Préstamo hipotecario

Loan secured using real estate

"Hipoteca" vuelve a dirigir aquí. Para las hipotecas en general y su estructura legal, consulte Ley hipotecaria . Para préstamos hipotecarios garantizados para barcos, consulte Hipoteca para barcos . Para otros usos, consulte Hipoteca (desambiguación) .

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Historia economica Capital privado y capital riesgo Recesión Burbuja del mercado de valores Caída de la bolsa Escándalos contables
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Un préstamo hipotecario o simplemente hipoteca ( / m ɔr del ɡ del ɪ del dʒ / ) es un préstamo utilizado tanto por los compradores de bienes inmuebles a recaudar fondos para comprar bienes raíces, o alternativamente por los propietarios para recaudar fondos existentes para cualquier propósito, mientras que poner un gravamen sobre la propiedad hipotecada. El préstamo está " asegurado " en la propiedad del prestatario a través de un proceso conocido como originación de hipotecas . Esto significa que se establece un mecanismo legal que permite al prestamista tomar posesión y vender la propiedad garantizada (" ejecución hipotecaria"o" recuperación ") para cancelar el préstamo en caso de que el prestatario no cumpla con el préstamo o no cumpla con sus términos. La palabra hipoteca se deriva de un término francés de la ley utilizado en Gran Bretaña en la Edad Media que significa" promesa de muerte "y se refiere a la terminación de la pignoración (muerte) cuando la obligación se cumple o la propiedad se toma mediante ejecución hipotecaria. ^[1] Una hipoteca también se puede describir como" un prestatario que da consideración en forma de garantía por un beneficio (préstamo ) ".

Los prestatarios hipotecarios pueden ser personas que hipotecan su casa o pueden ser empresas que hipotecan propiedades comerciales (por ejemplo, sus propios locales comerciales, propiedades residenciales alquiladas a inquilinos o una cartera de inversiones ). El prestamista suele ser una institución financiera, como un banco , una cooperativa de crédito o una sociedad de crédito hipotecario., dependiendo del país de que se trate, y los acuerdos de préstamo pueden realizarse directa o indirectamente a través de intermediarios. Las características de los préstamos hipotecarios, como el tamaño del préstamo, el vencimiento del préstamo, la tasa de interés, el método de liquidación del préstamo y otras características, pueden variar considerablemente. Los derechos del prestamista sobre la propiedad garantizada tienen prioridad sobre los demás acreedores del prestatario , lo que significa que si el prestatario se declara en quiebra o insolvente , a los otros acreedores solo se les reembolsarán las deudas que se les adeuden por la venta de la propiedad garantizada si el prestamista hipotecario está reembolsado en su totalidad primero.

En muchas jurisdicciones, es normal que las compras de viviendas se financien con un préstamo hipotecario. Pocas personas tienen suficientes ahorros o fondos líquidos que les permitan comprar una propiedad directamente. En los países donde la demanda de propiedad de vivienda es más alta, se han desarrollado fuertes mercados domésticos para hipotecas. Las hipotecas pueden financiarse mediante el sector bancario (es decir, mediante depósitos a corto plazo) o mediante los mercados de capitales mediante un proceso denominado "titulización", que convierte conjuntos de hipotecas en bonos fungibles que se pueden vender a inversores en pequeñas denominaciones.

Préstamo hipotecario. Pago total (3 tasas de interés fijas y 2 plazos del préstamo) = Principal del préstamo + Gastos ( impuestos y tarifas ) + Intereses totales a pagar.
El costo final será exactamente el mismo:
* cuando la tasa de interés es del 2.5% y el plazo es de 30 años que cuando la tasa de interés es del 5% y el plazo es de 15 años
* cuando la tasa de interés es del 5% y el plazo es de 30 años que cuando la tasa de interés es del 10% y el plazo es de 15 años

Conceptos básicos sobre préstamos hipotecarios

Conceptos básicos y normativa legal

De acuerdo con la ley de propiedad angloamericana , una hipoteca ocurre cuando un propietario (generalmente de un interés simple en bienes raíces ) promete su interés (derecho a la propiedad) como garantía o garantía de un préstamo. Por lo tanto, una hipoteca es un gravamen (limitación) sobre el derecho a la propiedad tal como lo sería una servidumbre , pero debido a que la mayoría de las hipotecas ocurren como una condición para el dinero de un préstamo nuevo, la palabra hipoteca se ha convertido en el término genérico para un préstamo garantizado por tal bienes inmuebles . Al igual que con otros tipos de préstamos, las hipotecas tienen una tasa de interés y están programadas paraamortizar durante un período de tiempo determinado, generalmente 30 años. Todos los tipos de bienes inmuebles pueden estar, y por lo general lo están, garantizados con una hipoteca y devengar una tasa de interés que supuestamente refleja el riesgo del prestamista.

Los préstamos hipotecarios son el mecanismo principal utilizado en muchos países para financiar la propiedad privada de propiedades residenciales y comerciales (ver hipotecas comerciales ). Aunque la terminología y las formas precisas diferirán de un país a otro, los componentes básicos tienden a ser similares:

• Propiedad: la vivienda física que se financia. La forma exacta de propiedad variará de un país a otro y puede restringir los tipos de préstamos posibles.
• Hipoteca : la garantía mobiliaria del prestamista sobre el inmueble, que puede conllevar restricciones sobre el uso o enajenación del inmueble. Las restricciones pueden incluir requisitos para comprar un seguro de vivienda y un seguro hipotecario , o pagar la deuda pendiente antes de vender la propiedad.
• Prestatario : la persona que toma prestado que tiene o está creando un interés de propiedad en la propiedad.
• Prestamista : cualquier prestamista, pero generalmente un banco u otra institución financiera . (En algunos países, particularmente en los Estados Unidos, los prestamistas también pueden ser inversionistas que poseen un interés en la hipoteca a través de un valor respaldado por hipoteca . En tal situación, el prestamista inicial se conoce como el originador de la hipoteca, que luego empaqueta y vende el préstamo a inversores. Los pagos del prestatario son cobrados posteriormente por un administrador de préstamos . ^[2] )
• Principal: el tamaño original del préstamo, que puede incluir o no ciertos otros costos; a medida que se reembolsa cualquier capital, el capital disminuirá de tamaño.
• Intereses : un cargo financiero por el uso del dinero del prestamista.
• Ejecución hipotecaria o recuperación : la posibilidad de que el prestamista ejecute, recupere o confisque la propiedad en determinadas circunstancias es esencial para un préstamo hipotecario; sin este aspecto, el préstamo no es diferente de cualquier otro tipo de préstamo.
• Finalización : finalización legal de la escritura de hipoteca y, por tanto, inicio de la hipoteca.
• Redención : reembolso final de la cantidad pendiente, que puede ser una "redención natural" al final del plazo programado o una redención a tanto alzado, normalmente cuando el prestatario decide vender la propiedad. Se dice que una cuenta hipotecaria cerrada se "canjea".

