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Un fideicomiso de inversión en bienes raíces ( REIT ) es una compañía que posee, y en la mayoría de los casos opera, bienes raíces que generan ingresos . Los REIT poseen muchos tipos de bienes raíces comerciales, que van desde edificios de oficinas y apartamentos hasta almacenes , hospitales , centros comerciales , hoteles y bosques comerciales . Algunos REIT se dedican a financiar bienes raíces.

La mayoría de las leyes de los países sobre REIT dan derecho a una empresa de bienes raíces a pagar menos en impuestos corporativos e impuestos a las ganancias de capital . [1] Los REIT han sido criticados por permitir la especulación sobre la vivienda y reducir la asequibilidad de la vivienda, sin aumentar la financiación para la construcción. [2]

Los REIT pueden negociarse públicamente en las principales bolsas, registrarse públicamente pero no cotizar en bolsa o ser privados. [3] [4] [5] Los dos tipos principales de REIT son los REIT de acciones [6] y los REIT hipotecarios (mREIT). [7] En noviembre de 2014, S&P Dow Jones Indices y MSCI reconocieron los REIT de acciones como una clase de activo diferenciada [8] en el Estándar de Clasificación Global de la Industria . Las estadísticas clave para examinar la posición financiera y el funcionamiento de un REIT incluyen el valor liquidativo (NAV), los fondos de operaciones (FFO) y los fondos de operaciones ajustados (AFFO). [9]

Historia [ editar ]

Creación [ editar ]

Los REIT se crearon en los Estados Unidos después de que el presidente Dwight D. Eisenhower firmara la Ley Pública 86-779, a veces llamada Extensión del Impuesto al Consumo de Cigarros de 1960. [10] [11] La ley se promulgó para dar a todos los inversores la oportunidad de invertir en grandes - carteras diversificadas y a gran escala de bienes inmuebles que generan ingresos de la misma manera que normalmente invierten en otras clases de activos: mediante la compra y venta de valores líquidos . El primer REIT fue American Realty Trust, fundado por Thomas J. Broyhill, primo del congresista estadounidense de Virginia Joel Broyhill en 1961 [12], quien impulsó la creación bajo Eisenhower.

A partir de 2021, al menos 39 países de todo el mundo han establecido REIT. [13] Un índice completo para los REIT y el mercado inmobiliario global que cotiza en bolsa es el FTSE EPRA / Nareit Global Real Estate Index Series, que fue creado conjuntamente en octubre de 2001 por el proveedor de índices FTSE Group, Nareit y la European Public Real Estate Association (EPRA ). [14] [15] Como de 29 de enero de 2021, el índice global incluyeron 490 bolsa de valores aparece compañías de bienes raíces de 39 países que representan un capital capitalización de mercado de alrededor de $ 1.7 billones de dólares. [dieciséis]

Evolución [ editar ]

Alrededor de la época de su creación en 1960, los primeros REIT consistieron principalmente en compañías hipotecarias. La industria experimentó una expansión significativa a fines de la década de 1960 y principios de la de 1970. El crecimiento se debió principalmente al mayor uso de mREIT en acuerdos de desarrollo y construcción de terrenos . La Ley de Reforma Fiscal de 1976 autorizó a los REIT a establecerse como corporaciones además de los fideicomisos comerciales .

La Ley de Reforma Fiscal de 1986 también afectó a los REIT. La legislación incluyó nuevas reglas diseñadas para evitar que los contribuyentes utilicen sociedades para proteger sus ganancias de otras fuentes. Tres años después, los REIT experimentaron pérdidas significativas en el mercado de valores.

Retail REIT Taubman Centers Inc. lanzó la era moderna de REIT en 1992 con la creación de UPREIT. En un UPREIT, las partes de una asociación existente y un REIT se convierten en socios en una nueva "asociación operativa". El REIT suele ser el socio general y el propietario mayoritario de las unidades de la sociedad operativa, y los socios que aportaron propiedades tienen derecho a intercambiar sus unidades de la sociedad operativa por acciones de REIT o efectivo. La industria tuvo problemas a partir de 2007 cuando estalló la crisis financiera mundial. En respuesta a la crisis crediticia mundial, los REIT que cotizan en bolsa respondieron desapalancando(liquidación de deudas) y reequitización (venta de acciones para obtener efectivo) sus balances. Los REIT y REOC cotizados recaudaron $ 37.5 mil millones en 91 ofertas de acciones secundarias, nueve OPI y 37 ofertas de deuda no garantizada, ya que los inversores continuaron actuando favorablemente para que las empresas fortalecieran sus balances después de la crisis crediticia.

