La Ley de Bienes Raíces (Regulación y Desarrollo) de 2016 es una ley del Parlamento de la India que busca proteger a los compradores de viviendas y ayudar a impulsar las inversiones en la industria de bienes raíces. La Ley establece una Autoridad Reguladora de Bienes Raíces (RERA) en cada estado para la regulación del sector inmobiliario y también actúa como un órgano de adjudicación para la resolución rápida de disputas. El proyecto de ley fue aprobado por la Rajya Sabha el 10 de marzo de 2016 y por la Lok Sabha el 15 de marzo de 2016. La ley entró en vigor el 1 de mayo de 2016 y se notificaron 61 de las 92 secciones. [1] Las disposiciones restantes entraron en vigor el 1 de mayo de 2017. [2]Los gobiernos central y estatal están obligados a notificar las Reglas bajo la Ley dentro de un período estatutario de seis meses. [3]
Ley de Bienes Raíces (Regulación y Desarrollo), 2016 | |
---|---|
Parlamento de la India | |
| |
Citación | No. 16 de 2016 |
Promulgado por | Parlamento de la India |
Aprobado | 15 de marzo de 2016 |
Promulgada | 25 de marzo de 2016 |
Aprobado | 10 de marzo de 2016 |
Aceptó | 25 de marzo de 2016 |
Comenzó | 1 de mayo de 2016 - 61 de 92 secciones notificadas 1 de mayo de 2017 - 31 secciones restantes notificadas |
Historia legislativa | |
Factura | Proyecto de ley de bienes raíces (regulación y desarrollo), 2016 |
Cita de factura | XLVI-C de 2013 |
Proyecto de ley publicado el | 14 de agosto de 2013 |
Presentado por | Dr. Girija Vyas, Ministro de Vivienda y Alivio de la Pobreza Urbana |
Informe del comité | Informe del Comité Permanente Informe del Comité Selecto |
Estado: vigente |
Historia
El proyecto de ley de la Autoridad Reguladora de Bienes Raíces (RERA) se presentó en 2013. [4] En diciembre de 2015, el Gabinete de la Unión de la India aprobó 20 enmiendas importantes al proyecto de ley basadas en las recomendaciones de un comité de Rajya Sabha que examinó el proyecto de ley. [5] El proyecto de ley había sido remitido a un comité de selección, que había presentado su informe en julio de 2015. [6] Sin embargo, el Congreso, Izquierda y AIADMK habían expresado sus reservas sobre el informe a través de notas disidentes. [6] El Rajya Sabha aprobó el proyecto de ley el 10 de marzo de 2016 y la Lok Sabha lo aprobó el 15 de marzo de 2016. [7] [8]
Posteriormente, en virtud de las facultades conferidas por el artículo 1 de la Ley Rera, el Ministerio de Vivienda y Reducción de la Pobreza Urbana, vide Notificación SO 1544 (E) [1] de 26 de abril de 2016, notificó 61 secciones de 92 secciones el 1 de mayo de 2016 y vide Notificación SO 1216 (E) [2] de 19 de abril de 2017 notificó las 31 secciones restantes.
