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Alojamientos de tiempo compartido en Barnsdale Hall Hotel (Reino Unido). En los terrenos del Best Western Hotel hay una serie de chalés de madera con estructura en forma de A.

Un tiempo compartido (a veces llamado propiedad vacacional ) es una propiedad con una forma dividida de propiedad o derechos de uso. Estas propiedades son típicamente unidades de condominio de resort , en las que varias partes tienen derechos para usar la propiedad, y a cada propietario del mismo alojamiento se le asigna su período de tiempo. Las unidades pueden venderse como propiedad parcial, arrendamiento o "derecho de uso", en cuyo caso este último no tiene derecho a la propiedad de la propiedad. La propiedad de los programas de tiempo compartido es variada y ha ido cambiando a lo largo de las décadas.

Historia [ editar ]

El término "tiempo compartido" se acuñó en el Reino Unido a principios de la década de 1960, ampliando un sistema de vacaciones que se hizo popular después de la Segunda Guerra Mundial . [1] Compartir casa de vacaciones, también conocido como compartir casa de vacaciones, involucró a cuatro familias europeas que comprarían una casa de vacaciones en conjunto, cada una con uso exclusivo de la propiedad durante una de las cuatro estaciones. Rotaron las estaciones cada año, por lo que cada familia disfrutó de las estaciones principales por igual. Este concepto fue utilizado principalmente por familias relacionadas porque la propiedad conjunta requiere confianza y ningún administrador de la propiedad estaba involucrado. Sin embargo, pocas familias vacacionan durante una temporada completa a la vez; por lo que las propiedades para compartir casas de vacaciones a menudo estaban desocupadas durante largos períodos.

Las mentes emprendedoras en Inglaterra decidieron ir un paso más allá y dividir una habitación de resort en una propiedad de 1/50, tener dos semanas al año para reparaciones y actualizaciones, y cobrar una tarifa de mantenimiento a cada propietario. Los tiempos compartidos en Europa tardaron casi una década en convertirse en una empresa comercial exitosa y administrada sin problemas.

El primer tiempo compartido en los Estados Unidos fue iniciado en 1974 por Caribbean International Corporation (CIC), con sede en Fort Lauderdale , Florida . Ofreció lo que llamó una licencia de vacaciones de 25 años en lugar de la propiedad. La empresa era propietaria de otros dos complejos turísticos con los que el titular de la licencia de vacaciones podía alternar sus semanas de vacaciones: uno en St. Croix y otro en St. Thomas ; ambos en las Islas Vírgenes de los Estados Unidos . Las propiedades de las Islas Vírgenes comenzaron sus ventas de tiempo compartido en 1973.

El contrato era simple y directo: la empresa, CIC, prometió mantener y proporcionar el tipo de alojamiento especificado (un estudio, una habitación o una unidad de dos habitaciones) para uso del "propietario de la licencia" durante un período de 25 años (desde 1974 hasta 1999, por ejemplo) en la temporada especificada y el número de semanas acordadas, con solo dos cargos adicionales: una tarifa de $ 15.00 por día (por noche), congelada a ese costo durante la vigencia del contrato. El contrato tenía una tarifa de cambio de $ 25.00, en caso de que el titular de la licencia decidiera usar su tiempo en uno de los otros complejos turísticos. El contrato se basaba en el hecho de que el costo de la licencia y los pequeños viáticos, en comparación con el aumento proyectado en el costo de las tarifas de hotel durante 25 años a más de $ 100.00 por noche, ahorrarían al propietario de la licencia muchos dólares de vacaciones durante el período. tramo del contrato de licencia.Entre 1974 y 1999, en los Estados Unidos, la inflación elevó el costo actual de los viáticos a $ 52.00, validando el supuesto de ahorro de costos. Al propietario de la licencia se le permitió alquilar o regalar su semana en cualquier año en particular. La única estipulación era que los $ 15.00 diarios deben pagarse cada año, ya sea que la unidad esté ocupada o no. Esta "tarifa anual obligatoria" se convertiría en la raíz de lo que hoy se conoce como "tarifas de mantenimiento", una vez que el Departamento de Bienes Raíces de Florida se involucre en la regulación de los tiempos compartidos.Se deben pagar 00 viáticos cada año, ya sea que la unidad esté ocupada o no. Esta "tarifa anual obligatoria" se convertiría en la raíz de lo que hoy se conoce como "tarifas de mantenimiento", una vez que el Departamento de Bienes Raíces de Florida se involucre en la regulación de los tiempos compartidos.Se deben pagar 00 viáticos cada año, ya sea que la unidad esté ocupada o no. Esta "tarifa anual obligatoria" se convertiría en la raíz de lo que hoy se conoce como "tarifas de mantenimiento", una vez que el Departamento de Bienes Raíces de Florida se involucre en la regulación de los tiempos compartidos.