Los dividendos REIT tienen una tasa de pago del 100 por ciento para todos los ingresos a tasas más bajas. Esto inhibe el crecimiento interno del REIT y hace que los inversores no toleren rendimientos bajos o inexistentes, ya que las tasas de interés son más sensibles. [17] Los climas económicos caracterizados por el aumento de los tipos de interés pueden tener un efecto negativo neto en las acciones de REIT. [18] Los dividendos pagados por los REIT parecen menos atractivos en comparación con los bonos que tienen tasas de cupón crecientes. [19] Además, cuando los inversores se alejan de los REIT, la administración tiene dificultades para recaudar fondos adicionales para adquirir más propiedades. [20]

África [ editar ]

Kenia [ editar ]

El primer REIT en Kenia fue aprobado por la Autoridad de Mercados de Capitales en octubre de 2015. El REIT es emitido por Stanlib Kenia bajo el nombre de esquema Fahari I-Reit. El esquema REIT proporcionará a los partícipes entradas de efectivo estables de las propiedades inmobiliarias generadoras de ingresos. La OPI sin restricciones cotizará en el principal segmento del mercado de inversión de la Bolsa de Valores de Nairobi. [21]

Ghana [ editar ]

Los REIT existen en Ghana desde 1994. The Home Finance Company , ahora HFC Bank , estableció el primer REIT en Ghana en agosto de 1994. HFC Bank ha estado a la vanguardia del financiamiento hipotecario en Ghana desde 1993. Ha utilizado diversas inversiones colectivas esquemas, así como bonos corporativos para financiar sus actividades de préstamos hipotecarios. Los planes de inversión colectiva, de los que forman parte los REIT, están regulados por la Comisión de Bolsa y Valores de Ghana.

Nigeria [ editar ]

En 2007, la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) emitió el primer conjunto de directrices para el registro y la emisión de requisitos para el funcionamiento de REIT en Nigeria, como se detalla en la Ley de Inversiones y Valores (ISA). El primer REIT, el Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces Híbridos de Union Homes, N50 mil millones, fue lanzado en septiembre de 2008. En noviembre de 2015 había tres REIT cotizados en la Bolsa de Valores de Nigeria : [22] Skye Shelter Fund, Union Home y UPDC. Un REIT de Haldane McCall no se incluyó en la lista después de no alcanzar la suscripción mínima del 50% en una oferta pública inicial de enero de 2015 en medio de las malas perspectivas del mercado. [23]

Sudáfrica [ editar ]

En octubre de 2015, había 33 REITS sudafricanos y tres REIT no sudafricanos que cotizaban en la Bolsa de Valores de Johannesburgo , según la Asociación SA REIT, [24] que dijo que la capitalización de mercado era de más de R455 mil millones.

Asia [ editar ]

Australia [ editar ]

El concepto REIT se lanzó en Australia en 1971. General Property Trust fue el primer fideicomiso de inversión inmobiliaria (LPT) australiano en las bolsas de valores australianas (ahora la Bolsa de Valores de Australia ). Los REIT que cotizan en una bolsa se conocían como Fideicomisos de propiedad cotizados (LPT) hasta marzo de 2008, lo que los distingue de los REIT privados que se conocen en Australia como Fideicomisos de propiedad no cotizados. Desde entonces, han pasado a denominarse Fideicomisos de inversión inmobiliaria australianos (A-REIT) de acuerdo con la práctica internacional. [25]

Los REIT han mostrado numerosos beneficios sobre la inversión directa, incluidos tipos impositivos más bajos y mayor liquidez. Ahora hay más de 70 A-REIT que cotizan en el ASX, con una capitalización de mercado superior a los 100.000 millones de dólares australianos. [25]

Australia también está recibiendo un reconocimiento cada vez mayor por tener el mercado de REIT más grande del mundo fuera de los Estados Unidos. Más del 12 por ciento de los fideicomisos inmobiliarios cotizados a nivel mundial se pueden encontrar en el ASX. [26]

Hong Kong [ editar ]

Los REIT existen en Hong Kong desde 2005, cuando la Autoridad de Vivienda de Hong Kong lanzó The Link REIT en nombre del Gobierno. Desde 2005, ha habido 7 listados de REIT a julio de 2007, la mayoría de los cuales, incluido Sunlight REIT , no han tenido éxito debido a su bajo rendimiento. A excepción de The Link y Regal Real Estate Investment Trust , los precios de las acciones de todos menos uno están significativamente por debajo del precio de oferta pública inicial (OPI). También se ha citado que el uso de la ingeniería financiera ( swaps de tipos de interés ) por los emisores de Hong Kong para mejorar los rendimientos iniciales ha reducido el interés de los inversores [27]