Muchas otras características específicas son comunes a muchos mercados, pero las anteriores son las características esenciales. Los gobiernos suelen regular muchos aspectos de los préstamos hipotecarios, ya sea directamente (a través de requisitos legales, por ejemplo) o indirectamente (a través de la regulación de los participantes o de los mercados financieros, como la industria bancaria) y, a menudo, a través de la intervención estatal (préstamos directos del gobierno). , préstamos directos de bancos de propiedad estatal o patrocinio de diversas entidades). Otros aspectos que definen un mercado hipotecario específico pueden ser regionales, históricos o impulsados ​​por características específicas del sistema legal o financiero.

Los préstamos hipotecarios se estructuran generalmente como préstamos a largo plazo, cuyos pagos periódicos son similares a una anualidad y se calculan de acuerdo con las fórmulas del valor del dinero en el tiempo . El arreglo más básico requeriría un pago mensual fijo durante un período de diez a treinta años, dependiendo de las condiciones locales. Durante este período, el componente principal del préstamo (el préstamo original) se pagaría lentamente a través de la amortización . En la práctica, muchas variantes son posibles y comunes en todo el mundo y dentro de cada país.

Los prestamistas proporcionan fondos contra la propiedad para obtener ingresos por intereses y, por lo general, toman prestados estos fondos ellos mismos (por ejemplo, tomando depósitos o emitiendo bonos ). El precio al que los prestamistas piden dinero prestado, por lo tanto, afecta el costo del préstamo. Los prestamistas también pueden, en muchos países, vender el préstamo hipotecario a otras partes interesadas en recibir el flujo de pagos en efectivo del prestatario, a menudo en forma de garantía (mediante una titulización ).

Los préstamos hipotecarios también tendrán en cuenta el riesgo (percibido) del préstamo hipotecario, es decir, la probabilidad de que los fondos se reembolsen (generalmente se considera una función de la solvencia crediticia del prestatario); que si no se reembolsan, el prestamista podrá ejecutar la ejecución hipotecaria de los activos inmobiliarios; y el riesgo financiero, de tipos de interés y retrasos que pueden estar implicados en determinadas circunstancias.

Suscripción hipotecaria

Artículo principal: Suscripción hipotecaria

Durante el proceso de aprobación del préstamo hipotecario, un suscriptor de préstamos hipotecarios verifica la información financiera que el solicitante ha proporcionado en cuanto a ingresos, empleo, historial crediticio y el valor de la vivienda que se compra a través de una tasación. ^[3] Se puede ordenar una tasación. El proceso de suscripción puede demorar desde algunos días hasta algunas semanas. A veces, el proceso de suscripción toma tanto tiempo que es necesario volver a enviar los estados financieros proporcionados para que estén actualizados. ^[4] Es aconsejable mantener el mismo empleo y no utilizar ni abrir nuevos créditos durante el proceso de suscripción. Cualquier cambio realizado en la información crediticia, laboral o financiera del solicitante podría resultar en la denegación del préstamo.

Tipos de préstamos hipotecarios

Hay muchos tipos de hipotecas que se utilizan en todo el mundo, pero varios factores definen ampliamente las características de la hipoteca. Todos estos pueden estar sujetos a regulaciones locales y requisitos legales.

• Intereses: Los intereses pueden ser fijos durante la vigencia del préstamo o variable, y cambiar en ciertos períodos predefinidos; la tasa de interés también puede, por supuesto, ser más alta o más baja.
• Plazo: Los préstamos hipotecarios generalmente tienen un plazo máximo, es decir, el número de años después de los cuales se reembolsará un préstamo amortizable. Algunos préstamos hipotecarios pueden no tener amortización o requerir el pago total de cualquier saldo restante en una fecha determinada, o incluso una amortización negativa .
• Monto y frecuencia de pago: El monto pagado por período y la frecuencia de los pagos; en algunos casos, el monto pagado por período puede cambiar o el prestatario puede tener la opción de aumentar o disminuir el monto pagado.
• Pago anticipado: algunos tipos de hipotecas pueden limitar o restringir el pago anticipado de la totalidad o una parte del préstamo, o requerir el pago de una multa al prestamista por pago anticipado.

Los dos tipos básicos de préstamos amortizados son la hipoteca de tasa fija (FRM) y la hipoteca de tasa ajustable (ARM) (también conocida como hipoteca de tasa flotante o tasa variable ). En algunos países, como Estados Unidos, las hipotecas a tasa fija son la norma, pero las hipotecas a tasa flotante son relativamente comunes. Las combinaciones de hipotecas de tasa fija y variable también son comunes, por lo que un préstamo hipotecario tendrá una tasa fija durante algún período, por ejemplo, los primeros cinco años, y variará después del final de ese período.

