La ley de tierras inglesa es la ley de bienes raíces en Inglaterra y Gales . Debido a su gran importancia histórica y social, la tierra generalmente se considera la parte más importante de la ley de propiedad inglesa . La propiedad de la tierra tiene sus raíces en el sistema feudal establecido por Guillermo el Conquistador después de 1066, y con una presencia aristocrática que disminuye gradualmente, ahora ve a un gran número de propietarios jugando en un mercado activo de bienes raíces. Las fuentes del derecho moderno se derivan de los antiguos tribunales de derecho común y equidad , junto con leyes como la Ley de la Ley de Propiedad de 1925 , la Ley de Tierras Asentadas de 1925., la Ley de Derechos de Tierras de 1972 , la Ley de Fideicomisos de Tierras y Designación de Fideicomisarios de 1996 y la Ley de Registro de Tierras de 2002 . En esencia, la ley de tierras inglesa implica la adquisición, el contenido y la prioridad de derechos y obligaciones entre las personas con intereses en la tierra. Tener un derecho de propiedad sobre la tierra, a diferencia de un derecho contractual o personal, es importante porque crea privilegios sobre las reclamaciones de otras personas, especialmente si la tierra se vende, el poseedor se declara insolvente o cuando reclama varios recursos, como un desempeño específico. , En la corte.
El contenido tradicional de la ley de tierras inglesa se relaciona con los derechos de propiedad que se derivan del derecho consuetudinario, la equidad y el sistema de registro. Por lo general, la propiedad de la tierra se adquiere mediante un contrato de venta, y para completar una compra, el comprador debe registrar formalmente su interés en el Registro de la Propiedad de HM . En Escocia e Irlanda del Norte se ejecutan sistemas similares . Alrededor del 15 por ciento de la tierra en Inglaterra y Gales permanece sin registrar, por lo que las disputas de propiedad todavía están determinadas por principios desarrollados por los tribunales. Los derechos humanos, como el derecho a una vida familiar y a un hogar en virtud del artículo 8 del CEDH y el derecho al disfrute pacífico de las posesiones, en virtud del artículo 1 del Primer Protocolo, se aplican a todos, aunque existen ejemplos de derechos humanos que anulan la confianza del propietario en sus derechos de propiedad es raro. Aparte de los contratos de venta, las personas pueden adquirir intereses en la tierra a través de contribuciones al precio de compra de una vivienda o a la vida familiar, si los tribunales pueden encontrar pruebas de una intención común de que esto suceda. La ley reconoce un " resultado " o " fideicomiso constructivo " sobre la propiedad, y en reconocimiento de los intereses sociales de las personas en sus hogares, como en un contrato de arrendamiento de menos de 7 años, estos no necesitan registrarse. En tercer lugar, las personas pueden adquirir tierras a través de un impedimento de propiedad . Si a alguien se le asegura que recibirá una propiedad, y confía en ello en su detrimento, un tribunal puede reconocerlo. En cuarto lugar, la posesión adversa permite a las personas que poseen tierras, sin objeción formal del propietario, aunque ahora esto es difícil de lograr con respecto a un título registrado. Varias personas pueden estar interesadas en la tierra y se puede utilizar de diversas formas. Podría haber un solo propietario, o las personas pueden poseer tierras de manera conjunta. La ley regula de cerca las circunstancias bajo las cuales cada uno puede separar o vender su parte. Los arrendamientos, y hasta cierto punto las licencias, asignan el uso de la tierra a los nuevos propietarios por un período de tiempo. Las hipotecas y otras formas de garantía mobiliaria se utilizan generalmente para otorgar a los prestamistas el derecho de confiscar la propiedad en caso de que el deudor no reembolse el préstamo. Las servidumbres y los pactos implican derechos y deberes entre vecinos, por ejemplo, con un acuerdo de que un vecino no construirá en un terreno o de conceder un derecho de paso.
Historia
La historia de la ley de tierras inglesa se remonta a la época romana y a través de la Edad Media bajo los monarcas sajones, donde, como en la mayor parte de la historia de la humanidad, la tierra era la fuente dominante de riqueza social. Sin embargo, el comienzo de una ley inglesa de propiedad inmobiliaria se produjo después de la invasión normanda de 1066, cuando se construyó una ley común en toda Inglaterra. El nuevo rey, Guillermo el Conquistador , comenzó a estandarizar las reglas feudales de Inglaterra y compiló una referencia para toda la tierra y su valor en el Libro de Domesday de 1086. Esto se utilizó para determinar los impuestos y las cuotas feudales que debían pagarse. El feudalismo significaba que toda la tierra estaba en manos del Monarca. Se otorgaron propiedades a los señores, quienes a su vez parcelaron la propiedad entre los arrendatarios. Los inquilinos y señores tenían obligaciones de trabajo, servicio militar y pago de impuestos a los que estaban en la cadena y, en última instancia, a la Corona. La mayoría del campesinado estaba vinculado a sus amos. Los siervos , cottars o esclavos , que pueden haber constituido hasta el 88 por ciento de la población en 1086, [4] estaban obligados por ley a trabajar en la tierra. No podían irse sin el permiso de sus Señores. Pero también, incluso aquellos que fueron clasificados como hombres libres estaban de hecho limitados en su libertad, por las limitadas oportunidades de adquirir propiedades. Alrededor de 1187 Ranulf de Glanvill , el rey Enrique II 's Jefe Justiciar compuso el primer tratado importante de la ley común, el Tractatus de legibus et consuetudinibus regni Angliae , [5] que establece el sistema de autos que las personas utilizan para reclamar derechos de propiedad, y derechos unos contra otros. El propio Glanvill murió en la Tercera Cruzada y, a medida que crecía el descontento resultante del costo de las cruzadas, los barones ingleses obligaron al rey Juan a firmar la Carta Magna 1215 . Esto garantizaba los derechos de representación a los barones, pero contenía muy poco para los "plebeyos". Sin embargo, se extrajeron varias cláusulas y se ampliaron en la Carta del Bosque 1217 , que permitía a las personas acceder a tierras comunales , donde las personas podían cazar y pescar para alimentarse. A lo largo de los siglos, la ley amplió el alcance de la propiedad común , pero en general la tendencia fue a quitarle la tierra a la gente. La Ley de los Comunes 1236 permitía al Señor de una Mansión encerrar cualquier tierra señorial que hubiera sido previamente común, y el Estatuto de Westminster 1285 formalizó el sistema de vinculación para que la tierra solo pasara a los herederos de un propietario. El Estatuto Quia Emptores Terrarum 1290 permitía la enajenación de tierras solo mediante la sustitución del titular, deteniendo la creación de más subarrendatarios. Las libertades civiles de la Carta Magna de 1215, y su reedición en 1297, solo estaban destinadas a barones y señores, mientras que la gran mayoría de la gente era pobre, subyugada y desposeída. En 1256, el segundo gran tratado, de Henry de Bracton , De Legibus et Consuetudinibus Angliae estableció las leyes de la propiedad o "cosas", junto con las leyes de las "personas" y las "acciones". [6]
El feudalismo no siempre había formado parte de la sociedad inglesa, en lugar de haber sido impuesto positivamente por los monarcas antes de la invasión normanda. [8] Sin embargo, a partir de 1348 todo cambió cuando la Peste Negra arrasó Europa, matando a un tercio de la población. Personas como el poeta Geoffrey Chaucer habían visto el servilismo como parte de un orden social natural, ordenado por Dios. [9] Pero si los terratenientes habían sobrevivido a la plaga, el trabajo de los campesinos en la tierra se había vuelto muy escaso. Irónicamente, los campesinos supervivientes estaban en una posición más importante de poder económico, en reclamos o negociación de salarios. El feudalismo comenzó a derrumbarse. [10] Primero, los siervos podían someterse a una "conmutación", donde el señor simplemente accedía a aceptar rentas monetarias de los inquilinos en lugar de servicios laborales. Esto no significaba la libertad en sí misma, pero el abandono del trabajo forzoso y los pagos en especie a los terratenientes significaba que se ocultaba la evidencia abierta del servilismo. En las disputas, las cortes reales estaban cada vez más inclinadas a declarar libre a un campesino. En segundo lugar, mediante un acto de manumisión los señores podían otorgar voluntariamente la libertad y esto se hacía cada vez más, después de la plaga, si el siervo o un familiar realizaba un pago en dinero. En tercer lugar, el derecho consuetudinario establecía que si un siervo vivía en suelo libre, como en una ciudad autorizada o en un territorio de dominio real , durante un año y un día, sería libre. [11] La nobleza y el rey reaccionaron al creciente poder de negociación del campesinado fijando los salarios, [12] y reprimiendo violentamente cualquier levantamiento, como la revuelta de los campesinos en 1381. [13] Sin embargo, esta combinación de factores, lenta pero segura , significaba que en 1485 sólo el uno por ciento de la población quedaba en servidumbre. [14] Alrededor de 1481, un juez de causas comunes llamado Thomas de Littleton produjo el primer tratado organizado por materia en lugar de por escrito, sobre derecho de propiedad, el Tratado de tenencia . [15] La sumisión formal fue vista cada vez más como una cicatriz social. En 1523, el juez Anthony Fitzherbert escribió que el resto de siervos era "el mayor inconveniente que ahora sufre la ley". [16] Pero si más personas estaban formalmente libres de un propietario, la libertad fáctica de las personas aún se veía limitada porque ellos mismos no tenían propiedades. Más terratenientes estaban cerrando pastos que habían estado abiertos para el uso de los plebeyos y destruyendo las casas de la gente, especialmente para la cría de ovejas . La corona, y Lord Cancilleres como Sir Thomas More , [17] se habían opuesto a esto hasta cierto punto, con una serie de leyes contra el encierro de 1489. Éstas requerían que todas las casas destruidas fueran reconstruidas, pero si no la mitad de las ganancias adicionales irían a la Corona. La propia Corona reclamó un derecho inherente a cualquier metal valioso encontrado en la tierra en 1568, [18] y las personas que tenían menos de cuatro acres de tierra tenían prohibido construir viviendas por la Ley de Construcción de Casas de Campo de 1588 . El final formal y final de la tenencia de la tierra feudal en Inglaterra se produjo solo después de la Guerra Civil Inglesa . Cuando se restauró la monarquía, el Parlamento se aseguró con la Ley de Abolición de la Tenencia de 1660 que las obligaciones de servicio y prestación militar de los propietarios fueran reemplazadas por pagos monetarios y un pago anual financiado con impuestos.
Durante el mismo período, detrás de los cambios trascendentales en la importancia social de la tierra, los desarrollos legales en el derecho de propiedad giraron en torno a la división entre los tribunales de derecho común y equidad . Los tribunales de derecho consuetudinario (el Tribunal de causas comunes y el Tribunal del Banco del Rey ) adoptaron un enfoque estricto de las reglas de títulos de propiedad de la tierra y cuántas personas podrían tener intereses legales en la tierra. Sin embargo, el Rey tenía el poder de escuchar peticiones y revocar casos de derecho consuetudinario. Delegó la audiencia de peticiones a su Lord Canciller , cuya oficina se convirtió en un tribunal. Durante las cruzadas , los terratenientes que iban a pelear transferían el título a una persona en la que confiaban para que se pudieran realizar y recibir los servicios feudales. Pero algunos de los que sobrevivieron habían regresado solo para descubrir que las personas a las que confiaron se negaban a transferir el título. Buscaron justicia con el Lord Canciller , y su Tribunal de Cancillería determinó que el verdadero "uso" o "beneficio" de la tierra no pertenecía a la persona en el título (o el feoffee que tenía seisin ). A diferencia de los jueces de common law, el canciller ostentaba el cestui que use , el propietario en equidad , podría ser una persona diferente, si eso es lo que dicta la buena conciencia. [19] Este reconocimiento de una división en la ley inglesa, entre propietario legal y equitativo, entre alguien que controlaba el título y otro para cuyo beneficio se usaría la tierra, fue el comienzo de la ley de fideicomisos . Era igualmente útil entre los franciscanos frailes, que permitan la transferencia de título de tierra a otros, ya que no podían ocupar la propiedad por su votos de pobreza . [20] También se emplearon usos o fideicomisos para evitar el pago de las cuotas feudales. Si una persona moría, la ley establecía que el propietario tenía derecho a recibir dinero antes de que la tierra pasara al heredero, y toda la propiedad bajo la doctrina de la renuncia si no había herederos. Transferir el título a un grupo de personas para uso común podría garantizar que esto nunca sucediera, porque si una persona moría, podría ser reemplazada y era poco probable que todas murieran al mismo tiempo. El rey Enrique VIII vio que esto privaba a la Corona de ingresos, por lo que en el Estatuto de Usos de 1535 intentó prohibirlos, estipulando que todas las tierras pertenecían de hecho al cestui que use . Sin embargo, cuando Enrique VIII se fue, el Tribunal de Cancillería sostuvo que no tenía ninguna aplicación donde se alquilaban tierras. Además, la primacía de la equidad sobre el derecho consuetudinario se reafirmó, apoyada por el rey Jaime I en 1615, en el caso del conde de Oxford . [21] La institución del uso continuó, ya que las nuevas fuentes de ingresos de las hazañas mercantiles en el Nuevo Mundo disminuyeron la dependencia de la Corona de las cuotas feudales. A principios del siglo XVIII, el uso se había formalizado en un fideicomiso: [22] cuando la tierra se asentaba para ser propiedad de un fideicomisario, en beneficio de otro, los Tribunales de Cancillería reconocían al beneficiario como el verdadero propietario del capital .
Adam Smith , La riqueza de las naciones (1776) Libro I, cap.6
Durante el siglo XVIII, la ley de propiedad inmobiliaria se paralizó en su mayoría en la legislación, pero los principios continuaron desarrollándose en los tribunales de equidad, especialmente bajo Lord Nottingham (de 1673 a 1682), Lord King (1725-1733), Lord Hardwicke (1737-1756), Lord Henley (1757-1766) y Lord Eldon (1801-1827). [23] A medida que se expandía el comercio nacional y mundial, el poder de una nueva clase adinerada de hombres de negocios estaba creciendo, y la importancia económica y política de la tierra estaba disminuyendo con ella. El filósofo moral y padre de la economía, Adam Smith , reflejó estos cambios cuando argumentó en The Wealth of Nations que la posición de los terratenientes les permitía extraer rentas de otros a cambio de muy poco. [24] En el siglo XIX, un creciente movimiento liberal de reforma produjo tres resultados importantes. Primero, hubo una creciente presión para desmantelar los privilegios de la aristocracia terrateniente. La reforma más directa fue la abolición gradual del " asentamiento estricto ", a través de las Leyes de Tierras Asentadas de 1882-1925. Un propietario de tierra podría dirigir esa propiedad a su muerte solo pasaría por la línea de sus parientes, evitando así que se venda a nadie en el mercado. [25] Esto también incluía la opinión de que todas las tierras deberían inscribirse en un registro, a fin de facilitar su posibilidad de comercialización. La Ley de Transferencia de Tierras de 1875 introdujo un sistema voluntario, pero no fue adoptado. Después de las elecciones generales de 1906, el nuevo Ministro de Hacienda, David Lloyd George , en su Presupuesto Popular de 1909 introdujo un impuesto sobre la tierra para forzarla a salir al mercado. [26] Esto provocó una crisis constitucional, ya que la Cámara de los Lores hereditaria lo vetó, obligando a nuevas elecciones. Pero el gobierno liberal fue devuelto y abolió el derecho de veto de los Lores en la Ley del Parlamento de 1911 . Para entonces, las reformas del registro de tierras eran un problema político menor y solo se oponían realmente los abogados que ganaban tarifas de transmisión considerables. [27] Finalmente, la Ley de Registro de Tierras de 1925 requirió que cualquier trato con la propiedad activara el registro obligatorio. [28] En segundo lugar, el Tribunal de Cancillería , aunque pudo haber mitigado las mezquinas rigurosidades del derecho consuetudinario de la propiedad, se consideró engorroso y arcano. Fue objeto de burlas en libros como La casa desolada de Charles Dickens y su caso ficticio de Jarndyce v Jarndyce , un asunto de la cancillería que nadie entendió y prolongó durante años y años. [29] En gran parte, esto se debió a que solo había dos jueces que administraban principios de equidad, por lo que desde 1873 hasta 1875, los tribunales de derecho común y de equidad se fusionaron en una sola jerarquía. En virtud de la Ley de 1875 de la Corte Suprema de Justicia , los principios de equidad prevalecerían en caso de conflicto. [30] En tercer lugar, en la mayoría de los condados y distritos, la capacidad de votar por los miembros del parlamento se había vinculado a la posesión de la propiedad de la tierra. Desde la Gran Ley de Reforma de 1832 hasta la Ley de Reforma de 1867 y la Ley de Representación del Pueblo de 1918 , la conexión entre la propiedad y el voto se redujo gradualmente y luego se abolió. Junto con la Ley del Parlamento de 1911 , había surgido una constitución más democrática, aunque fue solo en 1928 cuando la edad de voto para hombres y mujeres se volvió igual y solo en 1948 cuando los votos dobles y distritos electorales adicionales para los estudiantes de las Universidades de Oxford, Cambridge y Londres fueron eliminados. [31] Al final de la Primera Guerra Mundial, el poder de la antigua aristocracia terrateniente se había roto en gran medida.
Durante el siglo XX, la legislación agraria adquirió un carácter cada vez más social. Primero, a partir de la Ley de Vivienda de 1919 y la política del gobierno de la posguerra de construir " casas dignas de héroes ", los gobiernos locales construyeron y mantuvieron más y más casas. En las viviendas privadas, se promulgaron nuevos derechos para los inquilinos contra sus propietarios, con cierta seguridad de tenencia y regulación del alquiler , una ruptura de la " libertad de contrato " sin restricciones . La política fue detenida por la Ley de Vivienda de 1980 , que buscaba privatizar propiedades mediante la introducción de un " derecho a comprar " la vivienda municipal. Al mismo tiempo, se redujeron los derechos de los inquilinos y las restricciones sobre los aumentos de alquiler, aunque los inquilinos conservaron algunos derechos mínimos, por ejemplo, en virtud de la Ley de propietarios e inquilinos de 1985 y la Ley de protección contra el desalojo de 1977 . En segundo lugar, la propiedad se utilizó cada vez más como fuente de financiación para las empresas y, de forma similar, se convirtió en fuente de beneficios para los bancos, los prestamistas hipotecarios y los fideicomisos de inversión inmobiliaria . Este hecho impulsó cambios en el mercado de regulación hipotecaria, mientras que el creciente interés financiero por la tierra tendía a entrar en conflicto con la vida familiar. A medida que el Reino Unido se acercó a la igualdad de género , tanto las mujeres como los hombres contribuyeron a la compra de viviendas, además de contribuir a la crianza de las familias y los hijos. En 1970, en Pettitt v Pettitt , Lord Diplock señaló que "el empleo más amplio de mujeres casadas en la industria, el comercio y las profesiones y el surgimiento de una propiedad inmobiliaria, en particular una sociedad inmobiliaria hipotecada para construir -propiedad, democracia "había obligado a los tribunales a reconocer las contribuciones al hogar y la vida familiar como potencialmente generadoras de intereses de propiedad. [32] Sin embargo, si los bancos buscaban recuperar las casas de personas que habían incumplido con los pagos de la hipoteca, los tribunales se enfrentaban a la opción de preferir esos intereses económicos a los valores sociales. La pertenencia del Reino Unido al Convenio Europeo de Derechos Humanos significaba que el artículo 8, sobre el derecho a la vida privada y familiar, podía cambiar la libertad de los bancos o de los propietarios de desalojar a las personas, en particular cuando estaban en juego la estabilidad y la educación de los niños. aunque a principios del siglo XXI la jurisprudencia se había mantenido cautelosa. [33] En tercer lugar, el uso de la tierra en general estaba sujeto a un marco reglamentario integral. Las viejas leyes comunes entre vecinos, de servidumbres, convenios, molestias y trasgresiones fueron eclipsadas en gran medida por las leyes de planificación local y democráticamente determinadas, [34] la regulación ambiental y un marco para el uso de los recursos agrícolas.
