La Ley Ellis (Capítulo 12.75 del Código de Gobierno de California) [1] es una ley estatal de California de 1985 que permite a los propietarios desalojar a los inquilinos residenciales para "salir del negocio de alquiler" a pesar de los deseos de los gobiernos locales de obligarlos a continuar proporcionando viviendas de alquiler. .
La legislatura aprobó la Ley Ellis en respuesta a la decisión de la Corte Suprema de California en Nash v. Ciudad de Santa Mónica [2] (1984) 37 Cal. 3d 97 que sostuvo que los municipios podrían evitar que los propietarios desalojen a sus inquilinos para "cerrar el negocio" con el fin de retirar su propiedad del mercado de alquiler. [3] : 1
Resumen
La Ley Ellis prohíbe a las entidades locales, como las ciudades, tener ordenanzas de control de alquileres que impidan que los propietarios de viviendas desalojen a los inquilinos si se requiere que el propietario continúe proporcionando la vivienda. La Ley no limita las ordenanzas que controlan a los propietarios que continúan alquilando. Por ejemplo, una ordenanza puede evitar que el propietario desaloje a un inquilino y luego le alquile a otro inquilino.
Para aprovechar la Ley Ellis, el propietario debe rescindir todos los arrendamientos residenciales y retirar todos los "alojamientos", que aproximadamente significa todas las "unidades residenciales de alquiler". El arrendador no puede, por ejemplo, rescindir los arrendamientos de unidades de alquiler con alquileres más bajos, con alquileres controlados y mantener los arrendamientos a precio de mercado al mismo tiempo.
Las entidades locales pueden imponer varias restricciones a la capacidad del propietario para cerrar el negocio. Por ejemplo, las ciudades pueden requerir que los propietarios presenten un "aviso de intención de retirarse", que proporcionen a la ciudad información sobre el arrendamiento (como nombres de inquilinos, fechas de inicio y tarifas de alquiler). Las ciudades pueden exigir el pago de asistencia para la reubicación "para mitigar cualquier impacto adverso en las personas desplazadas" o una extensión de la fecha de terminación de los arrendamientos de los 120 días estándar a un año completo desde el comienzo del proceso de retiro si los inquilinos afirman ser al menos 62 o discapacitado. [ cita requerida ]
La ciudad también puede imponer restricciones contra el uso futuro de alquiler de la propiedad. Puede requerir que si el arrendador ofrece las unidades retiradas para arrendamiento dentro de los diez años posteriores al retiro, la unidad debe ofrecerse al inquilino o inquilinos desplazados, y que si la unidad se ofrece dentro de los primeros cinco años, debe ofrecerse a el (los) inquilino (s) desplazado (s) a la tarifa de alquiler anterior. [ cita requerida ]
Historia
La Ley Ellis lleva el nombre del senador estatal republicano (1981-1988) James "Jim" L. Ellis, un exrepresentante de San Diego.
