La demostración de asistencia para el alquiler es un programa de vivienda federal que fue promulgado como parte de la Ley de Apropiaciones Consolidadas y Continuas de 2012, [1] y es administrado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.(HUD). En términos generales, el propósito de la Demostración de asistencia para el alquiler (o RAD) es proporcionar un conjunto de herramientas para abordar las necesidades de capital insatisfechas de propiedades de viviendas de alquiler con asistencia federal y profundamente asequibles para mantener tanto la viabilidad de las propiedades como su asequibilidad. También simplifica la supervisión administrativa de las propiedades por parte del gobierno federal. Específicamente, RAD autoriza la conversión de la financiación federal de una propiedad de una forma a otra, donde la forma inicial presenta impedimentos estructurales para la inversión de capital privado y la nueva forma (sección 8 basada en proyectos) no solo es familiar para prestamistas e inversores, sino que, dado que su promulgación en 1974, ha movilizado miles de millones en inversión privada para el desarrollo y rehabilitación de viviendas de alquiler profundamente asequibles.
La RAD ha sido modificada por cuatro leyes:
- Ley de Asignaciones Consolidadas de 2014 [2]
- Ley de Asignaciones Consolidadas y Continuadas de 2015; [3]
- Ley de Asignaciones Consolidadas de 2016. [4] y
- Ley de Asignaciones Consolidadas de 2017. [5]
Inicialmente, el Congreso limitó la cantidad de unidades que se podían convertir bajo RAD a 60,000, pero en octubre de 2014 se informó que HUD había recibido solicitudes para convertir más de 184,000 unidades. [6] En el año fiscal 2015, el Congreso volvió a autorizar a RAD y aumentó el límite a 185.000 unidades. [7] Una evaluación independiente del programa desde su inicio hasta el otoño de 2015 encontró que, utilizando recursos existentes de 250 millones de dólares, el programa había movilizado aproximadamente 2.500 millones de dólares en inversión de capital. En el año fiscal 2017, el Congreso volvió a autorizar a RAD, una vez más aumentando el límite, esta vez a 225.000 unidades. Se elevó nuevamente en el año fiscal 2018 a 455,000 unidades. [8]
RAD fue autorizado como programa de demostración. La autoridad otorgada por RAD terminará si el programa no se vuelve permanente o se vuelve a autorizar antes del 30 de septiembre de 2020.
Plataforma de financiación de la Sección 8 basada en proyectos
HUD administra varios programas de asistencia para el alquiler. RAD autoriza la conversión de la asistencia en virtud de varios de estos programas en asistencia de la sección 8 basada en proyectos, que puede tomar cualquiera de dos formas:
- Asistencia de alquiler basada en proyectos (PBRA) autorizada bajo la sección 8 de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937 [9] ("la Ley"); o
- Asistencia con vales basados en proyectos (PBV) autorizada bajo la sección 8 (o) (13) de la Ley.
La plataforma de financiación de la sección 8 basada en proyectos se caracteriza por una serie de características que permiten que las propiedades asistidas por el programa PBRA o PBV aprovechen la inversión de capital. Desde la perspectiva del propietario o desarrollador, las cuatro características más importantes son:
- La disponibilidad de un contrato de asistencia de alquiler a largo plazo (generalmente 20 años);
- La expectativa de que el contrato se financiará en su totalidad (es decir, en los niveles especificados en el contrato), con montos de asistencia mensuales que sean predecibles, confiables y estables durante el transcurso del contrato;
- La opción de renovar el contrato sustancialmente en los mismos términos; y
- La reducción de la carga administrativa impuesta por HUD.
Esencialmente, un contrato de la sección 8 basado en un proyecto a largo plazo, conocido como contrato de Pagos de Asistencia para la Vivienda (HAP), es algo que un propietario o desarrollador puede "llevar al banco" como evidencia de la capacidad de reembolsar los fondos prestados. Además de asegurar la capacidad del prestatario para pagar, el HAP hace que las propiedades sean atractivas para los inversionistas en el programa federal de Crédito Tributario para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) , a través del cual se pone a disposición la inversión de capital social. (Un incumplimiento de los fondos prestados podría resultar en la recuperación de los créditos, perjudicando a los inversores).
El contrato HAP también obliga al propietario a alquilar a hogares con ingresos calificados (es decir, de bajos ingresos), y el subsidio cubre la diferencia entre el 30 por ciento de los ingresos ajustados del inquilino y un contrato de alquiler predeterminado y aceptado. Por lo tanto, un contrato HAP permite a un propietario atender a familias de bajos ingresos, sin comprometer la viabilidad financiera de una propiedad.
El financiamiento de los contratos PBRA y PBV está sujeto a asignaciones anuales. Hasta la fecha, los contratos de PBRA siempre se han financiado en su totalidad, lo que significa que el Congreso nunca ha dejado de asignar fondos adecuados a la cuenta de PBRA para cubrir los contratos financiados con esa cuenta. [10] Si bien los fondos asignados por el Congreso para el programa de Vales de Elección de Vivienda (HCV) (del cual se financia el programa PBV) fluctúan de un año a otro, las PHA tienen todos los incentivos y, de hecho, están vinculadas contractualmente (por el PBV HAP ) para financiar completamente sus contratos PBV HAP, lo que puede dejarlos con opciones difíciles (por ejemplo, emitir menos vales basados en inquilinos [11] o encontrar otras formas de ahorrar en los costos generales de AVC).