• En una hipoteca de tasa fija, la tasa de interés permanece fija durante la vida (o plazo) del préstamo. En el caso de un plan de pago de anualidades, el pago periódico sigue siendo el mismo monto durante todo el préstamo. En el caso de amortización lineal, el pago periódico disminuirá gradualmente.
• En una hipoteca de tasa ajustable, la tasa de interés generalmente se fija durante un período de tiempo, después del cual periódicamente (por ejemplo, anual o mensual) se ajusta hacia arriba o hacia abajo a algún índice de mercado. Las tasas ajustables transfieren parte del riesgo de tasa de interés del prestamista al prestatario y, por lo tanto, se utilizan ampliamente cuando la financiación a tasa fija es difícil de obtener o tiene un costo prohibitivo. Dado que el riesgo se transfiere al prestatario, la tasa de interés inicial puede ser, por ejemplo, de 0,5% a 2% más baja que la tasa fija promedio a 30 años; el tamaño del diferencial de precios estará relacionado con las condiciones del mercado de deuda, incluida la curva de rendimiento .

El cargo para el prestatario depende del riesgo crediticio además del riesgo de la tasa de interés. El proceso de originación y suscripción de hipotecas implica verificar puntajes de crédito, deuda-ingresos, pagos iniciales, activos y evaluar el valor de la propiedad. Las hipotecas gigantes y los préstamos de alto riesgo no están respaldados por garantías gubernamentales y enfrentan tasas de interés más altas. Otras innovaciones que se describen a continuación también pueden afectar las tarifas.

Artículo principal: Suscripción hipotecaria

Préstamo a valor y anticipos

Artículo principal: Relación préstamo-valor

Al hacer un préstamo hipotecario para la compra de una propiedad, los prestamistas generalmente requieren que el prestatario haga un pago inicial; es decir, contribuir con una parte del costo de la propiedad. Este pago inicial puede expresarse como una parte del valor de la propiedad (consulte a continuación la definición de este término). La relación préstamo-valor (o LTV) es el tamaño del préstamo contra el valor de la propiedad. Por tanto, un préstamo hipotecario en el que el comprador ha realizado un pago inicial del 20% tiene una relación préstamo / valor del 80%. Para préstamos hechos contra propiedades que el prestatario ya posee, la relación préstamo / valor se imputará al valor estimado de la propiedad.

La relación préstamo-valor se considera un indicador importante del riesgo de un préstamo hipotecario: cuanto mayor es el LTV, mayor es el riesgo de que el valor de la propiedad (en caso de ejecución hipotecaria) sea insuficiente para cubrir el principal restante del préstamo. .

Valor: tasado, estimado y real

Dado que el valor de la propiedad es un factor importante para comprender el riesgo del préstamo, determinar el valor es un factor clave en los préstamos hipotecarios. El valor se puede determinar de varias formas, pero las más habituales son:

1. Valor real o de transacción: generalmente se toma como el precio de compra de la propiedad. Si la propiedad no se está comprando en el momento del préstamo, es posible que esta información no esté disponible.
2. Valor tasado o encuestado: en la mayoría de las jurisdicciones, es común alguna forma de tasación del valor por parte de un profesional autorizado. A menudo existe el requisito de que el prestamista obtenga una tasación oficial.
3. Valor estimado: los prestamistas u otras partes pueden usar sus propias estimaciones internas, particularmente en jurisdicciones donde no existe un procedimiento oficial de tasación, pero también en algunas otras circunstancias.

Ratios de pago y deuda

En la mayoría de los países, se pueden utilizar varias medidas más o menos estándar de solvencia crediticia. Las medidas comunes incluyen el pago a los ingresos (pagos de hipotecas como porcentaje de los ingresos brutos o netos); deuda a ingresos (todos los pagos de la deuda, incluidos los pagos de hipotecas, como porcentaje de los ingresos); y varias medidas de patrimonio neto. En muchos países, los puntajes crediticiosse utilizan en lugar de estas medidas o para complementarlas. También habrá requisitos para la documentación de la solvencia, como declaraciones de impuestos sobre la renta, talones de pago, etc. Los detalles variarán de un lugar a otro. Los incentivos del impuesto sobre la renta generalmente se pueden aplicar en forma de devoluciones de impuestos o esquemas de deducción de impuestos. La primera implica que el impuesto sobre la renta pagado por los contribuyentes individuales será reembolsado en la medida de los intereses de los préstamos hipotecarios tomados para adquirir una propiedad residencial. La deducción del impuesto sobre la renta implica reducir la obligación tributaria en la medida de la tasa de interés pagada por el préstamo hipotecario.

Algunos prestamistas también pueden requerir que un prestatario potencial tenga uno o más meses de "activos de reserva" disponibles. En otras palabras, se le puede solicitar al prestatario que demuestre la disponibilidad de suficientes activos para pagar los costos de la vivienda (incluida la hipoteca, los impuestos, etc.) durante un período de tiempo en caso de pérdida del empleo u otra pérdida de ingresos.

Muchos países tienen requisitos más bajos para ciertos prestatarios, o estándares de préstamos "sin documentos" / "con documentos bajos" que pueden ser aceptables en determinadas circunstancias.

Hipotecas estándar o conformes

Muchos países tienen una noción de hipotecas estándar o conformes que definen un nivel de riesgo aceptable percibido, que puede ser formal o informal, y puede ser reforzado por leyes, intervención gubernamental o prácticas de mercado. Por ejemplo, se puede considerar que una hipoteca estándar es aquella con un LTV de no más del 70% al 80% y que no más de un tercio de los ingresos brutos se destina a la deuda hipotecaria.

Una hipoteca estándar o conforme es un concepto clave, ya que a menudo define si la hipoteca se puede vender o bursatilizar fácilmente o, si no es estándar, puede afectar el precio al que se puede vender. En los Estados Unidos, una hipoteca conforme es aquella que cumple con las reglas y procedimientos establecidos de las dos principales entidades patrocinadas por el gobierno en el mercado de financiamiento de la vivienda (incluidos algunos requisitos legales). Por el contrario, los prestamistas que deciden otorgar préstamos no conformes están ejerciendo una mayor tolerancia al riesgo y lo hacen sabiendo que enfrentan más desafíos para revender el préstamo. Muchos países tienen conceptos o agencias similares que definen qué son las hipotecas "estándar". Los prestamistas regulados (como los bancos) pueden estar sujetos a límites o ponderaciones de mayor riesgo para hipotecas no estándar. Por ejemplo,los bancos y las casas de bolsa en Canadá enfrentan restricciones para prestar más del 80% del valor de la propiedad; más allá de este nivel, generalmente se requiere un seguro hipotecario.^[5]

Hipoteca en moneda extranjera

En algunos países con monedas que tienden a depreciarse, las hipotecas en moneda extranjera son comunes, lo que permite a los prestamistas prestar en una moneda extranjera estable, mientras que el prestatario asume el riesgo cambiario de que la moneda se deprecie y, por lo tanto, deberá convertir montos mayores de la moneda extranjera. moneda nacional para reembolsar el préstamo.

