Un elemento fijo , [1] como concepto legal, significa cualquier propiedad física que está permanentemente unida ( fijada ) a una propiedad inmueble (usualmente tierra). La propiedad que no esté adherida a un inmueble se considera propiedad mueble . Los accesorios se tratan como parte de un bien inmueble, particularmente en el caso de una garantía mobiliaria.. Un ejemplo clásico de un elemento fijo es un edificio que, a falta de un lenguaje en contrario en un contrato de venta, se considera parte del terreno en sí y no una propiedad separada. En términos generales, la prueba para decidir si un artículo es un accesorio o un mueble depende del propósito del adjunto. Si el propósito era mejorar el terreno, es probable que el artículo sea un accesorio. Si el artículo se adjuntó para mejorar el uso de los bienes muebles en sí, es probable que el artículo sea un bien muebles. [2]
La propiedad mueble se convierte en un elemento fijo mediante el proceso de vinculación. Por ejemplo, si un trozo de madera se encuentra en un almacén de madera, es un mueble. Si se utiliza la misma madera para construir una cerca en el terreno, se convierte en un elemento fijo de esa propiedad real. En muchos casos, la determinación de si la propiedad es un elemento fijo o un mueble depende del grado en que la propiedad se adhiera a la tierra. Por ejemplo, este problema surge en el caso de una casa rodante. En este caso, la caracterización de la vivienda como mueble o inmueble dependerá de qué tan permanentemente esté adosada, por ejemplo, si el remolque tiene cimientos.
La caracterización de la propiedad como un elemento fijo o como un mueble es importante. En la mayoría de las jurisdicciones, la ley que respeta el registro de la garantía contra la deuda, o la prueba de que se ha prestado dinero sobre la garantía de una propiedad, es diferente para los bienes muebles que para los bienes inmuebles. Por ejemplo, en la provincia de Ontario , Canadá, las hipotecas sobre bienes inmuebles deben registrarse en la oficina de títulos de propiedad del condado o región. Sin embargo, las hipotecas sobre bienes muebles deben registrarse en el registro de toda la provincia establecido en virtud de la Ley de seguridad de la propiedad personal .
En el caso de una casa rodante, el hecho de que sea un accesorio o un mueble influye en si una hipoteca de bienes raíces se aplica al remolque. Por ejemplo, la mayoría de las hipotecas contienen una cláusula que prohíbe al prestatario retirar o demoler los accesorios de la propiedad, lo que reduciría el valor de la garantía. Sin embargo, ha habido casos en los que los prestamistas prestan dinero en función del valor de la casa rodante en la propiedad, donde ese remolque se retira más tarde de la propiedad. De manera similar, una hipoteca mobiliaria otorgada para permitir que una persona compre una casa rodante podría perderse si el remolque se adjunta posteriormente a un inmueble.
La ley con respecto a los accesorios también puede causar muchos problemas con la propiedad retenida en arrendamiento . Los accesorios instalados por el inquilino pertenecen al propietario si el inquilino es desalojado de la propiedad. Este es el caso incluso si el inquilino podría haber retirado legalmente el accesorio mientras el contrato de arrendamiento estaba al día. Por ejemplo, un candelabro colgado por el inquilino puede convertirse en propiedad del propietario. Aunque este ejemplo es trivial, ha habido casos en los que se ha considerado que el equipo pesado incorporado a una planta se ha convertido en un accesorio a pesar de que se vendió como bienes muebles.
Debido a que el valor de los accesorios a menudo excede el valor del terreno al que están adheridos, son comunes las demandas para determinar si un artículo en particular es un bien inmueble o un accesorio. En un caso en Canadá, un gobierno provincial argumentó que una enorme presa de tierra era un mueble, ya que solo se mantenía en su lugar por gravedad y no por ningún tipo de fijación (la reclamación fue rechazada). En una venta de terreno, los accesorios se tratan como parte del terreno y el vendedor no puede quitarlos ni alterarlos antes de la transferencia del terreno.
Los accesorios se conocen en el derecho civil como piezas esenciales . [3]
Accesorios comerciales
Una excepción importante al tratamiento habitual de los accesorios es la categoría de accesorios comerciales (a menudo denominados accesorios "muebles"), bienes muebles instalados por un inquilino en una propiedad comercial alquilada específicamente para su uso en un comercio o negocio . Estos siempre pueden ser removidos por el inquilino, siempre que cualquier daño a la estructura causado por la remoción sea reparado o reparado. Por ejemplo, la señalización comercial, los mostradores de exhibición, los estantes de las tiendas, las barras de licor y el equipo de mecanizado a menudo están firmemente, si no casi permanentemente, unidos al edificio o al terreno. Sin embargo, siguen siendo propiedad personal y el inquilino puede retirarlos, ya que son parte del negocio del inquilino.
