En jurisdicciones de derecho consuetudinario como Inglaterra y Gales , Australia , [1] Canadá e Irlanda , un dominio absoluto es la propiedad común de bienes inmuebles , o terrenos, [a] y todas las estructuras inmobiliarias adjuntas a dichos terrenos. Es en contraste con un arrendamiento : en el que la propiedad vuelve al dueño de la tierra después de que expira el período de arrendamiento o termina legalmente. [3]Para que una propiedad sea un dominio absoluto, debe poseer dos cualidades: inmovilidad (la propiedad debe ser tierra o algún interés emitido o anexado a la tierra) y la propiedad de la misma debe ser para siempre ("de duración indeterminada"). Si el tiempo de propiedad se puede fijar y determinar, no puede ser un dominio absoluto. Se trata de "Una finca en terrenos mantenidos en tasa simple, tasa cola o por término de vida". [4]
El subconjunto de posiciones predeterminado es el dominio absoluto perpetuo , que es "un patrimonio entregado a un concesionario de por vida, y luego sucesivamente a los herederos del concesionario de por vida". [4]
Inglaterra y Gales
Diversidad de dominios antes de 1925
En Inglaterra y Gales, antes de la Ley de Propiedad de 1925 , la posición predeterminada era de dominio absoluto transferible a los " herederos y cesionarios " del propietario (sucesores por herencia o compra / donación, respectivamente). Esas tres palabras se incluyeron a menudo en un medio de transmisión para enfatizar el estado de tarifa simple. Una simple propiedad inmobiliaria. Un patrimonio de cola de pago describe cuando la transferencia (por herencia o de otro modo) se limitó a los descendientes directos de la primera persona a quien se le dio el patrimonio (conocidos como " herederos del cuerpo " o "herederos de la sangre"). También había propiedades de propiedad absoluta que no eran hereditarias, como una propiedad vitalicia y la ley promovía la propiedad absoluta como propiedad absoluta.
Recargos y pagos mediante convenios positivos
Todas las propiedades pueden estar sujetas a pagos a un propietario anterior influyente, o una persona u organismo de administración de la tierra para el beneficio de múltiples propiedades (comunales) (cargos de alquiler de la propiedad). La forma más viable es la de una fuente neutral o previamente acordada para cobrar los pagos de beneficios comunales, el costo de alquiler de la propiedad . Cualquiera de los dos tipos suele estar protegido mediante el registro de la escritura de pago de alquiler contra la tierra. Pueden extinguirse mediante un procedimiento legal basado en la compensación, que elimina la carga administrativa habitual de ambas partes.
Cualquier cargo de alquiler existente que no sea de propiedad se extinguirá el 22 de agosto de 2037. [5]
Si se garantiza que el propietario se beneficia o desea beneficiarse de una infraestructura comunal que requiere mantenimiento, no financiado por impuestos, entonces Halsall v Brizell (con respecto a una pared del estuario) y Re Ellenborough Park (con respecto a un jardín comunal) confirman que en esas circunstancias positivas los pactos se ejecutan con la tierra de dominio absoluto. Esto significa que pueden existir derechos de pago activos (en casos muy análogos) pero, por lo general, son nulos en lo que respecta a los derechos de propiedad absoluta.
Posesión adversa
Las propiedades libres (en lugar de arrendamiento si están sujetas a un arrendamiento) podrían adquirirse fácilmente mediante la ocupación ilegal antes de la Ley de Registro de Tierras de 2002 . [6] [7]
Desde su aprobación, tales derechos están dominados por la fijación precisa en la línea de parcelas vecinas en disputas de límites mutuos, después de 12 años sin competencia formal. Esto se debe a que, de lo contrario, existe el requisito de notificar por escrito al propietario legal anterior, que debe haber sido recibido o considerado recibido, por ejemplo, mediante entrega certificada, y se le debe dar una oportunidad justa para objetar. También es más fácil de aplicar a las tierras no registradas, que es el estado de una pequeña cantidad de parcelas de tierras de dominio absoluto no agrícolas en Inglaterra. [7] [6]
Propietarios legales como fideicomisarios de los beneficiarios
Más de un propietario legal significa que la tierra se considera fiduciaria. Esta doctrina está diseñada para obligar a las partes a actuar de manera justa entre sí a los ojos de la ley de equidad . A falta de otra disposición, como la mención de una escritura de fideicomiso o antecedentes, se considerará que los beneficiarios son los fideicomisarios (los nombrados en el título registrado). Si un fideicomisario muere, los fideicomisarios legales ocupan su lugar, o los designados por un testamento legalizado. Del mismo modo, si una empresa se liquida, el derecho a actuar como fideicomisario y ser registrado como fideicomisario legal le corresponde al liquidador.
En cuanto a los terceros interesados en prestar o comprar la tierra, la doctrina general que les ayuda es el comprador de buena fe sin doctrina de notificación real o implícita. Sin embargo, esto está sujeto a que todos los inspectores prudentes, los controles físicos y del transportista se hayan llevado a cabo bien, lo que está formulado en la doctrina de contraataque de caveat emptor (cuidado con el comprador). Un beneficiario en posesión real de la patente todavía puede disfrutar de derechos frente a un comprador, o más comúnmente una hipoteca u otro prestamista garantizado, en virtud de la Ley de Registro de Tierras de 2002 .