Propiedades elegibles para conversión RAD
Las propiedades asistidas por los siguientes programas de asistencia de alquiler de HUD son elegibles para la conversión RAD:
- Vivienda pública;
- Sección 8 Rehabilitación moderada (incluido el programa Mod. Rehab. Ocupación de habitación individual (SRO)); y
- Suplemento de alquiler / Programa de asistencia para el alquiler.
Cada uno de estos programas se describe a continuación, con un enfoque en los impedimentos para la inversión de capital que elimina la conversión de RAD.
Vivienda pública
Promulgado en 1937, el programa de vivienda pública está autorizado bajo la sección 9 de la ley. [12] La asistencia de la Sección 9 es administrada localmente por agencias de vivienda pública (PHA), que reciben fondos de HUD para apoyar las necesidades operativas y de capital de las propiedades de vivienda pública. En 2010, [13] había 3.040 PHA en todo el país, que administraban un total de 7.340 propiedades de vivienda pública, que comprendían unas 1.105.380 unidades. El programa presta servicios a más de 2,2 millones de familias. De estas familias, el 32% son personas mayores (el jefe de hogar o el cónyuge tiene 62 años o más), el 21% incluye a un miembro de la familia con una discapacidad y el 39% son hogares con niños.
No hay nada parecido a un contrato HAP en el programa de vivienda pública. En cambio, los fondos fluyen a cada PHA a través de un Contrato de Contribuciones Anuales (ACC) entre la PHA y el HUD. Anualmente se asignan montos separados para asistencia operativa y de capital, por fórmula. [14] El programa de vivienda pública carece de las tres características clave de un contrato de sección 8 basado en proyectos que permite a los propietarios de propiedades asistidas con PBRA y / o PBV aprovechar la inversión de capital privado:
Contrato de asistencia a largo plazo. El ACC es esencialmente un contrato perpetuo. Según el ACC, si una PHA acepta asistencia de fondos operativos y de capital, debe usar esa asistencia para atender a familias de bajos ingresos.
Financiamiento predecible, confiable y estable. El nivel de financiación disponible para las PHA de un año a otro varía según la cantidad asignada por el Congreso. Por lo general, las agencias reciben financiamiento operativo prorrateado (es decir, una cantidad menor que la que dicta la fórmula del fondo operativo) y financiamiento de capital que es extremadamente inadecuado para abordar las necesidades de reparación, y mucho menos las necesidades de reemplazo. Para respaldar sus operaciones, las PHA tienen cierta flexibilidad para utilizar el dinero de los fondos de capital con fines operativos. Un informe adquirido por HUD y publicado en junio de 2011 estimó que las necesidades de capital insatisfechas en toda la cartera de viviendas públicas ascendían a casi $ 26 mil millones. [15]
Opción de renovar en los mismos términos. El concepto de "renovación" no se aplica en el programa de vivienda pública, dada la naturaleza perpetua del ACC. En cambio, mientras una PHA acepte financiamiento operativo y de capital cada año, permanece en el programa de vivienda pública y debe cumplir con "todos los estatutos, órdenes ejecutivas y regulaciones aplicables emitidas por HUD, ya que se modificarán de vez en cuando . " [16] Esto significa que a medida que el Congreso promulga nuevas leyes que afectan el programa de vivienda pública, o cuando HUD emite nuevas regulaciones, una PHA debe cumplir con esas leyes y regulaciones, independientemente de cualquier costo asociado con hacerlo. En algunos aspectos, los términos del contrato de la ACC cambian con la frecuencia con la que se promulgan nuevas leyes y / o se promulgan nuevas reglamentaciones. [17]
Sección 8 Rehabilitación moderada
Promulgado en 1978, [18] el programa de rehabilitación moderada de la sección 8 (Mod. Rehabilitación) tenía la intención de proporcionar asistencia de alquiler basada en proyectos a niveles que respaldarían las propiedades que necesitan menos de un nivel sustancial de rehabilitación. [19] La autoridad para el nuevo Mod. Rehabilitación. Los contratos (excepto aquellos destinados a proporcionar vivienda de habitación individual (SRO) para personas sin hogar) se derogaron en 1990. Los contratos existentes son elegibles para renovación bajo la Ley de Reforma y Asequibilidad de Viviendas Asistidas Multifamiliares de 1997 (MAHRAA), según enmendada, [ 20] que rige la renovación de todos los contratos de la sección 8 de PBRA.
El Mod. Rehabilitación. El programa es administrado por PHA, quienes celebran contratos HAP con propietarios privados. En 2010, había unas 22.804 unidades con Mod. Rehabilitación. asistencia. Estas unidades atendieron a poco menos de 49.000 personas. De las familias atendidas por el programa, el 24% son personas mayores, el 34% incluye a un miembro de la familia con una discapacidad y el 21% son familias con niños.
Aunque el programa opera a través de un contrato HAP, las prácticas de HUD y los términos de renovación dictados por el Congreso desfavorecen la inversión de capital privado en Mod. Propiedades asistidas por rehabilitación:
Contrato de asistencia a largo plazo. Por varias razones, HUD ha adoptado la práctica de renovar Mod. Rehabilitación. contratos por solo un año a la vez. [21] Generalmente, un contrato a corto plazo no es algo que un propietario o desarrollador pueda "llevar al banco".