Derechos de propiedad y registro
La ley de tierras inglesa se basa en tres fuentes principales para determinar los derechos de propiedad: el derecho consuetudinario y los principios de equidad desarrollados por los tribunales, un sistema de registro de tierras y un sistema continuo para tierras no registradas. En primer lugar, los tribunales de derecho común y equidad otorgaron a las personas con derechos de "propiedad" varios privilegios sobre las personas que adquirieron derechos meramente "personales". Para adquirir una propiedad sobre un terreno (como con cualquier otro objeto de valor), a diferencia de un contrato, por ejemplo, para usarlo, un comprador y un vendedor simplemente necesitaban acordar que la propiedad sería transferida. Luego, la ley reconoció un derecho de "propiedad" con varios privilegios sobre las personas con derechos puramente "personales". La mejor forma de propiedad implicaría la posesión exclusiva y, por lo general, obligaba a cualquiera que intentara interferir con el uso de un propietario, particularmente en casos de insolvencia , si otras personas con intereses en la tierra vendían su participación a un tercero o para obtener reparaciones. para hacer valer el derecho de uno. Antes de 1925, los derechos de propiedad sobre la tierra (a diferencia de, por ejemplo, las acciones de una empresa ) solo tenían que acreditarse en títulos de propiedad impresos . Por lo tanto, se creía que era deseable un sistema de registro de la tierra , de modo que los derechos de las personas sobre la tierra fueran seguros y el traspaso fuera más simple y barato. Entonces, el segundo sistema de tierras comenzó con la Ley de Registro de Tierras de 1925 , y las reglas se reformularon en la Ley de Registro de Tierras de 2002 . En lugar de títulos de propiedad en papel que determinaban los derechos de propiedad de las personas sobre la tierra, las entradas en el registro eran la fuente que determinaba los derechos de propiedad de las personas. Sin embargo, nunca se esperaba que se registraran muchos derechos de propiedad, particularmente los reclamos sociales que las personas tenían sobre las casas familiares o los arrendamientos a corto plazo. Además, no era necesario registrar todas las tierras. Solo cuando se llevaron a cabo transacciones formales con la tierra, el registro se volvió obligatorio. Esto significó que para 2013, el 88 por ciento de la tierra o 126.000 kilómetros cuadrados se registró en el Registro de la Propiedad de HM . [36] Pero se mantuvo un tercer sistema de regulación de la tierra para el 12 por ciento de las tierras no registradas . Aunque algo enmendado por la legislación, este sistema para determinar los derechos de propiedad y las disputas siguió siendo muy similar al antiguo derecho común y equidad.
Propiedad real
La ley de la tierra también se conoce como la ley de la propiedad inmobiliaria. Se relaciona con la adquisición, protección y conflictos de derechos de las personas, legales y equitativas, sobre la tierra. [37] Esto significa tres cosas principales. En primer lugar, se dice generalmente que los "derechos de propiedad" (en latín, un derecho real ) vinculan a terceros, [38] mientras que los derechos personales (un derecho in personam ) sólo se pueden ejercer contra la persona que tiene una obligación. [39] La ley inglesa reconoce un número fijo, o numerus clausus de derechos de propiedad, que crean varios privilegios. Las principales situaciones en las que esta distinción es importante son si un deudor de dos o más acreedores se ha declarado insolvente (es decir, en quiebra) o si existe una disputa sobre la posesión de una cosa específica. Si una persona o empresa se ha declarado insolvente y tiene cosas en su poder que son propiedad de otros, entonces esas personas generalmente pueden recuperar su propiedad libre de reclamos de otra persona. [40] Pero si a los acreedores de una persona insolvente se les deben simplemente deudas personales, no pueden recuperar su dinero libremente: las pérdidas deben dividirse entre todos los acreedores. A menudo, los acreedores pueden contratar un derecho de propiedad (conocido como garantía mobiliaria ) para garantizar el pago de las deudas. Esto da el mismo resultado que tener otro derecho de propiedad, por lo que el acreedor garantizado tiene prioridad en la cola de insolvencia. [41] Los acreedores garantizados, por lo general, son bancos y, para la mayoría de las personas, el tipo de garantía mobiliaria más familiar es una hipoteca. De esta forma, los derechos de propiedad son siempre "más fuertes" que los derechos personales, aunque puedan adquirirse por el mismo medio: un contrato. La mayoría de las veces, los derechos de propiedad también son más fuertes que los personales porque los tribunales ingleses han estado históricamente más dispuestos a ordenar una actuación específica como remedio para la interferencia con los derechos de propiedad. Las personas con derechos personales, como la ejecución de un contrato , presuntamente tienen derecho a recibir una compensación monetaria, a menos que los daños no constituyan un remedio adecuado. [42] En su segunda característica principal, la ley de tierras inglesa se diferencia de los sistemas de derecho civil en la Unión Europea , porque permite la separación de la propiedad "efectiva" de la propiedad del título legal de propiedad. Si hay un "fideicomiso" de la tierra, entonces los fideicomisarios tienen el título legal, mientras que el beneficio, el uso y el título "equitativo" pueden pertenecer a muchas otras personas. El título legal de propiedad inmueble solo puede adquirirse de un número limitado de formas formales, mientras que el título equitativo puede reconocerse debido a la contribución de una persona, o las verdaderas intenciones de las partes, o alguna otra razón, si la ley lo considera justo y simplemente (es decir, equitativo) para reconocer que alguien más tiene un interés en la tierra.
La tercera característica principal de la ley inglesa de la propiedad real es que la propiedad "real" (o "realty") significa tierra, y las cosas que la acompañan, solo. Esto se clasifica como diferente de los bienes muebles u otros tipos de propiedad "personal" (o "muebles"). La distinción importa principalmente para definir el alcance del tema, porque existen diferentes requisitos de registro, impuestos y otras regulaciones para el uso de la tierra. La definición técnica de "tierra" abarca un poco más que en el uso común de la palabra. En virtud de la Ley de la propiedad de 1925 , el artículo 205 (1) (ix) dice que la tierra significa "tierra de cualquier tenencia , minas y minerales, independientemente de que estén separados de la superficie, edificios o partes de edificios (ya sea que la división sea horizontal, vertical o hecho de cualquier otra manera) y otras herencias ; también un señorío, advowson , y una renta y otras herencias incorpóreas, y una servidumbre , derecho, privilegio o beneficio en, sobre o derivado de la tierra ... "Esta engorrosa definición indica dos ideas generales. Primero, la tierra incluye cosas físicas que se le atribuyen (por ejemplo, edificios y "herencias") y, segundo, derechos intangibles (como una servidumbre , un derecho de paso). Quizás en la aspiración de parecer científicos, los abogados se han acostumbrado a describir la propiedad de la tierra como " cuatridimensional ". [43] El área bidimensional de la superficie del terreno, delimitada por una valla, se complementa con derechos sobre todos los edificios y "instalaciones". Esto se vuelve más relevante en disputas después de un contrato de venta de tierras, cuando un comprador alega que una cosa se incluyó en una venta, pero un contrato no menciona los detalles. En Holanda contra Hodgson [44] Blackburn J sostuvo que los telares instalados en una fábrica formaban parte del terreno. Los objetos que descansan en el suelo y se "adhieren" sólo por gravedad normalmente no serán parte del terreno, aunque podría ser que las partes "pretendieran" algo diferente, o más bien cuáles eran las expectativas razonables de las partes. Las cosas que se pueden quitar fácilmente, como las alfombras y las cortinas, o las casas flotantes, no serán tierra, pero sí las cosas que se quitan con menos facilidad, como los grifos y los enchufes. [45] En la tercera dimensión, como señala la sección 205 (1) (ix), las minas y las cosas subterráneas pertenecen al propietario de la superficie, y hasta un límite general de 500 pies, [46] el propietario tendrá un derecho a la atmósfera sobre su tierra también. La política pública establece el límite en ambos casos, por lo que desde el Caso de las Minas del siglo XVI la Corona tiene un derecho a los valiosos minerales o recursos naturales que se descubren, así como a un valioso tesoro. [47] Y en la otra dirección, las aeronaves o satélites que son suficientemente altos no se consideran intrusos ni infringen el derecho del propietario al disfrute pacífico. [48] La cuarta dimensión de la tierra para un abogado inmobiliario inglés es el tiempo. Desde 1925, la ley inglesa reconoce dos " propiedades " en la tierra, o tipos de participación en la propiedad: la " tarifa simple ", que es un derecho de uso por tiempo ilimitado, y un "arrendamiento", que es un interés por un período fijo de hora. En todas las situaciones, sin embargo, el uso de la tierra está restringido por acuerdos o derechos vinculantes con los vecinos y los requisitos del ayuntamiento y el gobierno local.
Registro de tierras y prioridad
Debido a que la tierra puede servir para usos múltiples, para muchas personas, y debido a que su naturaleza fija significa que su propietario puede no ser siempre visible, un sistema de registro se consideró esencial a principios del siglo XX. A partir de la Ley de Registro de la Propiedad de 1862, que creó un organismo donde las personas podían registrarse voluntariamente, [49] una sucesión de informes gubernamentales y una reforma gradual finalmente culminó en un sistema de registro unificado y obligatorio con la Ley de Registro de la Propiedad de 1925 . [50] Sus proponentes argumentaron que un sistema de registro aumentaría la comerciabilidad de la tierra y haría que su transferencia fuera tan fluida como el sistema de registro de acciones de la empresa. Theodore Ruoff, Jefe de Registro desde 1963, dijo que las tres funciones principales que cumplía el registro eran (1) reflejar los intereses de propiedad en la tierra (2) para tapar los intereses menores o equitativos que podrían ser eludidos (o "extralimitados") en la tierra negocio de traspaso, y (3) proporcionar seguro a través de los fondos del Registrador a cualquier persona que haya perdido una propiedad como resultado de defectos en el registro. [51] El objetivo ideal era, por tanto, garantizar que se reflejara en el registro un conjunto completo de personas cuyos intereses tenían prioridad en una determinada propiedad inmobiliaria. Con la Ley de Registro de Tierras de 2002 , que reformuló la antigua ley, el Registro se ha centrado en el "traspaso electrónico". Según las secciones 91 a 95, el registro electrónico cuenta como escritura y tiene como objetivo reemplazar la presentación en papel para el siglo XXI.
Sin embargo, reflejando el uso social de la tierra, el sistema de prioridad de registro de la tierra y el registro del Registro de todos los intereses en la tierra ha hecho excepciones significativas para los métodos informales de adquirir derechos, y especialmente intereses equitativos, en la tierra. Según los artículos 27 a 30 de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , una participación en la tierra que está registrada (por ejemplo, propiedad absoluta , un arrendamiento a largo plazo o una hipoteca) tendrá prioridad sobre todas las demás participaciones que vengan después, o que no se inscriban en el Registrarse. Prevalece el primer interés registrado en el tiempo. Sin embargo, en el Anexo 3 de la LRA 2002 , se enumeran una serie de excepciones o "intereses primordiales". Según el Anexo 3, párrafo 1, no es necesario que se registre cualquier contrato de arrendamiento de menos de siete años, y aún así obligará a otras partes. La razón es lograr un equilibrio entre un propietario que bien puede quedarse con la tierra durante un período prolongado y una persona que puede estar alquilando una casa. Lo más importante desde el punto de vista social es que, según el párrafo 2 del Anexo 3 (anteriormente Ley de Registro de Tierras de 1925, artículo 70 (1) (g)), el interés de una persona que tiene una "ocupación real" no necesita inscribirse en el registro, pero seguirá siendo vinculante intereses registrados posteriormente. Se decía que esta regla era necesaria para evitar que el derecho social a la vivienda se "perdiera en el tumulto del registro". [52] Se usa más a favor de personas, generalmente un cónyuge en una casa familiar cuyo nombre no figura en los títulos de propiedad, que no han registrado un interés porque la ley ha reconocido que han adquirido un derecho, no a través de un título formal, o contrato expreso, o regalo, sino por sus contribuciones o su confianza en las garantías de otra persona. Si tal persona está en una "ocupación real", entonces su interés adquirido informalmente (generalmente a través de una " confianza constructiva ", que reconoce sus contribuciones de dinero o trabajo a la vida familiar) vinculará a las partes que adquieran intereses más adelante.
Lord Denning MR en Williams & Glyn's Bank v Boland [1979] Ch 312
En un caso importante, Williams & Glyn's Bank contra Boland [53] El Sr. Boland había tenido problemas para reembolsar a su banco un préstamo que utilizó en su empresa de construcción. El préstamo estaba garantizado en su casa de Beddington , donde vivía con la señora Boland. Sin embargo, la Sra. Boland no había dado su consentimiento al contrato de hipoteca. Ella no estaba registrada en los títulos de propiedad de la casa, pero había hecho importantes contribuciones financieras a la casa. A pesar de que Templeman J en primera instancia dijo que la Sra. Boland solo ocupaba la casa a través de su esposo, el Tribunal de Apelación y la Cámara de los Lores acordaron que la Sra. Boland realmente ocupaba su casa y que sus intereses ataban al banco. Casos posteriores han demostrado que la prueba para la ocupación real debe determinarse deliberada y liberalmente, de acuerdo con las circunstancias sociales del demandante. Entonces, en Chhokar v Chhokar, una señora que había sido golpeada y atacada por los amigos de su esposo separado para asustarla de su casa en Southall , y que estaba en el momento en que su casa fue registrada en el hospital con el hijo del Sr. Chhokar, todavía estaba ocupada. Esto significaba que, debido a que había contribuido al precio de compra de la vivienda, tenía derecho a quedarse. Su interés limitó y tuvo prioridad sobre los intereses registrados más tarde. Según LRA 2002 Anexo 3, párrafo 2, sólo si se pregunta a una persona sobre su interés y no dice nada, o si no es obvio en una inspección razonablemente cuidadosa, una persona en ocupación real perdería frente a una parte registrada. También se ha sostenido que alguien que ocupa una casa y tiene un interés en la casa podría haber consentido implícitamente en someterse al interés posterior de otra parte. Tanto en Bristol & West Building Society v Henning [54] como en Abbey National Building Society v Cann [55], una pareja compró una casa con la ayuda de un préstamo de una sociedad de construcción, que estaba garantizado mediante hipoteca sobre la propiedad. En ambos casos, el tribunal sostuvo que debido a que los compradores no podrían haber obtenido la casa sin el préstamo, hubo un consentimiento tácito de todos para que el banco tuviera prioridad, y no hubo un lapso de tiempo antes del registro en el que se podría haber dicho que el cónyuge estaba en ocupación real anterior.
Originalmente para facilitar las transferencias de tierras, las secciones 2 y 27 de la Ley de Propiedad de 1925 establecen que las personas con intereses equitativos en la tierra no puedan reclamarlos contra los compradores de la tierra si hay dos fideicomisarios. Si una persona tiene un interés equitativo en una propiedad, la ley permite que este interés se separe de la propiedad o se "exceda" y se vuelva a unir al dinero entregado a cambio de tierras, siempre que el intercambio se realice por lo menos por dos fideicomisarios. Sin embargo, esto no se aplicó con el propósito de negociar propiedades por parte de fideicomisarios profesionales, sino contra los propietarios de viviendas en el caso City of London Building Society v Flegg . [56] Aquí dos padres, el Sr. y la Sra. Flegg, habían cedido su casa a sus hijos, quienes a su vez hipotecaron la propiedad y no pagaron el préstamo. La Cámara de los Lores sostuvo que debido a que se cumplieron las palabras del estatuto, y el dinero de la compra por los intereses de la propiedad (es decir, el préstamo que los niños desperdiciaron) se había pagado a dos fideicomisarios, los Fleggs tuvieron que renunciar a la posesión. Por último, es posible perder un interés en la tierra, incluso si está registrado, por posesión adversa por parte de otra persona después de 12 años en virtud de los artículos 15 a 17 de la Ley de Limitación de 1980 .
Terreno no registrado
En 2013, debido a que el registro del título nunca fue obligatorio per se , el 18% de la tierra en Inglaterra y Gales permaneció sin registrar. [57] La ausencia de compulsión fue probablemente el resultado de un compromiso político, mientras que una poderosa aristocracia terrateniente se opuso fuertemente a cualquier transparencia sobre el alcance de su riqueza. Solo si se realizara una transacción identificada en la sección 4 de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , como en el marco de la LRA de 1925 , la tierra se inscribirá obligatoriamente en el registro. Esto incluyó cualquier venta, hipoteca o arrendamiento durante siete años. Sin embargo, todavía no incluye una transferencia por aplicación de la ley, y eso significa que la tierra se puede heredar o mantener dentro de la familia, y nunca es necesario registrarla a menos que el Lord Canciller modifique la sección 4 por orden. [58] Significa que para encontrar la "raíz del título" de la propiedad no registrada, y los diversos derechos que otros pueden tener, como servidumbres o convenios, es necesario buscar el paquete de escrituras correspondiente, que se remonta al menos a 15 años. . [59] Si se vende una propiedad no registrada, se activaría el registro, pero aún sería necesaria una búsqueda final de los títulos de propiedad. El primer principio básico era que todos los derechos de propiedad legal vinculaban a todos, independientemente de que alguien los conociera o no. Por lo general, estos estarían en las escrituras que se mantuvieron, aunque los intereses pequeños como un arrendamiento de menos de tres años no lo harían debido a su exención de formalidad, como ocurre con las tierras registradas. [ cita requerida ] El segundo principio era que los derechos de propiedad equitativos obligaban a todos, excepto al comprador de buena fe del patrimonio legal, sin previo aviso del interés equitativo (también conocido como Equity's Darling). Ser un comprador de buena fe era una "defensa absoluta, incondicional e incontestable", [60] de modo que la persona con un interés equitativo solo tendría un derecho exigible contra los activos rastreables recibidos a cambio de la tierra. Ser un comprador por valor significaba no recibir la propiedad como un regalo, [61] y de buena fe significaba actuar de buena fe . A su vez, buena fe significaba en gran medida lo mismo que comprar la tierra sin tener ningún aviso real [62] y no era razonable haber sabido sobre el interés equitativo de otra persona. [63] De acuerdo con el artículo 199 de la Ley de propiedad de 1925 , y los casos a través de los tribunales, los compradores de tierras estarían obligados por intereses equitativos anteriores si el interés "hubiera llegado a su conocimiento si las investigaciones e inspecciones se hubieran realizado como debían razonablemente realizado ". [64] Así, por ejemplo, en Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard , se sostuvo que la ropa de una divorciada presente en una casa obligaba a un agente del banco que inspeccionaba una propiedad con aviso de su interés equitativo. [65] El esquema general de la ley era hacer todo lo posible para asegurar que las personas no fueran privadas de sus intereses en sus hogares sin su consentimiento verdadero e informado, pero no llegó a determinar simplemente que los derechos equitativos eran siempre vinculantes.
