La zonificación es un método de planificación urbana en el que un municipio u otro nivel de gobierno divide la tierra en áreas llamadas zonas, cada una de las cuales tiene un conjunto de regulaciones para nuevos desarrollos que difiere de otras zonas. Las zonas pueden definirse para un solo uso (por ejemplo , residencial , industrial), pueden combinar varias actividades compatibles por uso, o en el caso de la zonificación basada en formas, las diferentes regulaciones pueden regir la densidad, tamaño y forma de los edificios permitidos cualquiera que sea su uso. Las reglas de planificación para cada zona determinan si se puede otorgar un permiso de planificación para un desarrollo determinado. La zonificación puede especificar una variedad de usos simples y condicionales de la tierra. Puede indicar el tamaño y las dimensiones de los lotes en los que se puede subdividir el terreno , o la forma y escala de los edificios. Estas pautas se establecen para orientar el crecimiento y el desarrollo urbano. [1] [2]
La zonificación es el método de planificación urbana reguladora más común utilizado por los gobiernos locales en los países desarrollados. [3] [4] [5] Las excepciones incluyen el Reino Unido y la ciudad de Houston, Texas . [6]
Alcance [ editar ]
El propósito principal de la zonificación es segregar los usos que se cree que son incompatibles. En la práctica, la zonificación también se utiliza para evitar que los nuevos desarrollos interfieran con los usos existentes y / o para preservar el "carácter" de una comunidad.
La zonificación puede incluir la regulación de los tipos de actividades que serán aceptables en lotes particulares (como espacios abiertos, residenciales , agrícolas , comerciales o industriales), las densidades a las que se pueden realizar esas actividades (desde viviendas de baja densidad como viviendas unifamiliares). viviendas a alta densidad, como edificios de apartamentos de gran altura ), la altura de los edificios, la cantidad de espacio que pueden ocupar las estructuras, la ubicación de un edificio en el lote ( retrocesos ), las proporciones de los tipos de espacio en un lote, como la cantidad de espacio ajardinado , superficie impermeable , carriles de tráfico y siSe proporciona estacionamiento .
La zonificación está comúnmente controlada por los gobiernos locales, como los condados o los municipios , aunque la naturaleza del régimen de zonificación puede ser determinada o limitada por las autoridades de planificación estatales o nacionales o mediante la legislación habilitante. [7] En algunos países, por ejemplo, Francia, Alemania o Canadá, los planes de zonificación deben cumplir con las declaraciones de política y planificación de nivel superior (nacional, regional, estatal, provincial). En el caso de Alemania, este código incluye el contenido de los planes de zonificación, así como el procedimiento legal. En Australia, la tierra bajo el control del gobierno de la Commonwealth (federal) no está sujeta a los controles de planificación estatal. [ cita requerida ] Los Estados Unidos y otros países federales son similares. [[cita requerida ] Lazonificación y la planificación urbana en Francia y Alemania están reguladas por códigos nacionales o federales. En el caso de Alemania, este código incluye el contenido de los planes de zonificación, así como el procedimiento legal.
Los detalles de cómo los sistemas de planificación individual incorporan la zonificación en sus regímenes regulatorios varían, aunque la intención es siempre similar. Por ejemplo, en el estado de Victoria , Australia, las zonas de uso del suelo se combinan con un sistema de superposición de esquemas de planificación para tener en cuenta la multiplicidad de factores que impactan en los resultados urbanos deseables en cualquier ubicación.
La mayoría de los sistemas de zonificación tienen un procedimiento para otorgar variaciones (excepciones a las reglas de zonificación), generalmente debido a alguna dificultad percibida causada por la naturaleza particular de la propiedad en cuestión.
Orígenes e historia de la zonificación [ editar ]
Los orígenes de los distritos de zonificación se remontan a la antigüedad . [8] La antigua ciudad amurallada fue la predecesora para clasificar y regular la tierra, según el uso. Fuera de las murallas de la ciudad estaban las funciones indeseables, que generalmente se basaban en el ruido y el olor; allí también vivía la gente más pobre. El espacio entre las paredes es donde ocurrieron actividades insalubres y peligrosas como la matanza, la eliminación de desechos y la quema de ladrillos. Dentro de los muros había lugares cívicos y religiosos, y donde vivía la mayoría de la gente. [9]
Más allá de distinguir entre suelo urbano y no urbano, la mayoría de las ciudades antiguas clasificaron los tipos de suelo y usos dentro de sus muros. Esto se practicó en muchas regiones del mundo, por ejemplo, en China durante la dinastía Zhou (1046 - 256 a. C.), en India durante la Era Védica (1500 - 500 a. C.) y en los campamentos militares que se extendieron por todo el Imperio Romano. (31 a. C. - 476 d. C.). Debido a que los distritos residenciales constituían la mayoría de las ciudades, las primeras formas de distritos solían coincidir con divisiones étnicas y ocupacionales; en general, la clase o el estatus disminuyeron desde el centro de la ciudad hacia afuera. Una forma legal de hacer cumplir esto fue el sistema de castas. [9]
Si bien se hizo espacio para importantes instituciones públicas, lugares de culto, mercados y plazas, existe una distinción importante entre las ciudades de la antigüedad y las de hoy. A lo largo de la antigüedad, hasta el inicio de la Revolución Industrial (1760-1840), la mayor parte del trabajo se realizaba dentro del hogar. Por lo tanto, las áreas residenciales también funcionaron como lugares de trabajo, producción y comercio. La definición de hogar estaba ligada a la definición de economía, lo que provocó una mezcla mucho mayor de usos dentro de los barrios residenciales de las ciudades. [10]
A lo largo de la Ilustración y la Revolución Industrial , los cambios culturales y socioeconómicos llevaron al rápido aumento de la aplicación y la invención de las regulaciones urbanas. [9] Los cambios fueron informados por una nueva racionalidad científica, el advenimiento de la producción en masa y la fabricación compleja, y el posterior inicio de la urbanización. La industria que abandona el hogar reformó las ciudades modernas.