Financiamiento predecible, confiable y estable. El Mod. Rehabilitación. El programa fue derogado debido a un escándalo relacionado con la forma en que HUD otorgó los contratos de asistencia. Los efectos del escándalo persisten en forma de términos de renovación relativamente desfavorables, que están integrados en MAHRAA. [22] Específicamente, los alquileres de renovación deben ser el menor de los alquileres actuales, ajustados; Renta de mercado justa; o alquiler de mercado. Esto significa que las propiedades con alquileres por debajo del mercado pueden renovar solo a niveles de alquiler similares, ajustados por lo que suele ser una cantidad modesta. Dado que HUD no ofrece contratos de varios años, las rentas se restablecen cada año en la renovación del contrato.
Opción de renovar en los mismos términos. Si bien el HAP puede renovarse anualmente en prácticamente los mismos términos, las rentas fluctuarán por las razones descritas anteriormente.
Suplemento de alquiler / Pago de asistencia de alquiler
Promulgados en 1965 [23] y 1968, [24] respectivamente, los programas de Suplemento de Alquiler (Suplemento de Alquiler) y Pago de Asistencia de Alquiler (RAP) son ambos programas de asistencia de alquiler regidos por contratos entre propietarios privados y HUD. Si bien las plataformas de financiación de ambos programas son similares al HAP de la sección 8 basado en proyectos, ninguno de los programas es un programa de la sección 8 sujeto a renovación bajo MAHRAA. De hecho, ningún tipo de contrato de asistencia al programa es renovable. Totalmente financiado en el momento en que se promulgaron los programas hace años, cada contrato de asistencia de alquiler simplemente sigue su curso, con una fecha de vencimiento estricta después de la cual los inquilinos pueden recibir asistencia de alquiler basada en inquilinos, pero las propiedades en sí ya no son profundamente asequibles. Muchas propiedades asistidas por Rent Supp / RAP, como Mod. Propiedades asistidas por rehabilitación - son parcialmente asistidas; esto es en parte una función del hecho de que los niveles de asistencia por unidad han disminuido en relación con los costos operativos a lo largo del tiempo, por lo que cada vez más unidades se han quedado sin asistencia. La conversión a la plataforma de la sección 8 basada en proyectos bajo RAD hace posible que los propietarios de propiedades con apoyo de alquiler / asistido por RAP pasen a una forma renovable de contrato, reciban nuevas inversiones de capital en sus propiedades y retengan rentas profundamente asequibles para los ingresos. -inquilinos elegibles que residan en ellos.
En 2010, había unas 13,723 unidades asistidas por Rent Supp / RAP, que prestan servicios a 18,908 personas. De las familias que residen en estas unidades, el 52% son personas mayores, el 15% incluye a un familiar con discapacidad y el 24% son familias con niños.
Primer y segundo componentes de RAD
RAD se implementó a través de un Aviso. El Aviso de implementación se ha modificado tres veces. [25] La última versión gobierna el programa, abordando conversiones de asistencia bajo el primer y segundo componentes de RAD.
Primer componente. El primer componente de RAD gobierna la conversión de asistencia bajo la sección 9 de la Ley (es decir, financiamiento de vivienda pública) a PBRA o asistencia PBV. El lenguaje que autoriza a RAD limita las conversiones de vivienda pública a 225,000 unidades en todo el país. Las PHA que deseen realizar una conversión bajo este componente deben pasar por un proceso de selección. No hay financiamiento adicional vinculado a estas conversiones; en cambio, las PHA convierten su financiamiento de vivienda pública en asistencia PBRA o PBV aproximadamente a sus niveles de financiamiento actuales.
Segundo componente. Bajo el segundo componente de RAD, los propietarios de propiedades asistieron bajo la sección 8 Mod. Rehabilitación. (incluido Mod. Rehab. SRO), Rent Supp. y / o los programas RAP son elegibles para convertirse a PBRA o asistencia PBV. Estas conversiones de segundo componente no están sujetas a ningún límite, ni se requiere que los propietarios pasen por un proceso de selección competitivo. En cambio, las conversiones están sujetas a la disponibilidad de vales de protección de inquilinos (TPV). [26] Los TPV se emiten al finalizar o expirar el contrato (independientemente de la RAD); Según el segundo componente de RAD, los TPV emitidos de conformidad con las terminaciones o vencimientos del contrato que ocurran después del 1 de octubre de 2006, son elegibles para conversión a PBRA o asistencia PBV.
Características adicionales de RAD
Además de autorizar conversiones de asistencia, RAD presenta una serie de otros elementos.
