Zonificación en los Estados Unidos

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Los cables antiestéticos se encontraban entre los objetivos de la agitación de fines del siglo XIX por la zonificación

La zonificación en los Estados Unidos incluye varias leyes de uso de la tierra que caen bajo los derechos de poder policial de los gobiernos estatales y locales para ejercer autoridad sobre bienes inmuebles de propiedad privada . Las primeras leyes de zonificación se originaron con las ordenanzas de zonificación de Los Ángeles de 1908 y la resolución de zonificación de la ciudad de Nueva York de 1916. A principios de la década de 1920, el Departamento de Comercio de los Estados Unidos redactó un modelo de ordenanzas de zonificación y planificación en la década de 1920 para facilitar a los estados la redacción de leyes habilitantes . También a principios de la década de 1920, una demanda impugnó una ordenanza de zonificación local en un suburbio de Cleveland, que finalmente fue revisada por elCorte Suprema de los Estados Unidos ( Euclid v. Ambler Realty ).

Según el New York Times , "la zonificación de viviendas unifamiliares es prácticamente un evangelio en Estados Unidos", ya que un gran número de ciudades distribuyen terrenos extensivamente para viviendas unifamiliares independientes. ^[1] La escasez de viviendas en muchas áreas metropolitanas, junto con la segregación residencial racial , ha llevado a una mayor atención pública y debates políticos sobre las leyes de zonificación. ^{[2] [3] Los} estudios indican que las estrictas regulaciones de zonificación restringen la oferta de vivienda e inflan los precios de la vivienda. ^{[4] [5]}

Se ha descubierto que las leyes de zonificación estrictas contribuyen a la segregación racial de la vivienda en los Estados Unidos, ^{[6] [7]} y las leyes de zonificación que dan prioridad a las viviendas unifamiliares han planteado preocupaciones sobre la disponibilidad de viviendas, la asequibilidad de la vivienda y los daños ambientales. ^{[1] [8]} No hay diferencias sustanciales entre los propietarios de viviendas liberales y conservadores en términos de si se oponen a la construcción de viviendas densas en sus vecindarios. ^[9]

Orígenes e historia

La zonificación , interpretada de manera estricta, se refiere a la designación de usos discretos del suelo en áreas bien definidas de la ciudad. En una interpretación más amplia, la zonificación se refiere a una amplia gama de regulaciones locales habilitadas por poderes policiales delegados por los estados. Al principio, las ordenanzas de zonificación en los Estados Unidos tenían un alcance más limitado y las ordenanzas posteriores fueron más completas.

Las primeras leyes de zonificación en los Estados Unidos fueron influenciadas por una demanda de segregación racial. ^[10]

1908-1930

1908 Ordenanzas de zonificación de Los Ángeles

Operaciones de perforación petrolera en Los Ángeles, 1905

El Ayuntamiento de Los Ángeles aprobó la primera ordenanza de zonificación municipal en los Estados Unidos el 24 de septiembre de 1908. Aunque la ordenanza no asignó todas las partes de la ciudad a un mapa de zonificación, como sucedió con las ordenanzas estadounidenses posteriores, sí estableció distritos residenciales e industriales. . Las leyes de molestias existentes ya habían prohibido algunos usos industriales de la tierra en Los Ángeles . Los negocios peligrosos (como el almacenamiento de explosivos) eran ilegales antes de 1908, al igual que los usos de la tierra con olor, como mataderos y curtidurías.. La ordenanza creó tres grandes distritos residenciales con leyes idénticas, y todos prohibieron negocios como lavanderías, depósitos de madera y, en general, cualquier industria que utilice equipos impulsados ​​por motores. La ley podía hacer que las empresas se reubicaran retroactivamente y no requería compensación. La prohibición de las lavanderías tenía un componente racial, ya que muchas eran propiedad de residentes y ciudadanos chinos. La Corte Suprema de California ya había confirmado tales reglas en Yick Wo (1886). Muchos casos posteriores de los tribunales de California apoyaron la ordenanza de 1908, incluso en un caso de reubicación ex post facto de una fábrica de ladrillos existente. ^[11]

La misma ordenanza de 1908 estableció ocho distritos industriales. Estos se dibujaron principalmente en áreas que ya habían albergado un desarrollo industrial significativo, dentro de los corredores a lo largo de los ferrocarriles de carga y el río Los Ángeles . Sin embargo, entre 1909 y 1915, el Ayuntamiento de Los Ángeles respondió a algunas solicitudes de intereses comerciales para crear excepciones a las prohibiciones industriales dentro de los tres distritos residenciales de 1908. Lo hicieron a través del dispositivo legal de distritos dentro de distritos. Si bien algunos podrían haber sido benignos, como los distritos de películas, otros eran contaminantes, como los distritos de mataderos de aves de corral. A pesar de la creciente lista de excepciones, las nuevas ordenanzas en otras ciudades (es decir, la ordenanza de Oakland de 1914) siguieron el modelo de Los Ángeles de 1908 hasta aproximadamente 1917. ^[11]En 1913 existían 22 ciudades con ordenanzas de zonificación ^[12].