Además de estas reglas básicas, la Ley de Tasas de Tierras de 1972 , siguiendo a su predecesora de 1925 , requería que algunos tipos de tasas tuvieran que ingresarse en otro registro especial de tasas por tierras no registradas. De acuerdo con la sección 2, una hipoteca puisne (una segunda o tercera hipoteca creada después de que una propiedad ya está hipotecada) tenía que registrarse antes de ser vinculante, a pesar de que anteriormente había contado como un derecho de propiedad legal. [68] Los otros tipos importantes de cargos que debían registrarse son los convenios restrictivos y las servidumbres equitativas, [69] un derecho de la Ley de derecho de familia de 1996 Parte IV, [70] y un "contrato de sucesión" (es decir, un derecho futuro para comprar una propiedad, o una opción de compra). [71] Sin registro, esos cargos serían nulos, pero una vez registrados, esos cargos vincularían a todos. [72] El registro iría en contra del nombre del titular del título, aunque esto a veces era propenso a confusión si la gente usaba ocasionalmente nombres diferentes (por ejemplo, Francis o Frank). [73] Si una búsqueda oficial del registro no revelaba ningún título, el comprador obtendría buenos derechos legales. [74] Sin embargo, una flagrante injusticia fue que la Cámara de los Lores sostuvo que las reglas de registro eran estrictas. En Midland Bank Trust Co Ltd v Green , Walter Green le dio a su hijo, Geoffrey, una opción para comprar la propiedad, pero no la registró. Luego, Walter cambió de opinión y, sabiendo que Geoffrey no había registrado este contrato de sucesión, transfirió la propiedad a su esposa, Evelyne, por 500 libras esterlinas para anular el acuerdo. Aunque el comprador tenía un aviso real del interés equitativo de Geoffrey, no importaba porque no estaba registrado. En otro ejemplo, se sostuvo en Lloyds Bank v Carrick que una persona en la ocupación real de una casa, que tenía un derecho no registrado para comprar la casa, no podía reclamar un interés primordial (como hubiera sido posible en un terreno registrado) porque la única fuente de interés era el contrato de sucesión, y sin registro éste era nulo. [75] Las anomalías del sistema siempre fueron reconocidas, por lo que simplemente se esperaba que las tierras no registradas se redujeran. [76] La solución, quizás más simple, de aprobar una legislación que requiera que todo se registre obligatoriamente aún no se ha tomado.
Derechos humanos
Aunque el derecho constitucional del Reino Unido sigue formalmente la idea de la soberanía parlamentaria , después de la Segunda Guerra Mundial el Reino Unido se unió a las Naciones Unidas, se suscribió a la Convención Europea de Derechos Humanos (que fue redactada en gran parte por funcionarios del Reino Unido), y en 1972 se unió a la Unión Europea y luego se fue en 2020 . En las tres organizaciones internacionales, las tradiciones constitucionales de otros estados miembros otorgaron a los tribunales un papel más importante a la hora de decidir si la legislación respetaba los derechos humanos. Con la Ley de Derechos Humanos de 1998 , el Reino Unido resolvió otorgar a sus tribunales el poder de revisar el cumplimiento de la legislación con la jurisprudencia del TEDH , principalmente como una forma de ahorrarles a los litigantes el costo de agotar el sistema judicial nacional y luego apelar a Estrasburgo . El CEDH era relevante para la legislación agraria principalmente debido al derecho a la vida privada y familiar en virtud del artículo 8 del CEDH , y al derecho al disfrute pacífico de las posesiones en virtud del Protocolo 1 del CEDH, artículo 1 . En los primeros casos de conformidad con el artículo 8 del CEDH, los inquilinos que habían sido desalojados de sus hogares por las autoridades locales presentaron impugnaciones. Contra los argumentos de los demandantes de que sus desalojos fueron respuestas desproporcionadas y violaron sus derechos a una vida familiar o hogareña, los tribunales del Reino Unido inicialmente negaron que la legislación de propiedad del Reino Unido fuera incompatible con la Convención. Sin embargo, en Manchester CC v Pinnock , [77] después de que varios casos en el Tribunal Europeo de Derechos Humanos sugirieran lo contrario, el Tribunal Supremo del Reino Unido aceptó que los tribunales deben tener la jurisdicción inherente para evaluar si una infracción del derecho a una vida hogareña si alguien es desalojado es proporcionado y justificable. Sobre los hechos del caso, se sostuvo que el desalojo del Sr. Pinnock por el comportamiento antisocial de sus hijos fue proporcionado. Aunque era un jubilado, las quejas habían sido graves y duraderas. Los casos del Protocolo 1, artículo 1, giran principalmente en torno a la cuestión de la adquisición obligatoria de propiedades por parte del gobierno. Los tribunales de Estrasburgo distinguen entre la privación de la propiedad por adquisición real y la limitación del uso de la tierra por parte de un propietario mediante una regulación, por ejemplo, del medio ambiente.
Adquirir tierra
Si bien el establecimiento de la ley de tierras en Inglaterra se produjo por invasión , conquista , cercado y fuerza , durante todo el siglo XX hubo una distribución cada vez mayor de la propiedad de la propiedad. [78] El gran impulsor del aumento de la distribución de la tierra y la realización británica del derecho a la vivienda fue la regulación pública de los precios de alquiler (por lo que ser propietario era menos rentable que vender) y la construcción de viviendas financiada con fondos públicos. [79] Por lo demás, ha habido otros cuatro métodos para adquirir derechos sobre la tierra, que operan dentro del paradigma de los mercados y la propiedad privada . La primera es a través de una obligación basada en el consentimiento . Esto podría ser a través de un obsequio o, de manera similar, la liquidación de un fideicomiso , de modo que un fideicomisario mantenga la propiedad en beneficio de otro. Normalmente, la tierra se transferirá mediante un acuerdo por contrato . En todos los casos, para completar una transferencia, el interés de una persona debe registrarse para estar completamente protegido. Sin embargo, la ley reconoce los intereses de las personas en la tierra aunque no hayan sido adquiridos de manera formal. La segunda forma principal de adquirir derechos sobre la tierra es a través de fideicomisos resultantes o constructivos, reconocidos por el tribunal. En el contexto de la tierra, y en particular de las casas familiares, esto generalmente será para reconocer la contribución que alguien ha hecho a una casa, financiera o de otro tipo. En tercer lugar, los tribunales reconocen que las personas han adquirido tierras cuando se les ha dado una garantía, en la que han depositado razonablemente su confianza, y el resultado sería perjudicial si no se reconocieran sus intereses. Este reclamo de impedimento de propiedad es una forma de que los intereses de las personas obtengan reconocimiento, aunque sus tratos con un propietario de la tierra no han cumplido con el contrato. En cuarto lugar, y la más alejada de las tierras adquiridas por contrato, la ley inglesa siempre ha reconocido un reclamo de personas que han habitado tierras durante el tiempo suficiente para haber adquirido legalmente sus derechos. El hecho de la posesión, incluso si es adverso a un propietario anterior, madura después de 12 años en un derecho legal sólido.
Consentimiento, forma y registro
Cuatro formas principales de adquirir tierras son a través de donación, fideicomiso, sucesión y por contrato, todas las cuales involucran consentimiento expreso o al menos presunto. En el caso de un obsequio ordinario durante la vida de una persona, la sección 52 (1) de la Ley de propiedad de 1925 requiere una escritura (definida en sí misma en la Ley de propiedad (disposiciones varias) de la Ley de 1989, sección 1) antes de que cualquier transferencia sea efectiva. Posteriormente, se debe registrar una transferencia. El artículo 27 (2) de la Ley de registro de tierras de 2002 establece que el registro es obligatorio para todas las transferencias de tierras, los arrendamientos de más de siete años y cualquier cargo. [80] En virtud del artículo 27 de la LRA 2002 , la consecuencia de no registrar un interés es que no obligará a otra persona a la que se transfiera la propiedad y se registre. Si la transferencia de la tierra se realiza mediante un testamento, la sección 9 de la Ley de Testamentos de 1837 requiere en términos similares que se firme por escrito y tenga dos testigos. El beneficiario bajo el testamento debe entonces tomar las medidas necesarias para registrar el interés en la tierra a su nombre. En el caso de una persona que fallezca sin dejar testamento, su propiedad, incluida la tierra, podrá pasar por aplicación de la ley a los familiares más cercanos, o en el caso de propiedad conjunta en tenencia conjunta, al copropietario. /s.
En todas las situaciones, se cree que el requisito de formalidad mejora la calidad del consentimiento de las personas. Se ha razonado, sobre todo por Lon Fuller , que pasar por los laboriosos movimientos de la formalidad induce a las personas a considerar verdaderamente si desean hacer una transferencia. También proporciona evidencia de la transacción y hace que el umbral de exigibilidad de una transacción sea fácil de determinar. [81] Esto se ve más en el caso de un contrato . Si un interés en la tierra es objeto de un contrato, la ley aísla tres pasos. Primero, se llevará a cabo la venta, que de acuerdo con la sección 2 de LPMPA 1989 solo puede ocurrir con escritura firmada (aunque según la sección 2 (5) y la ley de propiedad de 1925 sección 54 (2) se pueden hacer arrendamientos de menos de 3 años). En segundo lugar, técnicamente, la transferencia debe realizarse de conformidad con el artículo 52 (1) de la Ley de Propiedad de 1925 mediante una escritura (¡aunque no hay ninguna razón por la que esto no pueda combinarse con el paso 1, mediante el uso de una escritura para la venta!). En tercer lugar, la tierra debe estar registrada para que el interés legal entre en vigor según los artículos 27 a 30 de la LRA 2002 .
Fideicomisos resultantes y constructivos
Aunque los pasos formales de un contrato, transferencia y registro permitirán a las personas adquirir intereses legales en la tierra, a lo largo del siglo XX, el Parlamento y los tribunales reconocieron lentamente que muchas personas tienen reclamos legítimos de propiedad, incluso sin cumplir con las formalidades. e incluso sin obtener el consentimiento de un propietario. La institución de un fideicomiso ha llegado a desempeñar un papel importante, particularmente en los hogares familiares, porque de acuerdo con la Ley de Propiedad de 1925, sección 53, mientras que las declaraciones de fideicomisos expresos requieren escritura firmada para que surtan efecto, los fideicomisos resultantes y constructivos no. Un fideicomiso "resultante" generalmente se reconoce cuando una persona le ha dado una propiedad a otra sin la intención de beneficiar a esa persona, por lo que la propiedad vuelve a la persona de la que proviene. Los fideicomisos "constructivos" han sido reconocidos por los tribunales ingleses en aproximadamente ocho circunstancias no relacionadas, siempre que se diga que sería "inconcebible" que los tribunales no reconocieran que pertenecían debidamente al demandante. En el contexto de los hogares familiares, estos dos tipos de fideicomisos permitieron a los jueces reconocer, desde alrededor de 1970, el derecho de propiedad de un cónyuge en un hogar debido a la contribución (hablando en términos generales) a la vida hogareña. El Parlamento ya había promulgado la misma reforma como parte del derecho de familia. En la sección 37 de la Ley de Procedimientos Matrimoniales y Propiedad de 1970 , "cuando un esposo o esposa contribuye en dinero o en valor monetario" para mejorar la propiedad, un tribunal podría reconocer un derecho equitativo sobre ella, pero también variar la cantidad en la medida en que se considere justo . Y en virtud de la sección 24 de la Ley de causas matrimoniales de 1973 , un tribunal estaba facultado en los procedimientos de divorcio para modificar los derechos de propiedad de las partes, especialmente en beneficio de los niños, en la medida en que fuera justo. En la Ley de Asociación Civil de 2004, las secciones 65 a 72 y los Anexos 5-7 lograron lo mismo para las parejas civiles.
Sin embargo, para las parejas que cohabitan, con o sin hijos, que no están casadas o son parejas civiles, solo el derecho consuetudinario estaba disponible para hacer un reclamo, y ha sido lento para llegar a una posición lograda para las parejas casadas por ley. En Gissing v Gissing , [83] un caso antes de la aprobación de los estatutos de derecho de familia , una pareja casada había vivido, trabajado y tenido un hijo juntos desde 1935 hasta 1961 cuando la relación se rompió por su adulterio . El Sr. Gissing había pagado cuotas de la hipoteca y la propiedad estaba a su nombre, aunque la Sra. Gissing había realizado algunas mejoras en la vivienda. Lord Denning MR en el Tribunal de Apelación sostuvo que debido a que habían continuado su vida como una empresa conjunta, a pesar de que ella no había hecho una contribución monetaria cuantificable, la Sra. Gissing tendría la mitad de las acciones en la propiedad bajo un fideicomiso constructivo. La Cámara de los Lores revocó esta decisión, argumentando que no se podía encontrar una "intención común", como se decía que era necesaria, para que ella compartiera el valor neto de la vivienda. A pesar de esto, algunos casos permitieron creativamente una confianza constructiva sobre la base de una "intención común" si una conducta inusual era posiblemente una evidencia de querer compartir el hogar. En Eves v Eves , [84] el Tribunal de Apelación (con Lord Denning MR) sostuvo que una señora que rompió un patio con un mazo de 14 libras debió haber tenido la intención de compartir el valor neto de la vivienda. En Grant v Edwards , [85] el Tribunal de Apelación admitió una reclamación de la Sra. Grant, a quien su socio, el Sr. Edwards, le dijo explícitamente que no podía incluirse en los títulos de propiedad de la casa porque podría afectar sus posibilidades de un proceso de divorcio. . Esto fue, dijo el tribunal, aparentemente una prueba de que (si la Sra. Grant no hubiera tenido un proceso de divorcio) la pareja debe haber tenido la intención de compartir la casa juntos. Sin embargo, luego en Lloyds Bank plc v Rosset [86], la Cámara de los Lores detuvo el desarrollo nuevamente. Lord Bridge sostuvo que solo si (1) un cónyuge hizo contribuciones directas al precio de compra de una vivienda, o (2) un cónyuge había llegado a algún acuerdo, aunque incierto, de que una reclamación por un interés equitativo tendría éxito. Esto significaba que la Sra. Rosset, que no figuraba en los títulos de propiedad, no había hecho contribuciones financieras, pero que había realizado mucho trabajo de decoración, no podía reclamar un interés equitativo en la casa donde vivía. Esto significaba que el banco tenía derecho a recuperar la propiedad, luego de un incumplimiento del préstamo hipotecario del Sr. Rosset, libre de su interés en la ocupación real. Sin embargo, si un tribunal reconoció la contribución de un cónyuge a la casa, podría "inflar" el interés a cualquier tamaño posible (como en las leyes de 1970 y 1973). Así que en Midland Bank plc v Cooke [87], el Tribunal de Apelación sostuvo que aunque una donación conjunta de £ 1100 al Sr. y la Sra. Cooke solo representaba el 6% del valor de la casa, el interés de la Sra. Cooke podría aumentarse a la mitad. Esto significaba que Midland Bank solo tenía derecho a la mitad del valor patrimonial de la vivienda después de que Cooke incumpliera con un préstamo con ellos.
Sin embargo, el conjunto de casos más reciente parece haber avanzado más. En Stack v Dowden [88], una pareja con cuatro hijos que vivieron juntos durante 18 años había registrado una casa a ambos nombres. Sin embargo, la Sra. Dowden había contribuido con más dinero. Afirmó que la presunción de igualdad de propiedad debería ser desplazada y que, por tanto, debería tener una participación mayor a la mitad, y la Cámara de los Lores acordó que poseía el 65% del interés beneficiario. Aunque no se refiere al mismo punto, Lord Walker señaló que la ley desde la decisión de Lord Bridge en Lloyds Bank plc v Rosset "ha avanzado", con respecto a la cuestión de lo que importa en la cuantificación de la participación de las personas en una vivienda. La mayoría también remarcó que en situaciones familiares, los fideicomisos constructivos brindaban más utilidad donde el tribunal tenía mayor flexibilidad para cuantificar los intereses de las personas libres de contribuciones financieras tangibles, y que los fideicomisos resultantes eran más apropiados para las relaciones comerciales, donde la cuantificación del interés de una persona sería más adecuada. igualar las contribuciones financieras. [89] Además, en Kernott v Jones , [90] la Sra. Jones y el Sr. Kernott habían tenido dos hijos y ambos estaban registrados en el título. Sin embargo, de 1993 a 2008, Kernott se mudó y la Sra. Jones estaba criando a los niños, pagando la hipoteca y los gastos de la casa. En los procedimientos de la sección 14 de TLATA 1996 , el Tribunal de Apelación confirmó su reclamo por el 50% de la propiedad, argumentando que sin ninguna prueba de ninguna intención de otra manera, no podría ser el papel de los tribunales "imputar" las intenciones de las partes. La Corte Suprema revirtió esto, encontrando que la Sra. Jones realmente poseía el 90% del valor neto de la vivienda, y esto podría inferirse fácilmente de todas las circunstancias. En el Privy Council, en Abbott v Abbott Baroness Hale afirmó más directamente que "todo el curso de conducta de las partes en relación con la propiedad debe tenerse en cuenta al determinar sus intenciones compartidas en cuanto a su propiedad". [91] Sin embargo, todavía no está claro en qué medida (y por qué) la ley sobre parejas que cohabitan, después de cuatro décadas, sigue siendo diferente de la que se aplica a las parejas casadas en virtud de las leyes de 1970 y 1973.
Estoppel de propiedad
El estoppel de propiedad es el tercer mecanismo principal para adquirir derechos sobre la propiedad, visto particularmente en el caso de la tierra. A diferencia de un contrato o regalo, que depende del consentimiento, o de los fideicomisos resultantes y constructivos que dependen principalmente del hecho de la contribución, un impedimento de propiedad surge cuando a una persona se le ha dado una garantía clara, era razonable que confiara en la garantía, y han actuado en detrimento de ellos. Este triple patrón de impedimento patentado (garantía clara, confianza razonable y detrimento sustancial) lo hace compatible con su socio en la ley de obligaciones, " impedimento promisorio ". Aunque la ley inglesa aún no ha reconocido que el estoppel promisorio da lugar a una causa de acción (como se ha hecho bajo el American Restatement (Second) of Contracts §90), en Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd, Lord Scott comentó que el estoppel de propiedad debería ser visto como una subespecie de impedimento promisorio. En todos los casos, permite a las personas que actúan sobre las garantías de los demás sobre los derechos legales, incluso sin que logren un acuerdo expreso. Por ejemplo, en Dillwyn v Llewelyn , se consideró que un hijo había adquirido una casa de su padre porque se le notificó por escrito que lo haría, a pesar de no haber completado nunca una escritura de traspaso, después de que el hijo gastara tiempo y dinero en mejorar la propiedad. . [92] Y en Crabb v Arun DC, un agricultor adquirió el derecho a un camino sobre la tierra del consejo, porque le habían asegurado que si vendía una parte, quedaría un punto de acceso. [93] En todos los casos, está presente el patrón mínimo de garantía, confianza y alguna forma de detrimento.