Opción de elección de movilidad
Los inquilinos que residen en una propiedad RAD (es decir, una propiedad cuya asistencia se ha convertido a PBRA o PBV según RAD) tienen derecho a un Voucher de elección de vivienda (HCV) después de residir en la propiedad durante un cierto período de tiempo. [27] Específicamente, un inquilino que reside en una propiedad con PBRA tiene derecho a recibir asistencia HCV después de dos años, [28] mientras que un inquilino que reside en una propiedad asistida por PBV tiene derecho a dicha asistencia después de un año. Para evitar un escenario en el que los AVC de rotación de una PHA sean consumidos en gran medida por los inquilinos de las propiedades RAD que eligen ejercer esta opción de movilidad, RAD ofrece a las PHA la capacidad de limitar la cantidad de AVC de rotación que van a los inquilinos de las propiedades de RAD, en lugar de a las familias en la lista de espera de la PHA para recibir asistencia para el VHC, en cualquier año. De manera similar, para evitar altos niveles de rotación en propiedades individuales, lo que puede ser desestabilizador y costoso, los propietarios de propiedades asistidas con PBRA pueden limitar al 15 por ciento el número de familias en cualquier propiedad que pueden ejercer movilidad en cualquier año. Para las PHA que no administran la asistencia de HCV y los propietarios de propiedades asistidas con PBRA que no están dentro de la jurisdicción de una PHA que administra la asistencia de HCV, RAD ofrece una exención limitada por buena causa de Choice-Mobility.
Ajustes de alquiler anual
Una vez que una propiedad ha convertido la asistencia bajo RAD, está sujeta al protocolo de ajuste anual que se aplica al programa PBRA o PBV. Específicamente, las propiedades convertidas a PBRA son elegibles para un ajuste de costo operativo anual, cada año en el aniversario del contrato HAP, sujeto a la disponibilidad de asignaciones. El ajuste se aplica al alquiler del contrato, menos la parte del alquiler pagada por el servicio de la deuda. Las propiedades convertidas a PBV son elegibles para un ajuste, si el propietario lo solicita, siempre que los alquileres sigan siendo razonables (es decir, no excedan los alquileres de unidades comparables sin asistencia).
Sin costo / transferencia de fondos
El Congreso no proporcionó fondos para conversiones bajo el primer componente de RAD. A medida que cada propiedad de vivienda pública pasa por una conversión "sin costo", los fondos simplemente se transfieren de la cuenta de la sección 9 (vivienda pública) a la cuenta de la sección 8 respectiva (PBRA o PBV). En la práctica, esto significa que las rentas del contrato inicial bajo el nuevo HAP se establecen en base a los niveles de financiación previa a la conversión, teniendo en cuenta los límites de renta que se aplican en el programa PBRA o PBV. Como parte de su aviso de implementación de RAD, HUD calculó las rentas del contrato para cada proyecto de vivienda pública en el país; la metodología empleada por HUD se explica en el Adjunto 1C del aviso de implementación. [29]
Derechos de los residentes
Los inquilinos de las propiedades de RAD tienen un conjunto de derechos, algunos de los cuales son particulares de RAD y otros son parte de los programas PBRA o PBV. El derecho a ejercer la Elección-Movilidad, mencionado anteriormente, se encuentra entre estos derechos. Los demás se describen a continuación.
Sin reevaluación de los hogares actuales. A todos los efectos, los inquilinos actuales de las propiedades que se someten a una conversión RAD se convierten en "nuevas admisiones" al programa PBRA o PBV tan pronto como los fondos se conviertan. Para proteger a dichos inquilinos de ser desplazados, el lenguaje que autoriza a RAD prohíbe tratarlos como nuevos ingresos, por ejemplo, prohibiendo la selección (por ejemplo, verificaciones de crédito, etc.) y eximiéndolos de las determinaciones de elegibilidad de ingresos y los requisitos de focalización de ingresos. [30] Sin embargo, tan pronto como estos inquilinos se muden de sus unidades, las unidades pueden alquilarse solo a hogares con ingresos calificados que cumplan con otros criterios de admisión.
Derecho al regreso / asistencia para la reubicación. Para conversiones a PBRA o PBV, cualquier inquilino que viva en una propiedad antes de la conversión tiene derecho a quedarse. Si la propiedad se está rehabilitando significativamente como parte de la conversión, entonces el inquilino tiene derecho a regresar después de cualquier reubicación temporal. La Ley de reubicación uniforme [31] se aplica a cualquier reubicación que resulte de adquisiciones, nuevas construcciones o rehabilitación.
Incorporación paulatina de aumentos de alquiler. Si el alquiler mensual de un inquilino aumenta por encima de una determinada cantidad únicamente como resultado de la conversión, entonces el aumento del alquiler debe realizarse gradualmente durante un período de hasta 5 años. La PHA tiene la discreción de determinar el período de incorporación paulatina.
Participación en el programa de Autosuficiencia Familiar Continuada (FSS) y Coordinadores de Servicios de Oportunidades para Residentes y Autosuficiencia (ROSS-SC). Los programas FSS y ROSS-SC brindan incentivos, servicios y coordinación de servicios a las familias para ayudarlas a avanzar hacia el logro de la autosuficiencia o para permitirles envejecer en su lugar. No todas las PHA participan en estos programas de subvenciones. En el caso de que un inquilino de vivienda pública participe en uno de estos programas y la conversión de la asistencia dé como resultado que la asistencia para la vivienda de esa familia sea administrada por una PHA que no participa en el programa, la familia se reserva el derecho de continuar su participación hasta la finalización del programa ( en el caso de FSS) o hasta que se hayan gastado los fondos de la subvención (en el caso de ROSS-SC).
Participación y financiación de residentes. Los inquilinos que residen en propiedades convertidas a PBRA o asistencia PBV bajo RAD tienen el derecho de establecer y operar una organización de residentes "con el propósito de abordar problemas relacionados con su entorno de vida". [32] La organización residente puede optar a la financiación de participación de residentes.