Pagar la hipoteca

Préstamo hipotecario. Pago total = Principal del préstamo + Gastos (impuestos y comisiones) + Intereses totales. Tasas de interés fijas y plazo del préstamo

Además de los dos medios estándar para establecer el costo de un préstamo hipotecario (fijo a una tasa de interés fija para el plazo o variable en relación con las tasas de interés del mercado), existen variaciones en la forma en que se paga ese costo y en cómo se paga el préstamo en sí. se reembolsa. El reembolso depende de la localidad, las leyes fiscales y la cultura imperante. También hay varias estructuras de pago de hipotecas que se adaptan a los diferentes tipos de prestatarios.

Principal e interés

La forma más común de pagar un préstamo hipotecario garantizado es realizar pagos regulares del capital y los intereses durante un plazo determinado. ^{[ cita requerida ]} Esto se conoce comúnmente como (auto) amortización en los EE. UU. y como una hipoteca de reembolso en el Reino Unido. Una hipoteca es una forma de anualidad (desde la perspectiva del prestamista), y el cálculo de los pagos periódicos se basa en las fórmulas del valor del dinero en el tiempo . Ciertos detalles pueden ser específicos de diferentes ubicaciones: el interés puede calcularse sobre la base de un año de 360 ​​días, por ejemplo; los intereses se pueden capitalizar diariamente, anualmente o semestralmente; sanciones por pago anticipadopuede solicitar; y otros factores. Puede haber restricciones legales sobre ciertos asuntos y las leyes de protección al consumidor pueden especificar o prohibir ciertas prácticas.

Según el tamaño del préstamo y la práctica predominante en el país, el plazo puede ser corto (10 años) o largo (50 años o más). En el Reino Unido y EE. UU., El plazo máximo habitual es de 25 a 30 años (aunque son habituales periodos más cortos, como los préstamos hipotecarios a 15 años). Los pagos hipotecarios, que normalmente se realizan mensualmente, contienen un reembolso del principal y un elemento de interés. La cantidad que se destina al principal en cada pago varía a lo largo del plazo de la hipoteca. En los primeros años, los reembolsos son principalmente intereses. Hacia el final de la hipoteca, los pagos son principalmente para el principal. De esta manera, el monto de pago determinado al principio se calcula para garantizar que el préstamo se reembolse en una fecha específica en el futuro.Esto les da a los prestatarios la seguridad de que, al mantener el reembolso, el préstamo se liquidará en una fecha específica si la tasa de interés no cambia. Algunos prestamistas y terceros ofrecen unPrograma quincenal de pagos hipotecarios diseñado para acelerar la liquidación del préstamo. De manera similar, una hipoteca puede terminarse antes de su finalización programada pagando una parte o la totalidad del resto de forma prematura, lo que se denomina reducción. ^[6]

Por lo general, se elabora un programa de amortización tomando el capital restante al final de cada mes, multiplicándolo por la tasa mensual y luego restando el pago mensual. Esto generalmente se genera mediante una calculadora de amortización utilizando la siguiente fórmula :

${\displaystyle A=P\cdot {\frac {r(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1}}}$

dónde:

${\displaystyle A}$ es el pago periódico de la amortización

${\displaystyle P}$ es el monto principal prestado

${\displaystyle r}$es la tasa de interés expresada como fracción; para un pago mensual, tome la ( Tasa Anual ) / 12

${\displaystyle n}$es el número de pagos; para pagos mensuales de más de 30 años, 12 meses x 30 años = 360 pagos.

Único interés

La principal alternativa a una hipoteca de capital e intereses es una hipoteca de interés únicamente , en la que el capital no se reembolsa durante todo el plazo. Este tipo de hipoteca es común en el Reino Unido, especialmente cuando se asocia con un plan de inversión regular. Con este arreglo se hacen contribuciones regulares a un plan de inversión separado diseñado para acumular una suma global para pagar la hipoteca al vencimiento. Este tipo de acuerdo se denomina hipoteca respaldada por inversión o, a menudo, está relacionado con el tipo de plan utilizado: hipoteca de dotación si se utiliza una póliza de dotación, de manera similar, una hipoteca de plan de capital personal (PEP), una hipoteca de cuenta de ahorro individual (ISA) o una pensión. hipoteca. Históricamente, las hipotecas respaldadas por inversiones ofrecían varias ventajas fiscales sobre las hipotecas de reembolso, aunque este ya no es el caso en el Reino Unido. Las hipotecas respaldadas por inversiones se consideran de mayor riesgo, ya que dependen de que la inversión genere un rendimiento suficiente para liquidar la deuda.

Hasta hace poco ^{[ ¿cuándo? ]} no era infrecuente que las hipotecas de interés único se arreglaran sin un vehículo de reembolso, con el prestatario apostando a que el mercado inmobiliario aumentará lo suficiente como para que el préstamo se reembolse mediante una reducción al momento de la jubilación (o cuando el alquiler de la propiedad y la inflación se combinen para superar la tasa de interés) ^{[ cita requerida ]} .

Hipoteca vitalicia solo con intereses

Las directrices recientes de la Autoridad de Servicios Financieros para los prestamistas del Reino Unido con respecto a las hipotecas con intereses únicamente han endurecido los criterios sobre los nuevos préstamos basados ​​únicamente en intereses. El problema para muchas personas ha sido el hecho de que no se había implementado ningún vehículo de reembolso, o el vehículo en sí (p. Ej., Póliza de dotación / ISA) tuvo un desempeño deficiente y, por lo tanto, no se disponía de fondos suficientes para reembolsar el saldo al final del plazo.

