En arquitectura , construcción y bienes raíces , el área de piso , el espacio de piso o el espacio de piso es el área (medida en pies cuadrados o metros cuadrados) ocupada por un edificio o parte de él. Las formas de definir el "área del piso" dependen de qué factores del edificio deben o no deben incluirse, como paredes externas, paredes internas, pasillos, huecos de ascensores, escaleras, etc. Generalmente existen tres diferencias principales en la medición del área del piso. [1]
- Área bruta del piso (GFA): el área total del piso contenida dentro del edificio medida a la cara externa de las paredes externas.
- Área interna bruta (GIA): el área del piso contenida dentro del edificio medida a la cara interna de las paredes externas.
- Área interna neta (NIA) (o área de piso utilizable UFA): el NIA es el GIA menos las áreas de piso ocupadas por vestíbulos, salas de máquinas cerradas en el techo, escaleras y escaleras mecánicas, servicios mecánicos y eléctricos, ascensores, columnas, áreas de baños (que no sean de propiedad doméstica), conductos y elevadores.
Superficie de suelo
El área de piso bruta (GFA) en bienes raíces es el área de piso total dentro de la envolvente del edificio, incluidas las paredes externas y excluyendo el techo.
Las definiciones de GFA, incluidas las áreas que deben contabilizarse y las áreas que no, varían en todo el mundo. A esta confusión se suma la práctica entre algunos desarrolladores de usar el área bruta alquilable (GLA) y GFA indistintamente, o usar GFA como GLA, aunque GLA generalmente excluye los corredores y otras áreas públicas dentro del desarrollo, mientras que ambas cifras incluyen áreas ocupadas por estructura, como muros y columnas.
En Hong Kong
El Capítulo 123F de la ley de Hong Kong , Reglamentos de construcción (planificación) , Regulación 23 , sección 3, subpárrafo (a), definió que:
Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado b), a los efectos de las reglas 19, 20, 21 y 22, la superficie bruta de suelo de un edificio será el área contenida dentro de las paredes exteriores del edificio medida en cada nivel de piso (incluido cualquier piso por debajo del nivel del suelo), junto con el área de cada balcón del edificio, que se calculará a partir de las dimensiones totales del balcón (incluido el grosor de los lados del mismo) y el grosor de las paredes externas del edificio. .
subpárrafo (b):
Al determinar el área bruta del piso a los efectos de las reglamentaciones 20, 21 y 22, la Autoridad de Construcción puede ignorar cualquier espacio de piso que considere que está construido o destinado a ser utilizado únicamente para estacionar vehículos motorizados, cargar o descargar vehículos motorizados, o para cámaras de almacenamiento de desechos, cámaras de almacenamiento de desechos y recuperación de materiales, cámaras de recuperación de materiales, salas de almacenamiento de desechos y recuperación de materiales, conductos de desechos, salas de tolvas de desechos y otros tipos de instalaciones provistas para facilitar la separación de desechos a satisfacción de la Autoridad de Construcción, o para instalaciones de acceso para servicios de telecomunicaciones y radiodifusión, u ocupadas únicamente por maquinaria o equipo para cualquier ascensor, sistema de aire acondicionado o calefacción o cualquier servicio similar. (LN 406 de 1987; 39 de 2000 s. 7)
El GFA no responsable se define con más detalle en las Notas de práctica para personas autorizadas, ingenieros estructurales registrados e ingenieros geotécnicos registrados no APP-2. [2]
GFA permitido en el contrato de arrendamiento de tierras de Hong Kong generalmente el máximo GFA (excluyendo el no responsable arriba) para desarrollar. Sin embargo, puede reducirse aún más por el efecto de la proporción de parcelas, la cobertura máxima del sitio, la altura máxima permitida del edificio y el Plan de zonificación del esquema. Además, el techo y otras áreas descubiertas están excluidas en la GFA permitida, pero generalmente tenían un uso restringido como espacio de apertura, pasillo o área de escape de emergencia.