El concepto de tiempo compartido en los Estados Unidos llamó la atención de muchos empresarios debido a las enormes ganancias que se obtendrían al vender la misma habitación 52 veces a 52 propietarios diferentes a un precio promedio en 1974-1976 de $ 3,500.00 por semana. Poco después, la Comisión de Bienes Raíces de Florida intervino, promulgando una legislación para regular los tiempos compartidos de Florida y hacer que se cobren transacciones de propiedad simples . Esto significó que además del precio de la semana de vacaciones del propietario, se tuvo que iniciar una tarifa de mantenimiento y una asociación de propietarios . Esta tarifa de propiedad simple también generó compañías de intercambio de ubicaciones de tiempo compartido, como Interval International y RCI., por lo que los propietarios de cualquier área podrían intercambiar su semana con los propietarios de otras áreas.

Las cancelaciones o rescisiones del contrato de tiempo compartido siguen siendo los mayores problemas de la industria hasta la fecha; [ cita requerida ] la dificultad ha sido tema de comedia en el entretenimiento popular.

Legislación [ editar ]

La industria está regulada en todos los países donde se encuentran los complejos turísticos. En Europa, está regulado por la legislación europea y nacional. [2] En 1994, las Comunidades Europeas adoptaron "La Directiva Europea 94/47 / EC del Parlamento Europeo y del Consejo sobre la protección de los compradores con respecto a ciertos aspectos de los contratos relacionados con la compra del derecho de uso de bienes inmuebles en un tiempo compartido ", que fue objeto de una revisión reciente, [3] y resultó en la adopción el 14 de enero de 2009 de la Directiva europea 2008/122 / CE. [4]

Regulaciones establecidas en México [ editar ]

El 17 de mayo de 2010, México ‘s Ministerio de Economía a través de la Dirección General de Normas estableció nuevas regulaciones y requisitos para desarrolladores de servicios de tiempo compartido. Las nuevas regulaciones están recogidas en la Norma Oficial Mexicana (NOM), que consiste en una serie de normas y reglamentos oficiales aplicables a diversas actividades en México. Las siguientes instituciones participaron durante la nueva estandarización:

  • Asociación Mexicana de Desarrollo Turístico (AMDETUR) [5]
  • Fondo Nacional de Desarrollo Turístico (FONATUR) [6]
  • Oficina Federal de Protección al Consumidor (PROFECO) [7]
  • Ministerio de Economía (SE)
  • Secretaría de Turismo (SECTUR) [8]

La NOM se denomina oficialmente: “NOM-029-SCFI-2010, Prácticas Comerciales y Requisitos de Información para la Prestación del Servicio de Tiempo Compartido”. Establecía los siguientes estándares:

  • Las empresas de marketing no pueden ofrecer obsequios y solicitar a los posibles propietarios de tiempo compartido sin especificar claramente el propósito real de la oferta. [9]
  • Los requisitos para cancelar un contrato de tiempo compartido deben ser más prácticos y menos onerosos.
  • NOM reconoce los derechos de privacidad de los consumidores de tiempo compartido. Está estrictamente prohibido que el proveedor de tiempo compartido deseche la información personal del consumidor sin el consentimiento por escrito.
  • Las promesas verbales deben estar escritas y establecidas en el contrato de tiempo compartido original.
  • El proveedor de tiempo compartido debe cumplir con todas las obligaciones escritas en el contrato de tiempo compartido, así como con las reglas internas del complejo de tiempo compartido.
  • Los cargos que se pretenden cobrar al consumidor deben estar claramente definidos en los formularios de solicitud de tiempo compartido, incluido el costo de la membresía y todas las tarifas adicionales (tarifas de mantenimiento / tarifas del club de intercambio).

Para que las nuevas regulaciones sean aplicables a cualquier persona o entidad que proporcione tiempos compartidos, la definición de un proveedor de servicios de tiempo compartido se amplió y aclaró sustancialmente. Si el proveedor de tiempo compartido no sigue las reglas decretadas en la NOM, las consecuencias pueden ser sustanciales y pueden incluir multas financieras que pueden oscilar entre $ 50.00 y $ 200,000.00.

