Ley uniforme de convenios ambientales
La Ley Uniforme de Pactos Ambientales ( UECA ) es una de las leyes uniformes redactadas por la Conferencia Nacional de Comisionados sobre Leyes Estatales Uniformes , una asociación estadounidense no incorporada sin fines de lucro. La ley tiene como objetivo proporcionar reglas claras para los intereses inmobiliarios perpetuos , un pacto ambiental, para regular el uso de terrenos abandonados cuando los bienes raíces se transfieren de un propietario a otro. Los Comisionados de Ley Uniforme completaron la ley propuesta en 2003. Varios estados han adoptado la ley.
Propósito y alcance
Cuando las propiedades contaminadas y los antiguos sitios industriales se remedian bajo la supervisión de una agencia gubernamental , ocasionalmente hay problemas que requieren un Control de uso de la tierra (LUC) o una Limitación de uso de actividades (AUL) a largo plazo que los funcionarios reguladores buscan registrar en el título de propiedad. o escritura previa a su autorización para su reutilización. Estos LUC o AUL pueden enumerar prohibiciones sobre usos futuros (es decir, no viviendas residenciales o instalaciones de cuidado infantil), requisitos para monitoreo y remediación continuos (es decir, pozos de monitoreo y extracción de vapor) o anotar estructuras protectoras y controles de ingeniería.
Según la NCCUSL, UECA no especifica cuáles deben ser los controles en una propiedad en particular, qué nivel de limpieza es apropiado o si una parte responsable debe ser liberada de la responsabilidad de limpieza. El propósito de UECA es más bien garantizar que los LUC futuros que se hayan creado para un sitio en particular no sean invalidados por conflictos o malentendidos con otras regulaciones locales, estatales o federales. [1]La UECA busca asegurarse de que los pactos ambientales se preserven y se hagan cumplir a muy largo plazo contra los propietarios sucesivos mediante la aplicación de la ley inmobiliaria tradicional. Parte de la filosofía es que si todas las partes del convenio confían en que se harán cumplir las limitaciones de uso y actividad apropiadas para el sitio en el convenio, es más probable que los reguladores ambientales y los propietarios de bienes inmuebles contaminados permitan que esas propiedades se desarrollen. , en lugar de seguir siendo áreas abandonadas y peligrosas. Se espera que la remodelación de la propiedad, particularmente en los centros urbanos de Estados Unidos, ayude a revitalizar esas ciudades y sirva a los intereses económicos y sociales de sus residentes.
Elementos
A continuación se presenta un breve resumen de cada sección de la UECA propuesta por la NCCUSL. Para conocer el significado exacto de una sección, debe consultar el borrador del texto original. [2] Los comentarios sobre el significado y el propósito aparecen al final de cada sección.
SECCIÓN 1. TÍTULO BREVE
Debe citarse como Ley Uniforme de Pactos Ambientales
SECCIÓN 2. DEFINICIONES
SECCIÓN 3. NATURALEZA DE LOS DERECHOS; SUBORDINACION DE INTERESES
SECCIÓN 4. CONTENIDO DEL PACTO AMBIENTAL
Un pacto ambiental DEBE contener:
(1) Una declaración de que el instrumento es un convenio ambiental ejecutado de conformidad con la Ley Uniforme del Pacto Ambiental de [nombre del estado] [y la referencia estatutaria]
(2) Una descripción legalmente suficiente de la propiedad inmueble sujeta al convenio
(3) Una descripción de las limitaciones de actividad y uso de la propiedad inmueble
(4) Identificación de cada titular (es decir, propietarios actuales, partes con responsabilidad continua, agencias reguladoras y / o organismos gubernamentales locales)
(5) Una firma de la agencia, cada titular, y a menos que renunciado por la agencia, todo propietario de la tarifa simple de la propiedad inmueble sujeta al convenio
(6) El nombre y ubicación de cualquier registro administrativo para el proyecto de respuesta ambiental reflejado en el convenio ambiental
Un pacto ambiental PUEDE contener (opcionalmente):
(1) Requisitos de notificación después de la transferencia de un interés específico en, o con respecto a cambios propuestos en el uso de, solicitudes de permisos de construcción para, o propuestas para cualquier trabajo en el sitio que afecte la contaminación en la propiedad sujeta al convenio
(2) Requisitos para informes periódicos que describen el cumplimiento del convenio
(3) Derechos de acceso a la propiedad otorgados en relación con la implementación o cumplimiento del convenio
(4) Una breve descripción narrativa de la contaminación y el remedio, incluidos los contaminantes de interés, las vías de exposición, límites de exposición, y la ubicación y extensión de la contaminación
(5) Limitación de enmienda o terminación del convenio además de los contenidos en las Secciones 9 y 10
(6) Derechos del titular además de su derecho a hacer cumplir el pacto de conformidad con la Sección 11
SECCIÓN 5. VIGENCIA; EFECTO SOBRE OTROS INSTRUMENTOS
Un pacto se aplica a la tierra y se puede hacer cumplir incluso en una serie de circunstancias enumeradas. Los instrumentos de propiedad registrados antes de la aprobación de la UECA no son invalidados por la ley si son exigibles de otra manera.