Sin embargo, la jurisprudencia de estoppel de propiedad se ha dividido sobre la cuestión de qué tipo de garantía y qué tipo de confianza debe estar presente. En Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd , un promotor inmobiliario reclamó una participación en un grupo de apartamentos de Knightsbridge después de su gasto para obtener el permiso de planificación del ayuntamiento. [94] El Sr. Cobbe había llegado a un acuerdo verbal con la propietaria del apartamento, la Sra. Lisle-Mainwaring, para obtener los apartamentos por 12 millones de libras esterlinas, pero una vez que se obtuvo el permiso, el propietario rompió su promesa verbal. Aun así, en la Cámara de los Lores, el Sr. Cobbe falló en su reclamo por algo más que el gasto (£ 150,000) de obtener la planificación, porque en este contexto comercial estaba claro que se necesitaban escrituras formales para completar cualquier trato. Por el contrario, en Thorner v Majors , David (un primo segundo) trabajó en la granja de Peter durante 30 años y creía que la heredaría. [95] Esto probablemente fue intencionado, pero después de que Pedro se peleó con otros parientes, destruyó su testamento, dejando a David sin nada. Aunque no hubo ninguna garantía específica, y solo alguna conducta vaga que indicara una garantía, estuvo presente, la Cámara de los Lores sostuvo que David tenía un buen reclamo de impedimento de propiedad. Lord Hoffmann comentó que si una persona razonable pudiera entender, por oblicua y alusiva que fuera, que se dio una garantía, se acumularía un derecho legal. Por tanto, la tendencia de los casos es reconocer las reclamaciones más en el contexto doméstico, donde son habituales las seguridades menos formales, y menos en el contexto comercial, donde la formalidad es normal. [96]
Sin embargo, una cuestión difícil al otorgar una reparación por preclusión es que, a diferencia de un contrato , no siempre es evidente que un demandante deba recibir la medida completa de lo que esperaba. Por el contrario, el patrón fáctico de los impedimentos, que a menudo parece algo muy parecido a un contrato, a menudo parece justificar más que una indemnización por daños y perjuicios para compensar a los demandantes por el monto del perjuicio o pérdida, como en un caso de agravio . En Jennings v Rice , Robert Walker LJ abordó el tema enfatizando que el propósito de la jurisdicción del tribunal era evitar un resultado desmedido y asegurar que un remedio se basara en la proporcionalidad. [97] Aquí, el Sr. Jennings había trabajado como jardinero para la Sra. Royle desde la década de 1970, pero el administrador de su patrimonio no tenía testamento. Al Sr. Jennings le habían dicho que "estaría bien" y más aún que "todo esto será suyo algún día". El Tribunal de Apelación resolvió, sin embargo, que no se otorgaría el patrimonio completo, por valor de £ 1.285 millones, sino solo £ 200,000 en vista del perjuicio real en que incurrió el Sr. Jennings y la incertidumbre de lo que realmente significaban sus garantías. En relación con terceros, el artículo 116 de la Ley de Registro de Tierras de 2002 ha confirmado que el recurso por impedimento de propiedad obliga a otros .
Compra obligatoria
Aunque la tierra puede adquirirse por consentimiento y una conducta que suscita las expectativas razonables de otra parte, estos métodos privados de adquisición de tierras a menudo son insuficientes para una regulación pública adecuada. [99] La construcción de infraestructura nacional, como ferrocarriles, viviendas y alcantarillado, así como las reglas de planificación determinadas democráticamente, ya sea por el gobierno nacional o local, generalmente requieren la compra obligatoria , porque los propietarios privados no pueden ceder los terrenos necesarios para las obras públicas excepto en un precio exorbitante. Históricamente, las compras obligatorias se llevaron a cabo en virtud de las Leyes de Confraternidad y sus predecesoras, donde el cercado de tierras comunales era con frecuencia un método para expropiar a las personas de las tierras comunales en beneficio de los barones y terratenientes. En la revolución industrial , la mayoría de los ferrocarriles fueron construidos por empresas privadas que adquirían derechos de compra obligatoria de leyes privadas del Parlamento, [100] aunque a finales del siglo XIX, los poderes de compra obligatoria se volvieron lentamente más transparentes y se utilizaron para el bienestar social general, como con el Ley de salud pública de 1875 o Ley de vivienda de las clases trabajadoras de 1885 . [101] La legislación sobre compras obligatorias se amplió significativamente durante la Primera Guerra Mundial para uso militar, [102] y después de la guerra para la vivienda, ya que ciertos principios se estandarizaron. [103] En la actualidad, la sección 5 de la Ley de Compensación de Tierras de 1961 generalmente requiere que el propietario de un interés en la tierra (por ejemplo, una propiedad absoluta, arrendamiento o servidumbre como en Re Ellenborough Park [104] ) reciba el pago por el "valor de la tierra ... . si se vende en un mercado abierto por un vendedor dispuesto ". [105] La compensación también está disponible a menudo por pérdidas en una casa, o si el negocio de uno tiene que mudarse. [106] A su vez, la Ley de Compra Obligatoria de 1965 establece las condiciones para la realización de una compra, y la Ley de Adquisición de Tierras de 1981 regula las condiciones para la concesión de una " Orden de Compra Obligatoria ". Por lo general, el gobierno central representado por un Secretario de Estado o un consejo local estarán interesados en realizar una compra obligatoria. La autoridad de los ayuntamientos para realizar compras por motivos específicos puede establecerse en una legislación específica, como la Ley de carreteras de 1980 para construir carreteras cuando sea estrictamente necesario. Sin embargo, la sección 226, [107] de la Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de 1990 , que permite la compra obligatoria para "facilitar la realización del desarrollo, la remodelación o la mejora" para el bienestar económico, social o ambiental de la zona, debe ser confirmada por el Secretario de Estado y, de manera similar, la sección 121 de la Ley de Gobierno Local de 1972 requiere que el consejo busque la aprobación del Ministro de gobierno, un proceso que requiere mucho tiempo y evita que la compra obligatoria se lleve a cabo sin coordinación en el gobierno central. [108]
Debido a la importancia social de la propiedad, ya sea para consumo y uso personal o para producción en masa, [111] las leyes de compra obligatoria se han enfrentado a desafíos de derechos humanos. Una preocupación es que, desde las privatizaciones de la década de 1980, muchos poderes de compra obligatoria pueden utilizarse en beneficio de empresas privadas cuyos incentivos pueden diferir del interés público. [112] Por ejemplo, la Ley de Recursos Hídricos de 1991 [113] sigue permitiendo a los organismos gubernamentales ordenar la compra obligatoria de propiedades de las personas, [114] aunque los beneficios van a los accionistas privados de las empresas de agua del Reino Unido . En R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) v Wolverhampton CC [115], la Corte Suprema sostuvo que el Ayuntamiento de Wolverhampton actuó con un propósito indebido cuando tuvo en cuenta una promesa de Tesco de reconstruir otro sitio, al determinar si realizar una orden de compra obligatoria sobre un sitio poseído por Sainsbury's . Lord Walker enfatizó que "los poderes de adquisición obligatoria, especialmente en una adquisición" de privado a privado ", equivale a una seria invasión de los derechos de propiedad del propietario actual". [116] Sin embargo, las órdenes de compra obligatorias se han utilizado con frecuencia para adquirir terrenos que se devuelven a un propietario privado, incluso en Alliance Spring Ltd v First Secretary [117] donde se compraron viviendas en Islington para construir el estadio Emirates para el Arsenal Football Club . Por el contrario, en James v Reino Unido [118] Gerald Grosvenor, sexto duque de Westminster , propietario heredado de la mayor parte de Mayfair y Belgravia , sostuvo que el derecho de compra de los arrendatarios había violado su derecho a la propiedad en el Protocolo 1 del CEDH, artículo 1 . El Tribunal Europeo de Derechos Humanos dictaminó que la Ley de Reforma de Arrendamiento de 1967 , que permitía a los inquilinos comprar propiedades a sus propietarios privados, estaba dentro del margen de apreciación de un estado miembro. Un Estado miembro tiene competencia para regular los derechos de propiedad en interés público.
Otra cuestión de si las decisiones normativas o de planificación en general podrían violar los derechos de propiedad no ha sido importante para el Reino Unido. En un caso dividido por la Corte Suprema de los Estados Unidos llamado Lucas contra el Consejo Costero de Carolina del Sur [119], la mayoría sostuvo que si una regulación impedía que un propietario desarrollara tierras (en este caso para preservar las playas de la costa) se tendría que pagar una compensación. Esto no se ha seguido en la mayor parte del resto del Commonwealth, [120] y en Grape Bay Ltd contra el Fiscal General de Bermuda [121], el Privy Council advirtió que una decisión de una legislatura democrática es mejor que un tribunal para determinar cuestiones de política social y económica en relación con la propiedad. En este caso, McDonald's intentó demandar a Bermuda por aprobar una legislación para evitar que abriera un restaurante como una violación de los "derechos de propiedad" bajo la constitución de Bermuda, que, según dijo, consistía en la expectativa de poder administrar un negocio y varios acuerdos contractuales con ese fin. . Lord Hoffmann sostuvo que no hubo tal violación de la propiedad, y señaló que "el dar y recibir de la sociedad civil con frecuencia requiere que el ejercicio de los derechos privados se restrinja en el interés público general". La jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, aunque no del todo clara, indica un enfoque similar. [122]
Posesión adversa
El método más polémico de adquirir una propiedad, aunque ha jugado un papel muy importante en la historia de la tierra inglesa, es la posesión adversa . Históricamente, si alguien poseía tierras durante el tiempo suficiente, se pensaba que esto en sí mismo justificaba la adquisición de un buen título. Esto significó que mientras la tierra inglesa fue continuamente conquistada, saqueada y robada por varias facciones, señores o barones a lo largo de la Edad Media , aquellos que pudieran demostrar que poseían tierras el tiempo suficiente no tendrían cuestionado su título. Una función más moderna ha sido que la tierra en desuso o descuidada por un propietario puede convertirse en propiedad de otro si se hace un uso continuo. La ocupación ilegal en Inglaterra ha sido una forma de utilizar la tierra de manera eficiente , particularmente en períodos de declive económico. Antes de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , si una persona había poseído tierras durante 12 años, entonces, según el derecho consuetudinario, el derecho de acción del propietario anterior para expulsar al "poseedor adverso" expiraría. La justificación legal común era que bajo la Ley de Limitación de 1980 , al igual que una causa de acción por contrato o agravio tenía que ser utilizada dentro de un límite de tiempo, también lo era una acción para recuperar tierras. Esto promovió la firmeza del litigio y la certeza de las reclamaciones. [123] El tiempo comenzaría a correr cuando alguien tomara posesión exclusiva de la tierra, o parte de ella, y pretendiera poseerla adversamente a los intereses del propietario actual. Siempre que se cumplieran los requisitos del derecho consuetudinario de "posesión" que era "adversa", después de 12 años, el propietario dejaría de poder hacer valer un reclamo. Sin embargo, en la LRA 2002 la posesión adversa de tierras registradas se volvió mucho más difícil. Las reglas para las tierras no registradas se mantuvieron como antes. Pero en virtud de los párrafos 1 a 5 del Anexo 6 de la LRA 2002 , después de 10 años, el poseedor adverso tenía derecho a solicitar al registrador que se convirtiera en el nuevo propietario registrado. Luego, el registrador se pondría en contacto con el titular del título registrado y le notificaría la solicitud. Si no se iniciaba ningún procedimiento durante dos años para expulsar al poseedor adverso, solo entonces el registrador transferiría el título. Antes, un propietario de la tierra podía simplemente perder el título sin ser consciente de ello o sin ser notificado. Esta era la regla porque indicaba que el propietario nunca había prestado suficiente atención a cómo se estaba utilizando la tierra y, por lo tanto, el antiguo propietario no merecía conservarla. Antes de 2002, se veía que el tiempo lo curaría todo. La función de la regla era garantizar que la tierra se usara de manera eficiente. [124] El lado oscuro fue que esta idea también era muy conveniente para una época en la que la tierra a menudo se tomaba por la fuerza, y cuando los imperialistas defendían doctrinas como terra nullius como justificación para la colonización en el Imperio Británico . [125]
Antes de que se introdujera el obstáculo considerable de dar aviso a un propietario registrado, los requisitos particulares de la posesión adversa eran razonablemente sencillos. Primero, bajo el Anexo 1, párrafos 1 y 8 de la Ley de Limitación de 1980 , el momento en que comenzó la posesión adversa fue cuando se tomó la "posesión". Esto tenía que ser más que algo temporal o transitorio, como simplemente almacenar bienes en una tierra por un breve período. [126] Pero la "posesión" no requería una ocupación real. Así que en Powell v McFarlane , [127] se consideró "posesión" cuando el Sr. Powell, desde los 14 años, dejó que sus vacas deambularan por la tierra del Sr. McFarlane. Sin embargo, el segundo requisito era que debía existir la intención de poseer la tierra. Powell perdió su derecho a reclamar porque simplemente dejar que sus vacas deambularan fue un acto equívoco: solo más tarde hubo pruebas de que tenía la intención de tomar posesión, por ejemplo, colocando carteles en el terreno y estacionando un camión. Pero esto no había sucedido lo suficiente como para que expirara el límite de 12 años del reclamo de McFarlane. En tercer lugar, la posesión no se considera "adversa" si la persona está allí con el consentimiento del propietario. Por ejemplo, en BP Properties Ltd v Buckler , Dillon LJ sostuvo que la Sra. Buckler no podía reclamar la posesión adversa sobre la tierra propiedad de BP porque BP le había dicho que podía permanecer libre de alquiler de por vida. [128] En cuarto lugar, según los artículos 29 y 30 de la Ley de limitación de 1980 , el poseedor adverso no debe haber reconocido el título del propietario de ninguna manera expresa, o el reloj comienza a correr de nuevo. Sin embargo, los tribunales han interpretado este requisito de manera flexible. En el asunto JA Pye (Oxford) Ltd contra Graham , al Sr. y la Sra. Graham se les había cedido una parte de la tierra del Sr. Pye, y luego el contrato de arrendamiento había expirado. El Sr. Pye se negó a renovar un contrato de arrendamiento, sobre la base de que esto podría perturbar la obtención del permiso de construcción . [129] De hecho, la tierra permaneció sin usar, el Sr. Pye no hizo nada, mientras que los Graham continuaron reteniendo una llave de la propiedad y la usaron como parte de su granja. Al final del período de prescripción, afirmaron que la tierra era de ellos. De hecho, le habían ofrecido comprar una licencia al Sr. Pye, pero la Cámara de los Lores sostuvo que esto no equivalía a un reconocimiento de título que los privaría de una reclamación. Habiendo perdido en los tribunales del Reino Unido, el Sr. Pye llevó el caso al Tribunal Europeo de Derechos Humanos , argumentando que su empresa debería recibir £ 10 millones en compensación porque era una violación de su derecho en virtud del Protocolo 1 del CEDH, artículo 1 al "disfrute pacífico de posesiones ". [130] La Corte rechazó esto, sosteniendo que estaba dentro del margen de apreciación de un estado miembro determinar las reglas de propiedad relevantes. [131] De lo contrario, un límite significativo del principio en el caso de los arrendamientos es que las acciones de posesión adversa solo tendrán éxito contra el arrendatario y no contra el propietario una vez que el arrendamiento haya expirado. [132] Sin embargo, la principal limitación sigue siendo que la legislación de 2002 parece haber emasculado el principio de posesión adversa, porque el Registrador ahora informa efectivamente a los propietarios de las medidas que deben tomarse para detener la posesión adversa en su camino.
Prioridad entre propietarios
Debido a que la tierra y las cosas que hay en ella pueden ser disfrutadas por varias personas a la vez, la ley debe acomodar múltiples intereses en sus reglas de propiedad y, a menudo, determinar qué intereses tienen prioridad. Cuando el dominio absoluto de la tierra es propiedad de una sola persona, no surgirá ningún conflicto sobre quién tiene prioridad en su uso. En la frase latina, Sic utere tuo ut alienum non-laedas , uno puede, en general, usar la propiedad de cualquier forma siempre que no perjudique a nadie más. [134] Esto le da al propietario el derecho exclusivo de presentar demandas por delitos o agravios , en particular para otros que causen molestias o cometan una infracción contra el disfrute pacífico de la propiedad por parte del propietario. Dependiendo de la naturaleza de la interferencia, un propietario también puede tener reclamos de compensación contra las autoridades estatales que buscan comprar una propiedad obligatoriamente , o los funcionarios estatales que desean ingresar o registrar la propiedad. Sin embargo, cuando más de una persona está interesada en bienes raíces, se necesitan reglas de prioridad de propiedad para determinar quién puede presentar reclamos. Las reglas también deben determinar el contenido de los derechos que los interesados tienen entre sí. En primer lugar, la tierra puede ser copropietaria de dos formas principales. En una " tenencia conjunta ", la ley presume que los propietarios acuerdan que si un propietario muere, su participación total pasará a los otros propietarios. La jurisprudencia se ocupa principalmente de las condiciones bajo las cuales se cortará la participación de un inquilino para crear un "arrendamiento en común", donde no hay derecho a la supervivencia, y luego bajo qué condiciones un inquilino en común puede exigir que la propiedad se venda para realizar es valioso. En segundo lugar, los propietarios pueden arrendar su propiedad a los inquilinos por un período de tiempo definido. La ley también reconoce que los propietarios pueden simplemente licenciar su propiedad para que la usen otros, lo que en teoría crea solo derechos personales. En gran parte debido a que los arrendamientos tienen más privilegios legales y de derecho consuetudinario, los tribunales han tenido cuidado de vigilar la frontera entre los dos. En tercer lugar, la ley de propiedad inglesa reconoce la capacidad de cobrar o hipotecar activos a un prestamista con un contrato de préstamo. Esto significa que si el propietario incumple con los reembolsos, el prestamista tiene la seguridad de poder tomar posesión y vender la propiedad. Y cuarto, los dueños de propiedades vecinas pueden crear derechos para usar o restringir el uso mutuo de sus tierras a través de servidumbres y convenios . Aunque tales cosas pueden surgir por acuerdo, la ley inglesa reconoce su carácter de propiedad y, por lo tanto, obligan a los sucesores en el título.
Copropiedad y rescisión
Si bien un propietario único generalmente será libre de usar y disponer de su interés de la manera que crea conveniente, las reglas difieren cuando la tierra está en copropiedad. La Ley de Propiedad Intelectual , que tenía como objetivo mejorar la transferibilidad de la tierra en el mercado, requería que la tierra pudiera tener un máximo de cuatro copropietarios, quienes debían tener el mismo título. Esto significa que un comprador solo necesita negociar con un máximo de cuatro personas para comprar un interés (por ejemplo, una compra total o una hipoteca) en él. Los artículos 1 (6) y 36 (2) de la Ley de propiedad de 1925 prohíben un título legal dividido, conocido como "arrendamiento en común". Si hay más personas con un interés de copropiedad, entonces, según la Ley de propiedad de 1925, sección 34 (2), las primeras cuatro personas nombradas en un traspaso se considerarán por ley fideicomisarios de los demás copropietarios. [135] En efecto, estas cuatro primeras personas se convierten en representantes legales de los demás propietarios en el capital. Aunque para simplificar la transmisión la ley no lo hace, la equidad reconoce un número ilimitado de copropietarios y propietarios con intereses desiguales (es decir, "inquilinos en común"). Si se comercia con la tierra, sus intereses se considerarán "exagerados" o se comprarán efectivamente sobre sus cabezas con sus intereses separados de la tierra y reasignados para comprar dinero, si se paga dinero a al menos dos fideicomisarios. El requisito de que dos fideicomisarios reciban el dinero tiene como objetivo reducir el peligro de que un fideicomisario se quede sin dinero en detrimento de los propietarios equitativos. En la primera forma principal de copropiedad, conocida como " copropiedad ", se considera que los copropietarios comparten equitativamente el valor de la propiedad si se vende, y si uno de los copropietarios fallece, los demás lo harán (por el " derecho de supervivencia "o jus accrescendi en latín) toma la totalidad de su parte. Esta es una presunción legal, y los propietarios pueden estipular libremente que desean que su parte se distribuya de manera diferente (por ejemplo, dependiendo de la contribución financiera a la propiedad) y que desean que otra persona herede su parte. Al hacer una transferencia de propiedad en el formulario "TR1" de HM Land Registry, los propietarios pueden indicar qué relación eligen, [136] sin embargo, en Stack v Dowden, la Corte Suprema observó que esto no siempre será decisivo, particularmente cuando las personas no tienen comprensión de la regla de supervivencia y han hecho contribuciones financieras muy desiguales a la propiedad. Pero, de lo contrario, los copropietarios permanecerán como copropietarios en equidad hasta que tomen medidas para separar su parte.