Métodos de uso [ editar ]

Los propietarios pueden: [ cita requerida ]

  • Usa su tiempo de uso
  • Alquile su uso propio
  • Darlo como regalo
  • Done a una organización benéfica (si la organización benéfica opta por aceptar la carga de los pagos de mantenimiento asociados)
  • Intercambiar internamente dentro del mismo resort o grupo de resort
  • Intercambiar externamente en miles de otros resorts
  • Véndalo a través de publicidad tradicional o en línea, o mediante el uso de un corredor con licencia. Los contratos de tiempo compartido permiten la transferencia mediante venta, pero rara vez se logra.

Recientemente, con la mayoría de los sistemas de puntos , los propietarios pueden optar por: [ cita requerida ]

  • Asignar su tiempo de uso al sistema de puntos para ser canjeado por boletos de avión, hoteles, paquetes de viaje, cruceros, boletos para parques de diversiones.
  • En lugar de alquilar todo su tiempo de uso real, alquile parte de sus puntos sin obtener realmente ningún tiempo de uso y use el resto de los puntos.
  • Alquile más puntos de la entidad de intercambio interno o de otro propietario para obtener una unidad más grande, más tiempo de vacaciones o en una mejor ubicación
  • Guardar o mover puntos de un año a otro

Sin embargo, algunos desarrolladores pueden limitar cuáles de estas opciones están disponibles en sus respectivas propiedades.

Los propietarios pueden optar por quedarse en su resort durante el período prescrito, que varía según la naturaleza de su propiedad. En muchos complejos turísticos, pueden alquilar su semana o regalarla a amigos y familiares.

Intercambio de tiempos compartidos [ editar ]

La idea de que los propietarios intercambien su semana, ya sea de forma independiente o mediante agencias de cambio, se utiliza como base para atraer un atractivo masivo a la compra de un tiempo compartido. [10] Los dos más importantes, a menudo mencionados en los medios, son RCI e Interval International.(II), que en conjunto, tienen más de 7.000 complejos turísticos. Tienen programas de afiliados de resorts y los miembros solo pueden intercambiar con resorts afiliados. Es más común que un resort esté afiliado a una sola de las agencias de cambio más grandes, aunque los resorts con afiliaciones dobles no son infrecuentes. El complejo de tiempo compartido que uno compra determina cuál de las compañías de intercambio se puede utilizar para realizar intercambios. RCI y II cobran una tarifa de membresía anual y tarifas adicionales cuando encuentran un intercambio para un miembro solicitante, y prohíben a los miembros alquilar semanas por las que ya han intercambiado.

Los propietarios también pueden canjear sus semanas o puntos a través de empresas de cambio independientes. Los propietarios pueden intercambiar sin necesidad de que el complejo tenga un acuerdo de afiliación formal con las empresas, si el complejo de propiedad acepta tales acuerdos en el contrato original.

Debido a la promesa de intercambio, los tiempos compartidos a menudo se venden independientemente de la ubicación de su complejo escriturado. Lo que no se revela a menudo es la diferencia en el poder comercial según la ubicación y la temporada de propiedad. Si un resort se encuentra en una región de vacaciones privilegiada, se intercambiará extremadamente bien según la temporada y la semana que se asigne a la unidad en particular que intenta realizar un intercambio. Sin embargo, los tiempos compartidos en lugares altamente deseables y los horarios de temporada alta son los más costosos del mundo, sujetos a la demanda típica de cualquier área de vacaciones con mucho tráfico. Un individuo que es propietario de un tiempo compartido en la comunidad del desierto estadounidense de Palm Springs, California. a mediados de julio o agosto tendrá una capacidad mucho menor para intercambiar tiempo, porque menos vienen a un centro turístico en un momento en que las temperaturas superan los 110 ° F (43 ° C).

Variedades [ editar ]

Contratos escriturados versus derechos de uso [ editar ]

Una diferencia importante en los tipos de propiedad vacacional se encuentra entre los contratos de escritura y los de derecho de uso.