En el futuro, la FSA bajo la Revisión del mercado hipotecario (MMR) ha establecido que debe haber criterios estrictos sobre el vehículo de pago que se utiliza. Como tal, empresas como Nationwide y otros prestamistas se han retirado del mercado de intereses únicamente.

Un resurgimiento en el mercado de liberación de acciones ha sido la introducción de hipotecas de por vida de solo interés. Cuando una hipoteca de interés solo tiene un plazo fijo, una hipoteca vitalicia de interés solo continuará durante el resto de la vida del hipotecario. Estos esquemas han demostrado ser de interés para las personas a las que les gusta el efecto de acumulación (capitalización) del interés en los esquemas tradicionales de liberación de acciones . También han demostrado ser beneficiosos para las personas que tenían una hipoteca de solo interés sin vehículo de reembolso y ahora necesitan liquidar el préstamo. Estas personas pueden ahora reubicarse de manera efectiva en una hipoteca vitalicia de solo interés para mantener la continuidad.

Actualmente, dos prestamistas ofrecen esquemas hipotecarios de por vida únicamente con intereses: Stonehaven y more2life. Funcionan teniendo la opción de pagar los intereses mensualmente. Al pagar los intereses, el saldo permanecerá nivelado por el resto de su vida. Se prevé que este mercado aumente a medida que más jubilados necesiten financiación para la jubilación.

Hipotecas inversas

Para los prestatarios mayores (generalmente jubilados), puede ser posible concertar una hipoteca en la que no se reembolse el capital ni los intereses. Los intereses se acumulan con el principal, lo que aumenta la deuda cada año.

Estos acuerdos se denominan de forma diversa hipotecas inversas , hipotecas de por vida o hipotecas de liberación de capital (en referencia al valor líquido de la vivienda ), según el país. Por lo general, los préstamos no se reembolsan hasta que los prestatarios fallecen, de ahí la restricción de edad.

A través de la Administración Federal de Vivienda , el gobierno de los EE. UU. Asegura hipotecas inversas a través de un programa llamado HECM (Hipoteca de conversión de valor de la vivienda ). A diferencia de las hipotecas estándar (donde el monto total del préstamo generalmente se desembolsa en el momento del cierre del préstamo), el programa HECM permite al propietario recibir fondos de diversas formas: como pago único de una suma global; como un pago de tenencia mensual que continúa hasta que el prestatario muere o se muda de la casa de forma permanente; como pago mensual durante un período de tiempo definido; o como línea de crédito. ^[7]

Para obtener más detalles, consulte el comunicado de equidad .

Intereses y principal parcial

En los EE. UU., Un préstamo de amortización parcial o global es aquel en el que el monto de los pagos mensuales adeudados se calcula (amortiza) durante un período determinado, pero el saldo pendiente del principal vence en algún momento antes de ese plazo. En el Reino Unido, una hipoteca de reembolso parcial es bastante común, especialmente cuando la hipoteca original estaba respaldada por inversiones.

Variaciones

Los préstamos hipotecarios de pago gradual tienen costos crecientes con el tiempo y están dirigidos a prestatarios jóvenes que esperan aumentos salariales con el tiempo. Las hipotecas de pago global solo tienen amortización parcial, lo que significa que el monto de los pagos mensuales adeudados se calculan (amortizan) durante un período determinado, pero el saldo del principal pendiente vence en algún momento antes de ese plazo y, al final del plazo, un pago global. se debe. Cuando las tasas de interés son altas en relación con la tasa de un préstamo de vendedor existente, el comprador puede considerar asumir la hipoteca del vendedor . ^[8] Una hipoteca integral es una forma de financiación del vendedor que puede facilitarle al vendedor la venta de una propiedad. ALa hipoteca quincenal tiene pagos cada dos semanas en lugar de mensualmente.

Los préstamos presupuestarios incluyen impuestos y seguros en el pago de la hipoteca; ^{[9] Los} préstamos en paquete agregan los costos de mobiliario y otros bienes muebles a la hipoteca. Las hipotecas de recompra permiten al vendedor o prestamista pagar algo similar a puntos para reducir la tasa de interés y alentar a los compradores. ^{[10] Los} propietarios de viviendas también pueden solicitar préstamos sobre el valor neto de la propiedad en los que reciben efectivo para una deuda hipotecaria de su casa. Las hipotecas de revalorización compartida son una forma de liberación de capital . En los EE. UU., Los ciudadanos extranjeros debido a su situación única enfrentan condiciones hipotecarias para ciudadanos extranjeros .

Flexible mortgages allow for more freedom by the borrower to skip payments or prepay. Offset mortgages allow deposits to be counted against the mortgage loan. In the UK there is also the endowment mortgage where the borrowers pay interest while the principal is paid with a life insurance policy.

Las hipotecas comerciales suelen tener diferentes tipos de interés, riesgos y contratos que los préstamos personales. Las hipotecas de participación permiten que varios inversores compartan un préstamo. Los constructores pueden obtener préstamos generales que cubren varias propiedades a la vez. Los préstamos puente se pueden utilizar como financiamiento temporal en espera de un préstamo a más largo plazo. Los préstamos de dinero fuerte brindan financiamiento a cambio de la hipoteca de la garantía inmobiliaria.

Préstamos para ejecución hipotecaria y sin recurso

Artículo principal: ejecución hipotecaria

In most jurisdictions, a lender may foreclose the mortgaged property if certain conditions occur – principally, non-payment of the mortgage loan. Subject to local legal requirements, the property may then be sold. Any amounts received from the sale (net of costs) are applied to the original debt. In some jurisdictions, mortgage loans are non-recourse loans: if the funds recouped from sale of the mortgaged property are insufficient to cover the outstanding debt, the lender may not have recourse to the borrower after foreclosure. In other jurisdictions, the borrower remains responsible for any remaining debt.

In virtually all jurisdictions, specific procedures for foreclosure and sale of the mortgaged property apply, and may be tightly regulated by the relevant government. There are strict or judicial foreclosures and non-judicial foreclosures, also known as power of sale foreclosures. In some jurisdictions, foreclosure and sale can occur quite rapidly, while in others, foreclosure may take many months or even years. In many countries, the ability of lenders to foreclose is extremely limited, and mortgage market development has been notably slower.