Derechos procesales de los residentes. Los residentes de propiedades de vivienda pública convertidas a PBRA o asistencia de PBV obtienen ciertos derechos procesales relacionados con los procedimientos de quejas y la notificación de terminación.
Ignorar los ingresos del trabajo. La indiferencia por ingresos del trabajo (EID) es una característica de varios programas de HUD que tiene como objetivo fomentar el trabajo y el empleo continuo al ignorar, durante un período de tiempo, cualquier aumento en los ingresos del trabajo que, en ausencia del EID, aumentarían los ingresos del inquilino. pago de renta. Bajo RAD, si un inquilino está participando en el EID y la conversión de la asistencia lo haría inelegible para el beneficio, [33] puede continuar recibiendo el beneficio mientras dure su elegibilidad.
Jobs Plus. Jobs Plus es un programa piloto que proporciona subvenciones y flexibilidades específicas a las PHA para que puedan implementar estrategias para ayudar a los residentes de viviendas públicas a aumentar su empleo y sus ingresos. Bajo RAD, las propiedades de vivienda pública propiedad de los beneficiarios de Jobs Plus que se conviertan a la asistencia PBRA o PBV pueden continuar participando en el programa Jobs Plus hasta que se haya cerrado la subvención.
Hogares con ingresos excesivos. En algunos casos, una conversión de vivienda pública a PBRA o asistencia PBV puede resultar en una situación en la que el pago de alquiler del inquilino [34] exceda el alquiler de la unidad. Por lo general, cuando el pago de alquiler de un inquilino excede el alquiler de la unidad, el inquilino deja de recibir ayuda y la unidad en la que reside se elimina del contrato HAP. Dado que un propósito clave de RAD es apalancar la inversión de capital privado, la eliminación de una unidad del contrato HAP sería contraproducente. Por lo tanto, para las conversiones RAD, dichos inquilinos simplemente pagan el alquiler de la unidad y las unidades permanecen bajo el contrato HAP. El inquilino también continúa siendo considerado un "participante del programa", lo que significa que retiene los derechos de elección, movilidad, procedimientos y todos los demás derechos que pertenecen a los participantes del programa.
Unidades infraocupadas. Una familia de vivienda pública que reside en una unidad que tiene más dormitorios de los requeridos, según el tamaño de la familia, puede permanecer en esa unidad luego de la conversión a la asistencia PBRA o PBV, pero debe mudarse a una unidad de tamaño apropiado cuando haya una disponible en ese sitio.
Renovación de contrato de arrendamiento. Los propietarios de propiedades asistidas por PBV deben renovar todos los contratos de arrendamiento al vencimiento, a menos que exista una causa para la no renovación.
Establecimiento de lista de espera. Una PHA puede tener listas de espera separadas para sus programas de vivienda pública y HCV / PBV, o puede tener una lista de espera combinada. Del mismo modo, el propietario de una multifamiliar puede tener una lista de espera para cada propiedad asistida con PBRA, o puede operar una lista de espera para toda la comunidad. RAD especifica cómo los hogares en la lista de espera de una propiedad de vivienda pública que pasa por una conversión a la asistencia PBRA o PBV deben ser notificados sobre la conversión de la asistencia e informados sobre cómo solicitar la nueva lista de espera.
Aporte público
Al establecer los criterios de elegibilidad y selección para las propiedades que solicitan participar en RAD, así como los procedimientos para seleccionar dichas propiedades, se requiere que el Secretario de HUD brinde la oportunidad de recibir comentarios del público. También se requiere que el Secretario se asegure de que los residentes de propiedades de vivienda pública propuestas para conversión a PBRA o asistencia de PBV bajo RAD tengan la oportunidad de comentar. Ambos requisitos están integrados en el lenguaje que autoriza a RAD. Para implementar este último requisito, HUD declaró, en el aviso de implementación, [35] que la conversión de RAD se considerará una "enmienda significativa" al Plan Anual o Plan Quinquenal de la PHA, lo que desencadenará un proceso de consulta pública obligatorio. Fuera de RAD, las PHA generalmente tienen la libertad de determinar qué cambios o enmiendas a su (s) Plan (es) constituyen una enmienda significativa.
Exenciones y requisitos alternativos
El lenguaje que autoriza a RAD le da al Secretario la capacidad de renunciar o especificar requisitos alternativos para cualquier disposición del estatuto de PBV, [36] así como "cualquier disposición que gobierne el uso de la asistencia a partir de la cual se convierte una propiedad bajo la demostración o los fondos hechos disponible para [los programas de vivienda pública y PBRA] ". [37] Para implementar tales exenciones y requisitos alternativos, el Secretario debe tomar una determinación de que son necesarios y, 10 días antes de hacer efectivas dichas exenciones o requisitos alternativos, publicar un aviso en el Registro Federal especificando lo que están.
La sección 1.5 del aviso de implementación [38] enumera las exenciones y los requisitos alternativos que se han adoptado de conformidad con esta autoridad.