El hacinamiento, la contaminación y la miseria urbana asociada con las fábricas fueron las principales preocupaciones que llevaron a los funcionarios y planificadores de la ciudad a considerar la necesidad de una separación funcional de usos. Francia, Alemania y Gran Bretaña son los lugares donde se inventó la pseudo-zonificación para evitar que se construyan industrias contaminantes en áreas residenciales. Los primeros usos de la zonificación moderna se vieron en Alemania a finales del siglo XIX. [11]
Tipos [ editar ]
Existe una gran variedad de tipos de zonificación, algunos de los cuales se enfocan en regular la forma del edificio y la relación de los edificios con la calle con usos mixtos, conocidos como basados en formas, otros con usos del suelo separados, conocidos como basados en el uso, o una combinación del mismo. Los sistemas de zonificación basados en el uso pueden comprender zonas de uso único, zonas de uso mixto, donde se permite que coexista un grupo compatible de usos, o una combinación de zonas de uso único y de uso mixto en un sistema.
Zonificación de un solo uso [ editar ]
La zonificación de un solo uso es donde solo se permite un tipo de uso por zona. Conocida como zonificación euclidiana en Norteamérica debido a un caso judicial en Euclid, Ohio , que estableció su constitucionalidad, Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 272 U.S. 365 (1926), ha sido el sistema dominante de zonificación en North América desde su primera implementación.
Las zonas de un solo uso comúnmente definidas incluyen: residencial, residencial-comercial mixto, comercial, industrial y espacial (por ejemplo , plantas de energía , complejos deportivos , aeropuertos , centros comerciales, etc.). Cada categoría puede tener una serie de subcategorías, por ejemplo, dentro de la categoría comercial puede haber zonas separadas para pequeños comercios, grandes comercios, uso de oficinas, alojamiento y otros, mientras que industrial puede subdividirse en manufactura pesada, ensamblaje liviano y usos de almacén. En Alemania, cada categoría tiene un límite designado para las emisiones de ruido (no forma parte del código de construcción, sino del código federal de emisiones).
En los Estados Unidos o Canadá, por ejemplo, las zonas residenciales pueden tener las siguientes subcategorías:
- Ocupaciones residenciales que contienen unidades para dormir donde los ocupantes son principalmente de naturaleza transitoria, que incluyen: pensiones , hoteles , moteles .
- Ocupaciones residenciales que contienen unidades para dormir o más de dos unidades de vivienda donde los ocupantes son principalmente de naturaleza permanente, que incluyen: casas de apartamentos , conventos , dormitorios .
- Ocupaciones residenciales donde los ocupantes son principalmente de naturaleza permanente y no están clasificados como Grupo R-1 , R-2 , R-4 o I [ aclaración necesaria ] , que incluyen: edificios que no contienen más de dos unidades de vivienda, instalaciones de cuidado de adultos para cinco o menos personas durante menos de 24 horas.
- Ocupaciones residenciales donde los edificios están dispuestos para ser ocupados como instalaciones residenciales de cuidado / vida asistida que incluyen más de cinco pero no más de 16 ocupantes.
Historia [ editar ]
La separación entre usos es una característica de muchas ciudades planificadas diseñadas antes de la llegada de la zonificación. Un ejemplo notable es Adelaide en Australia del Sur, cuyo centro de la ciudad, junto con el suburbio de North Adelaide , está rodeado por todos lados por un parque, el Adelaide Park Lands . El parque fue diseñado por el coronel William Light en 1836 para separar físicamente el centro de la ciudad de sus suburbios. Las áreas residenciales de baja densidad rodean el parque, proporcionando un agradable paseo entre el trabajo en la ciudad dentro y las casas familiares en el exterior.
Sir Ebenezer Howard , fundador del movimiento de la ciudad jardín , citó a Adelaida como un ejemplo de cómo los espacios verdes abiertos podrían usarse para evitar que las ciudades se expandan más allá de sus límites y se fusionen. [12] : 94 Su diseño para una ciudad ideal, publicado en su libro de 1902 , Ciudades Jardín del Mañana , preveía anillos concéntricos separados de edificios públicos, parques, locales comerciales, áreas residenciales y áreas industriales, todo ello rodeado de espacios abiertos y tierras de cultivo. . Toda la actividad minorista se llevaría a cabo dentro de un solo edificio con techo de vidrio, un concepto temprano para el moderno centro comercial inspirado en el Crystal Palace . [12] : 4
Sin embargo, estas ciudades planificadas o ideales eran diseños estáticos incorporados en un solo plan maestro. Lo que faltaba era un mecanismo regulador que permitiera que la ciudad se desarrollara con el tiempo, estableciendo pautas para los desarrolladores y ciudadanos privados sobre qué se podía construir y dónde. Esto ocurrió en 1916, cuando la ciudad de Nueva York promulgó la primera ordenanza de zonificación para toda la ciudad. [13]
La aplicación de la zonificación de un solo uso ha dado lugar a la forma distintiva de muchas ciudades en los Estados Unidos , Canadá , Australia y Nueva Zelanda , en las que un núcleo urbano muy denso , a menudo con rascacielos , está rodeado por suburbios residenciales de baja densidad , caracterizados por Grandes jardines y calles arboladas . Algunas áreas metropolitanas como Minneapolis – St Paul y Sydney tienen varios núcleos de este tipo.
Críticas [ editar ]
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Críticos [ ¿quién? ] argumentan que poner los usos cotidianos fuera de la distancia para caminar unos de otros conduce a un aumento en el tráfico, ya que las personas tienen que subirse a sus automóviles y conducir para satisfacer sus necesidades durante todo el día. La zonificación de uso único y la expansión urbana descontrolada también han sido criticadas por dificultar el logro del equilibrio entre el trabajo y la familia, ya que es necesario cubrir mayores distancias para integrar los diferentes ámbitos de la vida. [14] Estos problemas son especialmente agudos en los Estados Unidos, con su alto nivel de uso del automóvil [15] combinado con sistemas de metro y ferrocarril urbano insuficientes o mal mantenidos . [dieciséis]
La zonificación euclidiana ha sido descrita [¿ por quién? ] Como un funcionalista forma de pensar que los usos mecanicistas principios concebir la ciudad como una máquina fija. Esta concepción está en oposición a la visión de la ciudad como un organismo o sistema vivo en continua evolución, como la defendió por primera vez el urbanista alemán Hans Reichow .
