En bienes raíces , una conversión de condominio o conversión de condominio es el proceso de dar derecho a una propiedad de ingresos u otras tierras que actualmente se encuentran bajo un título para convertir de propiedad exclusiva de la propiedad completa (que a menudo ya es una propiedad de unidades múltiples ) en unidades vendidas individualmente como condominios . Dicho derecho generalmente se deriva de las aprobaciones otorgadas por las autoridades municipales estatales / provinciales y / o locales (y a menudo otras agencias relevantes, como las autoridades de conservación).
De hecho, sin embargo, virtualmente cada proyecto de condominio podría caracterizarse como una conversión de propiedad que se mantiene generalmente bajo un título, en propiedad que se divide en porciones para que el título de la mayoría de esas porciones (es decir, unidades) pueda mantenerse por separado. Sin embargo, el término "conversión" generalmente se reserva solo para aquellos proyectos que implican cambiar el título (y a veces también el uso) de una estructura existente , como un edificio de apartamentos de viviendas múltiples, viviendas en hileras (casas adosadas) o un edificio comercial de viviendas múltiples. unidad de sitio de alquiler.
Analizando la propiedad multifamiliar
(Esta sección analiza las conversiones principalmente desde una perspectiva de marketing o inmobiliaria).
El mercado de conversiones de condominios residenciales generalmente surge cuando el precio de las viviendas unifamiliares aumenta más allá del alcance del comprador por primera vez. Hay varios tipos de inversores involucrados cuando hay un mercado de conversión caliente. Por ejemplo, un desarrollador experimentado puede comprar un edificio de apartamentos, contratar a un consultor para que establezca los derechos y luego mejorar el edificio para que el equipo de ventas pueda venderlos como condominios individuales. Alternativamente, una mamá y un papá han sido dueños de un edificio de apartamentos de 20 unidades durante 20 años y quieren venderlo. En lugar de venderlo directamente como un edificio de apartamentos, contratan a un consultor para procesar los derechos y, en cambio, venden el edificio con una prima de condominio a un desarrollador que termina el trabajo.
Para determinar el potencial de ventas de las unidades convertidas, se necesita un análisis de mercado. Esta parte del proceso implica la realización de un estudio del vecindario y de cualquier complejo en competencia: una inspección del exterior de los edificios, la condición de los interiores de las unidades, la condición de los terrenos y el paquete de comodidades en su lugar.
Planificación de la conversión
(Esta sección analiza las conversiones principalmente desde una perspectiva de marketing o inmobiliaria).
Utilizando el estudio descrito anteriormente, se formula un plan de conversión, teniendo en cuenta los aspectos positivos y negativos de la propiedad. El plan incluye un presupuesto para las actividades de rehabilitación necesarias y la adición de cualquier servicio que pueda faltar.
Asociación de propietarios de viviendas (HOA)
Una comunidad de condominios se rige por una forma de asociación de propietarios que, en algunas jurisdicciones, como Ontario, Canadá , es en realidad una corporación de condominios administrada por una junta directiva. La asociación, de la cual todos los propietarios de unidades de condominio son miembros, establece ciertas pautas relativas a las obligaciones de los propietarios de unidades en lo que se refiere a la propiedad de su unidad y a su participación dentro de la comunidad de condominios, sujeto a las restricciones, pautas y procedimientos establecidos en el régimen legal aplicable. El funcionamiento de la asociación o corporación es muy importante para el éxito de la conversión del condominio (después de la conversión, el mantenimiento de la propiedad y, en última instancia, la mejora de los valores de la propiedad.
Comercialización y financiación
La comercialización de los condominios se puede realizar a través de un agente inmobiliario o con personal interno. (Como se describió anteriormente, se debe utilizar una unidad modelo en el programa). Las campañas de correo directo, es decir, el envío de folletos a los complejos de apartamentos, a menudo tienen mucho éxito. Los anuncios de televisión en los canales de cable también pueden ser muy productivos. Otra poderosa herramienta de marketing, una que debe tenerse en cuenta antes de la conversión, es un paquete de financiamiento atractivo que se puede poner a disposición de los compradores potenciales de los condominios.
Tendencias
A partir de 2010, la tendencia de los complejos de apartamentos a convertirse en condominios está ganando impulso. La aflicción de las bajas tasas de interés que ha paralizado los fundamentos de los departamentos durante varios trimestres está impulsando el mayor auge de conversión de condominios en dos décadas. En los mercados de todo el país, los desarrolladores de condominios están pagando una prima para adquirir y transformar propiedades de alquiler en condominios.
En 2007, la mayoría de los mercados de EE. UU. Experimentaron caídas en los precios medios de venta de condominios y se están realizando muchas menos conversiones. Algunos de los proyectos que se han completado se están vendiendo ahora en una subasta a precios reducidos o siguen sin venderse.