La construcción de edificios de vía rápida es la jerga de la industria de la construcción para una estrategia de entrega de proyectos para comenzar la construcción antes de que se complete el diseño. El propósito es acortar el tiempo de finalización. [1]
Beneficios
Los horarios más cortos son deseables por razones que varían según los propietarios de los edificios. Un horario más corto puede reducir el tiempo de comercialización de un fabricante, la necesidad de un distrito escolar de reducir el hacinamiento o simplemente proporcionar un nuevo hogar para una familia antes. Los cronogramas más cortos también pueden reducir el costo de financiamiento de la construcción y reducir los costos generales para las organizaciones de diseño y construcción. Los cronogramas más cortos también pueden reducir el impacto de la inflación durante la construcción. Por lo tanto, la aceleración del proyecto se logra mediante la integración de las fases de diseño y construcción.
Pero Fast-Track es más difícil de administrar que el proceso tradicional de diseño-licitación-construcción . Requiere un conocimiento detallado del proceso, una planificación eficaz, integridad y una estrecha coordinación entre las organizaciones que ejecutan el trabajo.
Riesgos inherentes
El costo final del proyecto es incierto cuando comienza la construcción porque el diseño no está completo. [2] Con el proceso tradicional de diseño-licitación-construcción, un conjunto completo de documentos y especificaciones de construcción describe lo que el constructor acepta construir y sirve como el corazón del contrato. En los proyectos Fast-Track, el diseño, los documentos de construcción y las especificaciones están incompletos, por lo que establecer el costo final presenta problemas. Para hacer frente a esta dificultad, los propietarios suelen utilizar un contrato de costo reembolsable con el constructor (un gerente de construcción o un contratista general). El contrato puede incluir una estimación de costos sin garantía o puede haber un Precio Máximo Garantizado (GMP). Sin embargo, incluso con un GMP, puede haber discusión sobre el alcance del trabajo cubierto por el GMP ya que el diseño estaba incompleto cuando se ejecutó el contrato.
También existe el riesgo de que el trabajo construido en una fase inicial del proyecto no se adapte a decisiones de diseño posteriores. Por ejemplo, si la forma del edificio cambia después de que se construyen los cimientos, aumenta el costo y se demora la modificación de los cimientos completados. O un elemento de equipo que se selecciona al final del proceso puede requerir desagües o conexiones de agua y energía que no se anticiparon al principio del proyecto. Además, la interpretación del informe de diseño del contratista puede diferir de la del propietario, lo que puede dar lugar a un conflicto de intereses.
Si el tiempo no es crucial, los propietarios pueden adoptar un enfoque prudente para terminar el diseño y obtener un precio global fijo antes de comenzar la construcción (el proceso de diseño-licitación-construcción). Sin embargo, si hay una razón para acelerar la entrega del proyecto, Fast-Track se puede utilizar con cualquier estrategia de entrega del proyecto, como CM en riesgo y CM de agencia (ver Gestión de la construcción ), diseño-construcción , puentes y entrega integrada del proyecto . Incluso el proceso tradicional de diseño-licitación-construcción puede utilizar conceptos Fast-Track al licitar contratos de construcción generales separados para las fases de la obra.
Sin embargo, muchos propietarios eligen equipos de proyectos con experiencia y consideran que las recompensas valen la pena por los riesgos. Una fuente afirma que Fast-Track se utiliza en el 40 por ciento de los proyectos de construcción. [3]
Historia del proceso
Durante la mayor parte de los siglos XIX y XX, el proceso común de ejecución de proyectos fue diseño secuencial, licitación y construcción, con un período de tiempo entre la finalización de una fase y el inicio de la siguiente. Un arquitecto y / o ingeniero completó un diseño, realizó planos de construcción detallados, redactó especificaciones e invitó a múltiples contratistas a presentar propuestas estipulando su precio para ejecutar el proyecto. [4] [5]
Por lo general, las organizaciones gubernamentales preferían una oferta de "suma global" para todas las fases del trabajo (todas fuera de diseño y construcción) y también estaban obligadas a adjudicar el trabajo de construcción al postor calificado más bajo. El supuesto político era que la oferta de una suma global baja demostró un uso prudente del dinero público, y la licitación pública abierta demostró una selección justa de contratistas. Dado que la licitación competitiva a tanto alzado requería planos y especificaciones de construcción completos, Fast-Track, tal como se usaba en la industria, no estaba disponible para los propietarios públicos.