Otra vía de crítica de las leyes de zonificación proviene de aquellos [ ¿quién? ] que ven las restricciones como una violación de los derechos de propiedad de las personas. Con la zonificación, es posible que el dueño de una propiedad no pueda usar su tierra para el propósito deseado. Algunos economistas [ ¿quién? ] afirman que las leyes de zonificación de un solo uso van en contra de la eficiencia económica y obstaculizan el desarrollo en una economía libre, ya que las restricciones de zonificación deficientes obstaculizan el uso más eficiente de un área determinada. Incluso sin restricciones de zonificación, un vertedero, por ejemplo, probablemente gravitaría hacia terrenos más baratos y no hacia un área residencial. Las leyes de zonificación de un solo uso pueden obstaculizar desarrollos creativos como edificios de uso mixto e incluso pueden detener actividades inofensivas como las ventas de garaje. [17] [fuente poco confiable ]
Zonificación de uso mixto [ editar ]
La activista de planificación y comunidad Jane Jacobs escribió extensamente sobre las conexiones entre la separación de usos y el fracaso de los proyectos de renovación urbana en la ciudad de Nueva York. Abogó por urbanizaciones densas de uso mixto y calles transitables . A diferencia de las aldeas y pueblos, en los que muchos residentes se conocen entre sí, y los suburbios exteriores de baja densidad que atraen a pocos visitantes, las ciudades y las áreas del centro de la ciudad tienen el problema de mantener el orden entre extraños. [18] : 26,39–44 Este orden se mantiene cuando, durante el día y la noche, hay suficiente gente presente con los ojos en la calle [18] : 45-65. Esto se puede lograr en distritos urbanos exitosos que tienen una gran diversidad de usos, creando interés y atrayendo visitantes. [18] : 155-190 A los escritos de Jacob, junto con la creciente preocupación por la expansión urbana, a menudo se les atribuye el mérito de inspirar el movimiento del Nuevo Urbanismo .
Para adaptarse a la visión del Nuevo Urbanismo de comunidades transitables que combinan cafés , restaurantes , oficinas y desarrollo residencial en una sola área, se han creado zonas de uso mixto dentro de algunos sistemas de zonificación. Estos todavía utilizan los mecanismos regulatorios básicos de la zonificación, excluyendo usos incompatibles como la industria pesada o granjas de alcantarillado , al tiempo que permiten usos compatibles como actividades residenciales, comerciales y minoristas para que las personas puedan vivir, trabajar y socializar dentro de un área geográfica compacta. [19]
Ejemplos incluyen:
- Melbourne , Victoria, Australia [20]
- Baltimore , Maryland Baltimore, MD Código de ciudad, art. 32 § 6-201 (2017).
- Saint Anthony , Idaho St. Anthony, ID Municipal Code §§ 17.06.090-17.06.120
Zonificación basada en formularios [ editar ]
La zonificación basada en formas no regula el tipo de uso de la tierra, sino la forma que puede tomar el uso de la tierra. Por ejemplo, la zonificación basada en formas en un área densa puede insistir en retrocesos bajos, alta densidad y accesibilidad peatonal. Los códigos basados en formularios (FBC) están diseñados para responder directamente a la estructura física de una comunidad con el fin de crear entornos más accesibles y adaptables. [21]
La Resolución de Zonificación de Nueva York de 1916 también contenía elementos de zonificación basada en formas. Esta fue una reacción a The Equitable Building, que se elevaba sobre las residencias vecinas, disminuyendo la disponibilidad de luz solar. Impuso retrocesos a los edificios altos con una fórmula matemática basada en la altura y el tamaño del lote , y dio lugar a las formas icónicas de muchos de los primeros rascacielos . La ciudad de Nueva York pasó a desarrollar regulaciones cada vez más complejas, incluidas las regulaciones de proporción de área de piso , derechos de aire y otros para vecindarios específicos.
El sistema de planificación francés se basa principalmente en formularios; Los códigos de zonificación en las ciudades francesas generalmente permiten muchos tipos de usos. [22] Las diferencias clave entre zonas se basan en la densidad de cada uso en un sitio. Por ejemplo, una zona de baja densidad puede tener los mismos usos permitidos que una zona de alta densidad. Sin embargo, la proporción de usos residenciales en la zona de baja densidad sería mayor que en la zona de alta densidad por razones económicas más que normativas.
La ciudad de París ha utilizado su sistema de zonificación para concentrar edificios de oficinas de alta densidad en el distrito de La Défense en lugar de permitir que los edificios patrimoniales de la ciudad sean demolidos para dar paso a ellos, como suele ocurrir en Londres o Nueva York. [23] La construcción de la Torre Montparnasse en 1973 provocó protestas. Como resultado, dos años después de su finalización, se prohibió la construcción de edificios de más de siete pisos en el centro de la ciudad. [24]
Zonificación condicional [ editar ]
La zonificación condicional permite una mayor flexibilidad y permite a los municipios responder a las características únicas de una aplicación de uso de la tierra en particular. Los usos que podrían no estar permitidos bajo la zonificación actual, como una escuela o un centro comunitario, pueden permitirse mediante la zonificación de uso condicional. Los permisos de uso condicional (también llamados permisos de uso especial ) permiten usos de la tierra que, debido a su naturaleza especial, pueden ser adecuados solo en ciertos lugares, o arreglados u operados de una manera particular. [25]
Por ejemplo:
- Las agencias locales pueden restringir la hora, el lugar y la manera en que operan las tiendas de conveniencia, las licorerías y los establecimientos de comida rápida.
- Los jardines comunitarios se pueden permitir bajo condiciones específicas en ciertas zonas.
- Como condición para la aprobación, se puede alentar o exigir que los grandes proyectos de desarrollo de uso mixto ofrezcan arrendar un espacio comercial para una tienda de comestibles en un vecindario que no tiene acceso a alimentos saludables.