La legislatura de California aprobó la Ley Ellis en respuesta al fallo de la Corte Suprema de California en Nash contra la ciudad de Santa Mónica [2] de que los municipios podrían evitar que los propietarios desalojen a sus inquilinos para "cerrar el negocio" con el fin de retirar su propiedad. del mercado de alquiler. [3] : 1
Implementación
Los estatutos de implementación varían según la ciudad, por lo que existen diferentes requisitos en cada jurisdicción:
San Francisco
San Francisco requiere una compensación, [4] que aumenta junto con el IPC . [5] A partir de 2019, era $ 6,985.23 por inquilino, con un adicional de $ 4656.81 por inquilino discapacitado o anciano, con un tope de $ 20,955.68 por unidad. [6]
En 2014 y 2015, el supervisor de San Francisco, David Campos, fue el autor de dos leyes para intentar aumentar los pagos de reubicación para proporcionar dos años de subsidio a la tasa de mercado para los inquilinos desplazados. [7] El primer intento en 2014 con un monto de pago total ilimitado y ningún requisito de que el dinero se gaste en la reubicación fue declarado una violación inconstitucional de los derechos de propiedad por un tribunal federal. [8] : 1 [9] : 1 [10] [11] En 2015, la segunda pieza de legislación fue una versión reducida de la legislación de 2014 que esta vez limitó la reubicación a un máximo de $ 50,000 por inquilino y requirió que el el dinero se gastará en la reubicación. [12] : 1 Esa ley fue derogada por un tribunal estatal porque "colocaba un precio prohibitivo en el derecho del propietario a salir del mercado de alquiler". [12] : 1 [13] : 1
En 2014 se propuso una enmienda a la Ley Ellis para el condado de San Francisco en la Legislatura del Estado de California, SB1439 [14] Si se promulga, la SB 1439 habría requerido que los propietarios que hayan presentado un desalojo de Ellis esperen cinco años antes de hacerlo con otro edificio . [15] La medida no fue aprobada. [dieciséis]
Santa Mónica
Santa Mónica requiere que el propietario obtenga un permiso de reocupación antes de que el edificio pueda usarse para cualquier propósito después de los desalojos de la Ley Ellis. [17]
los Angeles
Los Ángeles aplica disposiciones de control de alquileres a las unidades construidas en la misma propiedad hasta cinco años después. [18] : 1
Solicitud
Si las unidades residenciales retiradas ya no se pueden alquilar, los propietarios que invocan la Ley Ellis a menudo venden apartamentos como unidades individuales de arrendamiento en común ("TIC"). Algunas ciudades, como San Francisco, imponen restricciones estrictas sobre la propiedad retirada (como evitar la conversión de condominios o la adición de unidades de vivienda accesorias [19] : 1 ). Sin embargo, una decisión de 2016 del Tribunal de Apelaciones del Primer Distrito confirmó una impugnación contra la ordenanza de San Francisco que previene las "fusiones" de unidades de la Ley Ellis y encontró que la ley estatal ocupa el campo de los controles de desalojo sustantivo "para los propietarios que intentan retirar unidades del alquiler residencial market "y sugirió que la Ley Ellis puede imponer un límite a las" sanciones "posteriores al retiro que buscan desalentar el uso de ese derecho según la ley estatal.
Crítica y respuesta
Los grupos de inquilinos en San Francisco y Los Ángeles afirman que los propietarios de California suelen hacer un mal uso de la Ley Ellis "para evitar el control de los alquileres" [20] [21] y sacar provecho durante los períodos pico del mercado de la vivienda [22] mediante la gestión de propiedades con alquiler estabilizado hasta las vacantes, cuando podrían demoler edificios para construir condominios costosos, retener unidades recién desocupadas a los alquileres más altos del mercado o revender edificios a precios mucho más altos de los que compraron, una vez que ya no estén gravados por la presencia de alquileres a largo plazo inquilinos estabilizados.
En 2014, el senador estatal Mark Leno presentó el proyecto de ley SB 1439, una legislación que evitaría que los propietarios puedan usar la Ley Ellis durante cinco años después de comprar una propiedad. Salesforce, Twilio, así como empresas de tecnología como Accela, AfterCollege, Peerspace, Squaretrade y Xoom apoyaron la SB 1439. [23]
Referencias
- ^ "Capítulo 12.75 del código de gobierno de California" .
- ^ a b Nash v. Ciudad de Santa Mónica , 37 Cal. 3d 97 (1984).
- ^ a b Green, Matthew (8 de noviembre de 2013). "Cumplir con la Ley Ellis, la ley que impulsa muchos desalojos de San Francisco" . KQED . Archivado desde el original el 21 de junio de 2019 . Consultado el 21 de junio de 2019 .
- ^ "Sección 37.9A Derechos del inquilino en ciertos desplazamientos bajo la Sección 37.9 (a) (13) | Junta de alquiler" . sfrb.org . Junta de Alquiler de San Francisco . Consultado el 2 de junio de 2019 .
§37.9A (a) (3): "... los pagos de reubicación se pagarán a los inquilinos de la siguiente manera:"
- ^ "Sección 37.9A Derechos del inquilino en ciertos desplazamientos bajo la Sección 37.9 (a) (13) | Junta de alquiler" . sfrb.org . Junta de Alquiler de San Francisco . Consultado el 2 de junio de 2019 .