Sin embargo, la mayoría de las reglamentaciones de contratación pública permitían la contratación de servicios de arquitectura, ingeniería y otros en función de las calificaciones del proveedor de servicios. (Consulte la Ley Brooks [6] para conocer el enfoque utilizado por el gobierno federal).
En la década de 1960, durante la Guerra de Vietnam, los estudiantes matriculados en educación superior fueron excluidos del reclutamiento. En consecuencia, los colegios y universidades explotaron. Los problemas de hacinamiento eran agudos porque la entrega del diseño y la construcción de edificios académicos generalmente tomaba de 4 a 6 años. Mientras tanto, la alta tasa de inflación estaba erosionando los presupuestos de construcción. [7] Un cronograma de proyecto de 4-5 años podría reducir significativamente el poder adquisitivo de los fondos asignados para proyectos de construcción.
En 1968, el Fondo de Construcción de la Universidad del Estado de Nueva York (SUCF) [8] contrató a Caudill Rowlett Scott (CRS) para estudiar formas de acortar los horarios. [9] El estudio completo planteó la hipótesis de que el SUCF podría ahorrar entre el 25 y el 45 por ciento del tiempo con la construcción por fases. Podían mantenerse dentro de sus regulaciones de adquisiciones seleccionando una empresa (un CM) para los servicios de administración de la construcción, que no proporcionaría mano de obra ni materiales de construcción, sobre la base de sus calificaciones.
El CM no haría ningún trabajo de construcción real. El CM tendría la responsabilidad profesional de representar el mejor interés del propietario como agente, similar a la de un arquitecto.
El CM asesoraría al arquitecto y al propietario sobre los costos y la tecnología de construcción durante la fase de diseño y calcularía el costo total. El arquitecto completaría los planos de construcción y las especificaciones en fases y el CM tomaría licitaciones abiertas y competitivas para esas fases de la obra, superponiendo las actividades de diseño y construcción. Por ejemplo, el CM podría aceptar ofertas para la limpieza y nivelación del sitio tan pronto como se establezca la configuración básica del edificio y se completen los dibujos y especificaciones para esa fase del trabajo. Las empresas que normalmente funcionaban como subcontratistas pujarían por el trabajo. El postor más bajo tendría un contrato directo con el propietario, transformándose de subcontratista en contratista principal. El propietario tendría múltiples contratos principales.
No era un concepto del todo original. Hubo algunos ejemplos previos de procesos similares: Tishman Construction (ahora parte de AECOM ) proporcionó servicios de administración de construcción para el World Trade Center que se construyó con construcción por etapas (la construcción comenzó en 1966, el edificio fue destruido el 11 de septiembre de 2001).
SUCF aceptó el informe Fast-Track de CRS y contrató a Smith, Hinchman & Grylls (ahora SmithGroupJJR ) para implementar su primer proyecto Fast-Track en la Universidad de Stony Brook, Stony Brook, Nueva York. El proyecto Stony Brook y los proyectos posteriores de CRS demostraron que los ahorros de tiempo proyectados eran conservadores. A veces, el uso de Fast-Track y CM redujo el tiempo a un tercio o menos de los horarios convencionales. [10] [11]
El informe se tituló "Vía rápida". Se imprimieron muchas copias. El concepto de un gerente de construcción profesional que podría implementar el diseño y la construcción por fases (Fast-Track) para proyectos públicos se extendió rápidamente. La Administración de Servicios Generales de los Estados Unidos y muchos otros clientes institucionales y gubernamentales en los Estados Unidos adoptaron el proceso.