Con los contratos escriturados, el uso del complejo generalmente se divide en incrementos de una semana y se vende como propiedad real a través de una propiedad fraccionada. Al igual que con cualquier otra propiedad inmobiliaria, el propietario puede hacer lo que desee: usar la semana, alquilarla, regalarla, dejarla a los herederos o vender la semana a otro posible comprador. El propietario también es responsable de una parte igual de los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, que generalmente se recaudan con las tarifas de mantenimiento del condominio. El propietario puede potencialmente deducir algunos gastos relacionados con la propiedad, como los impuestos sobre bienes raíces de la renta imponible . [11]

La propiedad escriturada puede ser tan compleja como la propiedad absoluta en el sentido de que la estructura de las escrituras varía de acuerdo con las leyes de propiedad locales. Las escrituras de arrendamiento son comunes y ofrecen la propiedad por un período de tiempo fijo después del cual la propiedad vuelve al propietario . Ocasionalmente, las escrituras de arrendamiento se ofrecen a perpetuidad, sin embargo, muchas escrituras no transmiten la propiedad de la tierra, sino simplemente el apartamento o la unidad (vivienda) del alojamiento.

Con los contratos de derecho de uso , un comprador tiene derecho a usar la propiedad de acuerdo con el contrato, pero en algún momento el contrato termina y todos los derechos vuelven al dueño de la propiedad. Por lo tanto, un contrato de derecho de uso otorga el derecho de uso del resort durante un número específico de años. En muchos países existen severos límites a la propiedad de propiedad extranjera; por lo tanto, este es un método común para el desarrollo de complejos turísticos en países como México . Se debe tener cuidado con esta forma de propiedad, ya que el derecho de uso a menudo toma la forma de una membresía de club o el derecho de usar el sistema de reservas, donde el sistema de reservas es propiedad de una empresa que no está bajo el control de los propietarios. El derecho de uso puede perderse con la desaparición de la sociedad controladora., porque el derecho a usar el contrato del comprador generalmente solo es válido con el propietario actual, y si ese propietario vende la propiedad, el arrendatario podría no tener suerte según la estructura del contrato y / o las leyes vigentes en lugares extranjeros.

Propiedad de semana fija [ editar ]

La unidad de venta más común es una semana fija; el complejo tendrá un calendario que enumerará las semanas aproximadamente a partir de la primera semana calendario del año. Un propietario puede poseer una escritura para usar una unidad durante una sola semana específica; por ejemplo, la semana 51 normalmente incluye Navidad . Una persona que sea propietaria de la Semana 26 en un centro turístico solo puede usar esa semana de cada año.

Propiedad de la semana flotante [ editar ]

A veces, las unidades se venden como semanas flotantes, en las que un contrato especifica el número de semanas que tiene cada propietario y de qué semanas el propietario puede seleccionar para su estadía. Un ejemplo de esto puede ser una semana de verano flotante, en la que el propietario puede elegir cualquier semana durante el verano. En tal situación, es probable que haya una mayor competencia durante las semanas con días festivos, mientras que es probable que haya una competencia menor cuando las escuelas aún están en sesión. Algunos contratos flotantes excluyen los feriados importantes, por lo que pueden venderse como semanas fijas.

Propiedad rotativa o de semana flexible [ editar ]

Algunas se venden como semanas rotativas, comúnmente conocidas como semanas flexibles . En un intento de darles a todos los propietarios la oportunidad de tener las mejores semanas, las semanas se rotan hacia adelante o hacia atrás a través del calendario, por lo que en el año 1 el propietario puede usar la semana 25, luego la semana 26 en el año 2 y luego la semana 27 en año 3. Este método proporciona a cada propietario una oportunidad justa para los primeros semanas, pero a diferencia de su nombre, es no flexible.

Programas de puntos [ editar ]

Disney Vacation Club (DVC) desarrolló una forma variante de tiempo compartido basado en bienes raíces que combina características de tiempo compartido escriturado con ofertas de derecho de uso . Los compradores de intereses de tiempo compartido de DVC, a quienes DVC llama miembros, reciben una escritura que transmite un interés de propiedad real en una unidad de tiempo compartido. El interés de propiedad de cada miembro de DVC está acompañado por una asignación anual de puntos de vacaciones en proporción al tamaño del interés de propiedad. El sistema de puntos de vacaciones de DVC se comercializa como altamente flexibley se puede usar en diferentes incrementos para estadías de vacaciones en resorts de DVC en una variedad de alojamientos, desde estudios hasta villas de tres habitaciones. Los puntos de vacaciones de DVC se pueden canjear por vacaciones en todo el mundo en resorts que no sean de Disney, o se pueden depositar o tomar prestados de años futuros.