Los fideicomisarios están sujetos a los términos del fideicomiso, pero las reglas estrictas y máximas de equidad y por cualquier decisión formalmente tomada por todos los beneficiarios adultos . [8]
Las inequidades que resolvió la Ley de Fideicomisos de Tierras y Designación de Fideicomisarios de 1996 (TLATA) [b] incluyeron el hecho de que era difícil establecer un fideicomiso sin que estuviera bajo los auspicios de la Ley de Tierras Asentadas de 1925 . Esa ley anterior trajo una serie de problemas. En particular, se consideraba que los copropietarios de la propiedad tenían intereses beneficiosos en el dinero y no en la tierra. Surgieron problemas cuando los socios no estaban de acuerdo sobre cuándo querían vender una propiedad, generalmente en el caso de separación. Esto condujo a situaciones en las que los cónyuges e hijos podrían verse apartados de su hogar habitual de manera desigual.
Una de las características clave de TLATA es la imposición de consideraciones legales que deben tenerse en cuenta al tratar con la disposición de fideicomisos y ordenar la venta de una casa familiar.
Escocia
La ley es ligeramente diferente en Escocia. La mayor diferencia es que el arrendamiento no existe.
Los propietarios de pisos comparten uno, en lugar de superponerse por separado, lo que es, como se considera en otra parte, una situación de dominio aéreo y progresivo . Sin embargo, los propietarios de pisos tienen en todos los casos un interés directo (participación) en el dominio absoluto (son copropietarios), que sigue siendo una posición minoritaria en Inglaterra.
La jurisdicción también ha adoptado un sistema de propiedad común que regula la propiedad absoluta entre los copropietarios.
Ver también
Notas
- ^ Toda la tierra en Gran Bretaña "pertenece", es decir, si todos los demás derechos de propiedad no están probados, a "la Corona". En la práctica, hay muchos estatutos que confieren ciertos tipos de tierras, como la infraestructura y los lechos de los "ríos principales", a otras autoridades. Del mismo modo, la bona vacantia (propiedad vacante, considerada perteneciente a la Corona, en algunos otros países la tierra llamada "sin dueño") no se trata inmediatamente como capital de la Corona (en la práctica, el gobierno, que por costumbre ha sido donado a la Cancillería). . Se da un plazo y aviso justo para que los rescatadores de la empresa, los acreedores, losherederos intestados o testamentarios quefaltanse presenten antes de que su renuncia al gobierno signifique que puede venderse o alquilarse como una ganancia inesperada al Tesoro del gobierno a través de la División Bona Vacantia. El dominio absoluto es la propiedad de una propiedad en la tierra en lugar de la tierra en sí. Esta distinción se remonta a la Edad Media y hace una diferencia relativamente pequeña en la actualidad, por lo que las autoridades legales a menudo no se molestan en distinguir entre la propiedad de la tierra y la propiedad de una propiedad. Attainder también ha sido abolida en cuanto a la pérdida de intereses en la tierra: en su mayoría por la Ley de Confiscación de 1870 y residualmente, en cuanto a un crimen estrecha, por la Ley penal de 1967 .
Este principio también es citado, con aprobación, por los Tribunales de registro al defender el derecho, si la compensación es al valor de mercado, del gobierno a realizar sin impropiedad cualquier compra no irracional, procesalmente justa y obligatoria en Inglaterra, Gales y Escocia. . [2] - ^ Pronuncia / t ə l ɑː t ə / por los abogados
Referencias
- ^ "Tierra de dominio absoluto" . Comisión de Comercio de Australia . Consultado el 30 de julio de 2018 .
- ^ "Preguntas frecuentes sobre Escheat" . Crown Estate . Consultado el 26 de septiembre de 2019 .
- ^ Roberts, Chris (2006). Palabras pesadas lanzadas a la ligera: la razón detrás de la rima . Waterville, Maine: Thorndike Press. ISBN 978-0-7862-8517-4.
- ^ a b Garner, Bryan A., editor en jefe . Diccionario de leyes de Black (7ª ed.). St. Paul Minnesota: Grupo Oeste . pag. 675. ISBN 0-314-22864-0. ISBN 0-314-24130-2 -deluxe.
- ^ Deducciones específicas: alquiler y tarifas: cargos de alquiler , HMRC . Consultado el 22 de diciembre de 2011.
- ^ a b Departamento de Asuntos Constitucionales (junio de 2001). "Proyecto de Ley de Registro de Tierras - Evaluación de Impacto Regulatorio" . Consultado el 22 de marzo de 2008 .
- ^ a b Dowden, M. (2005). Guía para profesionales de la Ley de registro de tierras de 2002: La revolución inconclusa . Londres: Estates Gazette. ISBN 0-7282-0458-4.
- ^ Saunders contra Vautier