Zonificación de patrón [ editar ]
La zonificación de patrones es una técnica de zonificación en la que un municipio proporciona diseños de edificios pre-aprobados con licencia, generalmente con un proceso de obtención de permisos acelerado. [26] [27] [28] La zonificación de patrones se utiliza para reducir las barreras al desarrollo de viviendas, crear viviendas más asequibles, reducir la carga del personal de revisión de permisos y crear diseños de viviendas de calidad dentro de un determinado vecindario o jurisdicción. [26] [29] La zonificación de patrones también se puede utilizar para promover ciertos tipos de edificios, como viviendas intermedias que faltan y propiedades comerciales asequibles en pequeña escala. [30] [31] [32]En algunos casos, un municipio compra patrones de diseño y construye las propiedades por sí mismo, mientras que en otros casos el municipio ofrece los patrones para el desarrollo privado. [33] [34] [35]
Por país [ editar ]
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Australia [ editar ]
El marco legal para la zonificación del uso de la tierra en Australia lo establecen los estados y territorios , por lo tanto, cada estado o territorio tiene diferentes reglas de zonificación. Las zonas de uso de la tierra generalmente se definen a nivel del gobierno local y, con mayor frecuencia, se denominan Esquemas de planificación. En realidad, sin embargo, en todos los casos, los gobiernos estatales tienen una capacidad absoluta para anular la toma de decisiones local. Existen procesos administrativos de apelación como VCAT para impugnar decisiones.
| Estado / Territorio | Marco de planificación | Regulación del uso de la tierra |
|---|---|---|
| ACTUAR | Plan Territorial 2008 | Política de uso de la tierra |
| Nuevo Testamento | Ley de planificación | Esquema de planificación |
| NSW | Ley de Evaluación y Planificación Ambiental de 1979 | Planes ambientales locales (LEP) |
| QLD | Ley de planificación sostenible de 2009 derogada. Ley de planificación 2016 | Esquemas de planificación |
| SA | Ley de desarrollo de 1993 | Plan de Desarrollo |
| TAS | Ley de Aprobaciones y Planificación del Uso de la Tierra de 1993 | Esquemas de planificación |
| VIC | Ley de Planificación y Medio Ambiente de 1987 | Esquemas de planificación |
| Washington | Ley de planificación y desarrollo de 2005 | Esquemas de planificación |
La planificación legal, también conocida como planificación urbana, control del desarrollo o gestión del desarrollo, se refiere a la parte del proceso de planificación que se ocupa de la regulación y gestión de los cambios en el uso y desarrollo del suelo. [36] La planificación y la zonificación tienen una gran dimensión política, con los gobiernos a menudo criticados por favorecer a los desarrolladores; también el nimbyismo es muy frecuente.
Canadá [ editar ]
En Canadá, el control del uso de la tierra es una responsabilidad provincial que se deriva de la autoridad constitucional sobre la propiedad y los derechos civiles. Esta autoridad se había otorgado a las provincias en virtud de las Leyes Británicas de América del Norte de 1867 y se trasladó a la Ley de la Constitución de 1982 . El poder de zonificación se refiere a los bienes inmuebles o terrenos y las mejoras construidas en ellos que pasan a formar parte del terreno mismo (en Québec, immeubles). Las provincias facultaron a los municipios y regiones para controlar el uso de la tierra dentro de sus límites, permitiendo que los municipios establezcan sus propios estatutos de zonificación. Existen disposiciones para el control del uso de la tierra en áreas no organizadas de las provincias. Los tribunales provinciales son la máxima autoridad para las apelaciones y revisiones.
Francia [ editar ]
En Francia, el Código de Urbanismo o Code de L'Urbanisme, una ley nacional, guía la planificación regional y local y describe los procedimientos para obtener permisos de construcción. A diferencia de Inglaterra, donde los planificadores deben usar su discreción para permitir cambios de uso o tipo de edificio, el desarrollo privado en Francia está permitido siempre que el desarrollador siga las regulaciones legalmente vinculantes.
Japón [ editar ]
Los distritos de zonificación se clasifican en doce zonas de uso. [37] Cada zona determina la forma de un edificio y los usos permitidos. La forma de un edificio está controlada por restricciones zonales sobre la relación de área de piso permitida y la altura (en términos absolutos y en relación con los edificios y carreteras adyacentes). [37] Estos controles están destinados a permitir una iluminación y ventilación adecuadas entre los edificios y las carreteras. [37] En lugar de la zonificación de un solo uso, las zonas se definen por el uso "más intenso" permitido. Se permiten usos de menor intensidad en zonas donde se permiten usos de mayor intensidad, pero no se permiten usos de mayor intensidad en zonas de menor intensidad. [37]
| Categoría | Descripción |
|---|---|
| Categoría 1 Zona residencial exclusivamente de poca altura | Designado para edificios residenciales de poca altura. Los usos permitidos dentro de estos edificios incluyen pequeñas tiendas, oficinas y escuelas primarias y secundarias. |
| Categoría 2 Zona residencial exclusivamente de poca altura | Designado para edificios residenciales de poca altura con usos permitidos arriba, así como edificios comerciales con una superficie de hasta 150 m 2 . |
| Categoría 1 Zona residencial orientada a edificios medianos y altos | Diseñado para edificios residenciales de mediana a gran altura con hospitales, edificios universitarios y edificios comerciales con superficies de hasta 500 m 2 también permitidos. |
| Categoría 2 Zona residencial orientada a edificios medianos y altos | Igual que la zona residencial de categoría 1 orientada a edificios medianos y altos, excepto que se permiten tiendas y edificios de oficinas de hasta 1.500 m 2 |
| Zona residencial de categoría 1 | Designado para edificios residenciales con otros edificios permitidos, como tiendas, oficinas y edificios de hoteles con superficies de hasta 3.000 m 2 y talleres de reparación de automóviles de hasta 50 m 2 |
| Zona residencial de categoría 2: | Igual que la zona residencial de Categoría 1, excepto que se permiten cajas de karaoke y ya no hay restricciones de tamaño de edificio en esta zona. |
| Zona cuasi residencial | Designado principalmente residencial con introducción de instalaciones viales relacionadas con vehículos. Los mismos usos permitidos que la zona residencial de Categoría 2 con la adición de teatros, restaurantes, tiendas y otras instalaciones de entretenimiento con más de 10,000 m 2 de área de piso y almacenes. |
| Zona comercial de barrio | Designado para actividades de compras diarias basadas en el vecindario. Los mismos usos permitidos que la zona cuasi residencial con la adición de talleres de reparación de automóviles con áreas de hasta 300 m 2 . |
| Zona comercial | Destinado a bancos, cines y grandes almacenes. Los mismos usos permitidos que la zona comercial del vecindario con la adición de baños públicos |
| Cuasi-industrial | Designado para instalaciones industriales ligeras y de servicios. Los mismos usos permitidos que la zona comercial con la adición de fábricas con algún posible peligro de degradación ambiental. |
| Zona industrial | Designado para fábricas. Se pueden construir residencias y tiendas, pero no se permiten escuelas, hospitales y hoteles. |
| Exclusivamente industrial | Designado para fábricas. Todos los usos que no sean de fábrica son prohibidos. |
Nueva Zelanda [ editar ]
El sistema de planificación de Nueva Zelanda se basa en la Zonificación de Desempeño basada en efectos bajo la Ley de Gestión de Recursos.