La estructura de puntos de vacaciones / escritura de DVC, que se ha utilizado en todos sus complejos de tiempo compartido, ha sido adoptada por otros grandes desarrolladores de tiempo compartido, incluidos Hilton Grand Vacations Company , Marriott Vacation Club , Hyatt Residence Club y Accor en Francia.

Los programas de puntos basados ​​en centros turísticos también se venden como escriturados y como derecho de uso. Los programas de puntos otorgan anualmente al propietario una cantidad de puntos igual al nivel de propiedad. El propietario en un programa de puntos puede usar estos puntos para hacer arreglos de viaje dentro del grupo del resort. Muchos programas de puntos están afiliados a grandes grupos de resorts que ofrecen una amplia selección de opciones de destino. Muchos programas de puntos de resort brindan flexibilidad con respecto a la estadía tradicional de una semana. Los miembros del programa de puntos de resort, como WorldMark by Wyndham y Diamond Resorts International , pueden solicitarlo en todo el inventario disponible del grupo de resort.

Un miembro del programa de puntos a menudo puede solicitar semanas fraccionarias, así como estadías de semanas completas o múltiples. La cantidad de puntos necesarios para permanecer en el complejo en cuestión variará según una tabla de puntos. La tabla de puntos permitirá factores como:

  • Popularidad del resort
  • Tamaño de los alojamientos
  • Número de noches
  • Deseable de la temporada

Tipos y tamaños de alojamientos [ editar ]

Las propiedades de tiempo compartido tienden a ser alojamientos estilo apartamento que varían en tamaño desde unidades tipo estudio (con espacio para dos) hasta unidades de tres y cuatro dormitorios. Estas unidades más grandes generalmente pueden acomodar cómodamente a familias numerosas. Las unidades normalmente incluyen cocinas completamente equipadas con área de comedor, lavaplatos , televisores , reproductores de DVD , etc. No es raro tener lavadoras y secadoras en la unidad o accesibles en la propiedad del resort. El área de la cocina y las comodidades reflejarán el tamaño de la unidad particular en cuestión.

Las unidades generalmente se enumeran según la cantidad de unidades que dormirá y la cantidad de unidades que dormirán de forma privada. Tradicionalmente, pero no exclusivamente:

  • Duerme 2/2 normalmente sería un dormitorio o estudio
  • Las personas 6/4 normalmente serían de dos habitaciones con un sofá cama

(los tiempos compartidos se venden en todo el mundo y cada lugar tiene sus propias descripciones únicas)

Dormir en privado generalmente se refiere a la cantidad de invitados que no tendrán que caminar por el área de dormir de otro huésped para usar el baño . Los complejos de tiempo compartido tienden a ser estrictos en cuanto a la cantidad de huéspedes permitidos por unidad.

El tamaño de la unidad afecta el costo y la demanda en cualquier resort. No ocurre lo mismo al comparar complejos turísticos en diferentes ubicaciones. Una unidad de un dormitorio en una ubicación deseable aún puede ser más cara y tener una mayor demanda que un alojamiento de dos dormitorios en un centro turístico con menos demanda. Un ejemplo de esto puede ser una habitación de un dormitorio en un atractivo resort de playa en comparación con una unidad de dos dormitorios en un resort ubicado tierra adentro de la misma playa.

Incentivos de ventas [ editar ]

El tiempo compartido a menudo proporcionará incentivos para que el posible comprador haga un recorrido por la propiedad: [ ¿investigación original? ]

  • Una estadía en un centro vacacional a una tarifa con descuento (el centro vacacional es un tiempo compartido y el objetivo es una venta)
  • Regalos (que pueden ir desde equipaje hasta una tostadora, una tableta y un reembolso parcial del costo de la estadía)
  • Boletos prepagos (para una película, obra de teatro u otras formas de entretenimiento disponibles en el área general del resort)
  • Fichas de juego (generalmente en un complejo de tiempo compartido que ha legalizado el juego)
  • Varios cupones de actividades prepagas, generalmente para usar en o cerca del lugar de vacaciones
  • Tarjetas de regalo o tarjetas prepagas similares para reembolsar una parte del costo de la estadía en el resort / ubicación.

Los prospectos de tiempo compartido de vacaciones reciben estos incentivos a cambio de la promesa a la empresa de marketing de que aceptan realizar un recorrido de tiempo compartido antes de completar su estadía. Si los prospectos vacacionistas se niegan a hacer el recorrido, pueden encontrar que el precio de su alojamiento ha aumentado significativamente, tal vez se les indique que abandonen la propiedad y se retiren o anulen todos los incentivos.