En julio de 2012, se cotizan nueve REIT con una capitalización de mercado total de aproximadamente 15.000 millones de euros, lo que equivale a casi el 2% de la capitalización de mercado global total de REIT. Dos de los nueve REIT que figuran en la lista también se incluyen en el índice EPRA , un índice publicado por la European Public Real Estate Association (EPRA). Los cinco REIT principales actuales en Hong Kong son The Link REIT con una capitalización de mercado total de € 8 mil millones, Hui Xian REIT con una capitalización de mercado total de € 2,3 mil millones, Champion REIT con una capitalización de mercado total de € 1,8 mil millones, Fortune REIT con una capitalización bursátil total de 1.000 millones de euros y el sector inmobiliario con una capitalización bursátil total de 700 millones de euros. [28]

India [ editar ]

En agosto de 2014, India aprobó la creación de fideicomisos de inversión inmobiliaria en el país. [29] Los REIT indios (I-REIT específicos del país / versión genérica) ayudarán a los inversores individuales a disfrutar de los beneficios de poseer una participación en el mercado inmobiliario titulizado. El mayor beneficio será el de la liquidación rápida y fácil de las inversiones en el mercado inmobiliario a diferencia de la forma tradicional de enajenación de bienes inmuebles. El gobierno y la Junta de Bolsa y Valores de la Indiaa través de diversas notificaciones está en proceso de facilitar la inversión en bienes raíces en la India directa e indirectamente a través de la inversión extranjera directa, a través de sociedades inmobiliarias cotizadas y fondos mutuos. En el presupuesto de 2014, el ministro de Finanzas, Arun Jaitley, ha introducido una ley para la creación de REIT. [30] Al igual que en 2021, hay tres REIT que cotizan en la Bolsa Nacional de Valores de la India. Estos son Embassy, ​​Mindspace y Brookfield. En general, la participación de los REIT indios está sesgada hacia los inversores institucionales (en su mayoría FPI), con una contribución mínima de los inversores minoristas. [31]

China [ editar ]

La CSRC (Comisión Reguladora de Valores de China) y la NDRC (Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma) anunciaron conjuntamente el inicio de proyectos piloto en REIT el 30 de abril de 2020. Este anuncio oficial representa el comienzo de los REIT en China continental.

Japón [ editar ]

Japón permitió el establecimiento de REIT en diciembre de 2001. Los valores J-REIT se negocian en la Bolsa de Valores de Tokio, entre otras bolsas de Japón. [32]

Un J-REIT (un fideicomiso de inversión en bienes raíces cotizado) está estrictamente regulado por la Ley sobre Fideicomisos de Inversión y Compañías de Inversión (LITIC) y establecido como una compañía de inversión bajo el LITIC. [33]

Además de los REIT, la legislación japonesa también prevé un sistema paralelo de sociedades de propósito especial que pueden utilizarse para la titulización de propiedades particulares mediante colocación privada. Las acciones de REIT apuntadas en 2016 representaron el 7 por ciento del mercado de los Estados Unidos, que posteriormente se vendieron por menos de la mitad del valor inicial en $ 31 mil millones. [34]

Malasia [ editar ]

Bursa Malaysia tiene 18 REIT listados con cinco REITS islámicos (que cumplen con la sharia, de acuerdo con el cumplimiento de inversiones islámicas).

Indonesia [ editar ]

El 1 de septiembre de 2018, la Autoridad de Servicios Financieros de Indonesia (OJK) emitió un Reglamento (No 13 / POJK.02 / 2018) sobre la Innovación Financiera Digital [35] (Inovasi Keuangan Digital) en el Sector de Servicios Financieros como una disposición que supervisa la supervisión y regulación de la industria de tecnología financiera (fintech). Según los últimos datos de OJK, hay 48 organizadores que ya se han incluido en POJK 13/2018. Se establecen 34 organizadores como ejemplos para ser probados en la caja de arena regulatoria.

Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIRE) ha carecido de popularidad debido al alto impuesto a las ventas y la doble imposición. [36] Hasta 2016, solo se estableció una DIRE, que fue en 2012. Sin embargo, los planes de incentivos fiscales demuestran la intención de los legisladores y los legisladores de impulsar la competitividad del mercado y alentar a las DIRE a cotizar a nivel nacional.

Pakistán [ editar ]

La Comisión de Bolsa y Valores de Pakistán está en proceso de implementar un marco regulatorio REIT que permitirá la propiedad extranjera total, la libre circulación de capitales y la repatriación sin restricciones de las ganancias. Frenará la especulación en los mercados inmobiliarios de Pakistán y dará acceso a pequeños inversores que quieran diversificarse en el sector inmobiliario. La Comisión de Bolsa y Valores de Pakistán propone un marco regulatorio similar al de Singapur y Hong Kong. [ cita requerida ]

La Comisión de Bolsa y Valores de Pakistán esperaba que durante el primer año se autorizaran alrededor de seis REIT, principalmente grandes empresas de gestión de activos. Pakistán ha visto una salida de inversiones por parte de empresas extranjeras de desarrollo inmobiliario, principalmente con sede en Malasia y Dubai. [37]

SECP ha emitido licencias a cuatro partes, a saber, Arif Habib REIT Management Company, AKD REIT Management Company, Eden Developers REIT Management Company y SB Global REIT Management Company.