Propiedad continua de propiedades convertidas de vivienda pública
El lenguaje que autoriza a RAD requiere la propiedad pública continua o el control de las propiedades de vivienda pública. Específicamente, requiere que una entidad pública o sin fines de lucro mantenga la propiedad o el control de una propiedad de vivienda pública que se convierte a PBRA o asistencia PBV. La transferencia a una entidad privada después de la conversión se permite solo en caso de ejecución hipotecaria, quiebra o terminación y transferencia de asistencia por violaciones materiales o incumplimiento sustancial, y solo si ninguna entidad pública es capaz de asumir la propiedad. La transferencia de propiedad a una entidad con fines de lucro se permite solo para facilitar el acceso a los créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos, y solo si la PHA retiene un interés en la propiedad.
Además, la Declaración de Fideicomiso de vivienda pública que se publica a medida que la asistencia se convierte de la sección 9 a la sección 8 se reemplaza por un convenio de asequibilidad y uso renovable a largo plazo.
Finalmente, al vencimiento de cada contrato PBRA o PBV adjunto a una propiedad de vivienda pública anterior, el Secretario debe ofrecer un contrato de renovación y el propietario debe aceptar dicha oferta.
Conversión de vales de protección de inquilinos en asistencia basada en proyectos
El lenguaje que autorizaba a RAD requería que el Contralor General de los Estados Unidos estudiara el efecto a largo plazo de la conversión de los vales de protección de inquilinos (TPV) de los años fiscales 2012 y 2013 en vales basados en proyectos (PBV). El propósito del estudio fue evaluar si, a largo plazo, las conversiones de asistencia basada en inquilinos a asistencia basada en proyectos probablemente afectarían las opciones de vivienda disponibles para los residentes asistidos. Específicamente, se le pidió al Contralor General que examinara el cambio en la proporción de TPV a PBV.
El informe fue publicado el 24 de abril de 2014 [39].
Requisito para evaluar y publicar hallazgos
Por último, el HUD está obligado en virtud del lenguaje que autoriza a la RAD a "evaluar y publicar hallazgos sobre el impacto de la conversión [de vivienda pública] en:
- la preservación y mejora de las antiguas viviendas públicas,
- la cantidad de capital privado apalancado como resultado de dicha conversión, y
- el efecto de dicha conversión en los residentes ". [40]
Un informe de progreso del 30 de septiembre de 2014 en RAD [41] resumió los resultados del programa hasta agosto de 2014 y describió el momento y el contenido de la evaluación independiente más amplia requerida por el Congreso.
El 21 de septiembre de 2016, HUD publicó una "Evaluación de la demostración de asistencia de alquiler de HUD, informe provisional". [42] Esta evaluación independiente del programa completó la primera fase de la evaluación ordenada por el Congreso. Los hallazgos de ese informe se resumen a continuación. Un segundo estudio, que se publicará próximamente, "realizará evaluaciones físicas en una muestra de propiedades RAD y no RAD, analizará informes financieros para propiedades RAD y no RAD, examinará datos administrativos sobre la ubicación de los residentes RAD y encuestará a una muestra de residentes RAD para entender cómo les afectó el programa ". [43]
Aspectos destacados del informe provisional
La Evaluación de la demostración de asistencia de alquiler (RAD) de HUD - Informe provisional [44] es una evaluación independiente del desempeño del programa desde su inicio hasta el otoño de 2015. Los hallazgos generales del informe se resumen a continuación:
- Solicitudes recibidas: 1.078 (de 423 PHA)
- Conversiones completadas: 185 proyectos, totalizando 19,255 unidades
- Financiamiento: $ 2.5 mil millones apalancados, utilizando recursos existentes de $ 250 millones, para una relación de apalancamiento de 9: 1
Con respecto al tamaño de las PHA que participan en RAD, el 8 por ciento son pequeñas, el 29 por ciento son medianas y el 48 por ciento son grandes. El informe explora en detalle por qué las PHA eligieron participar en RAD, cómo seleccionaron los proyectos que se convertirían y por qué eligieron convertirse a la plataforma PBRA o PBV. Varias PHA presentaron múltiples solicitudes, buscando convertir la mayor cantidad posible de su inventario a la plataforma de la sección 8.
No todos los proyectos que se sometieron a conversión se rehabilitaron simultáneamente. Por ejemplo, el 18 por ciento de los proyectos que se convirtieron lo hicieron para comenzar a establecer una reserva de capital para reparaciones futuras, lo que fue posible al pasar a la plataforma de financiamiento de la sección 8. Del 63 por ciento de los proyectos que se sometieron a rehabilitación (el 19 por ciento tenía necesidades de capital tan severas que están siendo demolidos y reconstruidos), los costos de construcción por unidad promediaron poco menos de $ 61,000.
RAD como prueba de concepto
Con respecto a la vivienda pública, los problemas con el programa se hicieron evidentes a las pocas décadas de su promulgación. En 1948, apenas 11 años después de la autorización del programa, un subcomité especial del Senado que había sido designado para desarrollar la legislación de vivienda decidió no adoptar propuestas "controvertidas" [45] para viviendas públicas adicionales. En última instancia, la Ley de Vivienda de 1949 [46] autorizó 810.000 unidades de vivienda pública adicionales, pero no fue hasta 1969 que se cumplió esta meta de producción. Mientras tanto, se habían promulgado programas que proporcionaban subsidios a entidades privadas para desarrollar y operar viviendas de alquiler profundamente asequibles. Política y programas federales de vivienda: pasado y presente, publicado en 1985, [47] proporciona una discusión exhaustiva de este período de tiempo y la dinámica que influyó tanto en las realidades negativas como en las percepciones negativas del programa de vivienda pública.