La cesantía en equidad se puede lograr de cinco formas principales. En primer lugar, la forma más segura de separarse es entregar una notificación estatutaria bajo la Ley de Propiedad de 1925 sección 36 a los otros copropietarios "una notificación por escrito de tal deseo" de separar la parte de uno. Algunos tribunales han interpretado esta disposición de manera restrictiva, por lo que en Harris v Goddard [137] el Tribunal de Apelación sostuvo que debido a que la Sra. Harris en su petición de divorcio solicitó simplemente que "se dicte tal orden ... con respecto al antiguo domicilio conyugal", y no solicitó que se hiciera una orden de inmediato, aún no había cortado su parte. Esto significó que cuando el Sr. Harris murió inesperadamente después de un accidente automovilístico, ella pudo seguir siendo un inquilino conjunto y heredar toda la casa, y los hijos del primer matrimonio del Sr. Harris no lo hicieron. Un aviso se considerará efectivo o "entregado" en virtud de la Ley de propiedad de la sección 196 de la Ley de propiedad de 1925 cuando se deje en el hogar u oficina de una persona, o si se publica y siempre que no quede sin entregar (a diferencia de la regla postal ) cuándo llegaría normalmente. En Kinch v Bullard, la Sra. Johnson tenía una enfermedad terminal y deseaba cortar su parte de la casa y envió una carta, pero cuando se dio cuenta de que el Sr. Johnson también estaba enfermo y moriría primero, quiso cancelar su indemnización por despido. Neuberger J sostuvo que debido a que la carta ya fue entregada en la casa del Sr. Johnson, no podía retirarse, aunque el Sr. Johnson aún no la había leído. [138] En segundo lugar, y en contraste con el enfoque formalista para la sección 36, se sostuvo en Burgess v Rawnsley [139] que un curso de tratos entre dos personas puede manifestar la intención de separarse. El Sr. Burgess había discutido con la Sra. Rawnsley la venta de su participación en una propiedad por £ 750, pero las negociaciones se estancaron cuando ella pidió más, y luego murió inesperadamente. "'Incluso si no hubo ningún acuerdo firme, sino sólo un curso de trato", dijo Lord Denning MR , "claramente evidenció la intención de ambas partes de que la propiedad en adelante se mantenga en común y no de forma conjunta". En tercer lugar, los tribunales considerarán que el simple hecho de llegar a un acuerdo para vender la participación de uno es una ruptura. [140] En cuarto lugar, la declaración de quiebra afecta la indemnización, ya que en virtud de la sección 306 de la Ley de Insolvencia de 1986 , la herencia de un quiebra se conferirá inmediatamente al fideicomisario en quiebra . [141] En quinto lugar, matar a un inquilino conjunto cortará una parte, porque la Ley de Confiscación de 1982 generalmente evita que un asesino se beneficie de su mal. Sin embargo, en Re K [142], el Tribunal de Apelación confirmó una reclamación de una señora para ser eximida de la confiscación utilizando una discreción en la sección 2. La Sra. K había disparado y matado a su esposo, pero solo después de violencia doméstica prolongada , y había sido absuelto de asesinato porque no contaba como intencional. Por último, si es práctico, los beneficiarios finales pueden solicitar a los fideicomisarios que dividan físicamente la propiedad en virtud de la sección 7 de la Ley de Fideicomisos de Tierras y Designación de Fideicomisarios de 1996 , y compensen a los diferentes propietarios en dinero según corresponda.
Cuando los copropietarios no están de acuerdo sobre cómo se utilizará la tierra , la Ley de Fideicomisos de Tierras y Designación de Fideicomisarios de 1996 guía quién puede vivir en la propiedad o cuándo se puede vender. Uno de los propósitos principales de TLATA 1996 , dado el crecimiento masivo de la copropiedad y las personas que adquieren intereses en la tierra a través de fideicomisos, fue reducir las ocasiones en las que se venderían tierras si eso significaba que las personas perderían sus hogares. [143] En el nivel más alto de generalidad, la sección 6 de TLATA 1996 dice que los fideicomisarios legales de una propiedad (es decir, los propietarios legales del título, en lugar de los propietarios en el capital) generalmente tienen todos los poderes de un propietario absoluto, pero deben pagar respecto a los beneficiarios y les debemos un deber de diligencia. Más importante aún, las secciones 11 a 13 otorgan a los beneficiarios un derecho limitado a ocupar una propiedad si esto concuerda con el interés y propósito del fideicomiso, si la tierra es apta para la ocupación, aunque los fideicomisarios pueden restringir este derecho si es razonable. Si los desacuerdos son insolubles, la sección 14 permite que el beneficiario final solicite la venta ante un tribunal. La sección 15 requiere que el tribunal tenga en cuenta (i) las intenciones del fideicomitente (ii) el propósito del fideicomiso (iii) los intereses de los niños que viven allí y (iv) los intereses de los acreedores garantizados. Esto significa que en un caso común en el que un banco está presionando para la venta de una casa familiar, sus intereses no anulan a todos los demás. Entonces, en Mortgage Corporation v Shaire [144], donde el Sr. Shaire había falsificado la firma de su esposa para obtener una hipoteca sobre su casa y murió, y el banco buscó la posesión y una venta bajo la sección 15 de TLATA 1996 , Neuberger J sostuvo que pospondría la venta. , porque todavía era su casa. Sin embargo, TLATA 1996 fue más allá cuando un acreedor se declaró insolvente. Insertó en la Ley de Insolvencia de 1986 nuevas secciones 283A y 335A, que dicen que en el momento de la quiebra, la decisión de ordenar una venta debe estar guiada por (a) los intereses de los acreedores de la quiebra, (b) la conducta del cónyuge, su recursos, necesidades de los hijos y cualquier otra necesidad, excepto la propia del quebrado. Sin embargo, según la sección 335A (3) después de que expire un año, un tribunal debe ordenar la venta de la propiedad para realizar su valor para los acreedores "a menos que las circunstancias del caso sean excepcionales". Por tanto, sólo en situaciones extremas, como cuando la pérdida de una vivienda podría empeorar la esquizofrenia del ocupante, [145] los tribunales han pospuesto las ventas. Debido a que la legislación es muy pro-banco, se sugirió en Nicholls v Lan que bien podría violar el derecho a una vida familiar en el artículo 8 del CEDH . [146]
Arrendamientos y licencias
A diferencia de compartir la propiedad total, y sin dividir la tierra físicamente, el uso y disfrute de la tierra se puede compartir cuando los propietarios otorgan licencias o arrendamientos. La diferencia entre los dos es importante porque un arrendamiento cuenta como un derecho de propiedad que vincula a terceros incluso si un dominio absoluto cambia de manos, y porque una mayor protección legal para los inquilinos se otorga solo a los arrendamientos, aunque muchos casos también han aumentado la protección para los titulares de licencias. Se dice que una licencia es una obligación personal, que en la teoría tradicional se decía que creaba derechos exigibles solo entre las personas que tenían conocimiento de la licencia. [148] En primer lugar, las licencias pueden surgir como consecuencia de la ley, como cuando un cliente entra por la puerta de una tienda abierta. Se reconoce que el cliente tiene una "licencia básica" que lo hace inmune a una acción por traspaso, y solo se le puede pedir que se retire dentro de un tiempo razonable. [149] En segundo lugar, pueden surgir por ley, como ocurre con los artículos 30 a 31 de la Ley de derecho de familia de 1996 . En tercer lugar, pueden surgir por preclusión. Y prácticamente lo más importante, las licencias pueden surgir a través de un contrato. Esto establecerá los términos de uso de la tierra por parte del licenciatario. Por ejemplo, en Hurst contra Picture Theatres Ltd , [150] un gerente sacó al Sr. Hurst de un teatro de High Street Kensington , que creía honestamente que no había pagado su entrada. Buckley LJ sostuvo que el teatro no tenía derecho a removerlo, aunque revocara la entrada, porque con, y además del incumplimiento de contrato, lo agredieron, por lo que podría reclamar daños adicionales. Sin embargo, el incumplimiento de la licencia contractual no le da derecho a la víctima a forzar su camino de regreso, por lo que en Thompson v Park [151] a un maestro que trató de forzar su camino de regreso a la escuela se le dijo que no tenía remedio porque debería haber buscado un tribunal. declaración primero. Si es posible, y dado que los daños a menudo serán inadecuados, los tribunales prefieren otorgar un desempeño específico. Esto fue así incluso cuando el demandante era el Frente Nacional , que había licenciado un Pabellón para su conferencia anual. [152]
Esta preferencia por un rendimiento específico se ha manifestado generalmente al proporcionar más derechos "similares a los de una propiedad" para los licenciatarios. En Manchester Airport plc v Dutton , [153] una empresa aeroportuaria, con una licencia en terrenos del National Trust, tenía derecho a reclamar que se pudiera expulsar a los manifestantes que entraran sin autorización. Se consideró que su derecho contractual era mejor que el derecho de permanencia de los intrusos. Luego, en Errington v Wood , [154] se sostuvo que cuando un padre otorgó una licencia contractual a su hijo y nuera para permanecer en una casa de Newcastle upon Tyne hasta que pagaran la hipoteca, y que la casa pasaría a ser de ellos cuando hizo, esto se volvió irrevocable. También se sostuvo en Binions / Evans [155] que surgió una confianza constructiva cuando el Sr. y la Sra. Binion prometieron a los antiguos propietarios de Tredegar Estate que la Sra. Evans podría permanecer de por vida en su cabaña. Los Binion estaban sujetos a su promesa, aunque la promesa no era para la Sra. Evans. Sin embargo, un Tribunal de Apelación posterior en Ashburn Anstalt v Arnold [156] negó que los fideicomisos constructivos deban crearse fácilmente o que las promesas pudieran volverse vinculantes para los sucesores en el título.
Sin embargo, el arrendamiento tiene una importancia social más contemporánea. Los arrendamientos generalmente se crean mediante un contrato. Para arrendamientos cortos, menores de tres años, no hay requisito de escritura, y menores de siete años, no hay requisito de registro. [158] Los arrendamientos más prolongados, incluso si no cumplen los requisitos de formalidad y registro, también surgirán en equidad según la doctrina de anticipación, formulada en Walsh c . Lonsdale . [159] Esto significa que el interés entra en vigor bajo un fideicomiso constructivo , lo que a su vez conduce a la protección de los ocupantes reales. [160] Formalmente conocido bajo la Ley de Propiedad de 1925 sección 205 (1) (xxvii) como un "plazo de años absoluto", un contrato de arrendamiento divide la propiedad por tiempo, y con un contrato de arrendamiento viene una medida de protección legal para los inquilinos. En virtud de la antigua Ley de alquileres de 1977 y la Ley de propietarios e inquilinos de 1954 , estas eran mucho más importantes, en particular al proporcionar controles sobre el aumento de los precios de alquiler y otorgar el derecho a que el arrendamiento no terminara sin una buena justificación (un equivalente al derecho a un despido improcedente). en la legislación laboral del Reino Unido ). Esta protección se consideró necesaria debido a la desigualdad de poder de negociación que tienen los inquilinos. [161]
Sin embargo, durante la década de 1980, estos derechos fueron eliminados, junto con la mayoría de las regulaciones de alquiler . Bajo la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985 , la protección restante más importante es la obligación de la sección 11 sobre los propietarios de reparar las estructuras de las propiedades, las instalaciones de agua y calefacción para contratos de arrendamiento breves. La división, tanto histórica como contemporánea, ha dado lugar a importantes litigios sobre el significado de "arrendamiento". En el caso principal, Street v Mountford , [162] la Cámara de los Lores identificó la concesión fáctica de la posesión exclusiva de una propiedad como la característica distintiva entre un contrato de arrendamiento y una licencia. La Sra. Mountford pagó una "tarifa de licencia" por su casa y había firmado un formulario en el que acordaba que no se aplicaba el estatuto que protegía los arrendamientos de aumentos de alquiler injustos (la Ley de alquileres de 1977 ). Sin embargo, argumentó que tenía un contrato de arrendamiento, y la Cámara de los Lores estuvo de acuerdo porque, a pesar de la forma de sus acuerdos, la esencia del acuerdo era darle la posesión exclusiva de su espacio vital. Según Lord Templeman en AG Securities v Vaughan , si la gente pudiera contratarlos, cualquier protección legal "sería letra muerta porque en un estado de escasez de viviendas, una persona que busca alojamiento residencial puede aceptar cualquier cosa para obtener refugio". [163] Para la cuestión de si una persona tiene el beneficio de la protección legal, se consideró irrelevante (de manera contraria a la intuición entre los abogados de propiedad) que el acusado tenga un interés de propiedad. Entonces, en Bruton v London & Quadrant Housing Trust [164] , la asociación de viviendas del Sr. Bruton solo tenía una licencia para la propiedad del ayuntamiento y no estaba haciendo reparaciones. Aunque Bruton necesitaba un contrato de arrendamiento para reclamar, y como una cuestión de derecho de propiedad, no se le podía otorgar un contrato de arrendamiento de un fideicomiso que solo tuviera una licencia, con el propósito de protección legal, la Cámara de los Lores acordó que se le concedió un contrato de arrendamiento. y así podría solicitar reparaciones.
Hipotecas y seguridad
Si bien los bienes inmuebles se pueden dividir entre copropietarios e inquilinos con el propósito del uso y disfrute de la tierra, tomar una hipoteca de la propiedad sirve principalmente para garantizar que los préstamos se paguen. Debido a la naturaleza de los préstamos de dinero y, con frecuencia, el poder de negociación desigual entre los bancos y los prestatarios, la ley otorga una protección legal significativa a los prestatarios contra la aplicación de acuerdos injustos. Junto con las prendas, los gravámenes y los cargos equitativos, la ley inglesa considera una hipoteca como uno de los cuatro tipos principales de garantía mobiliaria , por lo que se dice que un derecho de propiedad que vincula a terceros surge al concluir un contrato . Simplemente debe ser la intención del contrato hacer que la propiedad esté disponible para garantizar el reembolso. La sección 85 de la Ley de la propiedad de 1925 dice que una hipoteca requiere una escritura (según la sección 1 de LPMPA 1989 , un documento que se firma, testifica y establece que es una escritura). Según las secciones 23 y 27 de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , se debe presentar un aviso de hipoteca en el Registro de Tierras de HM para que la hipoteca sea efectiva. Luego, la sección 87 de la Ley de Propiedad de 1925 dice que las hipotecas confieren al acreedor hipotecario (es decir, el prestamista garantizado) los mismos derechos que un arrendatario de 3000 años. La razón de esta referencia a "3000 años" es que, en una medida de protección primitiva, el derecho consuetudinario dijo que los términos de la hipoteca siempre deben permitir que la propiedad sea rescatada al final, cuando la deuda se pague. En la decisión del siglo XVIII de Vernon v Bethell [165], Lord Henley LC se negó a hacer cumplir la transferencia de la plantación de azúcar de Vernon en Antigua a un prestamista londinense fallecido, Bethell, cuando Vernon tenía problemas para pagar, a pesar de que algunos intercambios entre los dos habían elevado el Posibilidad de ceder el terreno para saldar la deuda. Dado el considerable interés pagado ya, Lord Henley LC sostuvo que frustraría (o "obstruiría") el derecho de Vernon a redimir la propiedad. Como dijo, la protección para el prestatario estaba garantizada porque "los hombres necesitados no son, verdaderamente hablando, hombres libres, pero, para responder a una exigencia presente, se someterán a cualquier término que los astutos puedan imponerles". En consecuencia, la regla desarrolló que "una vez una hipoteca, siempre una hipoteca", [166] lo que significa que una hipoteca no puede convertirse en una transmisión de la propiedad mediante la aplicación de los términos de un acuerdo. Significa que un prestamista puede, como mucho, vender una propiedad para realizar su valor, pero no puede tomar posesión, y el prestatario siempre debe poder recuperar prácticamente la propiedad. La norma fue suspendida para las empresas por la sección 739 de la Ley de Sociedades de 2006 , y fue criticada en Jones v Morgan por ser inapropiada en el comercio, [167] pero aún sobrevive como un método rudimentario de derecho consuetudinario para proteger a los prestatarios vulnerables.
La medida de protección más relevante en el derecho consuetudinario hoy en día es el derecho de los prestatarios a cancelar hipotecas si se les tergiversó sobre los términos de la hipoteca o si celebraron acuerdos debido a una influencia indebida . En el caso principal, Royal Bank of Scotland contra Etridge , un grupo de apelaciones involucraba a un esposo que presuntamente presionaba a su esposa para que firmara un acuerdo hipotecario con un banco, donde la seguridad estaba sobre la casa familiar. [168] La Cámara de los Lores acordó que una influencia indebida haría anulable un contrato, y si un banco se hubiera dado cuenta de esta posibilidad, no podría hacer cumplir el acuerdo de hipoteca contra la parte de la casa del cónyuge. En consecuencia, si los bancos desearan garantizar hipotecas válidas, necesitarían la confirmación de un abogado independiente de que el cónyuge comprendió completamente la transacción. Este fallo tenía como objetivo eliminar los casos en los que la gente no comprende las consecuencias de las hipotecas. Alternativamente, si a pesar del asesoramiento independiente, un cónyuge todavía está indebidamente influenciado o tergiversa los hechos, no tendrá ningún recurso contra un banco que venda la casa, pero puede tener un reclamo contra el abogado por negligencia profesional . Más allá del derecho consuetudinario, existen tres tipos principales de protección legal. En primer lugar, la Ley de Mercados y Servicios Financieros de 2000 codificó un sistema de concesión de licencias para los prestamistas hipotecarios. La Autoridad de Conducta Financiera mantiene un Código de Práctica y hace cumplir la amenaza de retiro de la licencia. En segundo lugar, la Ley de Crédito al Consumidor de 1974 faculta a la Oficina de Comercio Justo para participar en una regulación similar del mercado de segundas hipotecas . En tercer lugar, el contenido de la hipoteca está regulado por la protección ordinaria de los contratos de consumo en el Reglamento sobre las condiciones abusivas en los contratos de consumo de 1999 . El objetivo general de la ley es garantizar una transparencia total y cancelar los acuerdos de crédito exorbitantes, para que los consumidores sepan lo que están obteniendo y no obtengan un trato injusto .