Filipinas [ editar ]
La zonificación y la planificación del uso de la tierra en Filipinas está gobernada por el Departamento de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano (DHSUD) y anteriormente por la Junta Reguladora de Vivienda y Uso de la Tierra (HLURB), que establece las pautas y regulaciones nacionales de zonificación, y supervisa la preparación y implementación de planes integrales de uso de la tierra (CLUP) y ordenanzas de zonificación por parte de los gobiernos municipales y municipales bajo su mandato en el Código de Gobierno Local de 1991 (Ley de la República No. 7160).
El esquema de zonificación actual utilizado en Filipinas se detalla en la Ordenanza modelo de zonificación de HLURB publicada en 2014, que describe 26 tipos de zonas básicas según el uso principal y las regulaciones de construcción (como se define en el Código Nacional de Construcción), y también incluye el dominio público y el agua. órganos de competencia del municipio. [38] Los gobiernos locales también pueden agregar superposiciones que identifiquen zonas de uso especial, como áreas propensas a desastres naturales , tierras ancestrales de pueblos indígenas (PI), zonas patrimoniales, áreas de ecoturismo , desarrollos orientados al tránsito.(TODs) y pasillos escénicos. Las zonas residenciales y comerciales se subdividen en subclases definidas por densidad, las zonas comerciales también permiten usos residenciales y las zonas industriales se subdividen por su intensidad y el impacto ambiental de los usos permitidos. [38] Las regulaciones sobre zonas residenciales, comerciales e industriales pueden diferir entre municipios, por lo que un municipio puede permitir edificios de 4 pisos en zonas residenciales de densidad media, mientras que otro solo puede permitir edificios de 2 pisos. [39]
| Tipo | Descripción |
|---|---|
| bosque | Áreas boscosas, subdivididas en bosques de protección y bosques de producción. Los bosques de protección incluyen reservas forestales, parques nacionales y áreas protegidas , reservas militares y reservas civiles y zonas de amortiguamiento urbanas boscosas. Los bosques de producción incluyen tierras forestales, zonas de uso especial y tierras de pastoreo. |
| Agricultura | Tierras destinadas a actividades agrícolas, incluido el cultivo de la tierra, el cultivo de árboles, la ganadería, las aves de corral, la pesca y la acuicultura. Subdividido en agricultura de protección (zonas de protección agrícola designadas por el Departamento de Agricultura ) y agricultura de producción |
| Agroindustrial | Destinado a granjas integradas y procesamiento de cultivos cosechados. |
| Aguas municipales | Todos los cuerpos de agua bajo la jurisdicción del municipio, según se define en el Código de Pesca (Ley de la República 8550), excluidas las áreas designadas como áreas protegidas por el gobierno nacional. Se subdivide en refugio y santuario pesquero , tierra costera , manglar , delta / estuario , lagos, zonas de acuicultura, zonas de pesca comercial, zonas de pesca municipales y rutas marítimas . |
| Tierra mineral | Tierras destinadas a la minería. Subdividido en reservas minerales, zonas de pequeña minería y canteras . |
| Residencial general | Destinado principalmente a vivienda. |
| Residencial-1 (R-1) | Diseñado para viviendas unifamiliares de poca altura y baja densidad, como casas unifamiliares, casas dúplex y subdivisiones . También se permiten ocupaciones y negocios en el hogar, tiendas de sari-sari , industrias caseras en el hogar , instalaciones recreativas locales, guarderías y guarderías, escuelas primarias, tutores, lugares de culto, pasillos barangay y centros de salud locales. Los edificios pueden tener hasta tres pisos y una altura de 10 metros (33 pies). |
| Residencial-2 (R-2) | Destinado a viviendas multifamiliares de baja altura, densidad media. Los edificios pueden tener hasta cinco pisos y una altura de 15 metros (49 pies). Se permiten todos los usos en zonas R-1, apartamentos, pensiones , dormitorios , escuelas secundarias, escuelas técnicas, museos y bibliotecas. Subdividido en básico R-2 y máximo R-2, teniendo el primero un límite de tres pisos y 10 metros (33 pies). |
| Residencial-3 (R-3) | Destinado a viviendas multifamiliares de baja a media altura, de densidad media a alta. Los edificios pueden tener hasta doce pisos y una altura de 36 metros (118 pies) Todos los usos en zonas R-1 y R-2, condominios residenciales y alojamientos comerciales (hoteles, casas de pensión, apartamentos de hotel, excepto moteles) y estacionamiento. edificios permitidos. Se subdivide en R-3 básico y R-3 máximo, teniendo el primero un límite de altura de tres pisos y 10 metros (33 pies). |
| Residencial-4 (R-4) | Destinado a casas adosadas . Los edificios pueden tener hasta tres pisos y una altura de 10 metros (33 pies). Se permiten todos los usos en las zonas R-1 y R-2. |
| Residencial-5 (R-5) | Destinado a viviendas multifamiliares, de gran densidad y de altura media a alta, como condominios residenciales de gran altura. Los edificios pueden tener hasta 18 pisos y una altura de 54 metros (177 pies). Se permiten todos los usos en las zonas R-1 a R-4. |
| Vivienda socializada | Destinado a áreas designadas para proyectos de vivienda social emprendidos por el gobierno filipino o el sector privado para albergar a ciudadanos desfavorecidos y personas sin hogar. Usos permitidos definidos en Batas Pambansa No. 220. |
| Comercial general | Destinado a empresas, comercio y servicios. |
| Comercial-1 (C-1) | Destinado a empresas de baja densidad y escala de vecindario. También se permiten todos los usos en las zonas R-1. Los edificios pueden tener hasta 3 pisos y una altura de 10 metros (33 pies). |