National differences

A study issued by the UN Economic Commission for Europecompararon los sistemas hipotecarios de Alemania, Estados Unidos y Dinamarca. Los Bausparkassen alemanes han informado de tipos de interés nominales de aproximadamente el 6 por ciento anual en los últimos 40 años (a partir de 2004). Las Bausparkassen alemanas (asociaciones de ahorro y préstamo) no son idénticas a los bancos que otorgan hipotecas. Además, cobran tarifas de administración y servicio (alrededor del 1,5 por ciento del monto del préstamo). Sin embargo, en los Estados Unidos, las tasas de interés promedio para las hipotecas de tasa fija en el mercado de la vivienda comenzaron en los años ochenta y veinte y han alcanzado (en 2004) alrededor del 6 por ciento anual. Sin embargo, los costos brutos de endeudamiento son sustancialmente más altos que el tipo de interés nominal y ascendieron durante los últimos 30 años al 10,46 por ciento. En Dinamarca, al igual que en el mercado hipotecario de los Estados Unidos, las tasas de interés han caído al 6 por ciento anual.Una comisión por riesgo y administración asciende al 0,5 por ciento de la deuda pendiente. Además, se cobra una tarifa de adquisición que asciende al uno por ciento del principal.^[11]

Estados Unidos

Artículos principales: Industria hipotecaria de Estados Unidos y Suscripción hipotecaria en Estados Unidos

La industria hipotecaria de los Estados Unidos es un sector financiero importante. El gobierno federal creó varios programas, o entidades patrocinadas por el gobierno , para fomentar los préstamos hipotecarios, la construcción y fomentar la propiedad de viviendas . Estos programas incluyen la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (conocida como Ginnie Mae), la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (conocida como Fannie Mae) y la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para la Vivienda (conocida como Freddie Mac).

El sector hipotecario estadounidense ha sido el centro de importantes crisis financieras durante el último siglo. Las prácticas crediticias poco rigurosas dieron lugar a la crisis hipotecaria nacional de la década de 1930 , la crisis de ahorro y préstamo de las décadas de 1980 y 1990 y la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007 que condujeron a la crisis de ejecuciones hipotecarias de 2010 .

En los Estados Unidos, el préstamo hipotecario involucra dos documentos separados: el pagaré hipotecario (un pagaré ) y la garantía mobiliaria evidenciada por el documento "hipotecario"; generalmente, los dos se asignan juntos, pero si se dividen tradicionalmente, el tenedor del pagaré y no la hipoteca tiene derecho a ejecutar la hipoteca. ^[12] Por ejemplo, Fannie Mae promulga un contrato de formulario estándar con una nota de tipo fijo multiestatal 3200 ^[13] y también formularios de hipoteca de instrumentos de seguridad separados que varían según el estado. ^[14]

Canadá

En Canadá, Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) es la agencia nacional de vivienda del país, que ofrece seguros de préstamos hipotecarios, valores respaldados por hipotecas, políticas y programas de vivienda e investigación de viviendas a los canadienses. ^[15] Fue creado por el gobierno federal en 1946 para abordar la escasez de viviendas en el país después de la guerra y para ayudar a los canadienses a alcanzar sus objetivos de propiedad de vivienda.

La hipoteca más común en Canadá es la hipoteca cerrada a tasa fija a cinco años, a diferencia de los EE. UU., Donde el tipo más común es la hipoteca abierta a tasa fija a 30 años. ^[16] Durante la crisis financiera y la recesión subsiguiente, el mercado hipotecario de Canadá siguió funcionando bien, en parte debido al marco de política del mercado hipotecario residencial, que incluye un régimen regulador y de supervisión eficaz que se aplica a la mayoría de los prestamistas. Sin embargo, desde la crisis, el entorno de tipos de interés bajos que ha surgido ha contribuido a un aumento significativo de la deuda hipotecaria en el país. ^[17]

In April 2014, the Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) released guidelines for mortgage insurance providers aimed at tightening standards around underwriting and risk management. In a statement, the OSFI has stated that the guideline will “provide clarity about best practices in respect of residential mortgage insurance underwriting, which contribute to a stable financial system.” This comes after several years of federal government scrutiny over the CMHC, with former Finance Minister Jim Flaherty musing publicly as far back as 2012 about privatizing the Crown corporation.^[18]

In an attempt to cool down the real estate prices in Canada, Ottawa introduced a mortgage stress test effective 17 October 2016.^[19] Under the stress test, every home buyer who wants to get a mortgage from any federally regulated lender should undergo a test in which the borrower's affordability is judged based on a rate that is not lower than a stress rate set by the Bank of Canada. For high-ratio mortgage (loan to value of more than 80%), which is insured by Canada Mortgage and Housing Corporation, the rate is the maximum of the stress test rate and the current target rate. However, for uninsured mortgage, the rate is the maximum of the stress test rate and the target interest rate plus 2%. ^[20] Esta prueba de resistencia ha reducido la cantidad máxima aprobada para la hipoteca para todos los prestatarios en Canadá.

La tasa de la prueba de resistencia aumentó constantemente hasta su máximo de 5.34% en mayo de 2018 y no se modificó hasta julio de 2019, en la que por primera vez en tres años disminuyó a 5.19%. ^[21] Esta decisión puede reflejar el rechazo de la industria inmobiliaria ^[22] , así como la introducción del programa de incentivos para compradores de vivienda por primera vez (FTHBI) por parte del gobierno canadiense en el presupuesto federal canadiense de 2019 . Debido a todas las críticas de la industria inmobiliaria, el ministro de finanzas de Canadá, Bill Morneau, ordenó revisar y considerar cambios en la prueba de estrés hipotecario en diciembre de 2019. ^[23]

Reino Unido

Main article: Mortgage industry of the United Kingdom

The mortgage industry of the United Kingdom has traditionally been dominated by building societies, but from the 1970s the share of the new mortgage loans market held by building societies has declined substantially. Between 1977 and 1987, the share fell from 96% to 66% while that of banks and other institutions rose from 3% to 36%. There are currently over 200 significant separate financial organizations supplying mortgage loans to house buyers in Britain. The major lenders include building societies, banks, specialized mortgage corporations, insurance companies, and pension funds.