Ordenanzas de zonificación basadas en la raza, 1910-1917

Muchas ciudades estadounidenses aprobaron leyes de segregación residencial basadas en la raza entre 1910 y 1917. El Ayuntamiento de Baltimore aprobó dicha ley en diciembre de 1910. ^{[13] [14]} A diferencia del Distrito Residencial de Los Ángeles, que creó áreas bien definidas para el uso de la tierra residencial, el El esquema de Baltimore se implementó bloque por bloque. Druid Hill ya existía como un vecindario de facto totalmente negro, pero algunos blancos en los vecindarios cercanos protestaron por la segregación formal. Solo unos meses después, Richmond, Virginia aprobó su ley de zonificación basada en la raza, aunque fue derogada por la Corte Suprema de Virginia.. Durante los años siguientes, varias ciudades del sur establecieron ordenanzas de zonificación residencial basadas en la raza, incluidas otras cuatro ciudades en Virginia , una en Carolina del Norte y otra en Carolina del Sur . Atlanta aprobó una ley similar a la ordenanza de Baltimore de 1910. Antes de 1918, se adoptaron ordenanzas de zonificación basadas en la raza en Nueva Orleans , Louisville , St. Louis y Oklahoma City . ^[14]

Al final, la Corte Suprema de los Estados Unidos derogó la ordenanza de Louisville, resolviendo en Buchanan v. Warley que la zonificación basada en la raza era una violación de la Decimocuarta Enmienda; ^{[13] [14]} más específicamente, la Corte sostuvo que la ley violaba el "derecho a contratar" y el derecho a enajenar la propiedad. ^[15] A pesar del fallo de Buchanan , la ciudad de Atlanta ideó una nueva ordenanza de zonificación basada en la raza, argumentando que la Corte Suprema se había limitado a aplicar a defectos específicos de la ordenanza de Louisville. Incluso después de que la Corte Suprema de Georgia anuló la ordenanza de Atlanta, la ciudad continuó usando sus mapas de zonificación residencial basados ​​en la raza. Otros municipios probaron los límites de Buchanan ;Florida , Apopka y West Palm Beach redactaron ordenanzas de zonificación residencial basadas en la raza. Birmingham , Indianápolis y Nueva Orleans aprobaron leyes de zonificación basadas en la raza, mientras que Atlanta, Austin , Kansas City, Missouri y Norfolk consideraron la raza en sus decisiones de "zonificación local". En algunos casos, estas prácticas continuaron durante décadas después de Buchanan . ^[15]

Si bien no se basa explícitamente en la raza, se cree que Berkeley, California es donde se originó por primera vez la zonificación unifamiliar, como un esfuerzo para mantener a las minorías fuera de los vecindarios blancos. ^{[16] [17]}

Resolución de zonificación de Nueva York de 1916

Artículo principal: Resolución de zonificación de 1916

Postal temprana que muestra el edificio equitativo

Gráfico de la ordenanza de zonificación de la ciudad de Nueva York de 1916 con un ejemplo de elevación para una calle de 80 pies en un distrito de 2½ veces la altura

En 1916, la ciudad de Nueva York adoptó las primeras regulaciones de zonificación que se aplicaron en toda la ciudad como reacción a la construcción del Equitable Building (que todavía se encuentra en 120 Broadway). El edificio se elevaba sobre las residencias vecinas, cubriendo completamente toda el área de tierra disponible dentro del límite de la propiedad, bloqueando las ventanas de los edificios vecinos y disminuyendo la disponibilidad de luz solar para las personas en el área afectada. ^[18]

El mapa de zonificación de Bassett estableció restricciones de altura para toda la ciudad, expresadas como proporciones entre la altura máxima del edificio y el ancho de las calles adyacentes. Las zonas residenciales fueron las más restrictivas, limitando la altura del edificio a no más alto que el ancho de las calles contiguas. La ley también reguló el uso de la tierra, evitando que las fábricas y los depósitos invadan los distritos comerciales. ^[19]

Estas leyes , redactadas por una comisión encabezada por Edward Bassett y firmadas por el alcalde John Purroy Mitchel , se convirtieron en el modelo para la zonificación en el resto del país, en parte porque Bassett encabezó el grupo de abogados de planificación que redactaron la Ley de habilitación de zonificación estatal estándar que fue emitido por el Departamento de Comercio de EE. UU. en 1924 y aceptado casi sin cambios por la mayoría de los estados. El efecto de estas regulaciones de zonificación en la forma de los rascacielos fue ilustrado de manera famosa por el arquitecto e ilustrador Hugh Ferriss . ^[20]

Ley de habilitación de zonificación estatal estándar

Artículo principal: Ley de habilitación de zonificación estatal estándar

La Ley Estatal de Habilitación de Zonificación Estándar (SZEA) es un documento de planificación federal redactado y publicado a través del Departamento de Comercio de los Estados Unidos en 1924, que les dio a los estados un modelo bajo el cual podrían promulgar sus propias leyes de habilitación de zonificación. La génesis de este acto es la iniciativa de Herbert Hoover mientras era secretario de Comercio. Derivado de una política general para aumentar la propiedad de viviendas en los Estados Unidos, el Secretario Hoover estableció el Comité Asesor sobre Zonificación, al que se le asignó la tarea de redactar estatutos modelo de zonificación. Este comité se conoció más tarde como el Comité Asesor de Planificación y Zonificación de la Ciudad. Entre los miembros de este comité se encontraban Edward Bassett, Alfred Bettman , Morris Knowles ,Nelson Lewis , Frederick Law Olmsted, Jr. y Lawrence Veiller . ^[21]

El Comité Asesor de Zonificación nombró un subcomité bajo el título de "Leyes y ordenanzas". Este comité, que incluía a Bassett, Knowles, Lewis y Veiller, compuso una serie de borradores para SZEA, uno de los cuales data del 15 de diciembre de 1921. Un segundo borrador salió a la luz del subcomité en enero de 1922. Varios borradores culminaron en el primer documento publicado en 1924, que fue revisado y reeditado en 1926. ^[21]

La ciudad de Nueva York pasó a desarrollar regulaciones de zonificación más complejas que abarcan regulaciones de proporción de área de piso, derechos de aire y otras regulaciones. ^{[ cita requerida ]}