| Comercial-2 (C-2) | Destinado a la actividad empresarial de densidad media a alta que complementa o complementa el distrito comercial central (CBD) de la ciudad o municipio . Se permiten todos los usos en las zonas R-1, R-2 y C-1, con la adición de tiendas mayoristas, mercados públicos , centros comerciales, supermercados, centros de llamadas , estudios de radiodifusión y cine, concesionarios de automóviles, servicios relacionados con la automoción, concesionarios de chatarra. , ferreterías, negocios relacionados con la construcción, tiendas de jardinería, rotulistas, soldadores, fabricantes de muebles, condominios comerciales, tiendas de lechon , fábricas de chicharon y moteles . Los edificios pueden tener hasta 6 pisos y una altura de 18 metros (59 pies). |
| Comercial-3 (C-3) | Área comercial de alta densidad que forma el CBD de una ciudad o municipio. Se permiten todos los usos en las zonas R-3, R-4, R-5, C-1 y C-2, con la adición de centros comerciales regionales. Los edificios pueden tener hasta 60 pisos y una altura de 180 metros (590 pies). |
| Industrial-1 (I-1) | Destinado a actividades de fabricación ligera o producción que no sean contaminantes. Algunos usos permitidos son la producción de pescado seco , fábricas de galletas, botes, botes de bombeo / motor banca y fabricación de embarcaciones pequeñas, prensas de impresión, la mayoría de las fábricas de productos electrónicos, fabricación de equipos médicos, fabricación de muebles de madera, fábricas de prendas de vestir, estaciones de bombeo de agua, plantas de tratamiento de aguas residuales o aguas residuales. , y almacenes de productos no contaminantes y no peligrosos. Las áreas pueden tener parques o áreas de juego. Los edificios pueden tener una altura de hasta 15 metros (49 pies). |
| Industrial-2 (I-2) | Destinado a actividades de manufactura o producción de intensidad media que son contaminantes. Algunos usos permitidos son plantas de conservas, molinos de arroz o maíz, fábricas de alimentos para animales, fabricantes de medicamentos y productos farmacéuticos, fabricantes de muebles de metal y plástico, fábricas de vidrio, confecciones y fábricas textiles, molinos de arroz, molinos harineros, fábricas de cigarros y cigarrillos, fabricantes de vehículos, astilleros, hangares. , depósitos de productos contaminantes y peligrosos, depósitos de pintura y grandes mataderos. Las áreas pueden tener parques o áreas de juego. Los edificios pueden tener una altura de hasta 21 metros (69 pies). |
| Industrial-3 (I-3) | Destinado a actividades de fabricación o producción de alta intensidad que suelen ser muy contaminantes y extremadamente peligrosas. Algunos usos permitidos incluyen plantas procesadoras de carne (excepto las de jamón, tocino, salchichas y chicharon) fábricas de refrescos, ingenios azucareros, fábricas de papel, fábricas de cemento, plantas químicas, plantas siderúrgicas, fábricas textiles, fábricas de conservas de pescado, fábricas de bagoong y patis , depósitos de petróleo, terminales y refinerías, depósitos de productos altamente contaminantes y peligrosos y centrales eléctricas. Las áreas pueden tener parques o áreas de juego. Los edificios pueden tener una altura de hasta 27 metros (89 pies). |
| Institucional general | Destinado principalmente a centros gubernamentales o cívicos, estaciones de policía y bomberos, edificios gubernamentales, instituciones de educación superior (facultades, universidades, escuelas vocacionales, técnicas o comerciales), instalaciones de aprendizaje (bibliotecas, centros de capacitación), centros científicos, culturales y académicos, centros de convenciones. , hospitales y centros médicos, lugares de culto, seminarios o conventos y embajadas / consulados. Los edificios pueden tener una altura de hasta 15 metros (49 pies). |
| Institucional especial | Destinado principalmente a instituciones de bienestar social (orfanatos, Boys / Girls Town, hogares de ancianos ), centros de rehabilitación , instalaciones militares, cárceles y otras instituciones correccionales, leprosarios y asilos de salud mental . Los edificios pueden tener una altura de hasta 15 metros (49 pies). |
| Parques y Recreación | Destinado a parques e instalaciones recreativas como parques infantiles, complejos turísticos, instalaciones deportivas, monumentos / santuarios y espacios abiertos que sirven como zonas de amortiguamiento o servidumbres . Los edificios pueden tener una altura de hasta 15 metros (49 pies). |
| Cementerio / parque conmemorativo | Área destinada a cementerios o parques conmemorativos, incluidos columbarios, crematorios y osarios. Los edificios pueden tener una altura de hasta 15 metros (49 pies) y el sitio está sujeto a las regulaciones del DHUSD. |
| Amortiguador / cinturón verde | Patio, parques o espacios abiertos destinados a servir como zona de amortiguamiento o cinturón verde entre zonas de uso de la tierra en conflicto. Los usos permitidos son parques y estructuras relacionadas, viveros de plantas, agricultura, silvicultura y horticultura. No se permiten estructuras permanentes y los edificios solo pueden tener una altura de hasta 6 metros (20 pies). |
| Utilidades, transporte y servicios | Área designada para uso de edificios funcionales y estructuras utilizadas para servicios públicos, transporte y otros servicios públicos. Los usos permitidos incluyen terminales de autobuses y estaciones de tren, puertos, aeropuertos, plantas de energía, vertederos e instalaciones de gestión de residuos, estaciones de gestión meteorológica y climática, instalaciones de telecomunicaciones y grandes complejos para otros servicios públicos. Los edificios pueden tener una altura de hasta 15 metros (49 pies). |
| Turismo | Áreas dedicadas a la actividad turística. Los usos permitidos incluyen agroturismo , áreas turísticas, parques temáticos , sitios históricos / patrimoniales, alojamiento turístico, tiendas de recuerdos y campos de deportes al aire libre. |
Singapur [ editar ]
El marco para gobernar los usos de la tierra en Singapur es administrado por la Autoridad de Reurbanización Urbana (URA) a través del Plan Maestro. [40] El Plan Maestro es un documento legal dividido en dos secciones: los planes y la Declaración escrita. Los planos muestran la zonificación del uso de la tierra permitida en Singapur, mientras que la Declaración escrita proporciona una explicación por escrito de las zonas disponibles y sus usos permitidos.