Filipinas [ editar ]

Los REIT en Filipinas han estado disponibles para el público después de que la Ley de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces de 2009 (RA 9856) se convirtiera en ley el 17 de diciembre de 2009. Sus Reglas y Reglamentos de Implementación fueron aprobados por la Comisión de Bolsa y Valores en mayo de 2010. Sin embargo , no logró atraer inversores debido a sus políticas fiscales restrictivas y al alto costo de fricción. [38]

Singapur [ editar ]

Comúnmente denominados S-REIT, hay más de 40 REIT [39] que cotizan en la Bolsa de Singapur , y el último REIT, Cromwell European REIT, cotiza en la lista el 30 de noviembre de 2017. El primero en establecerse es CapitaMall Trust [40 ] en julio de 2002. Representan una amplia gama de sectores inmobiliarios, incluidos el comercio minorista, oficinas, industrial, hotelero y residencial. Los S-REIT tienen una variedad de propiedades en países como Japón, China, Indonesia y Hong Kong, además de propiedades locales. [41] [42] En los últimos años, la cotización de activos extranjeros en la Bolsa de Singapur ha crecido hasta superar a la cotización tradicional con activos locales.

Los S-REIT están regulados como Organismos de Inversión Colectiva en virtud del Código de la Autoridad Monetaria de Singapur sobre Organismos de Inversión Colectiva [43] o, alternativamente, como Fideicomisos Comerciales. [44]

Algunas de las regulaciones que deben cumplir los S-REIT incluyen: [45]

  • Máxima relación de transmisión de 35%
  • Valoración anual de sus inmuebles
  • Restricción a ciertos tipos de inversiones que pueden realizar los S-REIT
  • Distribución de al menos el 90% de su base imponible

Los S-REIT se benefician del estatus de ventaja fiscal en el que el impuesto se paga solo a nivel de inversionista y no a nivel de REIT. Además de los REIT, hay diez fideicomisos comerciales ("BT") (similares a los REIT, pero pueden tener activos que no son convencionales y no están sujetos a reglas estrictas en comparación con los SREIT), y seis instrumentos grapados (compuestos por un negocio grapado Trust Unit y una unidad REIT), que cotizan en la Bolsa de Singapur. La capitalización de mercado total del Trust que cotiza en la Bolsa de Singapur se aproxima a los 100.000 millones de SGD (al 30 de noviembre del 17).

Tailandia [ editar ]

La Comisión de Bolsa y Valores creó reglamentos para establecer los REIT como vehículo de inversión a finales de 2012, lo que abrió las puertas para que los primeros REIT se coticen en 2013. [46] Hay al menos dos decenas de REIT. [47] Introducido en 2014 para reemplazar el esquema de Fondos de Propiedad para Oferta Pública (PFPO), los REIT han ganado popularidad y la capitalización de mercado total ha alcanzado los 85 mil millones de THB en dos millones de metros cuadrados de activos. [48]

Emiratos Árabes Unidos [ editar ]

La legislación REIT fue introducida por el Centro Financiero Internacional de Dubai (DIFC) para promover el desarrollo de REIT en los Emiratos Árabes Unidos mediante la aprobación de la Ley de Fideicomisos de Inversión n. ° 5 que entró en vigor el 6 de agosto de 2006. [ cita requerida ] Esto restringe todo 'verdadero 'Estructuras REIT domiciliadas dentro del DIFC. La primera licencia REIT que se emitirá estará respaldada por el Dubai Islamic Bank con un REIT llamado 'Emirates REIT' dirigido por el empresario de las punto com, Sylvain Vieujot. [ cita requerida ]

El problema es que los REIT domiciliados en DIFC no pueden adquirir activos que no sean de Freezone dentro del Emirato de Dubai. La única zona franca aprobada por el gobierno federal dentro de los Emiratos Árabes Unidos es el propio DIFC, por lo que cualquier propiedad fuera de esta zona puede ser comprada únicamente por los titulares de pasaportes locales del Golfo (GCC). Sin embargo, a través de una colaboración con las autoridades locales, Emirates REIT ha podido establecer una plataforma que le permite comprar propiedades en cualquier lugar de Dubai con un mínimo del 51% de propiedad local de sus acciones. Esto le permite a la compañía diversificar su cartera con una combinación eficiente de propiedades que generan ingresos en las ubicaciones privilegiadas de Dubai. Emirates REIT es el primer REIT establecido en los Emiratos Árabes Unidos. También es el primer REIT que cotiza en NASDAQ Dubai y uno de los cinco Shari 'un REIT compatible en el mundo con un enfoque en activos que generan ingresos.