Euclid v. Ambler Realty

Artículo principal: Euclid v. Ambler Realty

La constitucionalidad de las ordenanzas de zonificación se confirmó en 1926. La ordenanza de zonificación de Euclid, Ohio fue impugnada en un tribunal por un propietario de tierras local sobre la base de que restringir el uso de la propiedad violaba la Decimocuarta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos. Ambler Realty Company presentó una demanda el 13 de noviembre de 1922 contra el pueblo de Euclid, Ohio, alegando que las ordenanzas locales de zonificación disminuyeron efectivamente el valor de sus propiedades. El pueblo había dividido en zonas un área de tierra propiedad de Ambler Realty como vecindario residencial. Ambler argumentó que perdería dinero porque si la tierra pudiera ser arrendada a usuarios industriales, habría generado mucho más dinero que como área residencial. Ambler Realty afirmó que estas infracciones implicaban una expropiación inconstitucional de la propiedad y negaban la igualdad de protección ante la ley. ^[22]

Aunque inicialmente declarada inconstitucional por los tribunales inferiores, en última instancia, la ordenanza de zonificación fue confirmada por el Tribunal Supremo de Estados Unidos en Aldea de Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. .

Al hacerlo, el tribunal aceptó los argumentos de los defensores de la zonificación de que satisfacía dos necesidades esenciales. Primero, la zonificación extendió y mejoró la ley de molestias en el sentido de que proporcionó un aviso previo de que ciertos tipos de usos eran incompatibles con otros usos en un distrito en particular. El segundo argumento fue que la zonificación era un instrumento necesario de planificación municipal.

El caso Euclid fue un desafío facial, lo que significa que se argumentó que todo el esquema de regulación era inconstitucional bajo cualquier conjunto de circunstancias. La Corte Suprema de los Estados Unidos justificó la ordenanza diciendo que una comunidad puede promulgar leyes razonables para mantener al cerdo fuera de la sala, incluso si los cerdos no pueden estar prohibidos en toda la comunidad.

Desde el caso Euclides, no ha habido más desafíos faciales al esquema general. A fines de la década de 1920, la mayor parte de la nación había desarrollado un conjunto de regulaciones de zonificación. ^{[ cita requerida ]}

Houston, 1924-1929

Houston sigue siendo una excepción dentro de los Estados Unidos porque nunca adoptó una ordenanza de zonificación. Sin embargo, existió un fuerte apoyo para la zonificación en Houston entre los elementos dentro del gobierno municipal y entre las élites de la ciudad durante la década de 1920. En 1924, el alcalde Oscar Holcombe , nombró la primera Comisión de Planificación Urbana financiada. El Ayuntamiento votó a favor de contratar a S. Herbert Hare de Hare and Hare como consultor de planificación. Tras la aprobación de un estatuto de habilitación de zonificación estatal en 1927, Holcombe nombró a Will Hogg para presidir una nueva Comisión de Planificación Urbana. ^[12] Will Hogg fue cofundador del desarrollo de River Oaks , hijo de un ex gobernador de Texas y heredero de la riqueza petrolera de la familia. ^[23]En 1929, tanto Hare como Hogg abandonaron los esfuerzos para llevar la ordenanza de zonificación a un referéndum. En su opinión, no había suficiente apoyo para ello. Hogg dimitió como presidente de la Comisión de Planificación Urbana ese año. ^[12]

Entre las grandes ciudades pobladas de los Estados Unidos, Houston es única como la ciudad más grande del país sin ordenanzas de zonificación . Los votantes de Houston han rechazado los esfuerzos para implementar la zonificación en 1948, 1962 y 1993. Se cree comúnmente que "Houston es Houston" ^{[ ambiguo ]} debido a la falta de leyes de zonificación. ^[24] Houston es similar, sin embargo, a otras grandes ciudades a lo largo del Sun Belt , quienes experimentaron la mayor parte del crecimiento de su población durante la Era del Automóvil . La más grande de estas ciudades, como Los Ángeles , Atlanta , Miami ,Tampa , Dallas , Phoenix y Kansas City , todos han expandido sus huellas metropolitanas junto con Houston mientras tienen zonificación de uso del suelo. ^{[25] [26] [27]}

Si bien Houston no tiene ordenanzas oficiales de zonificación, muchas propiedades privadas tienen convenios legales o "restricciones de escritura" que limitan los usos futuros de la tierra, con efectos similares a los de los sistemas de zonificación. ^{[26] [28]}

Además, la ciudad ha promulgado regulaciones de desarrollo que especifican cómo se subdividen los lotes, los contratiempos estándar y los requisitos de estacionamiento. ^[29] Las regulaciones han contribuido a la expansión descontrolada de la ciudad que depende de los automóviles , al exigir la existencia de grandes lotes residenciales mínimos y grandes estacionamientos comerciales. ^[30]

Sin la zonificación basada en el uso de la tierra, muchos vecindarios en las afueras del anillo interior, como Montrose , cuentan con pequeños negocios como bares, restaurantes, mecánicos y ferreterías que se mezclan entre las calles residenciales.

Alcance

A veces se especifica la provisión de estacionamiento

En teoría, el propósito principal de la zonificación es segregar los usos que se cree que son incompatibles. En la práctica, sin embargo, la zonificación se utiliza como un sistema de permisos para evitar que los nuevos desarrollos dañen a los residentes o negocios existentes . La zonificación es comúnmente ejercida por gobiernos locales como condados o municipalidades , aunque el estado determina la naturaleza del esquema de zonificación con una ley habilitante de zonificación. Las tierras federales no están sujetas a controles de planificación estatal.