- Características ecológicas
Desde 2001, para fomentar la incorporación de características ecológicas en los desarrollos de edificios, se podrían excluir / ignorar más instalaciones en GFA. [3] y definido en las Notas de práctica conjunta sobre protección y mejora del entorno construido y natural núm. 1 y no. 2. [4] [5] Dado que tales instalaciones otorgan un área de piso adicional para desarrollar y generalmente se incluyen en el GFA / área de venta que el desarrollador vendió al usuario final, lo que confundió al usuario final, el gobierno planeó abolir la exclusión de las características ecológicas y utilizar una forma alternativa de fomentar las características ecológicas. Para el área total del piso, HK usa el término Cobertura del sitio .
En Singapur
GFA en Singapur, definido por la Autoridad de Reurbanización Urbana en marzo de 2014 es: [6]
3 Definición de superficie bruta de suelo
3.1 Todas las áreas de piso cubiertas de un edificio, salvo que estén exentas de otra manera, y las áreas descubiertas para usos comerciales se consideran el área bruta de piso del edificio a los efectos del control de la proporción de parcelas y el cargo de desarrollo. El área bruta del piso es el área total del espacio cubierto del piso medido entre la línea central de las medianeras, incluido el grosor de las paredes externas pero excluyendo los huecos. La accesibilidad y la usabilidad no son criterios para la exclusión de GFA.
3.2 URA se reserva el derecho de decidir sobre asuntos de GFA basándose en el diseño específico de una propuesta de desarrollo caso por caso.
Con efecto a partir de enero de 2014, los espacios privados cerrados (PES) y las terrazas privadas en la azotea (PRT) se cuentan como parte de la bonificación GFA con un límite del 10% por encima del Plan Maestro que también incluye balcones. [7]
Superficie bruta alquilable
El área bruta alquilable ( GLA ) es la cantidad de espacio disponible para alquilar en una propiedad comercial. Específicamente, el área bruta alquilable es el área de piso total diseñada para la ocupación del inquilino y el uso exclusivo, incluidos los sótanos , entrepisos o pisos superiores. Normalmente se expresa en metros cuadrados (aunque en algunos lugares, como Estados Unidos, Canadá y Reino Unido, se utiliza el pie cuadrado). Se mide desde la línea central de las particiones conjuntas y desde las caras exteriores de la pared. Es decir, el área bruta alquilable es el área por la que los inquilinos pagan el alquiler y, por lo tanto, el área que genera ingresos para el propietario.
Para una propiedad con un solo inquilino, las medidas de Área bruta de piso (GFA) y Área bruta alquilable (GLA) son esencialmente iguales.
La Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios ha establecido un estándar con el Instituto Nacional Estadounidense de Estándares , ANSI / BOMA Z65.1-1996 para medir el área del piso y calcular el área bruta alquilable y el factor de pérdida. [8]
Ver también
Referencias
- ^ Jim Smith y David Jaggar, Planificación de costos de construcción para el equipo de diseño , Butterworth-Heinemann, Londres, 2006. Duncan Cartlidge, Cuaderno de bolsillo del agrimensor , Butterworth-Heinemann, Londres, 2009.
- ^ "CAP 123F, Reglamento de construcción (planificación)" (PDF) . Departamento de Justicia, Gobierno de RAEHK . Consultado el 10 de julio de 2016 .
- ^ Carrie Lam (9 de abril de 2008). "LCQ11: Proyectos residenciales con características verdes" . Oficina de desarrollo . Gobierno de Hong Kong . Consultado el 16 de febrero de 2010 .
- ^ "JPN1: Edificios verdes e innovadores" (PDF) . Departamento de Edificación, Departamento de Tierras y Departamento de Planificación . Gobierno de Hong Kong . Consultado el 16 de febrero de 2010 .
- ^ "JPN2: Segundo paquete de incentivos para promover edificios verdes e innovadores" (PDF) . Departamento de Edificación, Departamento de Tierras y Departamento de Planificación . Gobierno de Hong Kong . Consultado el 16 de febrero de 2010 .
- ^ "Manual de SUPERFICIE BRUTA" . Autoridad de Reurbanización Urbana . Consultado el 23 de marzo de 2014 .
- ^ "Espacios cerrados privados y terrazas privadas en el techo que se incluirán como GFA" . Autoridad de Reurbanización Urbana . Consultado el 23 de marzo de 2014 .
- ^ Método estándar para medir el área de piso en edificios de oficinas PDF (BOMA Z65.1-1996) . Arnold, Maryland : Asociación de administradores y propietarios de edificios , Instituto Nacional Estadounidense de Normas . 1996.