Emirates REIT tiene una cartera de más de US $ 575,3 millones que consta de un total de siete propiedades centradas principalmente en espacios comerciales y de oficinas a diciembre de 2014. Ha tenido un crecimiento sustancial en los últimos cuatro años.

Arabia Saudita [ editar ]

Comúnmente conocido como Fondo de Inversión en Bienes Raíces, las regulaciones fueron lanzadas en julio de 2006 por la Autoridad del Mercado de Capitales de Arabia Saudita. La regulación no permitía que los fondos se negociaran en el mercado de valores y obligaba a todos los fondos a ser estructurados por compañías de inversión autorizadas por CMA con presencia de un promotor inmobiliario y otras personas clave. [49]

Sri Lanka [ editar ]

El 1 de agosto de 2020, la Comisión de Bolsa y Valores de Sri Lanka (SEC) anunció que los REITS se introducirán como una extensión del Código de Fideicomiso de la Unidad actual y las nuevas Reglas, que entraron en vigencia a partir del 31 de julio de 2020, tienen la forma de un Notificación de Gaceta publicada por la SEC. Estas Reglas, que son completas, regirán el establecimiento y la conducción de un REIT de Sri Lanka. Se han incluido disposiciones específicas para la verificación del título y valoración de los inmuebles que formarán parte del activo del REIT, entre los requisitos está la distribución obligatoria de aproximadamente el 90% de los ingresos a los partícipes, lo que actualmente no es un requisito para cualquiera de las entidades listadas. Además, debido a la disponibilidad del mecanismo de transferencia de impuestos a los Fideicomisos Unitarios,Los REIT también podrían beneficiarse de ser un concepto de negocio viable para Sri Lanka que abrirá nuevos horizontes para que los empresarios lleven la industria inmobiliaria a mayores alturas.

Europa [ editar ]

Bélgica [ editar ]

Bernheim Comofi (ahora AG Real Estate ) introdujo los REIT belgas en 1995 con la constitución de Befimmo . Otros REIT en Bélgica incluyen Cofinimmo y Ascensio. [50]

Bulgaria [ editar ]

Los REIT se introdujeron en Bulgaria en 2004 con la Ley de Sociedades de Inversión con Fines Especiales. Son entidades intermediarias a efectos del impuesto sobre la renta de las sociedades (es decir, no están sujetas al impuesto sobre la renta de las sociedades), pero están sujetas a numerosas restricciones. [51]

Finlandia [ editar ]

Los REIT finlandeses se establecieron en 2010, cuando el parlamento finlandés aprobó "la ley de exención fiscal" (Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden verohuojennuksesta, 299/2009). [52] Junto con la "Ley de fondos inmobiliarios" (Kiinteistörahastolaki, 1173/1997) [53] , permite la existencia de REIT residenciales eficientes desde el punto de vista fiscal.

Calificaciones

  • Los REIT deben establecerse como sociedades cotizadas (julkinen osakeyhtiö, Oyj) para este propósito específico. Cuando se establece el REIT, el capital mínimo es de 5M € y debe distribuirse entre cinco inversores separados.
  • Período mínimo de tenencia: cinco años.
  • Al menos el 80% de sus activos deben invertirse en bienes raíces residenciales.
  • Al menos el 80% de los ingresos brutos del REIT deben provenir de los ingresos por alquiler residencial.
  • Al menos el 90% de la renta imponible del REIT, excluidas las ganancias de capital no realizadas, debe distribuirse a sus accionistas a través de dividendos .
  • La corporación está exenta de impuestos sobre la renta, pero los accionistas tendrán que pagar el impuesto sobre la renta individual sobre los dividendos.
  • El mayor accionista individual puede poseer menos del 10% de las acciones de la empresa (máximo 30% hasta finales de 2013).

A partir de 2018, Orava Residential REIT es el único REIT en Finlandia. [54]

Francia [ editar ]

Las siglas francesas de REIT son SIIC o "SCPI" (que son dos tipos diferentes de fideicomisos inmobiliarios). En Francia , Unibail-Rodamco es el SIIC más grande. [55] Gecina es la segunda empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa más grande de Francia, con el tercer valor de activos más alto entre los REIT europeos. [56] [57]

Alemania [ editar ]

Alemania planeaba introducir REIT para crear un nuevo tipo de vehículo de inversión inmobiliaria . El Gobierno temía que no introducir REIT en Alemania daría lugar a una pérdida significativa de capital de inversión para otros países. [ cita requerida ] Sin embargo, todavía hay [ ¿cuándo? ] es la resistencia política a estos planes, especialmente del Partido Socialdemócrata . [ cita requerida ]

En junio de 2006, el ministerio de finanzas anunció que planeaba introducir REIT en 2007. Los detalles legales parecen adoptar gran parte de la regulación británica de REIT.