Estructura
La Ley Rera 2016 se ha dividido en 10 capítulos , que se clasifican en 92 secciones . [9]
La Ley comienza con el Preámbulo, proporciona título, extensión y comienzo, registro de proyectos inmobiliarios y agentes inmobiliarios, funciones y deberes del promotor, derechos y deberes de los adjudicatarios, sobre la Autoridad Reguladora de Bienes Raíces, el Consejo Asesor Central, el Tribunal de Apelación de Bienes Raíces , diversas infracciones, sanciones y adjudicaciones , sobre finanzas, cuentas, auditorías e informes y otras disposiciones diversas. [9]
A continuación se muestra el esquema de la Ley Rera de 2016 en forma de tabla:
Capítulo No. | Título del Capítulo | Secciones cubiertas |
---|---|---|
I | Preliminar | 1 y 2 |
II | Registro de proyectos inmobiliarios y agentes inmobiliarios | 3 hasta 10 |
III | Función y deberes del promotor | 11 a 18 |
IV | Derechos y deberes de los adjudicatarios | 19 |
V | La Autoridad Reguladora de Bienes Raíces | 20 hasta 40 |
VI | Consejo Asesor Central | 41 y 42 |
VII | El Tribunal de Apelación de Bienes Raíces | 43 hasta 58 |
VIII | Infracciones, sanciones y sentencias | 59 hasta 72 |
IX | Finanzas, cuentas, auditoría e informes | 73 hasta 78 |
X | Diverso | 79 hasta 92 |
Disposiciones principales
Cláusula de definición
La cláusula de definición bajo la Sección 2 de la Ley incluye el significado de varios términos utilizados en toda la Ley. [10] A continuación se muestra una tabla con definiciones cruciales:
Subsección | Título |
---|---|
(B) | Anuncio publicitario |
(D) | Asignado |
(mi) | Departamento |
(k) | Área de alfombra |
(norte) | Áreas comunes |
(za) | Interesar |
(Z h) | Área de planificación |
(zk) | Promotor |
(zl) | Folleto |
(zn) | Proyecto inmobiliario |
(zq) | Plan sancionado |
(zr) | Cláusula de ahorro |
Registro de proyectos inmobiliarios y agentes inmobiliarios
La Ley incluye la política de registro de un proyecto de bienes raíces y un agente de bienes raíces y una disposición relacionada en la Sección 3. [11]
La subsección (1) de la sección 3 de la ley obliga a todos los proyectos inmobiliarios a registrarse en RERA [12] para lanzar un proyecto a fin de brindar una mayor transparencia en la comercialización y ejecución del proyecto. [11] Para los proyectos en curso que no hayan recibido un certificado de finalización en la fecha de inicio de la Ley, deberán solicitar la inscripción en un plazo de 3 meses. [11]
Cada RERA estatal debe aprobar o rechazar la solicitud de registro dentro de los 30 días a partir de la fecha de solicitud presentada por el promotor. Tras el registro exitoso, el promotor del proyecto inmobiliario recibirá un número de registro, una identificación de inicio de sesión y una contraseña para completar los detalles esenciales en el sitio web de la RERA estatal. [13]
Si el promotor no se registra, se le aplicará una sanción que podrá extenderse hasta un 10% del costo estimado del proyecto. Además, si no cumple con las órdenes, instrucciones o decisiones dictadas por el Estado Rera, será sancionado con pena privativa de libertad hasta tres años o con multa que puede extenderse hasta un 10% adicional del costo estimado. del proyecto. [14] [15]
Los agentes inmobiliarios que faciliten la venta o compra de inmuebles deben llevar registro previo. Dichos agentes recibirán un número de registro único para cada Estado o Territorio de la Unión, que deberá ser citado por el agente en cada venta que facilite. [16] Si un agente de bienes raíces no se registra o contraviene la sección 9 (registro de agente de bienes raíces) y la sección 10 (Funciones y deberes de un agente de bienes raíces), estará sujeto a una multa de 10.000 rupias pagaderas todos los días durante que continúa tal incumplimiento. Esta sanción podrá extender de forma acumulativa hasta un 5% del coste de la parcela, apartamento o edificio, según sea el caso, del proyecto inmobiliario.
Establecimiento de la autoridad reguladora de bienes raíces y el tribunal de apelaciones
El establecimiento bajo las Secciones 20 y 43 de la Ley ayudará a establecer Autoridades Reguladoras de Bienes Raíces a nivel estatal para regular las transacciones relacionadas tanto con proyectos residenciales como comerciales y asegurar su terminación y entrega oportuna. [17] Ahora se exigirá a los Tribunales de Apelación que resuelvan los casos en 60 días en comparación con la disposición anterior de 90 días ya las Autoridades Reguladoras que resuelvan las quejas en 60 días, mientras que en el proyecto de ley anterior no se indicaba ningún plazo. [17]
Infracciones, sanciones y sentencias
Los artículos 59 a 72 del capítulo VIII de la ley establecen las disposiciones relativas a delitos, sanciones y sentencias.
Castigo por no registrarse
Los artículos 59, 60 y 62 de la ley establecen el castigo a los promotores y los agentes inmobiliarios por no registrarse bajo Rera.
A continuación se muestra una tabla que describe la pena y el encarcelamiento.