El recorrido [ editar ]

Los posibles compradores (a los que se hace referencia en la presente como prospectos ) están sentados en una sala de hospitalidad (un término designado por la industria de la venta de terrenos en la década de 1960) con muchas mesas y sillas para acomodar a las familias. A los prospectos se les asigna un guía turístico . Esta persona suele ser un agente de bienes raíces con licencia, pero no en todos los casos. El costo real del tiempo compartido solo puede ser cotizado por un agente de bienes raíces con licencia en los Estados Unidos, a menos que la compra sea un derecho de uso en lugar de una transacción real de bienes raíces a través de la propiedad . Dado que los tiempos compartidos se venden internacionalmente, estas leyes varían de un lugar a otro. Después de un período de calentamiento y un café o un refrigerio, habrá un orador en el podio. dar la bienvenida a los prospectos al resort, seguido de una película diseñada para deslumbrarlos con lugares exóticos que podrían visitar como propietarios de tiempo compartido.

A continuación, se invitará a los posibles clientes a realizar un recorrido por la propiedad. Dependiendo del inventario disponible del resort, el tour incluirá un alojamiento que el guía turístico o el agente considere que se adaptará mejor a las necesidades de la familia del cliente potencial. Después del recorrido y el posterior regreso a la sala de hospitalidad para la presentación verbal de ventas, los prospectos reciben una breve historia del tiempo compartido y cómo se relaciona con la industria de vacaciones en la actualidad. Durante la presentación se les entregará el libro de intercambio del resort de RCI , Interval International., o cualquier empresa de cambio que esté asociada con esa propiedad turística en particular. Se les pedirá a los prospectos que le digan al guía turístico los lugares que les gustaría visitar si fueran propietarios de tiempo compartido. El resto de la presentación se diseñará en torno a las respuestas que los posibles compradores den a esa pregunta.

Si el guía tiene licencia, se cotizará al cliente potencial el precio de venta al público de la unidad en particular que mejor se ajuste a las necesidades del posible comprador. Si el guía turístico no es un agente autorizado, un agente autorizado intervendrá para presentar el precio. Si el cliente potencial responde "no" o "Me gustaría pensar en ello", el cliente potencial recibirá un nuevo incentivo para comprar. Este incentivo generalmente será un precio con descuento que solo será válido hoy ( válido solo hoyes una declaración falsa y se ha utilizado como mecanismo de cierre de ventas desde el primer día del inicio de la industria del tiempo compartido). Si nuevamente, la respuesta es "no" o "Me gustaría pensar en ello", el agente de ventas le pedirá al cliente potencial que hable con uno de los gerentes antes de que el cliente potencial se vaya. Es en este momento cuando el cliente potencial se da cuenta de que la gira acaba de comenzar. [12]

Un gerente de ventas, asistente de gerente o director de proyecto ahora será llamado a la mesa. Este procedimiento se llama: "TO", o hacer que el encargado de la entrega encuentre un incentivo generalmente en forma de una unidad más pequeña y menos costosa o una unidad de intercambio de otro propietario. Esta táctica se usa comúnmente como una estrategia de ventas, porque el resort no está interesado en revender propiedades ya escritas . Similar a la industria de ventas de automóviles, el gerente y el vendedor saben de antemano exactamente cuál es el precio más bajo que se ofrecerá al cliente potencial, mucho antes de que el cliente potencial haya llegado para la gira. Si un incentivo no mueve a un cliente potencial a comprar, otro seguirá en breve, hasta que el cliente potencial haya comprado, convencido al equipo de ventas generalmente muy educado de que no significa no, o se haya levantado de la mesa y salido del edificio.

Cancelación de un contrato de tiempo compartido [ editar ]

Las ventas de tiempo compartido son a menudo asuntos de alta presión y de rápido movimiento. Algunas personas quedan atrapadas en la emoción de la presentación de ventas y firman un contrato, solo para darse cuenta más tarde de que pueden haber cometido un error.

