Scholar . Consultado el 12 de junio de 2017 .
- ^ "Indignación de dominio eminente en Connecticut: Pfizer gigante farmacéutica para salir de New London, sitio de la batalla de vivienda importante" . Democracy Now! . 13 de noviembre de 2009 . Consultado el 12 de junio de 2017 .
- ^ "Pfizer vende la sede de NL a Electric Boat" . The Day Publishing Company. 30 de diciembre de 2010.
- ^ Osborne M. Reynolds, Ley de gobiernos locales , segunda edición, West Group, Min 2001, ISBN 0-314-23738-0 , pág. 505
- ^ Estados Unidos v 50 acres de tierra , 469 US 24 (1984).
- ^ (Estados Unidos), Conferencia Interagencial de Adquisición de Tierras (1992). Normas uniformes de tasación para adquisiciones de tierras federales . Conferencia Interagencial de Adquisición de Tierras. OCLC 29213238 .
- ^ Estados Unidos contra Miller, 317 US 369, 374 (1943)
- ^ Della-Pelle, Anthony F .; DeAngelis, Richard P. (mayo de 2015). "Daños por cesantía en casos de expropiación parcial: lecciones aprendidas y consideraciones futuras" (PDF) . El abogado practicante de bienes raíces . Asociación de Abogados de Estados Unidos . Consultado el 12 de junio de 2017 .
- ^ Instituto de Información Legal en la Facultad de Derecho de Cornell . "Código de Estados Unidos: título 26,1033. Conversiones involuntarias" . Consultado el 20 de julio de 2010 .
- ^ "26 CFR 1.1033 (a) -1 - Conversiones involuntarias; no reconocimiento de ganancia" . Instituto de Información Legal . Facultad de Derecho de Cornell . Consultado el 12 de junio de 2017 .
- ^ Ravencraft, Brian (28 de agosto de 2015). "Comprensión del dominio eminente" . Diario del país de Ohio . Consultado el 12 de junio de 2017 .
- ^ "Orden ejecutiva 13406: protección de los derechos de propiedad del pueblo estadounidense" . 2006-06-23., 71 FR 36973
- ^ https://humanities.wustl.edu/features/Margaret-Garb-St-Louis-Eminent-Domain
- ^ https://www.abcnews.go.com/amp/US/wireStory/plan-return-beachfront-black-family-20s-76981191
- ^ "19 hechos sobre el internamiento de japoneses-estadounidenses en la Segunda Guerra Mundial" . HistoryCollection.com . 2018-10-26 . Consultado el 29 de abril de 2021 .
- ^ "EO9066: Evacuación e internamiento de japoneses estadounidenses durante la Segunda Guerra Mundial" . eo9066.library.manoa.hawaii.edu . Consultado el 29 de abril de 2021 .
Otras lecturas
- Mitos y realidades del abuso del dominio eminente , Castle Coalition, junio de 2006.
- Steven Greenhut, Abuse Of Power: How the Government Maluse Eminent Domain , Seven Locks Press, junio de 2004, libro de bolsillo comercial, 312 páginas, ISBN 1-931643-37-7
- Joshua U. Galperin, Una advertencia a los estados, aceptar esta invitación puede ser peligroso para su salud (seguridad y bienestar público): un análisis de la actividad legislativa posterior a Kelo. 31 Vermont Law Review 663 (2007).
- John Ryskamp, The Eminent Domain Revolt: Changing Perceptions in a New Constitutional Epoch, Nueva York: Algora Publishing, 2006.
- Compensación justa , un informe mensual sobre casos de expropiación, Gideon Kanner, editor, publicado mensualmente desde 1957.
- Bulldozed: 'Kelo,' Eminent Domain and the American Lust for Land, Carla T. Main, Encounter Books, agosto de 2007.
- Conferencia Nacional de Legislaturas Estatales , Dominio Eminente . Información sobre leyes y leyes estatales.