La crisis hipotecaria nacional de la década de 1930 fue una crisis de la Depresión en los Estados Unidos caracterizada por altas tasas de incumplimiento y elevadas tasas de préstamo a valor en el mercado de la vivienda residencial. La rápida expansión del mercado de la vivienda residencial no agrícola durante la década de 1920 creó una burbuja inmobiliaria inflada en parte por la innovación ad hoc por parte de los cuatro intermediarios financieros principales: bancos comerciales , compañías de seguros de vida , cajas mutuas de ahorro y Building & Loans ( ahorros). Como resultado, la reforma federal derivada del New DealLa legislación dio lugar a un cambio paradigmático en los préstamos hipotecarios, popularizando los vencimientos a más largo plazo, amortizando completamente las hipotecas y creando un mercado secundario denso para los valores relacionados con las hipotecas.
Políticas de préstamos previas al colapso
Préstamos fue dominada por cuatro intermediarios financieros - bancos comerciales , seguros de vida empresas, cajas de ahorros y cajas de ahorro (también llamados de ahorro y préstamo, o S & L) - aunque sólo las compañías de seguros de vida operados interregional. Las mutuas de ahorro y los bancos comerciales tenían cuotas de mercado dominantes en regiones específicas (Nueva Inglaterra y ciudades del Atlántico medio, y en el oeste, respectivamente), pero estaban limitadas en otros lugares. Los ahorros, por el contrario, se expandieron a todos los rincones del país a fines de la década de 1920, pero funcionaban predominantemente a nivel local. [1]
Además de su rango geográfico de influencia, los cuatro intermediarios diferían en sus términos hipotecarios preferidos. Los bancos comerciales, las compañías de seguros de vida y las mutuas de ahorro generalmente ofrecían hipotecas globales a 5 años con una relación préstamo-valor del 50%. [2] Al igual que con cualquier entorno de burbuja, tanto los prestatarios como los prestamistas esperaban que los precios de los activos aumentaran ad infinitum y tendían a refinanciar continuamente al vencimiento, exponiéndose al claro peligro de incumplimiento y la consiguiente insolvencia institucional en caso de restricción crediticia.
Las S & L, por otro lado, tendían a ofrecer hipotecas con amortización total de 11 a 12 años y, en general, suscribían hipotecas con una relación préstamo-valor muy superior al 50%. [2] Por lo tanto, los prestatarios se enfrentaron a una decisión: aceptar pagos elevados a cambio de una eventual propiedad absoluta o preferir el bienestar a corto plazo sobre la propiedad formal de la vivienda. Muchos adoptaron un híbrido, financiando el 50% del precio de compra (menos el pago inicial) con un préstamo global de solo interés y cubriendo el resto con una hipoteca amortizable de un ahorro, finalmente financiando la obligación al vencimiento del primero (quizás después de renovarlo). durante varios períodos) con un préstamo amortizable y, al hacerlo, extender el plazo hasta el vencimiento de este híbrido y, al mismo tiempo, realizar un pago inicial más pequeño (el valor combinado de las hipotecas excede una hipoteca individual para la que un individuo calificaría ). Este híbrido fue denominado el "Plan Filadelfia" por WN Loucks en 1928 en referencia al lugar donde su uso se generalizó por primera vez. [3]
Aunque todos son únicos en la estructura de plazos, cada uno de estos tres instrumentos financieros, dos puros y uno híbrido, corría el riesgo de fracasar. La hipoteca de amortización total de 12 años fue quizás la mejor opción, pero representó una obligación mensual sustancial para el prestatario minorista incluso en el status quo y, por lo tanto, una obligación insuperable en caso de una crisis económica aguda. El Plan Filadelfia y la hipoteca global pura a 5 años presentaban al prestatario una obligación mensual menor, pero se basaban en la suposición de un crédito disponible libremente con el que refinanciar el capital al vencimiento, lo que los exponía a un riesgo sustancial de incumplimiento en un período agudo. Crisis financiera caracterizada por endurecimiento del crédito.