El 1 de junio de 2007 se promulgó una ley relativa a los REIT, con efecto retroactivo al 1 de enero de 2007: [58]

  • Los REIT deben establecerse como corporaciones: "REIT-AG" o "REIT- Aktiengesellschaft ".
  • Al menos el 75% de sus activos debe invertirse en bienes raíces.
  • Al menos el 75% de los ingresos brutos del G-REIT deben estar relacionados con bienes raíces.
  • Al menos el 90% de la renta imponible del REIT debe distribuirse a sus accionistas a través de dividendos .
  • La corporación está exenta de impuestos sobre la renta, pero los accionistas tendrán que pagar el impuesto sobre la renta individual sobre los dividendos.
  • No se permiten inversiones en propiedades residenciales construidas antes del 1 de enero de 2007. [59]

El sector inmobiliario público alemán representa el 0,21% de la capitalización de mercado global total de REIT. Tres de los cuatro G-REITS están representados en el índice EPRA , un índice gestionado por la European Public Real Estate Association (EPRA). [60]

Irlanda [ editar ]

La Ley de Finanzas de 2013 contenía disposiciones para la creación de estructuras REIT en Irlanda . [61] Los REIT con sede en Irlanda incluyen Hibernia REIT, Green REIT, Yew Grove REIT e IRES REIT . [62]

España [ editar ]

Creada en 2009, similar a los REIT británicos, la SOCIMI (Sociedad cotizada de Capital Inmobiliario) se impulsó tras una política de incentivos fiscales para ayudar a recuperar la mayor crisis de precios de la vivienda en España, en 2013. [63] Hay más de 70 REIT en España , pero la liquidez es baja y el período de tenencia es largo. [63]

Reino Unido [ editar ]

La legislación que establece las reglas para los REIT en el Reino Unido se promulgó en la Ley de Finanzas de 2006 (ahora consulte las secciones 518 a 609 de la Ley del Impuesto de Sociedades de 2010 ) y entró en vigor en enero de 2007 cuando nueve empresas inmobiliarias del Reino Unido pasaron al estado REIT. incluidos cinco miembros del FTSE 100 en ese momento: British Land , Hammerson , Land Securities , Liberty International y Slough Estates (ahora conocido como "SEGRO"). Las otras cuatro empresas eran Brixton (ahora conocida como "SEGRO"), Great Portland Estates , Primary Health Properties yGrupo de espacio de trabajo . [64]

Los REIT británicos tienen que distribuir el 90% de sus ingresos a los inversores. Deben ser un fideicomiso de inversión cerrado , ser residentes en el Reino Unido y cotizar en una bolsa de valores reconocida por la Autoridad de Servicios Financieros . [ cita requerida ] La EPRA en Bruselas publica cada año un desglose de los requisitos de la estructura REIT del Reino Unido. [sesenta y cinco]

Para respaldar la introducción de los REIT en el Reino Unido, varias empresas de servicios financieros y de propiedad comercial formaron los REIT y el Grupo de propiedades cotizadas. Otros organismos clave involucrados incluyen la Bolsa de Valores de Londres, la Federación Británica de Propiedades y Reita. La campaña Reita fue lanzada el 16 de agosto de 2006 por los REITs y Quoted Property Group con el fin de proporcionar una fuente de información sobre REIT, propiedades cotizadas y fondos de inversión relacionados. Reita tiene como objetivo aumentar la conciencia y la comprensión de los REIT y de la inversión en empresas inmobiliarias cotizadas. Lo hace principalmente a través de su portal www.reita.org , que brinda conocimientos, educación y herramientas para asesores financieros e inversionistas. [66]

Doug Naismith, director gerente de Inversiones Personales Europeas de Fidelity International, dijo [ ¿cuándo? ] : "A medida que los mercados existentes se expanden y se introducen estructuras similares a REIT en más países, esperamos que el mercado general crezca un diez por ciento anual durante los próximos cinco años, llevando el mercado a $ 1 billón para 2010." [67]

La Ley de Finanzas de 2012 trajo cinco cambios principales al régimen REIT en el Reino Unido:

  1. la abolición del cargo de entrada del 2% para unirse al régimen: esto debería hacer que los REIT sean más atractivos debido a la reducción de costos
  2. relajación de los requisitos de cotización: los REIT ahora pueden cotizarse en AIM [68] (el mercado internacional de la Bolsa de Valores de Londres para empresas en crecimiento más pequeñas), lo que hace que cotizar en bolsa sea más atractivo debido a la reducción de costes y una mayor flexibilidad
  3. un REIT ahora tiene un período de gracia de tres años antes de tener que cumplir con las reglas de la empresa cerrada (una empresa cerrada es una empresa bajo el control de cinco o menos inversores)
  4. un REIT no se considerará una empresa cercana si se puede cerrar mediante la inclusión de inversores institucionales (fondos de inversión autorizados, OEIC, planes de pensiones, compañías de seguros y organismos con inmunidad soberana); esto hace que los REIT sean atractivos fideicomisos de inversión [ cita requerida ]
  5. la prueba de cobertura de intereses de 1,25 veces los costes financieros no es tan onerosa