La zonificación puede incluir la regulación de los tipos de actividades que serán aceptables en lotes particulares (como espacios abiertos, residenciales, agrícolas , comerciales o industriales), las densidades a las que se pueden realizar esas actividades (desde viviendas de baja densidad como viviendas individuales). viviendas familiares a viviendas de alta densidad, como edificios de apartamentos de gran altura ), la altura de los edificios, la cantidad de espacio que pueden ocupar las estructuras, la ubicación de un edificio en el lote ( retrocesos ), las proporciones de los tipos de espacio en un lote (por ejemplo, cuánto espacio ajardinado y cuánto espacio pavimentado ) y cuánto estacionamientodebe ser provisto. Algunas zonas comerciales especifican qué tipos de productos pueden vender determinadas tiendas. ^[31] Los detalles de cómo los sistemas de planificación individuales incorporan la zonificación en sus regímenes regulatorios varían, aunque la intención es siempre similar.

La mayoría de los sistemas de zonificación tienen un procedimiento para otorgar variaciones (excepciones a las reglas de zonificación), generalmente debido a algunas dificultades percibidas debido a la naturaleza particular de la propiedad en cuestión. Si la variación no está justificada, puede provocar que surja una acusación de zonificación puntual . La mayoría de las leyes estatales que habilitan la zonificación prohíben a las autoridades de zonificación locales participar en cualquier zonificación local porque socavaría el propósito de un esquema de zonificación. ^[32]

Los códigos de zonificación varían según la jurisdicción. Como ejemplo, las zonas residenciales pueden codificarse como R1 para viviendas unifamiliares , R2 para viviendas bifamiliares y R3 para viviendas multifamiliares . Como otro ejemplo, R60 podría representar un lote mínimo de 60,000 pies cuadrados (1.4 acres o alrededor de 0.5 hectáreas) por vivienda unifamiliar, mientras que R30 podría requerir lotes de solo la mitad de ese tamaño.

Prácticas maduras de zonificación

Desafíos legales

Existen varias limitaciones a la capacidad de los gobiernos locales para hacer valer los poderes de la policía para controlar el uso de la tierra. En primer lugar, las limitaciones constitucionales incluyen la libertad de expresión (Primera Enmienda), la expropiación injusta de bienes (Quinta Enmienda) y la igualdad de protección (Decimocuarta Enmienda). También hay estatutos federales que a veces restringen la zonificación local. Estos incluyen la Ley Federal de Enmiendas a la Vivienda de 1988, la Ley de Estadounidenses con Discapacidades de 1990 y la Ley de Uso Religioso de la Tierra y Personas Institucionalizadas de 2000. ^[33]

Libertad de expresión

Los gobiernos locales regulan la señalización en la propiedad privada a través de ordenanzas de zonificación. A veces, los tribunales invalidan las leyes que regulan el contenido del discurso en lugar de los modales y modos de hablar. Un tribunal anuló una ordenanza local que prohibía los carteles de "venta" y "vendido" en propiedad privada. Otro tribunal derogó una ley que prohibía los carteles para cabarets para adultos. ^[33]

Tomas posteriores a 1987

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A partir de 1987, varios casos de la Corte Suprema de los Estados Unidos fallaron en contra de las regulaciones de uso de la tierra por ser una expropiación que requería una compensación justa de conformidad con la Quinta Enmienda de la Constitución . La Primera Iglesia Evangélica Luterana Inglesa contra el condado de Los Ángeles dictaminó que incluso una toma temporal puede requerir una compensación. Nollan v. Comisión Costera de California dictaminó que las condiciones del permiso de construcción que no logran promover sustancialmente los propósitos autorizados de la agencia, requieren compensación. Lucas v. South Carolina Coastal Council dictaminó que numerosas preocupaciones ambientales no eran suficientes para negar todo desarrollo sin compensación.Dolan v. City of Tigard dictaminó que las condiciones de un permiso deben ser aproximadamente proporcionales a los impactos del nuevo desarrollo propuesto. Palazzolo v. Rhode Island dictaminó que los derechos de propiedad no se ven disminuidos por leyes inconstitucionales que existen sin impugnación en el momento en que el dueño de la propiedad reclamante adquirió el título.

Sin embargo, las victorias de los terratenientes se han limitado principalmente a la Corte Suprema de Estados Unidos, a pesar de la supuesta autoridad suprema de esa Corte. ^{[ palabras de comadreja ] [ cita requerida ]} Cada decisión a favor del terrateniente se basa en los hechos del caso particular, por lo que las expropiaciones reglamentarias, los fallos a favor de los terratenientes son poco más que un espejismo de los terratenientes. ^{[ palabras de comadreja ] [ cita requerida ]} Incluso la tendencia de la Corte Suprema de Estados Unidos ^{[ cita requerida ]} con el fallo de 2002 en Tahoe-Sierra Preservation Council, Inc. contra Tahoe Regional Planning Agency . JusticiaSandra Day O'Connor , quien previamente ^{[ especifique ]} gobernó con una mayoría de 5-4 a favor del terrateniente, cambió de bando ^{[ especifique ]} para favorecer al gobierno que había retrasado el desarrollo durante más de 20 años debido a la indecisión del propio gobierno sobre alegadas preocupaciones sobre la calidad del agua del lago Tahoe .

Igualdad de protección

Se han anulado leyes de zonificación específicas en algunos otros casos de EE. UU. En los que las leyes no se aplicaron de manera uniforme (violando la protección igualitaria ) o se consideró que violaban la libertad de expresión . En el Atlanta afueras de Roswell , Georgia , una ordenanza que prohíbe vallas fue anulada en los tribunales por las causas. Se ha considerado que la ordenanza de rótulos de un municipio debe tener un contenido neutral con respecto a la regulación de rótulos . La ciudad de Roswell , Georgia ahora ha instituido una ordenanza sobre letreros que regula los letreros, basándose estrictamente en códigos dimensionales y estéticos más que en una interpretación del contenido del letrero (es decir, uso de colores, letras, etc.).