En el Reino Unido , las hipotecas de tipo variable son más comunes que en los Estados Unidos. ^{[24] [25]} Esto se debe en parte a que la financiación de préstamos hipotecarios se basa menos en activos titulizados de renta fija (como valores respaldados por hipotecas ) que en Estados Unidos, Dinamarca y Alemania, y más en depósitos de ahorro minoristas como Australia y España. . ^{[24] [25]} Por lo tanto, los prestamistas prefieren las hipotecas de tasa variable a las de tasa fija y las hipotecas de tasa fija a plazo completo generalmente no están disponibles. Sin embargo, en los últimos años se ha popularizado la fijación del tipo de la hipoteca por períodos cortos y se pueden fijar los dos, tres, cinco y, en ocasiones, diez años iniciales de una hipoteca.^[26] Desde 2007 hasta principios de 2013, entre el 50% y el 83% de las nuevas hipotecas tenían períodos iniciales fijados de esta manera. ^[27]

Las tasas de propiedad de vivienda son comparables a las de los Estados Unidos, pero las tasas generales de incumplimiento son más bajas. ^{[24] Las} multas por pago anticipado durante un período de tasa fija son comunes, mientras que Estados Unidos ha desalentado su uso. ^[24] Al igual que otros países europeos y el resto del mundo, pero a diferencia de la mayoría de los Estados Unidos, los préstamos hipotecarios generalmente no son deudas sin recurso , lo que significa que los deudores son responsables de las deficiencias de los préstamos después de la ejecución hipotecaria. ^{[24] [28]}

Los aspectos relacionados con el cliente del sector hipotecario residencial están regulados por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA), y la probidad financiera de los prestamistas es supervisada por un regulador independiente, la Autoridad de Regulación Prudencial (PRA) que forma parte del Banco de Inglaterra . La FCA y la PRA se establecieron en 2013 con el objetivo de responder a las críticas de las fallas regulatorias destacadas por la crisis financiera de 2007-2008 y sus secuelas. ^{[29] [30] [31]}

continente europeo

En la mayor parte de Europa occidental (excepto Dinamarca , los Países Bajos y Alemania ), las hipotecas de tasa variable son más comunes, a diferencia de las hipotecas de tasa fija que son comunes en los Estados Unidos. ^{[24] [25]} Gran parte de Europa tiene tasas de propiedad de vivienda comparables a las de los Estados Unidos, pero las tasas generales de incumplimiento son más bajas en Europa que en los Estados Unidos. ^[24] La financiación de préstamos hipotecarios se basa menos en la titulización de hipotecas y más en garantías gubernamentales formales respaldadas por bonos garantizados (como el Pfandbriefe ) y depósitos , excepto Dinamarca y Alemania, donde los valores respaldados por activostambién son comunes. ^{[24] [25] Las} sanciones por pago anticipado siguen siendo comunes, mientras que Estados Unidos ha desalentado su uso. ^[24] A diferencia de gran parte de los Estados Unidos, los préstamos hipotecarios generalmente no son deudas sin recurso . ^[24]

Dentro de la Unión Europea , el volumen del mercado de bonos garantizados (bonos garantizados en circulación) ascendió a unos 2 billones de euros a finales de 2007, con Alemania, Dinamarca, España y Francia, cada uno con un saldo pendiente superior a 200.000 millones de euros. ^[32] Se han introducido valores similares a Pfandbrief en más de 25 países europeos, y en los últimos años también en los EE. UU. Y otros países fuera de Europa, cada uno con sus propias leyes y regulaciones. ^[33]

Tendencias recientes

Tendencias históricas de las tasas hipotecarias 1986 a 2010

El 28 de julio de 2008, el secretario del Tesoro de Estados Unidos , Henry Paulson, anunció que, junto con cuatro grandes bancos estadounidenses, el Tesoro intentaría poner en marcha un mercado para estos valores en Estados Unidos, principalmente para proporcionar una forma alternativa de valores respaldados por hipotecas. ^[34] De manera similar, en el Reino Unido "el Gobierno está solicitando opiniones sobre las opciones para un marco del Reino Unido para ofrecer hipotecas a largo plazo a tipo fijo más asequibles, incluidas las lecciones que se pueden aprender de los mercados e instituciones internacionales". ^[35]

El editorial de The Wall Street Journal del 10 de octubre de 2008 de George Soros promovió el modelo de mercado hipotecario danés . ^[36]

Malasia

Las hipotecas en Malasia se pueden clasificar en 2 grupos diferentes: préstamos hipotecarios convencionales y préstamos hipotecarios islámicos. Con el préstamo hipotecario convencional, los bancos normalmente cobran una tasa de interés fija, una tasa de interés variable o ambas. Estas tasas de interés están vinculadas a una tasa base (la tasa de referencia del banco individual).

Para el financiamiento de viviendas islámicas, sigue la Ley Sharia y viene en 2 tipos comunes: Bai 'Bithaman Ajil (BBA) o Musharakah Mutanaqisah (MM). Bai 'Bithaman Ajil es cuando el banco compra la propiedad al precio actual del mercado y se la vende a usted a un precio mucho más alto. Musharakah Mutanaqisah es cuando el banco compra la propiedad junto con usted. Luego, comprará lentamente la parte de la propiedad del banco a través del alquiler (por lo que una parte del alquiler se destina a pagar la compra de una parte de la participación del banco en la propiedad hasta que la propiedad pase a ser de su total propiedad).