En 1980, Raymond J. Struyk, del Urban Institute, publicó un libro en el que sugería que el sistema de financiación de la vivienda pública se cambiara por "el tipo de fórmula utilizada para proporcionar pagos de subsidios en el programa de la Sección 8". [48] Esta sugerencia fue uno de varios precursores de la promulgación de RAD. Por ejemplo, la Comisión de Vivienda del Milenio bipartidista por mandato del Congreso emitió un informe en 2002 [49] pidiendo, entre otras cosas, una transición gradual del programa de vivienda pública a un enfoque basado en proyectos (es decir, sección 8).
RAD no ha estado exento de detractores. [50] El 7 de octubre de 2015, la congresista estadounidense Maxine Waters (D – CA) planteó una serie de preocupaciones sobre el programa y solicitó una revisión del Congreso.
Estado a enero de 2018
Las cifras a continuación provienen de la edición de enero de 2018 de RAD Talk, [51] publicada por HUD:
- Desde el inicio del programa hasta diciembre de 2017, las PHA y sus socios han movilizado más de $ 5 mil millones para la construcción y rehabilitación de 818 proyectos de vivienda pública, por un total de 88,039 unidades de vivienda pública.
- Esta inversión ha dado lugar a la creación de aproximadamente 94.700 puestos de trabajo.
- Las PHA habrían necesitado 47 años para completar este trabajo utilizando solo fondos asignados por el gobierno federal.
- El veintisiete por ciento de todo el parque de viviendas públicas se ha convertido bajo RAD (57 por ciento a asistencia PBV y 43 por ciento a PBRA).
- Con respecto a los contratos de Pago de Asistencia para Alquiler / Complemento de Alquiler, se han preservado 200 propiedades que comprenden más de 25,000 unidades; solo quedan 24 propiedades de estos programas heredados.
- Más de 2.500 unidades SRO de rehabilitación moderada y rehabilitación modificadas se han conservado a través de RAD; 31.500 unidades adicionales están en proceso de RAD.
Durante 2017, HUD publicó una guía de reubicación mejorada y tomó medidas adicionales para garantizar que el trabajo de construcción se complete según lo requerido, los residentes regresen a las propiedades y los propietarios cumplan con los requisitos de contratación obligatorios a nivel federal. [52]
Referencias
- ^ Ley pública 112-55, promulgada el 18 de noviembre de 2011
- ^ Ley pública 113-76, promulgada el 17 de enero de 2014
- ^ Ley pública 113-235, promulgada el 6 de diciembre de 2014
- ^ Ley pública 114-113, promulgada el 18 de diciembre de 2015
- ^ Ley Pública 115-31, promulgada el 5 de mayo de 2017
- ^ "Dinero privado arreglar con éxito viviendas públicas - tejados" . Consultado el 13 de julio de 2016 .
- ^ "Autorización legal de la demostración de asistencia para el alquiler: Ley de asignaciones del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de 2012: (Ley Pública 112-55, modificada por la Ley Pública 113-235)" (PDF) . Nhlp.org . 16 de diciembre de 2014 . Consultado el 16 de julio de 2016 .
- ^ HUD publicó un aviso en el Registro Federal el 23 de agosto de 2017, para abordar cómo se implementaría este aumento.
- ^ Ley pública 75–412, promulgada el 1 de septiembre de 1937
- ^ Los contratos de PBRA HAP ocasionalmente han tenido poco financiamiento, con HUD obligando a financiar menos de 12 meses de una asignación anual en particular, pero en estos casos los fondos para los meses restantes se han recogido en el siguiente ciclo de asignaciones. Incluso los contratos de escasa financiación se han financiado en su totalidad (es decir, se han financiado al nivel especificado en el contrato).
- ^ Una agencia de vivienda pública recibe fondos para todo su programa de vales, que puede incluir tanto asistencia basada en inquilinos como asistencia basada en proyectos. La cantidad de fondos típicamente varía de un año a otro, dependiendo del nivel al que los apropiadores del Congreso financian el programa. En cualquier año en el que se reduzcan los fondos de la cantidad del año anterior, una PHA puede atender a menos familias que el año anterior.
- ^ 42 USC 1437g
- ^ Imagen de hogares subsidiados, 2015 (según las geografías del censo de 2010)
- ^ La Sección 9 (d) (1) de la Ley rige el monto del fondo de capital. El monto del fondo operativo se establece de acuerdo con la fórmula del Artículo 9 (e) (1) de la Ley.
- ^ Necesidades de capital en el programa de vivienda pública
- ^ Contrato de contribuciones anuales, parte A, sección 5
- ^ Esto también es cierto para un proyecto de vivienda pública que se convierte en asistencia PBV bajo RAD. Un proyecto que se convierte a PBRA, sin embargo, disfruta de algunas protecciones contra cambios legales o administrativos que ocurren durante la vigencia del contrato HAP, particularmente si tales cambios podrían poner en peligro la viabilidad física de una propiedad.