La Comisión Federal de Comercio de EE. UU. Exige un "período de reflexión" que permite a las personas cancelar algunos tipos de compras sin penalización en un plazo de tres días. [13] Además, casi todos los estados de EE. UU. Tienen leyes que rigen específicamente la cancelación de contratos de tiempo compartido. En Florida , un nuevo propietario de tiempo compartido puede cancelar la compra dentro de los diez días. [14] La ley difiere según la jurisdicción en cuanto a si los compradores de fuera del estado están sujetos al período de rescisión de su estado de residencia o al período de rescisión del estado donde se realizó la compra de tiempo compartido (por ejemplo, en Florida, el 10 El período de rescisión de un día se aplica a todos los compradores; por lo tanto, un comprador de Texas que solo tendría cinco días en Texas, tiene el período completo de 10 días asignado por los Estatutos de la Florida).

Otra práctica común es que el posible comprador firme una "exención de cancelación", utilizándola como excusa para reducir el precio del tiempo compartido a cambio de que el comprador renuncie a los derechos de cancelación (o pague una multa, como perder el 10% de la compra). precio, si se cancela la venta). Sin embargo, dicha exención no se puede hacer cumplir legalmente en ningún lugar de México o Estados Unidos. [15] Si un comprador de tiempo compartido reciente desea rescindir o cancelar el contrato de tiempo compartido, la intención de cancelar debe hacerse dentro del período de tiempo asignado por escrito o en persona; una llamada telefónica no será suficiente.

En los últimos años, se ha formado una industria de cancelación de tiempo compartido por empresas que brindan un servicio simple: cancelaciones de tiempo compartido. Sin embargo, se sospecha que algunas de estas empresas son fraudulentas. [16] [17]

Razones para la cancelación [ editar ]

Es más que probable que un nuevo propietario de tiempo compartido haya comprado el mismo producto de un propietario existente en el mercado de reventa de tiempo compartido por mucho menos de lo que el comprador pagó al desarrollador del complejo, simplemente haciendo una búsqueda en la computadora. En muchos casos, el alojamiento exacto o similar comprado será felizmente transferido por un propietario de tiempo compartido descontento. El nuevo comprador generalmente paga solo las tarifas mínimas de transferencia de bienes raíces y acepta hacerse cargo de las tarifas de mantenimiento, porque el propietario existente no puede encontrar un comprador para su tiempo compartido sin pagarle a una compañía de reventa miles de dólares para absorberlo y revenderlo. La razón de esta anomalía es que la mayor parte del costo de un nuevo tiempo compartido son las comisiones de ventas y los gastos generales de marketing, y el propietario del tiempo compartido no puede recuperarlos.

Otra razón por la que un nuevo propietario podría querer cancelar es el arrepentimiento del comprador después de la disminución de la emoción producida por una presentación de ventas. Es posible que se haya dado cuenta de que no está seguro de qué se compró exactamente y cómo funciona, o puede que se haya dado cuenta de la duración ilimitada de un compromiso para pagar las tarifas de mantenimiento de la propiedad, o puede haber observado que sabe muy poco sobre la compañía de ventas de tiempo compartido, debido a a tiempo insuficiente durante el proceso de venta. [18]

Crítica [ editar ]

La Comisión Federal de Comercio de los Estados Unidos proporciona a los consumidores información sobre los precios del tiempo compartido y otra información relacionada. [19] También conocidos como programas de arrendamiento universal (ULP), los tiempos compartidos se consideran valores según la ley.

Muchos propietarios de tiempo compartido se quejan de que la tarifa de mantenimiento anual (que incluye impuestos a la propiedad ) es demasiado alta. [20]

Los desarrolladores de tiempo compartido sostienen que se prevé que el precio en comparación con la estadía en hoteles a largo plazo sea más bajo para el propietario del tiempo compartido. Sin embargo, un huésped del hotel no tiene un pago mensual de hipoteca de vacaciones, costo inicial, horario fijo, tarifas de mantenimiento y lugares de vacaciones preestablecidos. Muchos propietarios también se quejan de que el costo cada vez mayor de los tiempos compartidos y las tarifas de cambio y mantenimiento que lo acompañan aumentan más rápido que las tarifas de los hoteles en las mismas áreas. [21] [22]

La reputación de la industria se ha visto gravemente dañada por la comparación del vendedor de tiempo compartido con el vendedor de autos usados , debido a la presión de venta que se ejerce sobre el posible comprador para que "compre hoy". [23] "El precio con descuento que le cité solo es válido si compra hoy", es el tono del estándar de la industria para cerrar la venta en la primera visita al resort. Muchos han abandonado una gira de tiempo compartido quejándose de estar agotados por el aluvión de vendedores con los que tuvieron que lidiar antes de salir finalmente de la gira. El término "TO", o " turn over " man, fue acuñado en la industria de la tierra y rápidamente evolucionó hacia la industria del tiempo compartido. Una vez que el guía turístico o el vendedor original le dan al posible comprador el terreno de juego y el precio, el "TO"se envía para bajar el precio y asegurar elpago inicial .