§37.9A (a) (3) (D): "... aumentará anualmente a la tasa de ... Índice de precios al consumidor ..."
- ^ "Pagos de reubicación para inquilinos desalojados en virtud de la Ley Ellis" (PDF) . sfrb.org . Junta de Alquiler de San Francisco . Consultado el 2 de junio de 2019 .
- ^ "Enmienda de la ordenanza de huelgas del Tribunal Superior de California con respecto al aumento de los pagos de reubicación a los inquilinos en los desalojos de Ellis" . sfrb.org . Junta de Alquiler de San Francisco . Consultado el 2 de junio de 2019 .
- ^ Taylor, Barbara (22 de octubre de 2014). "Abogado de la ciudad de SF para apelar la sentencia del Tribunal para poner fin a los pagos de reubicación de la Ley Ellis" . CBS News . Archivado desde el original el 27 de octubre de 2014 . Consultado el 15 de abril de 2019 .
- ^ Kendall, Marisa (30 de noviembre de 2018). "Nuevas protecciones para inquilinos de Oakland atacadas en la corte - La demanda busca detener los pagos de reubicación de inquilinos" . Noticias de San José Mercury . Archivado desde el original el 3 de diciembre de 2018 . Consultado el 15 de abril de 2019 .
- ^ "Ley de pagos de la Ley Ellis de Campos invalidada por juez federal" . sfexaminer.com . Examinador de San Francisco. 22 de octubre de 2014 . Consultado el 2 de junio de 2019 .
- ^ "El juez derriba otra ley de pago de desalojo de SF" . sfexaminer.com . Examinador de San Francisco. 6 de octubre de 2015 . Consultado el 2 de junio de 2019 .
- ^ a b "Tribunal de apelaciones derriba la ley de SF sobre pagos de reubicación de inquilinos" . CBS News . 22 de marzo de 2017. Archivado desde el original el 23 de marzo de 2017 . Consultado el 15 de abril de 2019 .
- ^ McDermid, Riley (23 de marzo de 2017). "El tribunal anula la ley de SF que rige cuánto deben pagar los propietarios para reubicar a los inquilinos" . San Francisco Business Times . Bizjournals . Archivado desde el original el 20 de junio de 2017 . Consultado el 15 de abril de 2019 .
- ^ "Texto de factura - SB-1439 Bienes inmuebles residenciales: retirada de alojamiento" .
- ^ Melody Gutierrez (30 de mayo de 2014). "Proyecto de ley de reforma de la ley SF Ellis pasa en el Senado estatal" . SFGate .
- ^ "Información legislativa de California" . Información legislativa de California . Gobierno de California . Consultado el 28 de julio de 2016 .
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- ^ "Se mantiene el control del alquiler de las unidades de reemplazo" . Informe de planificación y desarrollo de California . 2009-05-13. Archivado desde el original el 20 de junio de 2016 . Consultado el 27 de junio de 2019 .
- ^ Goodman, Justin (19 de septiembre de 2016). "Actualización legislativa de San Francisco (2016): ordenanza de unidad de vivienda accesoria encuentra stock de vivienda adicional en el espacio existente" . Costa-Hawkins.com . Archivado desde el original el 10 de octubre de 2016 . Consultado el 27 de junio de 2019 .
- ^ "Los residentes desalojados prometen vigilar la construcción" .
- ^ Proyecto de mapeo contra los desalojos. "Desalojos de la Ley Ellis - Proyecto de mapeo contra los desalojos" .
- ^ Radio Pública del Sur de California. "Desalojos de la Ley Ellis en Los Ángeles en aumento" . Radio Pública del Sur de California .
- ^ https://www.bizjournals.com/sanfrancisco/blog/2014/04/salesforce-san-francisco-housing-eviction-ellis.html?page=all
enlaces externos
- Desalojos de la Ley Ellis de San Francisco Desalojos de Ellis según la Ordenanza de Alquiler de San Francisco (San Francisco, California)