Ejercicio religioso

En otras ocasiones, las instituciones religiosas intentaron eludir las leyes de zonificación, citando la Ley de Restauración de la Libertad Religiosa de 1993 (RFRA). La Corte Suprema finalmente anuló la RFRA en ese caso, Ciudad de Boerne v. Flores 521 US 507 (1997). El Congreso promulgó la Ley de Uso Religioso de la Tierra y Personas Institucionalizadas (RLUIPA) en 2000, sin embargo, en un esfuerzo por corregir los problemas constitucionalmente objetables de la RFRA. ^[34]

En el caso de 2005 de Cutter v. Wilkinson , la Corte Suprema de los Estados Unidos sostuvo que RLUIPA era constitucional en lo que respecta a las personas institucionalizadas, pero aún no ha decidido la constitucionalidad de RLUIPA en lo que respecta a los usos religiosos de la tierra.

Tipos

Los códigos de zonificación han evolucionado a lo largo de los años a medida que la teoría de la planificación urbana ha cambiado, las restricciones legales han fluctuado y las prioridades políticas han cambiado. ^[35] Los diversos enfoques de la zonificación se pueden dividir en cuatro categorías amplias: euclidiana, rendimiento, incentivo y basado en formas.

Euclidiana

Convencional

Nombrado por el tipo de código de zonificación adoptado en la ciudad de Euclid, Ohio, los códigos de zonificación euclidianos son, con mucho, los más frecuentes en los Estados Unidos, ^{[ cita requerida ]} se utilizan ampliamente en pueblos pequeños y grandes ciudades por igual.

Euclidiana estándar

También conocida como zonificación de "bloques de construcción", la zonificación euclidiana se caracteriza por la segregación de usos de la tierra en distritos geográficos específicos y estándares dimensionales que estipulan limitaciones sobre la magnitud de la actividad de desarrollo que se permite tener lugar en lotes dentro de cada tipo de distrito. Los tipos típicos de distritos de uso del suelo en la zonificación euclidiana son: residencial (unifamiliar), residencial (multifamiliar), comercial e industrial. Los usos dentro de cada distrito suelen estar fuertemente prescritos para excluir otros tipos de usos (los distritos residenciales normalmente no permiten los usos comerciales o industriales). Se pueden permitir algunos usos "accesorios" o "condicionales" para adaptarse a las necesidades de los usos principales. Los estándares dimensionales se aplican a cualquier estructura construida en lotes dentro de cada distrito de zonificación y, por lo general,toman la forma de contratiempos, límites de altura, tamaños mínimos de lote, límites de cobertura de lote y otras limitaciones en la envolvente del edificio.

Muchos municipios utilizan la zonificación euclidiana debido a su facilidad de implementación (un conjunto de reglas prescriptivas explícitas), un precedente legal establecido desde hace mucho tiempo y la familiaridad de los planificadores y profesionales del diseño. Sin embargo, la zonificación euclidiana ha sido criticada por su falta de flexibilidad. La separación de usos contribuye a la expansión urbana , la pérdida de espacios abiertos, los elevados costos de infraestructura y la dependencia del automóvil . ^{[ cita requerida ]}

Euclidiana II

La Zonificación Euclidiana II utiliza clasificaciones de zonificación euclidiana tradicionales (industrial, comercial, multifamiliar, residencial, etc.), pero las coloca en un orden jerárquico "anidando" una clase de zonificación dentro de otra similar al concepto de Desarrollos de Unidades Planificadas (PUD) mixto. usos, pero ahora para todos los distritos de zonificación. ^{[ cita requerida ]}

Por ejemplo, las viviendas multifamiliares no solo se permiten en distritos de zonificación multifamiliares de "orden superior", sino que también se permiten en distritos de zonificación industrial y comercial de alto orden. La protección de los valores de la tierra se mantiene estratificando los distritos de zonificación en niveles según su ubicación en la sociedad urbana (barrio, comunidad, municipio y región). La zonificación Euclidiana II también incorpora el transporte y los servicios públicos como nuevos distritos de zonificación en su matriz que divide la zonificación en tres categorías: pública, semipública y privada. Además, todas las actividades y definiciones permitidas de la Zonificación Euclidiana II están vinculadas directamente al código de construcción del estado, Municode, y al Sistema de Clasificación de la Industria de América del Norte ( NAICS) asegurando uniformidad en todo el estado. La zonificación Euclidiana II fomenta los conceptos de uso mixto, nuevo urbanismo y "mayor y mejor uso" y simplifica todas las clasificaciones de zonificación en un conjunto único y uniforme de actividades. Es relativamente fácil hacer una transición de la mayoría de los sistemas de clasificación de zonificación existentes al sistema de zonificación Euclidean II. ^{[ cita requerida ]}

Zonificación inteligente

La zonificación inteligente (o codificación inteligente) es una alternativa a la zonificación euclidiana. Hay varias técnicas diferentes para lograr una zonificación inteligente. Las zonas flotantes, la zonificación de grupos y el desarrollo de unidades planificadas (PUD) son posibles incluso si existe el código euclidiano convencional, o el código convencional puede ser reemplazado por completo por un código inteligente, como propone la ciudad de Miami. Las siguientes tres técnicas pueden usarse para lograr la separación convencional de usos o un desarrollo de vecindario tradicional más responsable con el medio ambiente, dependiendo de cómo se escriban los códigos.

Para una reforma seria de la zonificación euclidiana, generalmente son necesarias las ordenanzas tradicionales de desarrollo de vecindarios, como los códigos basados ​​en formularios o el SmartCode .