Los prestamistas tienen amplios derechos del derecho consuetudinario y los estatutos. El primer derecho de un acreedor hipotecario es el reembolso de la deuda, pero si las circunstancias del prestatario significan que esto es imposible, generalmente comienza un proceso para tomar posesión de la propiedad hipotecada y venderla. Casi todos los pasos, sin embargo, están mediados por los tribunales. El artículo 36 de la Ley de Administración de Justicia de 1970 establece que el tribunal puede aplazar el procedimiento si "es probable que el deudor hipotecario pueda pagar en un plazo razonable las sumas adeudadas [169] en virtud de la hipoteca", y los artículos 129 de la Ley de Crédito al Consumidor de 1974 130 hace lo mismo con las segundas hipotecas. En un caso anómalo, Ropaigealach contra Barclays Bank plc [170], un banco había subastado una (segunda) casa cuando la familia propietaria no estaba. Clarke LJ se sintió incapaz de aplicar el AJA 1970, porque correctamente interpretado, solo pudo detener los procedimientos cuando de hecho se habían iniciado procedimientos legales, y aquí no hubo ninguno. En una decisión más favorable al prestatario, Cheltenham & Gloucester Building Society v Norgan [171] Waite LJ dio una guía de que al ordenar un plan de pago, un juez debería dar "el período más favorable para el deudor hipotecario al principio", de modo que se repitió Se podrían evitar las solicitudes a los tribunales sobre incumplimientos continuos, y así "el acreedor hipotecario puede ser escuchado con justicia para decir que el deudor hipotecario ha tenido su oportunidad". Cuando se trata de una venta, las secciones 101 y 103 de la Ley de Propiedad de 1925 requieren que la disposición para la venta debe haber estado en la escritura de la hipoteca, que se debe dar un aviso con tres meses de anticipación y espacio. La sección 88 confirma que un comprador después de una venta recibe un título libre de gravámenes. En el proceso de venta en sí, existe el deber de diligencia. En Cuckmere Brick Co contra Mutual Finance [172] Mutual Finance subastó la propiedad de Cuckmere Brick Co después de incumplir un préstamo, pero no anunció que la propiedad había obtenido el permiso de construcción para construir más pisos. Salmon LJ enfatizó que debido a que el prestatario seguirá siendo responsable de las sumas de un préstamo si una casa se vende a menor precio, debido a que el "deudor hipotecario se ve vitalmente afectado por el resultado de la venta", se debe una obligación de obtener "el verdadero valor de mercado". Además, se impondrá un mayor deber de escrutinio si un acreedor hipotecario vende a una parte relacionada. En Tse Kwong Lam c. Wong Chit Sen [173], el Sr. Wong vendió a su esposa los bienes que le habían quitado a Tse, después de no anunciar la subasta. El Privy Council informó que, si bien la demora en la reclamación significaba que la venta no debía anularse, se podrían otorgar daños debido al importante conflicto de intereses . Lord Templeman enfatizó que "recae sobre el acreedor hipotecario una gran responsabilidad para demostrar que en todos los aspectos actuó de manera justa", por lo que la transacción es perfectamente justa y equitativa. [174]
Servidumbres
Las servidumbres y los pactos, aunque tratados de forma separada por la ley, ambos funcionaban como formas primitivas de dispositivo de planificación. Antes del desarrollo del gobierno local y la planificación, las personas que vivían en propiedades vecinas solo podían regular cómo cada uno usaba su tierra a través de acuerdos. Un acuerdo para que un primer vecino use la tierra de un segundo es una servidumbre, que generalmente implica un derecho de paso, o una ganancia a prendre , si permite que el primero tome algo de la tierra (por ejemplo, cazar patos, pescar o pastar oveja). Un acuerdo para que un primer vecino se abstenga de usar su propia tierra en beneficio de un segundo sería un pacto restrictivo . Naturalmente, la gente podría contratar el uso de la tierra de cualquier forma concebible. Sin embargo, los tribunales consideraron una cuestión diferente si el sucesor en el título de la parte contratante original estaba vinculado. Los tribunales fueron particularmente cautelosos con los " convenios positivos " (que podrían requerir el gasto del propietario y no podrían cumplirse sin hacer nada) y las " servidumbres negativas " (que, a diferencia de los convenios, podrían adquirirse sin acuerdo). Como resultado, las decisiones de planificación modernas de los consejos, principalmente a través de la Ley de planificación urbana y rural de 1990 , desplazaron en gran medida el derecho consuetudinario y la equidad para regular las relaciones en los vecindarios. Sin embargo, quedan muchas servidumbres y convenios.
El rango de servidumbres está restringido principalmente por una prueba cuádruple establecida en Re Ellenborough Park . [175] Los propietarios de viviendas alrededor de Ellenborough Park deseaban demostrar que tenían una servidumbre sobre los jardines comunales para reclamar una compensación por su requisa en la Segunda Guerra Mundial. Lord Evershed MR estuvo de acuerdo porque (1) eran propietarios de las viviendas dominantes, (2) sus derechos sobre la vivienda "sirviente" (es decir, el parque) beneficiaban a su tierra (3) no eran propietarios de la vivienda sirviente y, a pesar de alguna autoridad previa sugiriendo que las servidumbres no podían ser por puro placer, [176] (4) estaba dentro de una clase reconocida de servidumbres. La mayoría de las veces, las servidumbres son derechos de paso. Muchos casos recientes también han involucrado estacionamiento de automóviles, incluido Moncrieff v Jamieson [177] donde el propietario de un terreno entre la costa y una escarpa escarpada solo tenía acceso a través de su vecino, y desde 1973 se había acostumbrado a estacionar allí. El dueño del predio sirviente afirmó que el estacionamiento de automóviles le quitó el uso de la tierra, por lo que no podía ser una servidumbre. Pero la Cámara de los Lores sostuvo que en la naturaleza del estacionamiento (que no era permanente) al que se había acostumbrado el propietario dominante, el derecho podía contar como una servidumbre.
Para crear una servidumbre, primero, bajo la Ley de Propiedad de 1925, sección 65 (1), un propietario puede otorgar expresamente a un vecino un derecho sobre su tierra, o puede reservarse un derecho cuando venda una parte de la tierra a otra persona. En segundo lugar, una servidumbre también puede producirse a través de una garantía expresa, lo que desencadena el impedimento de propiedad . Este fue el caso en Crabb v Arun District Council , donde un terrateniente adquirió una servidumbre después de que el ayuntamiento le asegurara que le dejarían acceso a su tierra sobre la de ellos, cuando vendió otra porción que daba a la ruta desde la carretera principal. En tercer lugar, la ley puede encontrar servidumbres mediante un proceso de construcción, en general, si son necesarias para el disfrute razonable de la propiedad. [178] Las reglas son análogas a los términos de incorporación e implicación en los contratos, por ejemplo en Green v Lord Somerleyton [179] Jonathan Parker LJ aprobó una servidumbre para el drenaje de agua de la tierra de Lord Somerleyton en los diques de Green, porque cuando la tierra se vendió en en 1921 su propia construcción incorporó una escritura de drenaje. En Kent v Kavanagh [180] se aclaró, sin embargo, que debido a que el goce razonable era el objetivo de la implicación, una servidumbre solo debía estar implícita en situaciones en las que la tierra era de propiedad y ocupación común. Esta prueba se cumplió con esos hechos, donde dos casas adosadas tenían un pequeño camino entre ellas para acceder a los jardines traseros, y un comprador posterior deseaba construir en su mitad del camino. Chadwick LJ sostuvo que la servidumbre era necesaria para disfrutar del jardín trasero. En cuarto lugar, según la sección 62 de la Ley de propiedad de 1925, las servidumbres que son "pertenecientes o supuestamente pertenecientes a la tierra" en el momento del traspaso obligarán al comprador. Así, en Hair v Gillman [181], una señora que aparcó su coche en la explanada de un vecino mientras tenía un contrato de arrendamiento de siete años adquirió un contrato de arrendamiento cristalizado cuando posteriormente compró la casa. Sin embargo, si las servidumbres se utilizan durante veinte años, un quinto método para adquirir un derecho legal cristalizado es a través de la Ley de prescripción médica de 1832 . Este método proviene de un período simple de uso prolongado y no requiere mostrar ninguna necesidad de la servidumbre. También hay una serie de servidumbres legales, que incluyen, en particular, las " hojas de paso " reservadas por las autoridades públicas para instalar tuberías o cables, [182] y la Ley de campo y derechos de paso de 2000, que amplió el número registrado de tierras comunales y privadas donde las personas tienen el " derecho a deambular " para la recreación. Independientemente de cómo se cree, una servidumbre debe registrarse para garantizar la protección. Una servidumbre que no está registrada será reconocida como un interés primordial de acuerdo con el Anexo 3 de LRA 2002 , párrafo 3, si la conoce una persona a quien se vende la tierra y si la servidumbre es obvia en una inspección razonablemente cuidadosa, pero solo si la servidumbre se adquiere en derecho (no en equidad) desde el 13 de octubre de 2003. [183]
Convenios
A diferencia de una servidumbre, un convenio solo puede adquirirse mediante acuerdo o posiblemente mediante una garantía, pero no por prescripción médica. En el caso más famoso, Tulk v Moxhay [184], el propietario de lo que ahora es Leicester Square le prometió a un vecino que no erigiría edificios, pero el comprador posterior (que conocía este trato) intentó construir. Lord Cottenham LC sostuvo que un pacto anterior puede vincular a los futuros propietarios si el pacto tocaba y afectaba a la tierra, los pactos originales pretendían que el pacto obligara a los futuros propietarios, y los futuros propietarios con la misma tierra tenían aviso del pacto. En virtud del artículo 78 de la Ley de Propiedad de 1925 , se considera que los sucesores en el título de la persona designada para beneficiarse del convenio están legitimados para hacer cumplir el convenio y la Ley de Propiedad de 1925, sección 79, codificó la presunción de que un convenio no debe ser personal. pero patentado y vinculante para los sucesores en el título. Sin embargo, esa presunción puede refutarse mediante la construcción de acuerdos entre los vecinos. Esto sucedió en Morrells of Oxford Ltd v Oxford United Football Club [185], donde Robert Walker LJ sostuvo que el pub de Morrell no podía obtener una orden judicial contra la construcción de un pub del UFC de Oxford, porque aunque el predecesor del UFC de Oxford había prometido no hacerlo en 1962, el documento no usó un lenguaje que indica que los sucesores estarían obligados en la cláusula pub, cuando lo hizo en otras cláusulas. Un aspecto controvertido de los convenios es que los tribunales solo hacen cumplir los que restringen el uso de la tierra y, hasta ahora, se han negado a hacer cumplir los convenios que requieren un gasto positivo. En Rhone v Stephens [186] esto significaba que no se podía exigir al propietario de una casa que reparara su techo, que protegía una cabaña debajo del agua. Lord Templeman consideró que esto contradeciría la regla de que nadie debe ser responsable de un contrato cuando no ha tenido conocimiento de él. Esto se ha mitigado ligeramente cuando todos los vecinos tienen beneficios y cargas recíprocas. Halsall v Brizell [187] sostuvo que si algunos habitantes de la finca de Liverpool tenían el beneficio de utilizar las carreteras, los desagües, el paseo marítimo y los diques de la finca, se les podría exigir que pagaran por su mantenimiento. Los convenios son exigibles, en general, mediante mandatos judiciales, pero también pueden (si un mandato judicial fuera opresivo) exigibles mediante el pago de daños que reflejen la pérdida del derecho. Por ejemplo, en Wrotham Park Estate Co Ltd contra Parkside Homes Ltd [188], Brightman J ordenó a un promotor que construyó viviendas incumpliendo un convenio restrictivo que pagara el 5% de sus beneficios previstos en compensación. Finalmente, se pueden presentar solicitudes al Tribunal de Tierras para que se declaren extinguir convenios bajo la Ley de Propiedad de 1925, sección 84 si es obsoleto, el beneficiario perdería poco, o ha acordado implícitamente, o impide a un usuario razonable de la tierra y al beneficiario puede ser compensado.
Uso y regulación de la tierra
Si bien el contenido típico de los textos sobre " legislación agraria " en Inglaterra o el Reino Unido se refiere al contenido, la creación y la protección de los intereses sobre la propiedad de la tierra, [190] la importancia práctica y social de la tierra se extiende a la forma en que se utiliza. Históricamente, la tierra fue la fuente más importante de riqueza social. Durante el siglo XIX, su papel en la preservación de la riqueza fue eclipsado en gran medida por las corporaciones y el fondo administrado , sin embargo, la tierra sigue siendo vital para la vivienda, el desarrollo económico, la agricultura y la extracción de recursos naturales, y como parte del medio ambiente. [191] Dejando a un lado la adquisición de derechos privados, la regulación pública del uso de la tierra ha buscado mediar los intereses en competencia entre las partes interesadas en competencia. En vivienda, la necesidad de las personas de tener una vivienda se equilibra entre los intereses de los propietarios en buscar rentas con fines de lucro y los gobiernos en la construcción y mantenimiento de viviendas. La vivienda ha seguido siendo una fuente residual de ingresos de inversión privada, que creció en el período previo a la crisis de las hipotecas de alto riesgo y después, mientras que los impuestos sobre la propiedad siguen siendo una fuente importante de ingresos para el Tesoro de HM . Particularmente desde 1909, se utilizaron nuevas estrategias de planificación nacional para mejorar la calidad de la construcción y distribuir el desarrollo urbano de una manera que reflejara las prioridades locales. Las políticas de protección ambiental limitan las formas en que se puede usar la tierra y los efectos que su uso puede tener en las comunidades locales. Por último, la agricultura y la extracción de recursos desempeñaron un papel menor en la economía del Reino Unido que antes, pero, junto con una estrategia común en la Unión Europea , estas industrias se benefician de un sistema de subsidios y regulaciones de mercado destinadas a hacer sostenible el uso de la tierra.
Planificación e infraestructura
En los siglos anteriores a 1909, la ley de planificación del uso de la tierra se limitaba en gran medida a la ley de molestias y acuerdos entre vecinos para servidumbres y convenios . Esto no siempre fue así, porque a partir de la Carta Magna de 1215 y el posterior desarrollo de la Carta del Bosque ("bosque" es un término antiguo para las tierras de la corona) hubo un cuerpo de leyes significativo con respecto al uso de los bienes comunes : el tierra pública que la gente común podría usar para recolectar comida, madera, cazar o pastorear. Los estatutos y la jurisprudencia regulaban los tipos de actividad que podían realizar las personas y en qué medida podían utilizar la propiedad común. Pero gradualmente a lo largo del siglo XV y el siglo XVI, la aristocracia comenzó el movimiento del cercado, privatizando de hecho casi todas las propiedades que habían sido comunes. El derecho público de la tierra había pasado a la insignificancia, era común escuchar al poder judicial del siglo XIX proclamar la importancia de los derechos privados, con un mínimo de responsabilidad apenas perceptible. Por ejemplo, en 1865 en Tapling v Jones , [192] Lord Cranworth proclamó que todo "hombre ... [tiene] derecho a usar su propia tierra construyéndola como mejor le parezca". Los demandantes podían demandar por una molestia pública o privada de los vecinos, pero la definición basada en el caso de lo que contaba como una molestia era generalmente desfavorable para la gente común. Por ejemplo, no podría haber ninguna objeción por la pérdida de comodidades si un tren ruidoso pasara frente a la casa de uno. [193] En Sturges v Bridgman, el Tribunal de Apelación sostuvo que lo que se consideraba una molestia dependería del carácter de la localidad, y esto significaba que "lo que sería una molestia en Belgrave Square no lo sería necesariamente en Bermondsey ". [194] Inadvertidamente, esto significó que los ricos, como los de Belgrave Square, podrían estar protegidos, mientras que los pobres, en lugares como Bermondsey, tenían poco control sobre sus entornos locales. Por esta razón, se pensó que los consejos locales elegidos democráticamente deberían tener el poder de determinar cómo se utilizaría la tierra a su alrededor. En la jurisprudencia moderna, se ha convertido en un principio básico que la propiedad sí conlleva responsabilidad social, [195] y que el alcance de los derechos de propiedad reconocidos por la ley debe "considerarse en relación con su función social". [196] La primera ley importante en el Reino Unido, la Ley de Vivienda, Urbanismo, etc. de 1909 , reconoció esto otorgando a los gobiernos locales la autoridad para desarrollar planes de planificación y emplear inspectores, con apelación a una Junta de Gobierno Local, inicialmente con respecto a las condiciones sanitarias. La Ley de Planificación Urbana y Rural de 1947 , sin embargo, hizo el cambio más crítico, requiriendo que cualquier desarrollo de terreno requiriera permiso del gobierno local, a menos que hubiera una excepción relevante. Desde entonces, la legislación moderna se ha convertido en un sistema de derecho de planificación local, regional y nacional. Junto con las reglas sobre compra obligatoria , está diseñado para garantizar que el uso de la propiedad sea determinado por las personas de la sociedad que se ven más afectadas.
En la actualidad, la Ley de planificación urbana y rural de 1990 contiene las normas básicas de planificación. [197] El artículo 57 exige que se conceda permiso para el "desarrollo" de la tierra. La sección 55 define "desarrollo" como la construcción, la ingeniería, la minería o la realización de cualquier cambio material en la construcción, incluida la demolición o la división de una casa en dos. Sin embargo, la subsección 2 exime los cambios a las viviendas por algo incidental al disfrute, para la agricultura o la silvicultura, o cambios en el uso de una propiedad dentro de un conjunto de 'clases' de propiedad. [198] Para muchas personas que realizan cambios en la propiedad comercial, la Orden de 1987 sobre planificación urbana y rural (clases de uso) adquiere relevancia. Cada uso de la propiedad tiene una clase. La clase A1 incluye tiendas como librerías o peluquerías, la clase A3 incluye cafés, la clase C1 son hoteles y la clase C3 son hogares. Si se realiza un cambio en el uso de una propiedad dentro de una clase, no se necesita permiso para modificaciones. Si se otorga el permiso, puede ser incondicional o, según la sección 106, la autoridad local puede imponer condiciones que el propietario debe seguir. Las secciones 171A a 196C contienen las reglas de ejecución, que incluyen permitir que las autoridades locales acusen a las personas de delitos por incumplimiento de las reglas de planificación y que tengan derecho de entrada a la propiedad. Sin embargo, según la sección 171B, si alguien ha infringido una regla de planificación, pero no se inicia ningún procedimiento de ejecución dentro de los cuatro años, no puede haber cargos: el propietario se vuelve inmune. Las secciones 197 a 261 contienen reglas detalladas sobre asuntos tales como árboles, anuncios publicitarios, carreteras. Para los establecimientos que se utilizarán para fines específicos, como restaurantes, pubs o clubes, la Ley de Licencias de 2003 establece los procedimientos mediante los cuales las empresas pueden adquirir una licencia de su autoridad local y las condiciones (incluido el momento del comercio, el suministro de alcohol, y niveles de ruido [199] ) por debajo de los cuales debe mantenerse el establecimiento.