- ^ Enmiendas de vivienda y desarrollo comunitario de 1978, promulgadas el 31 de octubre de 1978 (Ley Pública 95-557)
- ^ La Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1974 (Ley Pública 93-383, promulgada el 22 de agosto de 1974), que autorizó el programa de la sección 8, permitió pagos de asistencia en nombre de familias que ocupan solo unidades de vivienda nuevas, sustancialmente rehabilitadas o existentes.
- ^ Promulgada el 27 de octubre de 1997, como parte de la Ley de Asignaciones de Agencias Independientes y Vivienda y Desarrollo Urbano y Departamentos de Asuntos de Veteranos, 1998 (Ley Pública 105-65)
- ^ El primer Mod. Rehabilitación. los contratos comenzaron a expirar en el año fiscal 95. En los ejercicios de 1995 y 1996, no se renovaron los contratos que vencen. En cambio, se brindó asistencia a los inquilinos que residían en las unidades cubiertas por los contratos que vencen. En la Ley de Asignaciones del año fiscal 1997, el Congreso requirió que el Departamento, a solicitud del propietario de un Mod. Proyecto asistido por rehabilitación, para renovar el contrato vencido como asistencia basada en proyectos por un período no mayor a un año. Cuando se promulgó MAHRAA en 1998, la autoridad de renovación para Mod. Rehabilitación. los contratos se convirtieron en permanentes y, en general, HUD continuó con la práctica de renovar los contratos por sólo un año.
- ^ Uso de LIHTC para preservar propiedades asistidas bajo el Mod. Rehabilitación. El programa fue prohibido por la misma razón, hasta la promulgación de la Ley de Vivienda y Recuperación Económica de 2008, que levantó la prohibición.
- ^ Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1965, promulgada el 10 de agosto de 1965 (Ley Pública 89-117)
- ^ Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1968, promulgada el 1 de agosto de 1968 (Ley Pública 90-448)
- ^ Demostración de asistencia de alquiler: implementación final, revisión 3
- ^ Vales de protección de inquilinos
- ^ La asistencia de HCV es una asistencia de alquiler basada en el inquilino que se puede utilizar en cualquier propiedad de alquiler; La emisión de un vale de elección de vivienda a un inquilino en una propiedad asistida por RAD le permite a ese inquilino mudarse fuera de la propiedad sin renunciar a la asequibilidad.
- ^ El derecho a la asistencia de HCV entra en vigor a más tardar 24 meses a partir de la fecha de ejecución del contrato HAP (para los inquilinos de la propiedad en el momento de la conversión) o 24 meses a partir de la fecha de mudanza del inquilino.
- ^ Demostración de asistencia de alquiler , op. cit.
- ^ "Focalización de ingresos" se refiere al requisito legal de que un cierto número de familias de ingresos extremadamente bajos sean admitidas en los programas PBRA y PBV cada año.
- ^ Ley de adquisición de bienes inmuebles y asistencia de reubicación uniforme (1970)
- ^ Demostración de asistencia de alquiler , op. cit.
- ^ Por ejemplo, en el programa HCV, solo las personas discapacitadas son elegibles para recibir el beneficio de EID; el programa de vivienda pública no limita la elegibilidad de esta manera. En ausencia de la disposición de elegibilidad continua de RAD, un participante de EID sin discapacidades que resida en un proyecto de vivienda pública que se convierta en asistencia de PBV perdería acceso al beneficio de EID.
- ^ El pago de alquiler de un inquilino se basa en los ingresos y equivale al 30 por ciento de los ingresos ajustados del inquilino.
- ^ Demostración de asistencia de alquiler , op. cit.
- ↑ 42 USC 1437f (o) (13)
- ^ Ley pública 112-55 , op. cit. Los requisitos relacionados con la vivienda justa, la no discriminación, las normas laborales y el medio ambiente no se pueden renunciar ni modificar.
- ^ Demostración de asistencia de alquiler , op. cit.
- ^ Demostración de asistencia de alquiler de HUD: información sobre conversiones iniciales a cupones basados en proyectos
- ^ Ley pública 112-55 , op. cit.
- ^ Estado de la evaluación y resultados de la demostración de asistencia de alquiler (RAD) de HUD hasta la fecha
- ^ Evaluación de la demostración de asistencia de alquiler de HUD - Informe provisional
- ^ Evaluación de la demostración de asistencia de alquiler (RAD) de HUD - Informe provisional (resumen)
- ^ Informe provisional , op. cit.
- ^ Documento del Senado 80-202, 7 de agosto de 1948
- ^ Ley pública 81-171, promulgada el 15 de julio de 1949
- ^ Programas y políticas de vivienda federal: pasado y presente, J. Paul Mitchell, ed., Centro de investigación de políticas urbanas, Universidad Estatal de Nueva Jersey, Rutgers
- ^ Un nuevo sistema de vivienda pública: recuperación de un recurso nacional, Raymond J. Struyk, The Urban Institute, Washington, DC
- ^ Enfrentando los desafíos de vivienda de nuestra nación: Informe de la Comisión de Vivienda del Milenio bipartidista designada por el Congreso de los Estados Unidos, 30 de mayo de 2002
- ^ "¿Un mal negocio en Baltimore? Plan RAD de HUD para desafíos de vivienda pública - Trimestral sin fines de lucro" . Nonprofitquarterly.org . 9 de septiembre de 2015 . Consultado el 13 de julio de 2016 .
- ^ RAD Charla
- ^ Sección 3 de la Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1968