Las zonas flotantes involucran una ordenanza que describe las características de una zona y los requisitos para su establecimiento, pero su ubicación permanece sin una designación hasta que la junta determina que existe una situación que permite la implementación de ese tipo de zona en un área en particular. Cuando se cumplen los criterios de una zona flotante, la zona flotante deja de "flotar" y es adoptada por una enmienda de zonificación. Algunos estados permiten este tipo de zonificación, como Nueva York y Maryland, mientras que estados como Pensilvania no lo permiten , como ejemplo de zonificación puntual . ^[32]Para mantener la zona flotante, el plan maestro debe permitir zonas flotantes o al menos no deben entrar en conflicto con el plan maestro. Además, los criterios y normas que se les proporcionen deben ser adecuados y la acción tomada no debe ser arbitraria o irrazonable. Generalmente, la zona flotante es más fácilmente adoptable e inmune a los desafíos legales si no difiere sustancialmente del área zonificada en la que se implementa.

La zonificación de agrupaciones permite que los usos residenciales se agrupen más estrechamente de lo que normalmente se permite, dejando así una superficie considerable de tierra para dedicarla a espacios abiertos.

El desarrollo de la unidad planificada es la zonificación de grupos, pero permite usos mixtos . Incluyen algunos usos comerciales e industriales ligeros para combinar un entorno céntrico tradicional, pero a escala suburbana. Algunos han argumentado, sin embargo, que tal desarrollo de unidades planificadas puede ser una farsa con el propósito de incorporar usos comerciales e industriales prohibidos por la ley de zonificación del estado; ^{[ cita requerida ]} algunos tribunales han sostenido que tal "farsa" es un "abuso arbitrario y caprichoso" del poder policial. ^{[ cita requerida ]}

Rendimiento

También conocida como "planificación basada en efectos", la zonificación de desempeño utiliza criterios basados ​​en desempeño u orientados a objetivos para establecer parámetros de revisión para proyectos de desarrollo propuestos en cualquier área de un municipio. La zonificación de rendimiento a menudo utiliza un sistema "basado en puntos" mediante el cual un desarrollador de propiedades puede aplicar créditos para cumplir con los objetivos de zonificación establecidos mediante la selección de un 'menú' de opciones de cumplimiento (algunos ejemplos incluyen: mitigación de impactos ambientales, suministro de servicios públicos, construcción de viviendas asequibles unidades, etc.). También se pueden establecer criterios discrecionales adicionales como parte del proceso de revisión.

El atractivo de la zonificación del desempeño radica en su alto nivel de flexibilidad, racionalidad, transparencia y responsabilidad. ^{[36] La} zonificación por desempeño evita la naturaleza arbitraria del enfoque euclidiano y acomoda mejor los principios del mercado y los derechos de propiedad privada con la protección ambiental. Sin embargo, la zonificación de desempeño puede ser extremadamente difícil de implementar y puede requerir un alto nivel de actividad discrecional por parte de la autoridad supervisora. Por esta razón, la zonificación de desempeño no se ha adoptado ampliamente en los EE. UU. Y generalmente se limita a categorías específicas dentro de un código prescriptivo más amplio cuando se encuentra.

El sistema de planificación de Nueva Zelanda se basa en la zonificación de desempeño basada en efectos bajo la Ley de Manejo de Recursos de 1991 .

Incentivo

Implementado por primera vez en Chicago y la ciudad de Nueva York, la zonificación de incentivos tiene como objetivo proporcionar un sistema basado en recompensas para fomentar el desarrollo que cumpla con los objetivos de desarrollo urbano establecidos. ^[37] Normalmente, se establecerá un nivel básico de limitaciones prescriptivas sobre el desarrollo y se establecerá una lista extensa de criterios de incentivos para que los desarrolladores los adopten o no, a su discreción. Una escala de recompensas conectada a los criterios de incentivos proporciona un incentivo para que los desarrolladores incorporen los criterios de desarrollo deseados en sus proyectos. Los ejemplos comunes incluyen bonificaciones (proporción de área de piso ) para viviendas asequiblesproporcionó bonificaciones en el lugar y por límite de altura para la inclusión de servicios públicos en el lugar. La zonificación de incentivos se ha vuelto más común en los Estados Unidos durante los últimos 20 años.

La zonificación de incentivos permite un alto grado de flexibilidad, pero puede ser compleja de administrar. Cuanto más se aproveche un desarrollo propuesto de los criterios de incentivos, más de cerca debe ser revisado de forma discrecional. La creación inicial de la estructura de incentivos con el fin de servir mejor a las prioridades de planificación también puede ser desafiante y, a menudo, requiere una extensa revisión continua para mantener el equilibrio entre la magnitud del incentivo y el valor otorgado a los desarrolladores.

Basado en formulario

Artículo principal: código basado en formularios

La zonificación basada en formularios se basa en reglas aplicadas a los sitios de desarrollo de acuerdo con criterios prescriptivos y potencialmente discrecionales. Por lo general, estos criterios dependen del tamaño del lote, la ubicación, la proximidad y otras características específicas del sitio y del uso. Por ejemplo, en un área residencial unifamiliar en gran parte suburbana, se podrían permitir usos como oficinas, comercio minorista o incluso industria ligera siempre que se ajusten (retroceso, tamaño del edificio, cobertura del lote, altura y otros factores) con otros desarrollos existentes. en el área.

Los códigos basados ​​en formularios ofrecen una flexibilidad considerablemente mayor en los usos de la construcción que los códigos euclidianos, pero, como son comparativamente nuevos, pueden ser más difíciles de crear. Los códigos basados ​​en formularios aún no se han adoptado ampliamente en los Estados Unidos. Cuando los códigos basados ​​en formularios no contienen ilustraciones y diagramas apropiados, se los ha criticado por ser difíciles de interpretar.