Estados Unidos [ editar ]
En virtud de los derechos del poder policial , los gobiernos estatales pueden ejercer sobre la propiedad inmobiliaria privada . Con este poder, se han promulgado leyes y regulaciones especiales que restringen los lugares donde se pueden realizar tipos particulares de negocios. En 1904, Los Ángeles estableció las primeras restricciones de uso del suelo de la nación para una parte de la ciudad. [41] [42] La ciudad de Nueva York adoptó las primeras regulaciones de zonificación que se aplicaron en toda la ciudad en 1916.
La constitucionalidad de las ordenanzas de zonificación fue ratificada por la Corte Suprema de los Estados Unidos en el caso de 1926 Village of Euclid, Ohio contra Ambler Realty Co. Entre las grandes ciudades pobladas de los Estados Unidos, Houston es única por no tener ordenanzas de zonificación . [43] Más bien, el uso de la tierra está regulado por otros medios. [44]
Escala [ editar ]
Las primeras prácticas de zonificación eran sutiles y a menudo debatidas. Algunos afirman que las prácticas comenzaron en la década de 1920 [45] mientras que otros sugieren que el nacimiento de la zonificación ocurrió en Nueva York en 1916. [46] Sin embargo, estos dos ejemplos para el inicio de la zonificación fueron casos urbanos. La zonificación se convierte en una fuerza legal cada vez mayor a medida que continúa expandiéndose en su rango geográfico a través de su introducción en otros centros urbanos y su uso en fronteras políticas y geográficas más amplias. La zonificación regional fue el siguiente paso en el aumento del tamaño geográfico de las áreas bajo las leyes de zonificación. [47] Una diferencia importante entre la zonificación urbana y la zonificación regional fue que "las áreas regionales, en consecuencia, rara vez tienen una relación directa con fronteras políticas arbitrarias". [47]Esta forma de zonificación también incluía las áreas rurales, lo que era contrario a la teoría de que la zonificación era el resultado de la densidad de población. [47] Finalmente, la zonificación también se expandió de nuevo, pero de nuevo a un límite político con la zonificación estatal. [47]
Tipos en uso en los Estados Unidos [ editar ]
Los códigos de zonificación han evolucionado a lo largo de los años a medida que la teoría de la planificación urbana ha cambiado, las restricciones legales han fluctuado y las prioridades políticas han cambiado. Los diversos enfoques de la zonificación se pueden dividir en cuatro categorías amplias: euclidiana, de desempeño, de incentivo y basado en formas.
Nombrado por el tipo de código de zonificación adoptado en la ciudad de Euclid, Ohio , y aprobado en una decisión histórica de la Corte Suprema de los Estados Unidos, Village of Euclid v. Ambler Realty Co. [48] Los códigos de zonificación euclidianos son los más frecuentes en los Estados Unidos. Estados. [49] La zonificación euclidiana se caracteriza por la segregación de los usos de la tierra en distritos geográficos específicos y normas dimensionales que estipulan limitaciones en la actividad de desarrollo dentro de cada tipo de distrito. Las ventajas incluyen efectividad relativa, facilidad de implementación, precedente legal establecido desde hace mucho tiempo y familiaridad. Sin embargo, la zonificación euclidiana ha recibido críticas por su falta de flexibilidad e institucionalización de la teoría de la planificación ahora obsoleta.
También conocida como "planificación basada en efectos", la zonificación del desempeño utiliza criterios basados en el desempeño o orientados a objetivos para establecer parámetros de revisión para los proyectos de desarrollo propuestos. La zonificación de desempeño tiene como objetivo proporcionar flexibilidad, racionalidad, transparencia y responsabilidad, evitando la arbitrariedad del enfoque euclidiano y acomodando mejor los principios del mercado y los derechos de propiedad privada con la protección ambiental. Las dificultades incluían el requisito de un alto nivel de actividad discrecional por parte de la autoridad supervisora. La zonificación de rendimiento no se ha adoptado ampliamente en los EE. UU.
Implementado por primera vez en Chicago y la ciudad de Nueva York, la zonificación de incentivos tiene como objetivo proporcionar un sistema basado en recompensas para fomentar el desarrollo que cumpla con los objetivos de desarrollo urbano establecidos. [50] Normalmente, el método establece un nivel básico de limitaciones y una escala de recompensas para atraer a los desarrolladores a incorporar los criterios de desarrollo deseados. La zonificación de incentivos permite un alto grado de flexibilidad, pero su administración puede resultar compleja.