Sin embargo, la mayor queja es que la reventa de tiempo compartido por parte del propietario privado es casi imposible de hacer. [ cita requerida ] En la mayoría de los casos, un propietario que busca vender literalmente no puede regalar el tiempo compartido . Han surgido empresas de reventa de tiempo compartido que en realidad cobran al propietario por asumir su propiedad de tiempo compartido, alegando que la empresa de reventa debe asumir las tarifas de mantenimiento junto con las tarifas de comercialización, hasta que esa carga pueda transferirse a un nuevo comprador. [24]

Ver también [ editar ]

  • Lista de empresas de tiempo compartido
  • Financiamiento fraccionado
  • Lista de tipos de casas
  • Alquiler de vacaciones
  • Resort todo incluido

Referencias [ editar ]

  1. Hapimag's Halcyon Days Archivado el 31 de marzo de 2010 en Wayback Machine Developments (2002-07). Consultado el 18 de enero de 2008.
  2. ^ "Red de centros europeos de consumidores" . Comisión Europea - Comisión Europea . Archivado desde el original el 19 de mayo de 2015 . Consultado el 7 de mayo de 2018 .
  3. ^ "Revisión de la Directiva de tiempo compartido" . Ec.europa.eu. Archivado desde el original el 10 de marzo de 2010 . Consultado el 27 de julio de 2010 .
  4. ^ http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2009:033:0010:0030:EN:PDF
  5. ^ "AMDETUR - Asociación Mexicana de Desarrolladores Turísticos" . www.amdetur.org.mx . Archivado desde el original el 11 de enero de 2013 . Consultado el 7 de mayo de 2018 .
  6. ^ Turismo, Fondo Nacional del Fomento al. "FONATUR-Bienvenido al Fondo Nacional de Fomento al Turismo" . www.fonatur.gob.mx . Archivado desde el original el 24 de marzo de 2018 . Consultado el 7 de mayo de 2018 .
  7. ^ DGI. "Procuraduría Federal del Consumidor" . www.profeco.gob.mx . Archivado desde el original el 24 de octubre de 2017 . Consultado el 7 de mayo de 2018 .
  8. ^ "Secretario de Turismo" . sectur.gob.mx . Archivado desde el original el 14 de enero de 2013 . Consultado el 7 de mayo de 2018 .
  9. ^ "Vendedores de tiempo compartido - ¿Quién está involucrado en la estafa?" . www.timesharescam.com . Archivado desde el original el 14 de octubre de 2016 . Consultado el 7 de mayo de 2018 .
  10. ^ Dana Dratch Trading espacios: comprar un tiempo compartido para viajar Archivado el 19 de agosto de2009 en Wayback Machine Bankrate.com
  11. ^ "Impuestos sobre las casas de vacaciones" . Smartmoney.com. Archivado desde el original el 10 de julio de 2010 . Consultado el 27 de julio de 2010 .
  12. ^ Frazier, Jason. "Cómo sobrevivir a una presentación de tiempo compartido" . Viajar adictos . Archivado desde el original el 2 de febrero de 2014 . Consultado el 1 de febrero de 2021 .
  13. ^ "Descripción general de la regla federal de enfriamiento en los Estados Unidos". Archivado desde el original el 12 de octubre de 2014.
  14. ^ http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0700-0799/0721/Sections/0721.10.html Archivado 2015-10-09 en Wayback Machine Florida Statutes 721.10.
  15. ^ "Ninguna renuncia por cancelación es legal" . Archivado desde el original el 17 de octubre de 2014.
  16. ^ "Ex empleado de la empresa de consultoría de tiempo compartido admite fraude conspiración y fraude de desempleo" . FBI . Oficina Federal de Investigaciones. 11 de abril de 2013. Archivado desde el original el 16 de diciembre de 2017 . Consultado el 15 de diciembre de 2017 .
  17. ^ Brinkman, Paul (14 de junio de 2017). "Westgate acusa al líder del Tea Party de fraude en la cancelación de tiempo compartido" . Orlando Sentinel. Archivado desde el original el 16 de diciembre de 2017 . Consultado el 15 de diciembre de 2017 .
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