Sección | Subsección | Receptor de castigo | Condiciones para el castigo | Multa | Prisión | Castigo discotecas |
---|---|---|---|---|---|---|
59 | (1) | Promotor | Si el promotor contraviene la Sección 3 [18] | El monto puede extenderse hasta el 10% del costo estimado del proyecto inmobiliario. | NULO | Solo bien |
(2) | Si el promotor no sigue la orden, decisiones o instrucciones emitidas bajo la subsección (1) [18] | Monto como se indica en la subsección (1) + monto que puede extenderse hasta el 10% del costo estimado del proyecto inmobiliario. | La pena de prisión puede extenderse hasta 3 años. | Multa o prisión o ambas. | ||
60 | N / A | Promotor | Si el Promotor proporciona información falsa en la sección 4. [19] | El monto puede extenderse hasta el 10% del costo estimado del proyecto inmobiliario. | N / A | Solo bien |
62 | N / A | Agente de bienes raíces | Si algún agente de bienes raíces no cumple con los Artículos 9 y 10 de la Ley. | Cantidad de ₹ 10000 cada día durante el cual continúa dicho incumplimiento. Puede extenderse hasta un 5% del costo estimado del proyecto inmobiliario. | N / A | Solo bien |
Sanción por incumplimiento de órdenes, decisiones o instrucciones
Sección | Receptor de castigo | Incumplimiento de la orden dada por | Multa | Prisión | Castigo discotecas |
---|---|---|---|---|---|
63 | Promotor | Autoridad Reguladora de Bienes Raíces | Penalización por cada día durante el cual continúe dicho incumplimiento y podrá extenderse hasta el 5% del costo estimado del proyecto inmobiliario. [20] | N / A | Solo bien |
64 | Promotor | Tribunal de apelación de bienes raíces | Penalización por cada día durante el cual continúe dicho incumplimiento y podrá extenderse hasta el 10% del costo estimado del proyecto inmobiliario. [20] | La pena de prisión puede extenderse hasta 3 años | Multa o encarcelamiento o ambos |
sesenta y cinco | Agente de bienes raíces | Autoridad Reguladora de Bienes Raíces | Penalización por cada día durante el cual continúe dicho incumplimiento y podrá extenderse hasta el 5% del costo estimado del proyecto inmobiliario. | N / A | Solo bien |
66 | Agente de bienes raíces | Tribunal de apelación de bienes raíces | Penalización por cada día durante el cual continúe dicho incumplimiento y podrá extenderse hasta el 10% del costo estimado del proyecto inmobiliario. | La pena de prisión puede extenderse hasta 1 año | Multa o encarcelamiento o ambos |
67 | Asignado | Autoridad Reguladora de Bienes Raíces | Penalización por cada día durante el cual continúe dicho incumplimiento y podrá extenderse hasta el 5% del costo estimado del proyecto inmobiliario. | N / A | Solo bien |
68 | Asignado | Tribunal de apelación de bienes raíces | Penalización por cada día durante el cual continúe dicho incumplimiento y podrá extenderse hasta el 10% del costo estimado del proyecto inmobiliario. | La pena de prisión puede extenderse hasta 1 año | Multa o encarcelamiento o ambos |
Protección de los compradores de vivienda
La ley prohíbe el bombeo de dinero no contabilizado al sector y, a partir de ahora, el 70% del dinero debe depositarse en cuentas bancarias mediante cheques de forma obligatoria. [17] Un beneficio importante para los consumidores incluido en la Ley es que los constructores tendrán que cotizar precios basados en el área de alfombra y no en el área de superconstrucción. La ley establece que el área de alfombras incluye espacios utilizables como cocina y baños. [7] Según Rera, es obligatorio que los constructores revelen el área de la alfombra.
Regulaciones estatales bajo Rera
El artículo 84 de la ley [21] dispone que, dentro de los seis meses siguientes a la entrada en vigor de la ley, cada gobierno estatal dictará normas para el cumplimiento de las disposiciones de la ley. Dichas Reglas deben ser notificadas por el Gobierno del Estado. El 31 de octubre de 2016, el Gobierno central publicó las Reglas (generales) de bienes raíces (regulación y desarrollo), [22] 2016, notificación en video del Ministerio de Vivienda y Alivio de la Pobreza Urbana (HUPA). [23] Las Reglas emitidas por el Gobierno Central son aplicables a los cinco Territorios de la Unión sin Legislatura, a saber, las islas Andaman y Nicobar, Dadra y Nagar Haveli, Daman y Diu, Lakshadweep y Chandigarh. Las Reglas se publicaron después de la publicación previa del Borrador para comentarios. [24]
Al 13 de julio de 2019, Arunachal Pradesh, Meghalaya, Sikkim y Nagaland no han notificado las Reglas. En el caso de cinco estados del noreste, la Ley RERA enfrenta ciertos desafíos constitucionales ya que las tierras en esos estados son propiedad de la comunidad. Bengala Occidental notificó una ley similar llamada Ley Reguladora de la Industria de la Vivienda de Bengala Occidental, 2017, que entró en vigor el 1 de junio de 2018. [25] Sin embargo, a julio de 2019, muchos estados no han implementado la ley y no notificaron a un Regulador Permanente. , Autoridad de Apelación o un sitio web. Aquí se puede ver un gráfico que muestra el estado de implementación por diferentes estados a julio de 2019 .