Sin embargo, a pesar de las ventajas de un cronograma reducido, a muchos propietarios no les gustó la responsabilidad de la administración de múltiples contratos de construcción principal en un solo proyecto y estaban preocupados por la falta de un precio máximo garantizado. A fines de la década de 1900 y principios de la de 2000, muchas organizaciones gubernamentales cambiaron sus regulaciones de adquisiciones para permitir que el CM mantuviera los contratos y garantizara el precio y el horario. Para diferenciar entre el concepto original y un concepto adicional de servicios de CM, el original se denominó Agencia CM y el CM que tenía los contratos y proporcionó garantías se denominó CM en Riesgo (ver Dirección de Construcción ).
Fast-Track es ahora un término común en toda la industria de la construcción.
Ver también
Referencias
- ^ Thomsen FAIA FCMAA, Charles B; Hawkins Esq. AIA, John R; Thomsen GC, Charles J (2012). CM, Fast-Track y GMP . Fundación Asociación de Administración de la Construcción de América. págs. 7-8. ISBN 978-1-938014-01-7.
- ^ Knecht, Barbara. "La construcción por vía rápida se convierte en la norma" . Registro arquitectónico . Consultado el 26 de mayo de 2015 .
Paradójicamente, si bien la decisión de acelerar un proyecto es casi siempre económica, los costos finales generalmente se desconocen durante el proceso.
- ^ Knecht, Barbara. "La construcción por vía rápida se convierte en la norma" . Registro arquitectónico . Consultado el 26 de mayo de 2015 .
La construcción de vía rápida ha existido durante décadas (consulte Digital Architect) y ahora, según algunas asociaciones de la industria, representa hasta el 40 por ciento de los proyectos de construcción.
- ^ Thomsen FAIA FCMAA, Chuck; Sanders, Sid (2011). "Aparición de licitaciones competitivas". Gestión de programas 2.0 . McLean VA: Fundación de la Asociación de Administración de la Construcción de América. págs. 20–23. ISBN 978-0-9815612-5-7.
- ^ Sapers, Carl; Merliss, Penny Pittman (1984). "La responsabilidad de arquitectos e ingenieros en la América del siglo XIX". Revista de educación arquitectónica . Taylor & Francis, Ltd. en nombre de la Association of Collegiate Schools of Architecture, Inc. 41 No.2 (invierno, 1988): 39–45. doi : 10.2307 / 1424833 . JSTOR 1424833 .
- ^ Ley Brooks
- ^ Lewis, Scott; Grogan, Tim. "Cien años de índices de costos de ENR Encuesta de confianza del informe de costos de ENR 3Q" (PDF) . Consultado el 26 de mayo de 2015 . Cite journal requiere
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( ayuda ) - ^ El Fondo de Construcción de la Universidad del Estado de Nueva York (SUCF)
- ^ Foxhall, William B. Gestión profesional de la construcción y administración de proyectos . McGraw-Hill Inc., Estados Unidos. ISBN 978-0070217553.
El estudio "Fast-Track" preparado por Caudill Rowlett Scott para el Fondo de Construcción de la Universidad del Estado de Nueva York.
- ^ Foxhall, William B. Gestión profesional de la construcción y administración de proyectos . McGraw-Hill Inc., Estados Unidos. pag. 11. ISBN 978-0070217553.
La experiencia de Smith Hinchmans & Grylls en proyectos SUNY en fases confirma estas proyecciones.
- ^ Scarano, Joseph; Thomsen, Charles (febrero de 1971). "Escuelas con prisa". Arquitectura progresiva .
Otras lecturas
- Michael E. Kenig, AGC Project Delivery Systems for Construction, AGC of America ISBN 978-1-936006-28-1 . 1/8/2011 https://web.archive.org/web/20150506103648/http://store.agc.org/Construction-Delivery/Project-Delivery-Systems/2916
- Charles B. Thomsen FAIA FCMAA, John Hawkins Esq. AIA, Charles J. Thomsen GC, CM, Fast-Track y GMP, Fundación de la Asociación de Administración de la Construcción de América http://cmaanet.org/cmaa-publications-0