La Gran Depresión y la posterior modernización del mercado hipotecario
La caída del mercado de valores el martes negro y la posterior agitación económica cosificaron los riesgos anteriormente abstractos endémicos del mercado hipotecario de la década de 1920: los prestatarios ya no podían permitirse ni siquiera pagos mensuales moderados y la recompensa ofrecida por la ejecución hipotecaria de un gravamen hizo poco para mejorar la situación financiera de muchas instituciones. : entre 1928 y 1933, los precios de las viviendas se redujeron en casi un 25,9%, incluida una caída anual del 10,5% en 1932. [4] [5] [6] Como resultado, muchos intermediarios fracasaron, especialmente las S & L que habían estado operando su propia Filadelfia. Planes - emitiendo hipotecas globales y amortizantes - estas últimas bajo un plan de préstamo de acumulación de acciones por el cual los prestatarios debían comprar acciones en el S&L en cada período hasta que sus tenencias estuvieran a la par con el principal del préstamo amortizable, momento en el cual se canceló la deuda. El incumplimiento aumentó los saldos de préstamos efectivos para los prestatarios restantes al reducir el valor del fondo de amortización, incentivando aún más el incumplimiento por parte de otros prestatarios, y muchas S & L se vieron obligadas a liquidar sus tenencias en su totalidad, unas 5.000 durante la década de 1930. [7] Aunque un poco más silenciosos porque no estaban sujetos a los problemas de un plan de acumulación de acciones, otros importantes intermediarios financieros experimentaron una situación similar.
En 1934, como parte del New Deal , el Congreso aprobó la Ley Nacional de Vivienda de 1934 , que creó dos nuevas agencias: (1) la Administración Federal de Vivienda (FHA), que aseguraba hipotecas que cumplían con criterios específicos, y (2) la Federal Corporación de Seguros de Ahorros y Préstamos (FSLIC), que aseguró depósitos en S & Ls (y que quebró durante la Crisis de Ahorros y Préstamos ). Ambos se centraron en apuntalar el mercado de la vivienda mediante la obtención de más crédito, espesando así el mercado y estabilizando los precios de la vivienda. La FHA fue un paso más allá y estableció restricciones sobre los términos y las tasas de interés de las hipotecas que calificaban, por lo general requiriendo que las hipotecas totalmente amortizables lleven los términos al vencimiento en más de 15 años, con tasas de interés que excedan el 5% anual solo en casos aislados. La estructura de estas nuevas hipotecas mitiga gran parte del riesgo inherente a los instrumentos previos al choque.
Secuelas
A partir de la llegada de la FHA, la relación préstamo-valor aumentó constantemente, aliviando la necesidad de que los prestatarios tuvieran múltiples hipotecas, como fue el caso del Plan Filadelfia. [8] En un esfuerzo continuo por fortalecer el mercado hipotecario residencial, el Gobierno Federal creó la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (FNMA, o Fannie Mae), que compró hipotecas emitidas bajo los auspicios de la FHA con el fin de crear un gran mercado secundario para hipotecas residenciales. La FHA aplicó términos cada vez más estrictos a medida que pasaba el tiempo, y para la década de 1950, muchas hipotecas habían aumentado los plazos a unos 30 años, lo que desde entonces se ha convertido en el estándar de la industria.
Referencias
- ^ Snowden, Kenneth A. (julio de 2010). "La anatomía de una crisis hipotecaria residencial: una mirada a la década de 1930". Documento de trabajo NBER 16244 : 6–8. doi : 10.3386 / w16244 .
- ^ a b Morton, Joseph (1956). "Préstamos Hipotecarios Urbanos: Experiencia y Mercados Comparativos" . Princeton: Princeton University Press, págs. 149-155.
- ^ Loucks, WN (noviembre de 1928). "Plan de financiación mediante segundas hipotecas de la Asociación de préstamos y edificios de Filadelfia". The Journal of Land & Public Utility Economics . 4 : 367–374. doi : 10.2307 / 3139128 . JSTOR 3139128 .
- ^ Yoon, Al (11 de enero de 2011). "Las caídas del precio de la vivienda superan la Gran Depresión" . Reuters . Consultado el 1 de marzo de 2011 .
- ^ Peck, Emily (22 de abril de 2008). "Shiller de Yale: la caída de la vivienda en Estados Unidos puede superar la gran depresión" . El Wall Street Journal . Consultado el 1 de marzo de 2011 .
- ^ "A través del suelo" . El economista. 29 de mayo de 2008 . Consultado el 1 de marzo de 2011 .
- ^ Snowden, Kenneth A. (julio de 2010). "La anatomía de una crisis hipotecaria residencial: una mirada a la década de 1930". Documento de trabajo NBER 16244 : 17. doi : 10.3386 / w16244 .
- ^ Grebler, Leo; Blank, David M .; Winnick, Louis (1956). "Formación de capital en el sector inmobiliario residencial: tendencias y perspectivas" . Princeton: Princeton University Press, pág. 503.