S.No. | Estado / UT | Reglas generales | Fecha de notificación | Reglas | Enlace al sitio web de Rera |
---|---|---|---|---|---|
1 | Islas Andaman y Nicobar | Notificado | 31 de octubre de 2016 | [2] | http://www.tnrera.in/ |
2 | Andhra Pradesh | Notificado | 28 de marzo de 2017 | [3] | https://www.rera.ap.gov.in |
3 | Arunachal Pradesh | No notificado | N / A | N / A | N / A |
4 | Assam | Notificado | 6 de mayo de 2017 | [4] | |
5 | Bihar | Notificado | 1 de mayo de 2017 | [5] | https://rera.bihar.gov.in/ |
6 | Chandigarh | Notificado | 31 de octubre de 2016 | [6] | http://rera.chbonline.in |
7 | Chhattisgarh | Notificado | 26 de abril de 2017 | [7] | https://rera.cgstate.gov.in/ |
8 | Dadra y Nagar Haveli | Notificado | 31 de octubre de 2016 | [8] | http://maharera.mahaonline.gov.in/ |
9 | Daman y Diu | Notificado | 31 de octubre de 2016 | [9] | http://maharera.mahaonline.gov.in/ |
10 | Delhi | Notificado | 24 de noviembre de 2016 | [10] | http://dda.org.in/rera/index.aspx |
11 | Ir a | Notificado | 24 de noviembre de 2017 | [11] | https://rera.goa.gov.in/ |
12 | Gujarat | Notificado | 29 de octubre de 2016 | [12] | http://gujrera.gujarat.gov.in/ |
13 | Haryana | Notificado | 4 de octubre de 2018 | [13] | http://www.haryanarera.gov.in/ |
14 | Himachal Pradesh | Notificado | 28 de septiembre de 2017 | [14] | http://www.hprera.in/ |
15 | Jammu y Cachemira | No aplica | N / A | N / A | N / A |
dieciséis | Jharkhand | Notificado | 18 de mayo de 2017 | [15] | http://rera.jharkhand.gov.in/ |
17 | Karnataka | Notificado | 10 de julio de 2017 | [dieciséis] | https://rera.karnataka.gov.in/ |
18 | Kerala | Notificado | 18 de junio de 2018 | [17] | https://rera.kerala.gov.in/ |
19 | Lakshadweep | Notificado | 31 de octubre de 2016 | [18] | |
20 | Madhya Pradesh | Notificado | 22 de octubre de 2016 | Reglas | http://rera.mp.gov.in/ |
21 | Maharashtra | Notificado | 19 de abril de 2017 | [19] | https://maharera.mahaonline.gov.in/ |
22 | Manipur | Notificado | N / A | N / A | N / A |
23 | Meghalaya | No notificado | N / A | N / A | N / A |
24 | Mizoram | Notificado | 15 de marzo de 2019 | [20] | http://udpamizoram.nic.in/RERA.HTML |
25 | Nagaland | No notificado | N / A | N / A | N / A |
26 | Odisha | Notificado | 25 de febrero de 2017 | [21] | https://rera.odisha.gov.in/ |
27 | Puducherry | Notificado | 18 de julio de 2017 | [22] | |
28 | Punjab | Notificado | 8 de junio de 2017 | [23] | https://www.rera.punjab.gov.in/ |
29 | Rajasthan | Notificado | 1 de mayo de 2017 | [24] | http://rera.rajasthan.gov.in/ |
30 | Sikkim | No notificado | N / A | N / A | N / A |
31 | Tamil Nadu | Notificado | 22 de junio de 2017 | [25] | http://www.tnrera.in/index.php |
32 | Telangana | Notificado | 4 de agosto de 2017 | [26] | http://rera.telangana.gov.in/ |
33 | Tripura | Notificado | 27 de octubre de 2017 | [27] | https://udd.tripura.gov.in/acsnrules |
34 | Uttar Pradesh | Notificado | 11 de octubre de 2016 | [28] | www .up-rera .in |
35 | Uttarakhand | Notificado | 28 de abril de 2017 | [29] | http://uhuda.org.in/?page_id=1354 |
36 | al oeste de Bengala | No notificado | N / A | N / A | N / A |
Referencias
- ^ a b "Notificación No. SO1544 (E)" (PDF) . Ministerio de Vivienda y Urbanismo - Gob. de la India . Consultado el 3 de mayo de 2021 .