Países islámicos

Artículo principal: economía islámica

La ley islámica de la Sharia prohíbe el pago o la recepción de intereses , lo que significa que los musulmanes no pueden utilizar hipotecas convencionales. Sin embargo, las propiedades inmobiliarias son demasiado caras para que la mayoría de la gente las compre directamente con efectivo: las hipotecas islámicas resuelven este problema haciendo que la propiedad cambie de manos dos veces. En una variación, el banco comprará la casa directamente y luego actuará como propietario. El comprador de vivienda, además de pagar el alquiler , pagará una contribución para la compra de la propiedad. Cuando se realiza el último pago, la propiedad cambia de manos. ^{[ aclaración necesaria ]}

Por lo general, esto puede generar un precio final más alto para los compradores. Esto se debe a que en algunos países (como el Reino Unido y la India ) existe un impuesto de timbre que es un impuesto que cobra el gobierno sobre un cambio de propiedad. Debido a que la propiedad cambia dos veces en una hipoteca islámica, se puede cobrar un impuesto de timbre dos veces. Muchas otras jurisdicciones tienen impuestos a las transacciones similares sobre el cambio de propiedad que pueden aplicarse. En el Reino Unido, la aplicación dual del impuesto de timbre en tales transacciones se eliminó en la Ley de Finanzas de 2003 para facilitar las hipotecas islámicas. ^[37]

Un esquema alternativo implica que el banco revenda la propiedad de acuerdo con un plan de cuotas , a un precio más alto que el precio original.

Ambos métodos compensan al prestamista como si estuvieran cobrando intereses, pero los préstamos están estructurados de una manera que, en nombre, no lo están, y el prestamista comparte los riesgos financieros involucrados en la transacción con el comprador de la vivienda. ^{[ cita requerida ]}

Seguro hipotecario

Artículo principal: Seguro hipotecario

El seguro hipotecario es una póliza de seguro diseñada para proteger al acreedor hipotecario (prestamista) de cualquier incumplimiento por parte del deudor hipotecario (prestatario). Se utiliza comúnmente en préstamos con una relación préstamo-valor superior al 80%, y se emplea en caso de ejecución hipotecaria y recuperación .

Esta póliza generalmente la paga el prestatario como un componente de la tasa nominal final (nota), o en una suma global por adelantado, o como un componente separado y detallado del pago mensual de la hipoteca. En el último caso, el seguro hipotecario se puede cancelar cuando el prestamista informa al prestatario, o sus cesionarios posteriores, que la propiedad se ha revalorizado, el préstamo se ha cancelado o cualquier combinación de ambos para relegar el valor del préstamo a menos de 80 %.

En caso de embargo, los bancos, inversores, etc. deben recurrir a la venta de la propiedad para recuperar su inversión original (el dinero prestado) y poder disponer de activos duros (como inmuebles) más rápidamente mediante rebajas de precio. Por lo tanto, el seguro hipotecario actúa como una cobertura en caso de que la autoridad de recuperación recupere menos del valor total y justo de mercado de cualquier activo físico.

Ver también

General o relacionado con más de una nación

• Hipoteca comercial
• Sin ingresos sin activos (NINA)
• Deuda sin recurso
• Refinanciación
• Segunda hipoteca

Relacionado con el Reino Unido

• Comprar para alquilar
• Reembolso de hipoteca
• Remortgage
• Terminología de hipotecas del Reino Unido

Relacionado con los Estados Unidos

• Prestamista comercial (EE. UU.) : Término para un prestamista que garantiza propiedades no residenciales.
• eMortgages
• Préstamo de la FHA : relacionado con la Administración Federal de Vivienda de EE. UU.
• Cálculos de hipotecas de tasa fija (EE. UU.)
• Hipoteca de ubicación eficiente : un tipo de hipoteca para áreas urbanas
• Asunción de hipoteca
• preaprobación : terminología hipotecaria de EE. UU.
• precalificación : terminología hipotecaria de EE. UU.
• Préstamos hipotecarios predatorios
• Préstamo de VA : relacionado con el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE . UU .

Otras naciones

• Mercado hipotecario danés
• Hypothec - equivalente en países de derecho civil
• Corporación de Inversión Hipotecaria

Detalles legales

• Escritura - aspectos legales
• Gravamen mecánico : un concepto legal
• Perfección : requisitos legales de presentación aplicables

Referencias

1. Coca Cola, Edward . Comentarios sobre las leyes de Inglaterra . [Si] no paga, entonces la tierra que se pone en prenda con la condición del pago del dinero, le es quitada para siempre, y así muere para él con la condición, etc. Y si paga el dinero, entonces la prenda está muerta en cuanto al inquilino.
2. FTC. Servicio hipotecario: asegurarse de que sus pagos cuenten .
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4. "El suscriptor: Aprobador invisible de su hipoteca" http://www.realtor.com/advice/the-underwriter-unseen-approver-of-your-mortgage/
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9. Cortesi GR. (2003). Mastering Real Estate Principals. p. 371
10. Homes: Slow-market savings – the 'buy-down'. CNN Money.
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12. Renuart E. (2012). Problemas de título de propiedad en estados sin ejecución hipotecaria: ¿La bomba de tiempo de Ibáñez? . Facultad de Derecho de Albany
13. Notas unifamiliares . Fannie Mae.
14. Instrumentos de seguridad . Fannie Mae.
15. "Acerca de CMHC - CMHC" . CMHC .
16. "Comparación de los sistemas de financiación de la vivienda de Canadá y Estados Unidos - CMHC" . CMHC .
17. Crawford, Allan. "El mercado hipotecario residencial en Canadá: un manual" (PDF) . bankofcanada.ca .
18. "Las nuevas pautas hipotecarias empujan a CMHC a adoptar los conceptos básicos del seguro" . 14 de abril de 2014.
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20. "Herramienta de calificación hipotecaria" . Gobierno de Canadá .
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35. "Housing Finance Review: analysis and proposals. HM Treasury, March 2008" (PDF).
36. Soros, George (10 October 2008). "Denmark Offers a Model Mortgage Market" – via www.wsj.com.
37. "SDLTM28400 - Stamp Duty Land Tax Manual - HMRC internal manual - GOV.UK". www.hmrc.gov.uk.

External links

• Mortgages at Curlie
• Mortgages: For Home Buyers and Homeowners at USA.gov
• Australian Securities & Investments Commission (ASIC) Home Loans