Un ejemplo de un código adoptado recientemente con características de diseño basadas en formas es el Código de Desarrollo de Tierras ^[38] adoptado por Louisville , Kentucky en 2003. Este código de zonificación crea "distritos de forma" para Louisville Metro. Cada distrito de forma tiene la intención de reconocer que algunas áreas de la ciudad son de naturaleza más suburbana, mientras que otras son más urbanas. Los contratiempos, las alturas y las características de diseño de los edificios varían según el distrito de forma. Como ejemplo, en un distrito de forma de "vecindario tradicional", un retroceso máximo podría ser de 15 pies (4.6 m) desde el límite de la propiedad, mientras que en un "vecindario" suburbano puede no haber un retroceso máximo.

Dallas, Texas, está desarrollando actualmente una ordenanza de zonificación opcional basada en formularios. ^[39] Dado que el concepto de códigos basados ​​en formularios es relativamente nuevo, este tipo de zonificación puede ser más difícil de promulgar.

Una versión de zonificación basada en formulario o "formulario integrado" utiliza un método de superposición de distrito base o zonificación "compuesta". Este método se basa en un marco euclidiano e incluye tres componentes de distrito: un componente de uso, un componente de sitio y un componente arquitectónico.

El componente de uso es de naturaleza similar a los distritos de uso de la zonificación euclidiana. Sin embargo, con un énfasis en los estándares de formulario, los componentes de uso suelen ser más inclusivos y de alcance más amplio. Los componentes del sitio definen una variedad de condiciones del sitio de baja intensidad a alta intensidad, como tamaño y escala de edificios y estacionamientos, estructuras accesorias, carriles comerciales para vehículos, paisajismo, almacenamiento y exhibición al aire libre, repostaje y lavado de vehículos, puertas aéreas de servicio comercial , etc. Los componentes arquitectónicos abordan elementos y materiales arquitectónicos.

Este método de zonificación es más flexible y adaptable al contexto que la zonificación euclidiana estándar, mientras que es más fácil de interpretar que otros códigos basados ​​en formularios.

Enmiendas a las regulaciones de zonificación

Las enmiendas a las regulaciones de zonificación pueden estar sujetas a revisión judicial, en caso de que dichas enmiendas sean impugnadas como ultra vires o inconstitucionales.

El estándar aplicado a la enmienda para determinar si puede sobrevivir al escrutinio judicial es el mismo que la revisión de una ordenanza de zonificación: si la restricción es arbitraria o si tiene una relación razonable con el ejercicio del poder policial del estado.

Si los residentes del vecindario objetivo se quejan de la enmienda, su argumento en la corte no les permite ningún derecho adquirido para mantener el mismo distrito zonificado. ^[40] Sin embargo, no tienen que probar el difícil estándar de que la enmienda equivale a una expropiación. ^[40] Si la ganancia para el público por la rezonificación es pequeña en comparación con las dificultades que afectarían a los residentes, entonces se puede otorgar la enmienda si brinda alivio a los residentes. ^[40]

Si la autoridad de zonificación local aprueba la enmienda de zonificación, entonces pueden surgir alegaciones de zonificación puntual si la rezonificación es de naturaleza preferencial y no está razonablemente justificada.

Limitaciones y críticas

La zonificación del uso de la tierra es una herramienta en el tratamiento de ciertos males sociales y parte del concepto más amplio de ingeniería social . ^{[ cita requerida ]} Hay críticas a la zonificación, particularmente entre los defensores del gobierno limitado o las perspectivas políticas del Laissez-faire . El peligro inherente de la zonificación, como fuerza coercitiva contra los propietarios, se ha descrito en detalle en el libro de Richard Rothstein The Color of Law (2017). La zonificación gubernamental se utilizó significativamente como un instrumento para promover el racismo a través de la segregación forzada en el norte y el sur desde principios del siglo XX hasta las últimas décadas. ^{[41] [página necesaria ]}

Elusión

Generalmente, el desarrollo existente en una comunidad no se ve afectado por las nuevas leyes de zonificación porque está " protegido " o legalmente no conforme como uso no conforme., lo que significa que el desarrollo anterior está exento de cumplimiento. En consecuencia, la zonificación solo puede afectar los nuevos desarrollos en una comunidad en crecimiento. Además, si la tierra no urbanizada está dividida en zonas para permitir el desarrollo, esa tierra se vuelve relativamente cara, lo que hace que los desarrolladores busquen tierras que no estén divididas en zonas para el desarrollo con la intención de buscar la rezonificación de esa tierra. Las comunidades generalmente reaccionan al no zonificar las tierras no desarrolladas para permitir el desarrollo hasta que un desarrollador solicita la rezonificación y presenta un plan adecuado. El desarrollo bajo esta práctica parece ser poco sistemático y descoordinado. Las comunidades intentan influir en el momento del desarrollo mediante los gastos del gobierno para nuevas calles, alcantarillas y servicios públicos que generalmente se desean para los desarrollos modernos. Contrariamente a las recomendaciones federales que lo desalientan, el desarrollo de autopistas interestatalespara fines no relacionados con el crecimiento planificado de la comunidad, crea una carrera inexorable para desarrollar la tierra relativamente barata cerca de los intercambios. Las medidas de supresión de impuestos a la propiedad , como la Proposición 13 de California, han llevado a muchas comunidades desesperadas por capturar los ingresos del impuesto a las ventas a ignorar sus planes integrales y rezonificar terrenos no urbanizados para establecimientos minoristas.