Boyd Carson de Sapphire Capital Partners LLP comentó que "la más importante de estas ventajas es la posibilidad de que los REIT se incluyan en el AIM y la abolición del cargo de entrada del 2% al régimen también es un paso adelante significativo". [69] Sin embargo, "los REIT del Reino Unido todavía no están tan impulsados ​​por el efectivo como el mercado probablemente preferiría". [70]

América del Norte [ editar ]

Canadá [ editar ]

Los REIT canadienses se establecieron en 1993. Deben configurarse como fideicomisos y no están sujetos a impuestos si distribuyen sus ingresos netos imponibles a los accionistas. Los REIT han sido excluidos de la legislación sobre impuestos sobre la renta fiduciaria aprobada en el presupuesto de 2007 por el gobierno conservador. Muchos REIT canadienses tienen responsabilidad limitada . [71] El 16 de diciembre de 2010, el Departamento de Finanzas propuso enmiendas a las reglas que definen los "REIT que califican" para fines fiscales canadienses. Como resultado, los "REIT que califican" están exentos del nuevo impuesto a nivel de entidad, "flujo de inversión especificado" (SIFT) que pagan todos los fideicomisos y sociedades de renta que cotizan en bolsa a partir del 1 de enero de 2011. [72]

México [ editar ]

México ha aprobado una legislación que permite que el equivalente de los REIT, conocidos como FIBRA [73] (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces), [74] se negocien en la Bolsa Mexicana de Valores. Al igual que la legislación de REIT en otros países, las empresas deben calificar como FIBRA cumpliendo con las siguientes reglas: [75]

  • al menos el 70% de los activos debe invertirse en el financiamiento o la propiedad de activos inmobiliarios, y el monto restante debe invertirse en valores emitidos por el gobierno o fondos mutuos de instrumentos de deuda. [75]
  • Los activos inmobiliarios adquiridos o desarrollados deben generar ingresos y mantenerse durante al menos cuatro años. [75]
  • Si las acciones, conocidas como Certificados de Participación Inmobiliarios o CPI, se emiten en forma privada, debe haber más de 10 inversionistas no relacionados en la FIBRA. [75]
  • La FIBRA debe distribuir el 95% de las ganancias anuales a los inversionistas. [75]

El primer REIT mexicano se lanzó en 2011 y se llama FIBRA UNO. [76] Según el Wall Street Journal , los REIT mexicanos debutaron en marzo de 2011 "después de que los cambios regulatorios del gobierno hicieron posible la estructura. Fibras ofreció a los inversionistas una manera fácil de poseer bienes raíces en México y obtener un dividendo atractivo al mismo tiempo. Los REIT, Fibras evitan pagar impuestos corporativos siempre que distribuyan al menos el 95% de sus ingresos a los accionistas como dividendos ". [74]

Estados Unidos [ editar ]

Historia [ editar ]

La ley que establece los REIT fue promulgada por el Congreso de los Estados Unidos en 1960. [77] La ley tenía por objeto proporcionar una estructura de inversión inmobiliaria similar a la que ofrecen los fondos mutuos para la inversión en acciones. [78] Los REIT son vehículos de ingresos sólidos porque, para evitar incurrir en responsabilidad por el impuesto sobre la renta federal de EE. UU., Los REIT generalmente deben pagar una cantidad equivalente a al menos el 90 por ciento de sus ingresos imponibles en forma de dividendos a los accionistas . [3]

De 2008 a 2011, los REIT se enfrentaron a desafíos tanto de la desaceleración de la economía de los Estados Unidos como de la crisis financiera de finales de la década de 2000 . [79]

Para el período de cinco años que finalizó en 2019, el índice S&P 500, un índice de acciones para empresas de gran capitalización de EE. UU., Arrojó un rendimiento anualizado del 12,5% en comparación con un rendimiento anualizado del 9,0% para el índice FTSE NAREIT All Equity REITs. Sin embargo, para los años 1972-2019, la rentabilidad total anualizada fue del 12,1% para el S&P 500 frente al 13,3% para el índice FTSE NAREIT. [80] Hay más de 190 REIT públicos que cotizan en bolsas de Estados Unidos . [81]

Legislación [ editar ]