- Control de desarrollo en el Reino Unido
- Normas de construcción en el Reino Unido
- Ley de Subsidios, Construcción y Regeneración de Vivienda de 1996
- Ley de Vivienda y Regeneración de 2008 , Ley de Planificación de 2008
- Encuesta de utilización de la tierra de Gran Bretaña (1930)
- Ley administrativa del Reino Unido , Ley de gobierno local de 1888 y consejo local
- Ley de carreteras 1555 (autoridades locales y residentes responsables de las carreteras), fideicomisos de Turnpike , Ley de carreteras 1835 , Ley de carreteras de 1980 (creación y mantenimiento de carreteras)
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- Ley de transporte y obras de 1992 (c. 42)
- Metropolis Water Act 1852 , Metropolitan Water Board , Water Act 1973 y Water Act 2003
- Ley de salud pública 1875 (c 55) sobre servicios públicos locales, incluidos alcantarillado, suministro de agua, alumbrado público, aceras, parques. Ahora, Ley de salud pública de 1961
- Ferrocarriles, electricidad, gasoductos, telecomunicaciones.
Derechos de vivienda e inquilinos
- Finca de la corona
- Oficina de Obras (est. 1378) y Ministerio de Obras (Reino Unido)
- Ley de vivienda de las clases trabajadoras de 1890
- Vivienda, Urbanismo, etc. Ley 1909
- Comité Tudor Walters (1917)
- Vivienda, Urbanismo, etc. Ley de 1919 , hogares de posguerra dignos de héroes
- Ley de Vivienda de 1930 , limpieza de tugurios
- Ley de vivienda (alojamiento temporal) de 1944
- Comité Parker Morris (1961)
- Ley de Vivienda de 1980 y Derecho a Comprar , copia de la política de Horace Cutler en el GLC, Estmanco Ltd v GLC
- La Ley de Gobierno Local, Planificación y Tierras de 1980 , puso fin al requisito obligatorio de construir casas
- La Ley de Vivienda de 1988 eliminó los fondos gubernamentales para viviendas nuevas
- Revisión de Barker sobre la oferta de viviendas (2004)
- Asociacion de vivienda
- Regulación de alquileres y regulación de alquileres en Inglaterra y Gales
- Historia del control de alquileres en Inglaterra y Gales
- Índice de precios de la vivienda , Vivienda asequible
- Control de alquileres en Escocia
- Ley de propietarios e inquilinos de 1851
- Ley de propietarios e inquilinos de 1927 , que compensa a los inquilinos por mejoras
- Ley de explotaciones agrícolas de 1948
- Gladstone contra Bower [1960] 2 QB 384
- Ley de propietarios e inquilinos de 1954
- Ley de propietarios e inquilinos de 1987
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- Ley de Arrendamientos Agrícolas de 1995
- Ley de propietarios e inquilinos (convenios) de 1995
- Ley de 1860 de enmienda de la Ley de propietarios e inquilinos (Irlanda)
- Notificación de la Sección 8
- Tenencia asegurada y tenencia asegurada a corto plazo
- Ley de localismo de 2011
Agricultura y Bosques
- Revolución agrícola británica
- Ley de agricultura de 1947
- Política Agrícola Común
- Programa de Desarrollo Rural de Inglaterra , financiación de la UE para la gestión medioambiental
- Charter of the Forest 1217 , derecho de acceso al bosque real para hombres libres y The Rime of King William en 1087
- Lista de bosques antiguos en Inglaterra
- Ley de Delimitación de Bosques 1640
- Ley Dean Forest de 1667
- Nueva Ley Forestal de 1697
- Leyes de bosques de la India, 1865 y 1878 y Ley de bosques de la India, 1927
- Ley forestal de 1951
- Ley de Criaturas Salvajes y Leyes Forestales de 1971
- Comisión Forestal
- Ley forestal de 1981
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- Caso de Minas (1561), Sociedad de Minas Real y Compañía de Obras Minerales y de Baterías , y Real Ley de Minas de 1689
- La minería del carbón en el Reino Unido
- Ley de la industria del carbón de 1994 (c 21)
- Fracturamiento hidráulico en el Reino Unido
- Ley de Petróleo de 1998
- Ley de plataforma continental de 1964
- Ley de seguridad costa afuera de 1992
- Ley de impuestos sobre el petróleo de 1975
- Ley de oleoductos y oleoductos de 1985
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- Ley de servicios públicos de 2000
Conservación natural
- Ley de Parques Nacionales y Acceso al Campo de 1949
- Parques nacionales de Inglaterra y Gales y parques nacionales de Escocia
- Ley de Monumentos Antiguos y Zonas Arqueológicas de 1979
- Ley de Medio Ambiente de 1995
- Ley de campo y derecho de paso de 2000
- Ley de Planificación (Edificios y Áreas de Conservación) de 1990
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- E Fisher, B Lange y E Scotford, Derecho medioambiental: texto, casos y materiales (2013) cap.20 (Conservación de la naturaleza)
Protección del medio ambiente
- Molestia en la ley inglesa y Invasión en la ley inglesa
- Caso Aldred (1610) 9 Co Rep 57b; (1610) 77 ER 816, huele a pocilga
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- Rylands contra Fletcher [1868] UKHL 1
- Agencia Medioambiental
- Ley de malezas de 1959
- Ley de tejones de 1991
- Ley de protección de tejones de 1992
- Ley de Protección Ambiental de 1990
- Comisario europeo de Medio Ambiente
- Programa europeo de cambio climático
- Directiva marco del agua
- Ley de Vida Silvestre y Campo de 1981
- Directiva de aves
- Directiva de hábitats
- Programa del Medio Ambiente de las Naciones Unidas
- Ley de Cambio Climático de 2008 , Ley de Planificación y Energía de 2008 , Ley de Energía de 2008 y Ley de Energía de 2010 , Ley de Energía de 2011
- E Fisher, B Lange y E Scotford, Environmental Law: Text, Cases, and Materials (2013) capítulos 14 (Contaminación del agua), 15 (Contaminación del aire y cambio climático), 16 (Regulación de residuos), cap 17 (Control integrado de la contaminación) , 21 (contaminación de la tierra)
Inversión y fiscalidad
- Trustee Act 2000 s 8, fideicomisarios autorizados a invertir en bienes raíces del Reino Unido
- Fondo gestionado
- Fideicomiso de inversión inmobiliaria y Ley del Impuesto sobre Sociedades de 2010, secciones 518 a 609
- Diezmo
- Ley de Hospitales para los Pobres de 1572
- Ley para el alivio de los pobres 1601
- Impuesto de ventana (1696)
- Impuesto sobre sucesiones (Reino Unido)
- Ley de Finanzas de 1999
- Impuesto de timbre en el Reino Unido
- Impuesto a la tierra
- impuestos municipales
- Ley de Financiamiento del Gobierno Local de 1992
- Tarifas comerciales en Inglaterra y Gales
- Ley de Finanzas del Gobierno Local de 1988
Ley internacional
- Colonialismo e imperialismo
- Imperio Británico
- Soberanía y patrimonio común de la humanidad , disputa territorial
- Derecho a la propiedad
- Ley de propiedad australiana
- Ley de propiedad de Sudáfrica
- Propiedad de la tierra en Canadá
- Adquisición de tierras en India
- Leyes de propiedad y tierras israelíes
- Ley de propiedad china
- Barriada y derecho a la vivienda
- Caso mabo
- Derechos de agua y derechos minerales
- Derechos indígenas a la tierra
- Título aborigen
- Delgamuukw contra Columbia Británica (1997)
Teoría
- Aristóteles , Política (350 a. C.) Libro II, Parte V, "La propiedad debe ser en cierto sentido común, pero, como regla general, privada; porque, cuando todos tienen un interés distinto, los hombres no se quejan unos de otros, y progresarán más, porque cada uno se ocupará de sus propios asuntos ... Y además, es el mayor placer hacer una amabilidad o un servicio a los amigos o invitados o compañeros, que sólo se puede prestar cuando un hombre tiene propiedad. Estas ventajas se pierden por la excesiva unificación del Estado ".
- J Locke , Segundo tratado sobre el gobierno civil (1690)
- JJ Rousseau , Discurso sobre el origen de la desigualdad (1754) "El primer hombre que, habiendo vallado un pedazo de tierra, dijo" Esto es mío ", y encontró gente lo suficientemente ingenua como para creerle, ese hombre fue el verdadero fundador de la sociedad civil. de cuántos crímenes, guerras y asesinatos, de cuántos horrores y desgracias nadie habría salvado a la humanidad, tirando de las apuestas, o llenando la zanja, y gritando a sus semejantes: Cuidado con escuchar a este impostor. ; estás perdido si alguna vez olvidas que los frutos de la tierra nos pertenecen a todos, y la tierra misma a nadie ".
- FC Savigny , Recht des Besitzes (1803)
- G Hegel , Filosofía del derecho (1820)
- P Proudhon , ¿Qué es la propiedad? (1840) «Revelo una verdad cuyo desarrollo podemos intentar en vano detener; Escribo el preámbulo de nuestra futura constitución. Esta proposición que os parece blasfema - LA PROPIEDAD ES ROBO - sería reconocida, si nuestros prejuicios nos permitieran considerarla, como el pararrayos para protegernos del rayo que se avecina; ¡Pero demasiados intereses se interponen en el camino! … ¿No se debe hacer justicia y terminar nuestra educación? ¡LA PROPIEDAD ES ROBO! … ¡Qué revolución en las ideas humanas! '
- K Marx , Carta a KB Schweizer (1 de febrero de 1865) '... dado que el "robo" como violación forzosa de la propiedad presupone la existencia de la propiedad, Proudhon se enredó en todo tipo de fantasías, oscuras incluso para él mismo, sobre la verdadera propiedad burguesa . Durante mi estancia en París en 1844, entré en contacto personal con Proudhon. Menciono esto aquí porque, en cierta medida, yo también tengo la culpa ... En el curso de largos debates que a menudo duran toda la noche, lo infecté mucho en su detrimento del hegelianismo, que, debido a su falta de alemán, pudo no estudiar correctamente.
- Era de Lochner
- F Neumann , Behemoth (1941) cap. III. 209-210, propiedad en el consumo y propiedad sobre los medios de producción que da control sobre la vida de otras personas.
Ver también
- Glosario de derecho territorial
- Ley del Reino Unido
- Ley inglesa
- Ley de Propiedad Intelectual de 1925
- Ley de fideicomisos inglesa
- Clasificación de propiedad del Reino Unido
Notas
- ^ Registro de la propiedad de HM , Informe anual y cuentas 2012/13 ( 2013 ) 5. Registro de la propiedad de HM, Plan de negocios 2009/10 (2009) declaró que se logró un 67% de registro.
- ^ '¿Quién es el propietario de Gran Bretaña: los principales propietarios de tierras del Reino Unido?' (11 de noviembre de 2010) Country Life y K Cahill, '¿Quién es realmente el dueño de Gran Bretaña?' (16 de noviembre de 2010) Country Life
- ↑ Ver tituli Tapiz de Bayeux , escena 40
- ↑ a b DD McGarry, Historia y civilización medievales (1976) 242
- ^ R Glanvill , Tratado sobre las leyes y costumbres del Reino de Inglaterra (1187) traducido por J Beames ( 1900 )
- ^ H Bracton, De Legibus et Consuetudinibus Angliae (1256) 29 , "Que toda ley se relaciona con personas, cosas o acciones". Los libros Fleta (ca 1290) y Britton ( ca 1290 ) también se consideran autorizados.
- ↑ John Ball , en J Froissart , Crónicas de Froissart (1385) traducido por GC Macaulay (1895) 251-252 . Ball prosiguió: "¿Qué hemos merecido, o por qué debemos mantenernos así en servicio? Todos venimos de un padre y una madre, Adán y Eva : ¿por qué pueden decir o mostrar que son más señores que nosotros?" ahorrando con eso nos hacen ganar y trabajar para lo que gastan? Están vestidos de terciopelo y camlet con pelaje gris, y nosotros nos vestimos con ropa pobre: ellos tienen sus vinos, especias y buen pan, y nosotros tenemos el dibujo. de la paja y del agua; ellos habitan en casas hermosas, y nosotros tenemos el dolor y los dolores, la lluvia y el viento en los campos; y por lo que viene de nuestro trabajo ellos guardan y mantienen sus propiedades: nosotros somos llamados sus siervos, y sin que les prestemos servicio debuena gana , seremos derrotados ; y no tenemos soberano ante quien quejarnos, que no nos escuche ni nos haga justicia ". Representación del bosque por el contemporáneo de Froissart, Gaston III, Conde de Foix , Livre de chasse (1387)
- ^ P Vinogradoff , villano en Inglaterra ( Clarendon 1892 )
- ^ G Chaucer , The Canterbury Tales (1400) The Parson's Tale , §68 "... dado que el pecado fue la causa inicial de la servidumbre, entonces debe ser el caso que, cuando todo este mundo estaba en pecado, entonces todo este mundo estaba en pecado. también en la servidumbre y la esclavitud . pero con la llegada de la era de la gracia, Dios ordenó que alguna gente debe ser de mayor grado que otros y tienen autoridad sobre ellos, los demás deben ser de grado inferior y obedecer a su señor, pero todos ellos adecuadamente sirvió en su finca y en su grado. Y, por lo tanto, en algunos países, dondese pueden comprar esclavos , si se los puede persuadir para que se conviertan en cristianos, son puestos en libertad. Y ciertamente se puede decir que un señor y sus sirvientes deben algo cada uno al otro."
- ^ Ver EP Cheyney, 'The Disappearance of English Serfdom' (1900) 15 (57) English Historical Review 20.
- ^ HM Cassidy, "La aparición del contrato de trabajo libre en Inglaterra" (1928) 18 (2) American Economic Review 201, 207-208.
- ^ Ordenanza de trabajadores 1349 y Estatuto de trabajadores 1351 . Consulte la legislación laboral del Reino Unido .
- ↑ Véase J Froissart , The Chronicles of Froissart (1385) traducido por GC Macaulay (1895) 251–252
- ↑ A Abram, Social England in the XV Century (1909) 76
- ↑ T Littleton, Tratado sobre tenencias ( 1481 )
- ↑ A Fitzherbert , Surueyenge ( 1546 ) 31, 'Sin embargo, en algunos lugares los siervos continúan hasta ahora, el cual me semeth es el mayor inconveniente que ahora sufre la ley. Eso es tener a cualquier hombre bautizado unido a otro, y tener el dominio de su cuerpo, tierras y goodes, por lo que sus hijos, hijos y sirvientes han trabajado, toda su vida, para ser tan apresados, lyke como fue extorsión o soborno '.
- ^ T Más , Utopía (1516) "puede decirse ahora que sus ovejas, que son naturalmente apacibles y fáciles de mantener en orden, devoran a hombres y no personas, no sólo aldeas, sino ciudades; porque dondequiera que se encuentre que las ovejas de cualquier El suelo produce una lana más suave y rica que la ordinaria, allí la nobleza y la nobleza, e incluso esos hombres santos, los abades no se contentan con las viejas rentas que les daban sus granjas, ni piensan lo suficiente que, viviendo a su gusto, no hacen ningún bien. al público, resuelven hacer daño en lugar de bien. Detienen el curso de la agricultura, destruyen casas y pueblos, reservan sólo las iglesias, y encierran terrenos para alojar en ellas a sus ovejas ".
- ^ R v Conde de Northumberland (1568), conocido como el caso de las minas
- ^ J Martin, Equidad moderna (17ª ed. 2005) 8–9
- ^ FW Maitland , Equity (1936) 25. WS Holdsworth , A History of English Law (1923) vol 4, 415
- ↑ (1615) 21 ER 485
- ^ por ejemplo, Hopkins v Hopkins (1739) 1 Atk 581, 591 por Lord Hardwicke
- ^ " Gee v Pritchard " (1818) 2 Swan 402, 414 , refiriéndose a un comentario de John Selden , 'Nada me causaría más dolor al dejar este lugar que el recuerdo de que había hecho algo para justificar el reproche de que la equidad de este tribunal varía como el pie del canciller.
- ^ Adam Smith , La riqueza de las naciones (1776) Libro I, capítulo 6, 'De los componentes del precio de los productos básicos'
- ↑ Bruce v Ailesbury [1892] AC 356, Lord Halsbury , señalando que el propósito de las Actas es "liberar la tierra de las cadenas del asentamiento" para convertirla en un artículo comercializable a pesar del asentamiento ".
- ^ MR Cohen, 'Propiedad y soberanía' (1927) 13 Cornell LQ 8
- ↑ A Offer, 'The Origins of the Law of Property Acts 1910-25' (1977) 40 (5) Modern Law Review 505
- ^ Ver también Ley de Cargos de Tierras de 1925 , Ley de Tierras Resueltas de 1925 , Ley de Fideicomisarios de 1925 y Ley de Propiedad de 1925
- ↑ J Martin, Modern Equity (17ª ed. 2005) 13-15. Los casos en el tribunal de Lord Eldon habían durado hasta 18 años.
- ^ Acto de la Corte Suprema de la Judicatura de 1873 s 25 (11), 'Generalmente en todos los asuntos no mencionados anteriormente en este documento, en los que existe algún conflicto o variación entre las Reglas de Equidad y las Reglas del Common Law con referencia a las mismas asunto, prevalecerán las Reglas de Equidad ”.
- ^ Ley de representación del pueblo de 1928 y Ley de representación del pueblo de 1948
- ↑ Pettitt contra Pettitt [1970] AC 777, 829
- ^ por ejemplo, National Westminster Bank plc v Malhan [2004] EWHC 847
- ^ Por ejemplo, la Ley de registro de bienes comunes de 1965
- ^ Véase también, la imagen de satélite del Reino Unido en el verano .
- ^ Véase Registro de la propiedad de HM , Informe anual y cuentas 2012/13 ( 2013 ) 5
- ^ Ver P Birks , 'Antes de comenzar: cinco claves para la ley de la tierra' en S Bright y J Dewar, Land Law: Themes and Perspectives (1998) 457, 459, describe la ley de la tierra como 'proporcionar la estructura dentro de la cual las personas y las empresas pueden Adquirir y explotar con seguridad la tierra para el uso diario, para vivir y trabajar ... la naturaleza, creación y protección de intereses en la tierra '.
- ^ nb esta distinción ortodoxa ya no es estrictamente válida debido a agravios económicos, como la interferencia con un contrato, por ejemplo, Lumley v Gye [1853] EWHC QB J73 . El dueño de un teatro que pagó a un cantante para que trabajara para él, rompiendo así el contrato del cantante con otro teatro, fue despedido de la función y tuvo que pagar una indemnización. Por lo tanto, el contrato vinculaba a terceros, en el sentido de que tenían la obligación de no interferir con la ejecución del contrato.
- ^ cf National Provincial Bank v Ainsworth [1965] AC 1175, Lord Wilberforce, 1247, 'Antes de que un derecho o interés pueda ser admitido en la categoría de propiedad, o de un derecho que afecte a la propiedad, debe ser definible, identificable por terceros, capaz por su naturaleza de asunción por parte de terceros, y tener cierto grado de permanencia o estabilidad ».
- ^ nb en virtud de la Ley de Insolvencia de 1986 Sch B1, el procedimiento de administración para las empresas insolventes establece una moratoria sobre el cobro de deudas, incluidos los derechos de propiedad, sin aprobación judicial.
- ↑ Sin embargo, la Insolvency Act 1986 ss 175, 176A y Sch 6 ajustan las reglas de prioridad para evitar que el poder del contrato se utilice en perjuicio de los acreedores más débiles.