Los códigos basados en formularios ofrecen una flexibilidad gubernamental considerablemente mayor en los usos y formas de los edificios que los códigos euclidianos. La zonificación basada en formas no regula el tipo de uso de la tierra, sino la forma que puede tomar el uso de la tierra. Por ejemplo, la zonificación basada en formas en un área densa puede insistir en retrocesos bajos, alta densidad y accesibilidad peatonal. Los FBC están diseñados para responder directamente a la estructura física de una comunidad con el fin de crear entornos más transitables y adaptables. [21]
Problemas sociales en los Estados Unidos [ editar ]
Estados Unidos sufre mayores niveles de desurbanización y deterioro urbano que otros países desarrollados, [51] y problemas adicionales como praderas urbanas que no ocurren en otros lugares. [52] Jonathan Rothwell ha argumentado que la zonificación fomenta la segregación racial . [53] Afirma que existe una fuerte relación entre la asignación de un área para construir viviendas con mayor densidad y la integración racial entre negros y blancos en los Estados Unidos. [53]Rothwell y Massey explican la relación entre segregación y densidad como la zonificación de densidad restrictiva que produce precios de vivienda más altos en áreas blancas y limita las oportunidades para que las personas con ingresos modestos abandonen las áreas segregadas. [53] Entre 1980 y 2000, la integración racial ocurrió más rápidamente en áreas que no tenían regulaciones estrictas de densidad que las que sí las tenían. [53] Rothwell y Massey sugieren que los propietarios de viviendas y los intereses comerciales son los dos actores clave en las regulaciones de densidad que surgen de una economía política. [53]Proponen que en los estados más antiguos donde las jurisdicciones rurales están compuestas principalmente por propietarios de viviendas, es el estrecho interés de los propietarios bloquear el desarrollo porque las tasas impositivas son más bajas en las áreas rurales y es más probable que los impuestos recaigan sobre el propietario medio. Los intereses comerciales no pueden contrarrestar los intereses de los propietarios de viviendas en las zonas rurales porque los intereses comerciales son más débiles y la propiedad comercial rara vez está controlada por personas que viven fuera de la comunidad. Esto se traduce en comunidades rurales que tienden a resistir el desarrollo mediante el uso de regulaciones de densidad para hacer menos atractivas las oportunidades comerciales. Las regulaciones de zonificación de densidad en los EE. UU. Aumentan la segregación residencial en las áreas metropolitanas al reducir la disponibilidad de viviendas asequibles en algunas jurisdicciones;Otras regulaciones de zonificación como las regulaciones de infraestructura escolar y los controles de crecimiento también son variables asociadas con una mayor segregación. Con regulaciones de zonificación más permisivas, hay niveles más bajos de segregación; la desegregación es mayor en lugares con regulaciones más liberales sobre zonificación, lo que permite que los residentes se integren racialmente.[54]
Reino Unido [ editar ]
El Reino Unido no utiliza la zonificación como técnica para controlar el uso de la tierra. El control del uso de la tierra británico comenzó su fase moderna después de la Ley de planificación urbana y rural de 1947 . En lugar de dividir los mapas municipales en zonas de uso de la tierra, la ley de planificación inglesa coloca todo el desarrollo bajo el control de los gobiernos locales y regionales, aboliendo efectivamente la capacidad de desarrollar la tierra por derecho propio. Sin embargo, el desarrollo existente permite el uso de la tierra por derecho propio siempre que el uso no constituya un cambio en el tipo de uso de la tierra. El dueño de una propiedad debe solicitar el cambio de tipo de uso de la tierra de cualquier edificio existente, y dichos cambios deben ser consistentes con los planes de uso de la tierra locales y regionales.
El control del desarrollo o el control de la planificación es el elemento del sistema de planificación urbana y rural del Reino Unido a través del cual el gobierno local regula el uso del suelo y las nuevas construcciones. Hay 421 autoridades locales de planificación (LPA) en el Reino Unido. Generalmente son el concejo municipal o de distrito o una autoridad unitaria . Cada uno de ellos utiliza un "sistema dirigido por planes " discrecional mediante el cual se elaboran planes de desarrollo y se consulta al público. El desarrollo posterior requiere un permiso de planificación , que se otorgará o rechazará con referencia al plan de desarrollo como una consideración material.[55]
El plan no proporciona una guía específica sobre qué tipo de edificios se permitirán en una ubicación determinada, sino que proporciona principios generales para el desarrollo y objetivos para la gestión del cambio urbano. Debido a que los comités de planificación (compuestos por concejales locales elegidos directamente) o, en algunos casos, los propios funcionarios de planificación (a través de decisiones delegadas) tienen discreción sobre cada solicitud de desarrollo o cambio de uso que se haga, el sistema se considera "discrecional".
Las aplicaciones de planificación pueden diferir mucho en escala, desde aeropuertos y ciudades nuevas hasta modificaciones menores en casas individuales. Para evitar que las autoridades locales se vean abrumadas por grandes volúmenes de aplicaciones a pequeña escala de los propietarios individuales, se ha introducido un sistema separado de desarrollo permitido . Las reglas de desarrollo permitidas se basan en gran medida en la forma, pero en ausencia de zonificación, se aplican a nivel nacional. Los ejemplos incluyen permitir una extensión de dos pisos hasta tres metros en la parte trasera de una propiedad, extensiones de hasta el 50% del ancho original en cada lado y ciertos tipos de dependencias en el jardín, siempre que no más del 50% del terreno El área está construida. [56]Estos tienen el tamaño adecuado para una propiedad adosada típica de tres dormitorios , pero deben aplicarse en una amplia variedad de tipos de viviendas, desde pequeñas terrazas hasta propiedades independientes más grandes y casas señoriales .
En agosto de 2020, el gobierno del Reino Unido publicó un documento de consulta llamado Planificación para el futuro. [57] Las propuestas apuntan a un movimiento hacia la zonificación, con áreas que reciben una designación de Crecimiento, Renovación o Protegida, con la posibilidad de "subáreas dentro de cada categoría", aunque el documento no detalla cuáles podrían ser los detalles de estas. ser.
Ver también [ editar ]
- Centro de actividades
- Zonificación de protección agrícola
- Teoría del contexto
- Ekistics
- Zonificación de exclusión
- Códigos basados en formularios
- Greenspace (desambiguación)
- Reserva de espacios abiertos
- Espacio abierto urbano
- Zonificación inclusiva
- Desarrollo de uso mixto
- Nuevo urbanismo
- no al lado de mi casa
- Uso no conforme
- Licencia de obras
- Poder policial
- Principios del urbanismo inteligente
- Sensibilidad inversa
- Camino
- Zonificación de un solo uso
- Zonificación puntual
- Planificación estatutaria
- Subdivisión (tierra)
- Tráfico
- Varianza (uso de la tierra)
- Distrito de zonificación
- Zonificación en los Estados Unidos
Referencias [ editar ]
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en 1916, Nueva York se convirtió en la primera ciudad en implementar este tipo de ley de zonificación, que luego se confirmó en Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926). “Partiendo de la premisa de que todo tiene su lugar, la zonificación [euclidiana] es la división integral de una ciudad en diferentes zonas de uso”.
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Further reading[edit]
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External links[edit]
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- Schindler's Land Use Page (Michigan State University Extension Land Use Team)
- Zoning Compliance and Zoning Certification - Analysis and Reporting
- Land Policy Institute at Michigan State University
- By Bradley C. Karkkainen (1994). Zoning: A Reply To The Critics, Journal of Land Use & Environmental Law
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