Según la ley federal de impuestos sobre la renta de los EE. UU. , Un REIT es "cualquier corporación, fideicomiso o asociación que actúa como agente de inversiones que se especializa en bienes raíces e hipotecas inmobiliarias" según la sección 856 del Código de Rentas Internas. [82] Las reglas para los impuestos federales sobre la renta de los REIT se encuentran principalmente en la Parte II (secciones 856 a 859) del Subcapítulo M del Capítulo 1 del Código de Rentas Internas. Debido a que un REIT tiene derecho a deducir los dividendos pagados a sus propietarios (comúnmente denominados accionistas), un REIT puede evitar incurrir en la totalidad o parte de sus pasivos por el impuesto sobre la renta federal de EE. UU. Para calificar como REIT, una organización hace una "elección" para hacerlo mediante la presentación de un Formulario 1120-REIT ante el Servicio de Impuestos Internos.y al cumplir con ciertos otros requisitos. El propósito de esta designación es reducir o eliminar el impuesto de sociedades , evitando así la doble imposición de la renta del propietario. A cambio, los REIT deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles en manos de los inversores. Un REIT es una empresa que posee y, en la mayoría de los casos, opera bienes raíces que generan ingresos. Los REIT poseen muchos tipos de bienes raíces comerciales, que van desde edificios de oficinas y apartamentos hasta almacenes, hospitales, centros comerciales, hoteles e incluso terrenos forestales. Algunos REIT también se dedican a la financiación de bienes raíces. La estructura REIT fue diseñada para proporcionar una estructura de inversión inmobiliaria similar a la estructura que proporcionan los fondos mutuos para la inversión en acciones. [78]

Estructura [ editar ]

En los Estados Unidos, un REIT es una empresa que posee, y en la mayoría de los casos opera, bienes raíces que generan ingresos. Algunos REIT financian bienes raíces. Para ser un REIT, una empresa debe distribuir al menos el 90 por ciento de sus ingresos imponibles a los accionistas anualmente en forma de dividendos. [83]

Para calificar como REIT según las normas fiscales de EE. UU., Una empresa debe:

  • Estar estructurado como una corporación, fideicomiso o asociación [84]
  • Ser administrado por un consejo de administración o fideicomisarios [85]
  • Tener acciones transferibles o certificados de interés transferibles [86]
  • De lo contrario, tributarán como corporación nacional [87]
  • No ser una institución financiera ni una compañía de seguros [88]
  • Ser propiedad conjunta de 100 personas o más [89]
  • Tener el 95 por ciento de sus ingresos derivados de dividendos, intereses y rentas de la propiedad [90]
  • Pagar dividendos de al menos el 90% de la renta imponible del REIT [91]
  • No tener más del 50% de las acciones en poder de cinco o menos personas durante la última mitad de cada año contributivo (regla 5/50) [92]
  • Tener al menos el 75% de sus activos totales invertidos en bienes raíces [93]
  • Derivar al menos el 75% de sus ingresos brutos de alquileres o intereses hipotecarios [94]
  • No tener más del 25% de sus activos invertidos en subsidiarias REIT sujetas a impuestos . [95]

América del Sur [ editar ]

Brasil [ editar ]

Los REIT fueron introducidos en Brasil en 1993 por la ley 8668/93 e inicialmente regidos por la instrucción 205/94 y, hoy en día, por la instrucción 472/08 [96] de CVM (Comissão de Valores Mobiliários - que es el equivalente brasileño de SEC) . A nivel local, se describen como "FII" o "Fundos de Investimento Imobiliário". Los dividendos de FII han estado libres de impuestos para inversores personales [97] (no empresas) desde 2006, pero solo para los fondos que tienen al menos 50 inversores y que cotizan en bolsa. [98] Los FII, denominados "REIT" para corresponder con el vehículo de inversión similar en los Estados Unidos, se han utilizado para poseer y operar inversiones inmobiliarias independientes, asociadas con una sola propiedad [99]o propiedad parcial, o poseer varias propiedades inmobiliarias (propiedades múltiples) financiadas a través de los mercados de capitales. [ cita requerida ] [100]

Ver también [ editar ]

  • Fideicomiso australiano de inversión inmobiliaria
  • Fondo de capital fijo
  • Índice EPRA
  • Fideicomiso de ingresos
  • Confianza de inversión
  • Fondo de inversión
  • Inversión inmobiliaria
  • Negocio inmobiliario
  • Desarrollo inmobiliario
  • Conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)
  • Confianza de la realeza
  • Bolsa de Valores
  • Subsidiarias de REIT sujetas a impuestos

Referencias [ editar ]

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Enlaces externos [ editar ]

  • Lista de REIT estadounidenses
  • Nareit - Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria
  • Fideicomisos de inversión inmobiliaria en Curlie
  • EPRA - Asociación Europea de Bienes Raíces Públicos