- ^ a b "Notificación No. SO1216 (E)" (PDF) . Ministerio de Vivienda y Urbanismo - Gob. de la India . Consultado el 3 de mayo de 2021 .
- ^ "Proyecto de ley de bienes raíces es un acto ahora, puede proteger a los compradores de vivienda" . Tiempos económicos . Consultado el 2 de mayo de 2016 .
- ^ "Rahul Gandhi asegura a los compradores de viviendas una sólida factura inmobiliaria" , The Economic Times , 3 de marzo de 2016
- ^ "Presionará para obtener un proyecto de ley de bienes raíces en Rajya Sabha, dice Rahul Gandhi" , The Economic Times , 5 de marzo de 2016
- ^ a b "El gobierno de Modi pone el proyecto de ley de bienes raíces en la lista de prioridades para aprobarlo en la sesión presupuestaria" , The Economic Times , 27 de febrero de 2016
- ^ a b "Lok Sabha acepta un proyecto de ley de bienes raíces, el Congreso asegura su apoyo" , The Economic Times , 15 de marzo de 2016
- ^ Sharma, Ravi Teja (15 de marzo de 2016). "¡Alegría para los compradores de viviendas! Después de Rajya Sabha, proyecto de ley regulatorio de bienes raíces aprobado por Lok Sabha también" . Tilmes económicos . Consultado el 20 de marzo de 2016 .
- ^ a b "Esquema de la Ley Rera 2016" . Código de la India - Repositorio digital del gobierno. de la India . Consultado el 3 de mayo de 2021 .
- ^ "Artículo 2 de la Ley Rera de 2016" . Código de la India: repositorio digital de la India . Consultado el 4 de mayo de 2021 .
- ^ a b c "Sección 3 - Registro Previo de Proyecto Inmobiliario con Rera" . Código de la India - Repositorio digital del gobierno. de la India . Consultado el 3 de mayo de 2021 .
- ^ Autoridad reguladora de bienes raíces: una autoridad establecida bajo la Sección 20 de la Ley Rera de 2016.
- ^ "Artículo 5 - Concesión de registro" . Código de la India - Repositorio digital del gobierno. de la India . Consultado el 3 de mayo de 2021 .
- ^ "Sección 59 - Castigo por no registrarse bajo la Sección 3" . Código de la India - Repositorio digital del gobierno. de la India . Consultado el 3 de mayo de 2021 .
- ^ "Castigo por no registrarse con Rera" . Preguntas y respuestas de Rera . Consultado el 3 de mayo de 2021 .
- ^ "Artículo 9 - Registro de agentes inmobiliarios" . Código de la India - Repositorio digital del gobierno. de la India . Consultado el 3 de mayo de 2021 .
- ^ a b c "¡Gran alegría para los compradores de vivienda! Rajya Sabha aprueba el proyecto de ley de bienes raíces" , The Economic Times , 10 de marzo de 2016
- ^ a b "Explicación del artículo 59" . Preguntas y respuestas de Rera . Consultado el 5 de mayo de 2020 .
- ^ "Explicación del artículo 60" . Preguntas y respuestas de Rera . Consultado el 5 de mayo de 2020 .
- ^ a b "Explicación de los artículos 63 y 64" . Preguntas y respuestas de Rera . Consultado el 5 de mayo de 2021 .
- ^ "Sección 84" . Código de la India - Repositorio digital del gobierno. de la India . Consultado el 4 de mayo de 2021 .
- ^ "Reglas Generales de Rera" . Bare Acts Live . Consultado el 5 de mayo de 2021 .
- ^ "Reglas Inmobiliarias notificadas hoy" . pib.nic.in .
- ^ [1]
- ^ "Autoridad reguladora de la industria de la vivienda" . Autoridad reguladora de la industria de la vivienda . Consultado el 27 de septiembre de 2018 .