- ^ Véase Cooperative Insurance Ltd contra Argyll Ltd [1997] UKHL 17
- ^ Newlon Housing Trust v Alsulaimen [1999] 1 AC 313, por Lord Hoffmann
- ^ [1872] LR 7 CP 328
- ^ Véase Botham v TSB Plc [1997] 73 P & CR D 1 y Chelsea Yacht and Boat Club v Pope [2001] 2 Todos ER 409
- ^ Reglas de las regulaciones del aire 2007 (SI 2007/734)
- ^ Ver Caso de Minas (1568) 1 Ploughd 210, Ley de la Industria del Carbón de 1994 , Ley del Petróleo de 1998 ) y Ley del Tesoro de 1996
- ^ Bernstein de Leigh contra Skyviews & General Ltd [1978] QB 479, el derecho de los aviones a sobrevolar una propiedad.
- ^ SR Simpson, Land Law and Registration (1976) 44, solo había 118 títulos registrados en 1885
- ↑ Ver varias veces el Informe de la Comisión de Registro de Título (1857) HCP xxi 245; la Comisión Real sobre el Funcionamiento de la Ley de Transferencia de Tierras (1870) HCP xviii 595; la Ley de Transferencia de Tierras de 1875 ; la Ley de Transferencia de Tierras de 1897 ; la Comisión Real sobre las Leyes de Transferencia de Tierras, Informe Segundo y Final (1911) 553–554, y el Informe del Comité de Sir Leslie Scott (1919) Cmd 424.
- ^ TBF Ruoff, Un inglés mira el sistema Torrens (1957)
- ↑ Strand Securities v Caswell [1965] Ch 958, 979, Lord Denning MR , “Fundamentalmente su objeto es proteger a la persona que está ocupando la tierra de que sus derechos se pierdan en la confusión del registro. Puede quedarse allí y no hacer nada. Sin embargo, estará protegido. Nadie puede comprar la tierra sobre su cabeza y, por lo tanto, quitarle o disminuir sus derechos. Depende de cada comprador antes de comprar hacer una consulta en las instalaciones. Si no lo hace, es bajo su propio riesgo. Debe someterse a los derechos que pueda tener el ocupante.
- ^ [1980] UKHL 4
- ^ [1985] EWCA Civ 6, [1985] 1 WLR 778
- ^ [1990] UKHL 3, [1991] 1 AC 56
- ^ [1987] UKHL 6
- ^ Registro de la propiedad de HM , informe anual y cuentas 2012/13 ( 2013 ) 5.
- ^ LRA 2002 ss 4 (3) y ver también 27 (5). El poder del Lord Canciller para enmendar se encuentra en la sección 5.
- ^ Ley de propiedad Ley 1969 s 23, anteriormente 30 años.
- ^ Lanzador contra Rawlins (1871-1872) LR 7 Ch App 259, 269, James LJ
- ^ cf Basset v Nosworthy (1673) 23 ER 55, 56, 'en Compras, la cuestión no es si la Contraprestación es adecuada, sino si' es valiosa '.
- ^ cf Lloyd v Banks (1868) LR 3 Ch App 488, según Lord Cairns LC, 490-1, 'evidencia de conversaciones casuales' podría ser 'prueba de que la mente del fideicomisario de alguna manera ha sido llevada a una aprehensión inteligente. ... para que un hombre razonable, o un hombre de negocios corriente, actúe sobre la base de la información ».
- ^ cf Midland Bank Trust Co Ltd contra Green [1981] AC 513, 528, Lord Wilberforce, sugiere que alguien podría actuar sin buena fe en ausencia de cualquier aviso, real o constructivo. Un ejemplo podría estar relacionado con la doctrina equitativa de tener "manos limpias". Véase Re London School of Electronics Ltd [1986] Capítulo 211.
- ↑ El caso de Caunce v Caunce [1969] 1 WLR 286, donde el juez del Tribunal Superior, Stamp J, sostuvo que la capacidad de un esposo para vender el título no cambiaría por su esposa que vive con él, fue cuestionado por el Tribunal de Apelación. en Williams & Glyn's Bank Ltd contra Boland [1979] Ch 312.
- ^ [1986] 1 WLR 783. cf Hunt v Luck [1901] 1 Ch 45
- ^ Ver Ley de Registro de Tierras de 2002 (Disposiciones Transitorias) (No 2) Orden 2003/2431 y LRA 2002 Sch 3, párrafo 16
- ^ [2003] UKHL 37
- ^ LCA 1972 s 2 (4) (i), Clase C (i)
- ^ LCA 1972 s 2 (5), Clase D
- ^ LCA 1972 s 2 (7), Clase F
- ^ LCA 1972 s 2 (4) (iv), Clase C (iv)
- ^ LCA 1972 s 4 y Ley de propiedad de 1925 s 198
- ^ LCA 1972 s 3 y Oak Co-operative Building Society v Blackburn [1968] Ch 730
- ^ LCA 1972 s 10
- ^ [1996] 4 Todos ER 630. cf ER Ives Investment Ltd v High [1967] 2 QB 379, donde no se registró un derecho de paso, pero todavía vinculaba a los compradores porque se les entregó a cambio de los cimientos de los vecinos que invadieron sobre la propiedad.
- ^ Ver H Wade, 'Registro de cargos territoriales revisado' [1956] Cambridge Law Journal 216
- ^ [2010] UKSC 45
- ^ J Hicks y G Allen, A Century of Change: Trends in UK statistics since 1900 (21 de diciembre de 1999) House of Commons Research Paper 99/111 , 11-12, que muestra aumentos en los propietarios-ocupantes que acompañan a los cambios en la regulación del precio del alquiler y los auges en la construcción de viviendas.
- ^ Consulte Vivienda y derechos de los inquilinos a continuación y Asequibilidad de la vivienda en el Reino Unido .
- ^ LRA 2002 s 118, permite al Secretario de Estado reducir este período por orden. La sección 4 enumera eventos similares que desencadenan el deber de registrar tierras hasta ahora no registradas.
- ^ L Fuller, 'Consideración y forma' (1941) 41 CLR 799
- ^ Véase Stack v Dowden [2007] UKHL 17, [44]
- ^ [1970] UKHL 3
- ↑ [1975] EWCA Civ 3
- ↑ [1986] EWCA Civ 4
- ^ [1990] UKHL 14
- ^ [1995] 4 Todos ER 562
- ^ [2007] UKHL 17
- ^ [2007] UKHL 17, [32] y [69], según la baronesa Hale, "el contexto doméstico es muy diferente del mundo comercial".
- ^ [2010] EWCA Civ 578, [2011] UKSC 53
- ^ [2007] UKPC 53, [20]
- ^ Dillwyn contra Llewelyn (1862) 4 De GF&J 517
- ^ Crabb v Consejo de distrito de Arun [1975] EWCA Civ 7
- ^ Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd [2008] UKHL 55
- ^ Thorner contra Majors [2009] UKHL 18
- ^ cf Taylor Fashions y Old & Campbell v Liverpool Victoria Trustees [1982] QB 133, donde una empresa (Taylor) perdió contra una tienda departamental por una renovación de arrendamiento porque habría mejorado las instalaciones de todos modos, pero otra (Old's) tuvo éxito porque fue se anima específicamente a realizar mejoras.
- ^ Véase también Henry v Henry [2010] UKPC 3, [2010] 1 Todos ER 988
- ^ Ésta es una ley local del parlamento , que se encuentra bajo la referencia de las leyes de 1801 (41 Geo. 3) c. xxxiii, Ferrocarriles de Surrey. Listado en Legislation.gov.uk
- ^ Véase K Gray y SF Gray, Land Law (7ª ed. 2011) Ch 11, 563–569
- ^ Los procedimientos fueron consolidados por la Ley de consolidación de cláusulas de tierras de 1845 y la Ley de cierre de 1845 .
- ^ Consulte la Ley de salud pública 1875, ss 175-178 y la Ley de vivienda de las clases trabajadoras, 1885, s 2 (2) para conocer las disposiciones de compra obligatoria.
- ^ Ley de Defensa del Reino (Adquisición de Tierras) de 1916
- ^ Ver Ley de Adquisición de Tierras (Evaluación de Compensación) de 1919
- ↑ [1955] EWCA Civ 4 , [1956] Ch 131
- ^ Ver Director de Edificios y Tierras contra Shun Fung Ironworks Ltd [1995] UKPC 7 , sobre las evaluaciones de compensación.
- ^ Véase DHN Food Distributors Ltd contra Tower Hamlets London Borough Council [1976] 1 WLR 852
- ^ Insertado por la Ley de Planificación y Compra Obligatoria de 2004 s 99
- ^ Ley de gobierno local 1972 s 121
- ^ James v Reino Unido [1986] ECHR 2
- ^ Ley de reforma de arrendamiento, vivienda y desarrollo urbano de 1993
- ↑ AA Berle , 'Property, Production and Revolution' (1965) 65 Columbia Law Review 1 , distingue la propiedad personal de la productiva, y postula que las justificaciones para la regulación de la propiedad productiva, particularmente la que tiene colectivamente una corporación, se vuelven más fuertes.
- ^ K Gray y S Gray, 'Propiedad privada y propiedad pública', en J McLean (ed), Propiedad y la Constitución (Hart 1999) 36-7
- ^ s 154
- ^ Actualmente la Agencia de Medio Ambiente en virtud de la Ley de Medio Ambiente de 1995 s 2 (1) (a) (iv)
- ^ [2010] UKSC 20
- ^ [2010] UKSC 20 , [84]
- ^ [2005] EWHC 18 (administrador)
- ^ [1986] ECHR 2
- ^ 505 Estados Unidos 1003 (1992)
- ^ Por ejemplo, en Canadá, Mariner Real Estate Ltd contra Nueva Escocia (1999) 177 DLR (cuarto) 696
- ^ [1999] UKPC 43
- ↑ p. ej., Matos e Silva, LDA v Portugal [1996] ECHR 37
- ^ Comité de reforma legal, 21er informe, Informe final sobre limitación de acciones (1977) Cmnd 6923, párrafo 1.7
- ^ Véase en general JE Stake, 'El incómodo caso de posesión adversa' (2000-2001) 89 Georgetown Law Journal 2419
- ^ cf Mabo v Queensland [1992] HCA 23
- ^ Por ejemplo, Leigh v Jack (1879) 5 Ex D 264
- ↑ (1979) 38 P&CR 352
- ↑ (1988) 55 P & CR 337
- ^ [2002] UKHL 30
- ↑ O Jones ha señalado, 'Out with the Owners: The Eurasian Sequels to JA Pye (Oxford) Ltd v. United Kingdom' (2008) 27 Civil Justice Quarterly 260-276 , que la posesión adversa debería ser incapaz de infringir el concepto del CEDH del derecho a la propiedad precisamente porque la persona privada ha renunciado a la "posesión".
- ^ [2008] 1 EHRLR 132
- ^ Fairweather contra St Marylebone Property Co Ltd [1963] AC 510
- ^ Véase Southam v Smout [1963] 1 QB 308, 320, según Lord Denning MR. El primer uso de la frase proviene de una opinión de 1505 del presidente del Tribunal Supremo John Fineux en un banco del rey, informada en los Year Books (los registros de litigios de aproximadamente 1300 a 1535). En el caso de Semayne (1604) 77 ER 194, Sir Edward Coke utilizó la misma frase. Pitt el Viejo puso la prioridad de Inglaterra para los intereses terratenientes de la manera más elocuente en 1763, oponiéndose a un impuesto especial sobre la perada y la sidra. El hombre más pobre puede desafiar en su cabaña a todas las fuerzas de la Corona. Puede ser frágil, su techo puede temblar, el viento puede atravesarlo, la tormenta puede entrar, la lluvia puede entrar, pero el rey de Inglaterra no puede entrar, todas sus fuerzas no se atreven a cruzar el umbral de la casa en ruinas. Francis Thackeray , Una historia del honorable William Pitt (1827) vol. 2, 29.
- ↑ Vaughan v Menlove (1837) 132 ER 490 (CP) donde el demandante, cuyas cabañas fueron incendiadas, demandó exitosamente a un vecino cuyos pajares mal construidos se encendieron y extendieron el fuego.
- ^ Bajo la Ley de Fideicomisarios de 1925 s 34 (2) lo mismo se aplica a la creación de fideicomisos que pretenden tener más de cuatro fideicomisarios.
- ^ Consulte el formulario TR1 de HM Land Registry.
- ^ [1983] 3 Todos ER 242, [1983] 1 WLR 1203
- ^ Kinch v Bullard [1998] 4 Todos ER 650, [1999] 1 WLR 423
- ^ [1975] Capítulo 429
- ^ Brown v Raindle (1796) 3 Ves 296, 30 ER 998
- ↑ Ver Re Palmer [1994] Ch 316, donde la declaración de quiebra de un hombre después de su muerte significaba que su esposa podía heredar la casa libre de las reclamaciones de sus acreedores. Sin embargo, la Ley de Insolvencia de 1986 s 421A, añadida misteriosamente por la Ley de Insolvencia de 2000 , ahora establece que los acreedores pueden solicitar a un tribunal que feche las reclamaciones a menos que "las circunstancias sean excepcionales".
- ^ [1985] Capítulo 85; [1985] Capítulo 180
- ^ Comisión de Derecho , Transferencia de tierras: fideicomisos de tierras (1989) párrs. 3.1–3.5
- ↑ [2000] EWHC Ch 452 , [2001] Ch 743
- ↑ Re Raval [1998] 2 FLR 718
- ^ [2006] EWHC 1255
- ^ Ver Oficina de Estadísticas Nacionales, Publicaciones del mercado de la vivienda archivadas el 4 de mayo de 2012 en Wayback Machine .
- ↑ Thomas v Sorrell (1673) Vaugh 330, 351, Vaughan CJ, 'Una dispensa o licencia propiamente dicha no transmite interés, ni altera o transfiere propiedad en nada, sino que solo hace legal una acción que, sin ella, hubiera sido ilegal'.
- ↑ Winter Garden Theatre (London) Ltd contra Millennium Productions Ltd [1948] AC 173, 204, Lord Macdermott, 'quien permanece en la tierra de otro después de que su licencia para usarlo haya terminado no será considerado un intruso antes de que haya un tiempo razonable para desalojar las instalaciones ... Este período de gracia puede, por supuesto, ser objeto de acuerdo ... adscrito a una norma de derecho en lugar de a una estipulación implícita '.
- ^ [1915] 1 KB 1
- ^ [1944] KB 408
- ^ Verrall v Great Yarmouth BC [1981] QB 202
- ^ [2000] QB 133
- ^ [1952] 1 KB 290
- ↑ [1972] EWCA Civ 6, [1972] Ch 359
- ↑ [1988] EWCA Civ 14 , [1989] Ch 1
- ^ Consulte la Ley del impuesto sobre sociedades de 2010, ss 518-609.
- ^ Ley de propiedad Ley 1925 s 52 (2) y LPMPA 1989 s 2 (5)
- ↑ (1882) 21 Ch D 9, se creó un contrato de arrendamiento a pesar de la ausencia de formalidad, con el propósito de que el propietario de un molino tuviera derecho a distraer bienes para satisfacer una deuda. La equidad considera hecho lo que debe hacerse.
- ^ LRA 2002 Sch 3, párrafo 2
- ↑ Ver, en relación con la Ley de Explotaciones Agrícolas de 1948 , Rugby Joint Water Board v Foottit [1973] AC 202, 234, Lord Simon, la Ley se "hizo necesaria por la desigualdad del poder de negociación entre el propietario y el inquilino, de modo que la confianza en el derecho consuetudinario y los términos del contrato de arrendamiento podían causar injusticia al inquilino. La desigualdad del poder de negociación afectó particularmente al inquilino después de que sus derechos cesaron en el derecho consuetudinario ... "
- ^ [1985] UKHL 4 , [1985] AC 809
- ^ También se unió a Antoniades v Villiers [1988] EWCA Civ 3 , [1990] 1 AC 417, 458
- ^ [1999] UKHL 26
- ^ a b (1762) 28 ER 838
- ↑ Seton contra Slade (1802) 7 Ves 265, 273
- ^ [2001] EWCA Civ 995
- ^ [2002] 2 AC 773
- ↑ Administration of Justice Act 1973 s 8 fue promulgada para evitar que los bancos utilicen disposiciones de "aceleración", diciendo que todas las sumas vencen en la fecha de incumplimiento.
- ^ [2000] QB 263
- ^ [1996] 1 WLR 343
- ^ [1971] Capítulo 949
- ^ [1983] 3 Todos ER 54
- ^ Véase también York Buildings Co v MacKenzie (1795) 3 Paton 378
- ↑ [1955] EWCA Civ 4
- ↑ En el caso de Aldred (1610) 9 Co Rep 57b, se dijo que 'La ley no da acción por tales cosas placenteras', en relación con el derecho a la luz, pero esto solo se contrastaba para un método de adquisición por necesidad.
- ^ [2007] UKHL 42
- ↑ Wheeldon v Burrows (1879) 12 LR Ch D 31, 49, según Thesiger LJ , aunque aquí no se implicó una servidumbre para la entrada de luz en un edificio, ya que se consideró innecesaria.
- ↑ [2003] EWCA Civ 198
- ↑ [2006] EWCA Civ 162, [2007] Ch 1
- ↑ (2000) 80 P&CR 108
- ^ Autoridad de Electricidad Conjunta de West Midlands contra Pitt [1932] KB 1, con respecto a la compensación para los propietarios donde se instalan hojas de paso.
- ^ Celsteel Ltd v Alton House Holdings Ltd [1985] 1 WLR 204 sostuvo que las servidumbres equitativas serían tratadas como intereses primordiales bajo la antigua LRA 1925 s 70 (1) si es obvio en una inspección, pero esto se ha revertido de la LRA 2002 Sch 3, párrafo 3.
- ^ (1848) 2 Tel. 774
- ^ [2001] Capítulo 459
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- ^ por ejemplo, B McFarlane, N Hopkins y S Nield, Land Law: Text, Cases and Materials (OUP 2012)
- ^ Ver P Birks , 'Antes de comenzar: cinco claves para la ley de la tierra' en S Bright y Dewar (eds), Land Law: Themes and Perspectives (1998) 457, la ley relativa a la tierra 'es un subconjunto contextual de un concepto jurídico-conceptual categoría ', pero la tierra toca (i) medio ambiente (ii) vivienda (iii) molestias, intrusión, etc. (iv) fideicomisos, donde la tierra puede ser un activo (v) contenido, creación y protección de intereses de propiedad en la tierra.
- ↑ (1865) 11 HLC 290
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- ^ Ver E Fisher, B Lange y E Scotford, Environmental Law: Text, Cases, and Materials (2013) cap. 18 (Ley de planificación) y 19 (Evaluación de impacto ambiental)
- ^ Véase también la Orden de planificación urbana y rural (desarrollo general autorizado) de 1995
- ^ Por ejemplo, en Escocia, el nivel máximo de ruido que puede escuchar un vecino es de 31 decibeles después de las 11p. m .
Referencias
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- Real Comisión de Actas de Transferencia de Tierras, Informe segundo y final (1911)
- Informe del Comité de Sir Leslie Scott (1919) Cmd 424
- Comisión de Derecho, Transferencia de tierras: fideicomisos de tierras (1989)
enlaces externos
- Lista de casos de propiedad líderes en Bailii.org