La lógica económica detrás de esta excepción para los accesorios comerciales reconoce que si los inquilinos no pudieran quitarlos, entonces los propietarios tendrían la responsabilidad de equipar a sus inquilinos con dicho equipo y materiales.
Por deducción, por lo tanto, un accesorio comercial no es un accesorio en absoluto. Su nombre es engañoso, ya que un elemento fijo, por definición, es un bien inmueble que debe permanecer en el inmueble cuando un vendedor lo vende o un inquilino deja su contrato de arrendamiento. Un "elemento fijo" comercial no es propiedad real, sino propiedad personal del inquilino.
El arrendador tiene cierta protección. El inquilino debe reparar o pagar cualquier daño a la propiedad inmueble causado por la remoción de los accesorios comerciales por parte del inquilino. Si un elemento comercial no se retira cuando el inquilino se muda, esos elementos comerciales se convierten en propiedad del propietario a través del proceso de adhesión . Por ejemplo, si un restaurante quiebra y el propietario renuncia a su derecho y al gasto de retirar todo el equipo de cocina, los comedores y otros accesorios comerciales, esos accesorios comerciales se convierten en propiedad del propietario. De esta manera, dejarán de ser elementos comerciales y, de hecho, pueden convertirse en elementos habituales y, por tanto, en bienes inmuebles.
Ley en Australia
A falta de acuerdo entre las partes, [4] [5] la doctrina de los accesorios, sujeta a estatuto, [6] opera para resolver las disputas relativas a la titularidad de los objetos.
Si un bien mueble por su naturaleza, [7] [8] [9] [10] se convierte en un elemento fijo en virtud de todas las circunstancias, [11] [12] [13] [14] que rodean su anexión a la tierra, [9] [15] [16] depende de (i) el propósito y (ii) el grado de anexión. [17] [18] [19] Semble, es una cuestión mixta de hecho y de derecho, [7] [20] a ser determinada objetivamente, [5] [21] [22] [23] siendo la intención subjetiva una consideración . [8] [23] [24] [25]
Intención de anexión
La intención puede determinarse a partir de la relación de la parte anexa con el poseedor de la tierra, [8] cuando se contempla el uso de la propiedad , [5] no del acuerdo de la parte. [21] [26] [27] Los objetos traídos a la tierra por los inquilinos pueden convertirse en accesorios, [6] [28] y este hecho puede ser un factor determinante significativo. [9] [29]
Objeto de la anexión
Desde Palumberi v Palumberi [12], se ha hecho mayor hincapié en el objetivo de la anexión. Cada caso depende de sus propios hechos, [30] sin embargo, una prueba de orientación, [31] es si un bien mueble ha sido fijado con la intención de que permanezca en su posición 'permanentemente o por un período indefinido o sustancial', [17] o sólo para algún propósito temporal. [17] [32] [33] : pág. 712–3
Grado de anexión
Cuando el objeto no descansa por su propio peso, [8] [7] [17] [34] [35] esto generará la presunción refutable, [23] [36] de que los bienes muebles son un elemento fijo. [14] [15] [16] [24] Los objetos no fijados pueden convertirse en accesorios, especialmente cuando se utilizarán durante un período prolongado. [37] [38] [39]
Otros indicadores incluyen si el objeto puede separarse sin causar daños sustanciales, [17] [40] [41] [42] si fue fijado para el mejor disfrute de la tierra, [39] [43] o el objeto en sí, [17] [26] [31] [44] el período de tiempo en uso y su función, [5] la función cumplida por su anexión, [31] y si el costo de renovación excedería el valor de la propiedad. [38]
Derechos de remoción del inquilino
El derecho de mudanza de un inquilino no se extiende a las instalaciones agrícolas en derecho consuetudinario. [45] Sin embargo, en virtud de la legislación de Nueva Gales del Sur, los inquilinos pueden retirar los accesorios agrícolas en determinadas circunstancias, sujeto a los derechos legales de los propietarios relacionados con los accesorios. [46]
En la mayoría de los arrendamientos de bienes raíces comerciales, el inquilino tiene la obligación de restaurar las mejoras del lugar de arrendamiento a una condición de edificio base al vencimiento del plazo del arrendamiento. [47]
Ver también
- Quicquid plantatur solo, solo cedit
Referencias
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"Sección 93 Partes esenciales de una cosa
"Las partes de una cosa que no pueden separarse sin que una u otra sea destruida o sufra un cambio de naturaleza (partes esenciales) no pueden ser objeto de derechos separados.
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