SECCIÓN 6. RELACIÓN CON OTRAS LEYES DE USO DE LA TIERRA
La ley puede prohibir los usos de la tierra permitidos por la zonificación local en el área circundante, pero no puede usarse para permitir usos de propiedad prohibidos por la zonificación u ordenanzas locales similares.
SECCIÓN 7. AVISO
Se debe proporcionar una copia del convenio a todos los propietarios, agencias o entidades que tengan un interés en la propiedad.
SECCIÓN 8. REGISTRO
El convenio y cualquier enmienda al mismo deben registrarse en todos los condados en los que se encuentra la propiedad que afecta.
SECCIÓN 9. DURACIÓN; ENMIENDA POR ACCIÓN DEL TRIBUNAL
Los convenios ambientales son perpetuos excepto en ciertas circunstancias prescritas.
SECCIÓN 10. ENMIENDAS O TERMINACIÓN POR CONSENTIMIENTO
Los convenios ambientales pueden ser enmendados o terminados en ciertos métodos prescritos.
SECCIÓN 11. CUMPLIMIENTO DEL PACTO AMBIENTAL
Algunas partes prescritas pueden buscar acción civil para hacer cumplir aspectos de los pactos ambientales.
ARTICULO 12. REGISTRO; AVISO SUSTITUTO
Esta sección tiene como objetivo nombrar la agencia gubernamental que mantendrá un registro maestro de todos los convenios ambientales como un registro público. El registro debe incluir enmiendas y terminación de esos convenios. Se enumeran los requisitos de información para el registro.
SECCIÓN 13. UNIFORMIDAD DE APLICACIÓN Y CONSTRUCCIÓN
Establece que se debe considerar la uniformidad de leyes similares de otros estados.
SECCIÓN 14. RELACIÓN CON LAS FIRMAS ELECTRÓNICAS EN LA LEY DE COMERCIO NACIONAL Y GLOBAL
SECCIÓN 15. DIVISIBILIDAD
Si se determina que una parte de la ley no se puede hacer cumplir, otras partes pueden seguir siendo ejecutables.
UECA promulgadas por los estados
La lista actualizada también se encuentra en la página web de NCCUSL sobre temas de UECA.
2005
Delaware, Iowa, Kentucky, Maine, Maryland, Nebraska, Nevada, Ohio, Dakota del Sur, Virginia Occidental
2006
Distrito de Columbia, Hawái, Idaho, Oklahoma, Islas Vírgenes de EE. UU., Utah
2007
Alabama, Minnesota, Misuri, Pensilvania, Washington
2008
Georgia, Illinois, Misisipi
2010
Virginia
2018
Alaska
Introducido pero aún no promulgado (a partir de 2019)
Nuevo México: Presentado como HB 471, Acción pospuesta indefinidamente
Planeado para 2020
No promulgado / no hay información sobre la introducción
Arizona, Arkansas, California, Colorado, Connecticut, Florida, Indiana, Kansas, Luisiana, Massachusetts, Michigan, Montana, New Hampshire, Nueva Jersey, Nueva York, Carolina del Norte, Dakota del Norte, Oregón, Puerto Rico , Rhode Island, Carolina del Sur, Tennessee, Texas, Vermont, Wisconsin, Wyoming
Referencias
enlaces externos