En Colorado, los gobiernos locales tienen la libertad de elegir no hacer cumplir sus propias leyes de zonificación y otras leyes de regulación de la tierra. A esto se le llama aplicación selectiva. Steamboat Springs, Colorado, es un ejemplo de un lugar con edificios ilegales y una aplicación laxa. ^{[42] [43]}

Social

En tiempos más recientes, la zonificación ha sido criticada por los planificadores urbanos y los académicos (sobre todo Jane Jacobs ) como una fuente de nuevos males sociales, incluida la expansión urbana , la separación de los hogares del empleo y el surgimiento de la " cultura del automóvil ". Algunas comunidades han comenzado a fomentar el desarrollo de vecindarios más densos, homogeneizados y de uso mixto que promueven caminar y andar en bicicleta hacia el trabajo y las compras. No obstante, una casa unifamiliar y un automóvil son partes importantes del " sueño americano " para las familias nucleares , y las leyes de zonificación a menudo reflejan esto: en algunas ciudades, las casas que no tienen un garaje adjunto se consideran " arruinadas " y están sujetas a reurbanización. Los movimientos que desaprueban la zonificación, como el nuevo urbanismo y el crecimiento inteligente , generalmente tratan de reconciliar estas demandas en competencia. Los nuevos urbanistas, en particular, intentan a través de soluciones creativas de diseño urbano que se remontan a las prácticas de los años veinte y treinta. A finales del siglo XX, los nuevos urbanistas también han sido atacados por fomentar la expansión y por la naturaleza altamente prescriptiva de sus propuestas de códigos modelo.

Exclusionario

La zonificación ha sido criticada durante mucho tiempo como una herramienta de exclusión y segregación racial y socioeconómica, principalmente a través de requisitos mínimos de tamaño de lote y segregación del uso de la tierra (a veces denominado " racismo ambiental "). Los primeros códigos de zonificación a menudo eran explícitamente racistas. June Manning Thomas ofrece una revisión de la literatura relacionada con esta crítica particular de la zonificación. ^[44]

Las prácticas de exclusión siguen siendo comunes entre los suburbios que desean mantener fuera a quienes se consideran socioeconómicamente o étnicamente indeseables: por ejemplo, representantes de la ciudad de Barrington Hills , Illinois , dijeron una vez a los editores de la sección de bienes raíces del Chicago Tribune que los 5 acres de la ciudad (20,000 m ² ) el tamaño mínimo del lote ayudó a "mantener fuera a la chusma".

Racial

Desde 1910 en Baltimore, ^[45] numerosos estados de EE. UU. Crearon leyes de zonificación racial ( líneas rojas ); sin embargo, tales leyes fueron descartadas en 1917 cuando la Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó que tales leyes interferían con los derechos de propiedad de los propietarios ( Buchanan v. Warley ). ^[46] Hubo repetidos intentos por parte de varios estados, municipios e individuos desde entonces para crear leyes de zonificación y vivienda basadas en la raza, sin embargo, dichas leyes finalmente fueron anuladas por los tribunales. La legalidad de toda discriminación en la vivienda, por parte de entidades públicas o privadas, fue terminada por la Ley de Vivienda Justa (Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968). ^[47]

A pesar de tales fallos, muchos afirman que las leyes de zonificación todavía se utilizan con el propósito de segregación racial. ^[48]

Asequibilidad de la vivienda

La zonificación también se ha visto implicada como un factor principal que impulsa la escasez de viviendas asequibles que se acelera rápidamente en las áreas urbanas. ^[49] Un mecanismo para esto es la zonificación de muchas comunidades suburbanas y exurbanas para lotes residenciales mínimos muy grandes y tamaños de edificios a fin de preservar el valor de las viviendas limitando la oferta total de viviendas, lo que excluye a las personas más pobres. Esto desplaza el mercado hacia viviendas más caras de las que normalmente se podrían construir. Según el Manhattan Institute, hasta la mitad del precio pagado por la vivienda en algunas jurisdicciones es directamente atribuible a los costos ocultos de la regulación restrictiva de la zonificación.

Por ejemplo, todo el pueblo de Los Altos Hills , California (con la excepción del colegio comunitario local y un convento religioso), está dividido en zonas para uso residencial con un tamaño de lote mínimo de un acre (4,000 m²) y un límite de solo uno. Vivienda principal por lote. Todas estas restricciones fueron confirmadas como constitucionales por los tribunales federales y estatales a principios de la década de 1970. ^{[50] [51]} Tradicionalmente, la ciudad intentó cumplir con los requisitos estatales de vivienda asequible contando las viviendas secundarias (es decir, apartamentos sobre garajes y casas de huéspedes) como viviendas asequibles, y desde 1989 también ha permitido a los residentes construir la llamada "abuelita unidades". ^[52]

En 1969, Massachusetts promulgó la Ley de Permisos Integrales de Massachusetts: Capítulo 40B , originalmente conocida como la ley de zonificación anti-snob. Según este estatuto, en los municipios con menos del 10% de viviendas asequibles, un desarrollador de viviendas asequibles puede solicitar la exención de la zonificación local y otros requisitos de la junta de apelaciones de zonificación local, con revisión disponible del Comité de Apelaciones de Vivienda del estado ^[53] si el se niega la renuncia. Existen leyes similares en otras partes de los Estados Unidos (por ejemplo, Rhode Island, Connecticut e Illinois), aunque se disputa su efectividad.

Ver también

• Zonificación agrícola
• Transferencia de derechos de desarrollo
• Límite de crecimiento urbano

Referencias

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Enlaces externos

• Una Ley de Uso de la Tierra de la Ley de Habilitación de Zonificación Estatal Estándar , Universidad de Washington en St. Louis