Las suites secundarias o las unidades de vivienda accesorias, las ADU o los apartamentos para suegros son apartamentos independientes, cabañas o unidades residenciales pequeñas, que se encuentran en una propiedad que tiene una vivienda principal, unifamiliar, dúplex u otra propiedad separada. Unidad residencial. En algunos casos, la ADU o los suegros se adjunta a la vivienda principal o es una unidad completamente separada, ubicada sobre un garaje o en el patio trasero de la misma propiedad. [1] En inglés británico, se utiliza en su lugar el término " anexo " o anexo de la abuela . Las razones para querer agregar una suite secundaria a una propiedad pueden ser para recibir ingresos adicionales, brindar apoyo social y personal a un miembro de la familia u obtener una mayor seguridad. [2]
Descripción
Fondo
Las convenciones de nomenclatura varían según el período de tiempo y la ubicación, pero las suites secundarias también se pueden denominar unidad de vivienda accesoria (ADU), suite de suegra, apartamento de abuela, cochera, casa de callejón, unidad de vivienda Ohana, anexo de abuela, abuela suite, suite de suegros y apartamento accesorio. [3] [4] La prevalencia de las suites secundarias también depende del tiempo y la ubicación, con tasas variables según el país, el estado o la ciudad. [5] Además, las regulaciones sobre suites secundarias pueden variar ampliamente en diferentes jurisdicciones y algunas las permiten con una regulación limitada, mientras que otras las prohíben por completo mediante la zonificación, limitan quiénes pueden vivir en las unidades (por ejemplo, solo miembros de la familia) o regulan si las unidades se puede alquilar. [5] [6] [7] [8]
Relación con la residencia principal
Una suite secundaria se considera "secundaria" o "accesoria" a la residencia principal en la parcela. Normalmente tiene su propia entrada, cocina, baño y sala de estar. Hay tres tipos de unidades accesorias: interior, interior con modificación e independiente. Ejemplos de estas unidades accesorias incluyen:
- Una suite encima de un garaje independiente trasero (un " apartamento de garaje "),
- Una suite sobre el piso principal de una vivienda unifamiliar,
- Una suite debajo del piso principal de una vivienda unifamiliar (una " suite en el sótano ").
- Una suite adjunta a una vivienda unifamiliar a nivel, o
- Una suite separada de la vivienda principal (una "suite jardín" o " casa de huéspedes ").
- Un habadu , granny flat , granny Annex o laneway house son otros nombres para una unidad de vivienda accesoria habitable.
Beneficios e inconvenientes
Las comunidades que admiten suites secundarias pueden hacerlo para respaldar un conjunto diverso de objetivos. Los beneficios comúnmente citados de las suites secundarias incluyen los siguientes ;.
Beneficios
- La creación de opciones de vivienda más asequibles, ya que las suites secundarias suelen ser pequeñas, fáciles de construir, aumentan la oferta de viviendas y no requieren la adquisición de terrenos. [9] [10] [11] [12]
- Permitir que las personas mayores "envejezcan en el lugar" mediante la creación de unidades más pequeñas y asequibles donde las personas mayores pueden reducir su tamaño en su propio vecindario. [13] [10] Parte de la reciente popularidad de las suites secundarias en los Estados Unidos se puede atribuir al activismo de la Asociación Estadounidense de Personas Jubiladas (AARP) y otras organizaciones que apoyan a las personas mayores. [10]
- Apoyar a hogares diversos y multigeneracionales, ya que las personas mayores, los adultos jóvenes u otros parientes pueden vivir en la misma propiedad que sus familias, pero aún así mantener cierta independencia y privacidad. [13] [10] [9] [14] [15] Para las personas mayores, este tipo de arreglo puede mejorar su vida social, permitir que los miembros de la familia les brinden cuidados fácilmente y les permita vivir en vecindarios más transitables cuando ya no pueden manejar. [16] [17] [18]
- Mejore el mantenimiento de la vivienda y las tasas de propiedad de vivienda proporcionando un ingreso de alquiler confiable que pueda respaldar los pagos de la hipoteca o el mantenimiento de la vivienda. [9] [19] [10]
- La creación de viviendas energéticamente eficientes ya que las unidades pequeñas y a menudo adjuntas requieren menos recursos. [20] [13]
- Las ADU pueden integrarse en la escala y el carácter de los vecindarios unifamiliares y, al mismo tiempo, promover la vivienda para la fuerza laboral en estos vecindarios. [13] [21]
- Los presupuestos municipales pueden beneficiarse de nuevas viviendas sujetas a impuestos que no requieran mejoras de servicios públicos nuevas o importantes, mantenimiento de carreteras, etc. [9]
Inconvenientes
Las propiedades que están vinculadas de manera compleja pueden causar dificultades si una de las unidades se vende o se alquila a un tercero. Si esto ocurre, cada una de las partes requiere el permiso de la otra parte para realizar ciertos tipos de cambios en el edificio. Cuando una unidad se vende a un tercero o se alquila, puede ser difícil lograr la venta de una unidad o de todo el edificio, ya que una de las partes puede ser reacia a mudarse o vender.
Por país
Australia
En Australia, el término "piso de la abuela" se utiliza a menudo para una vivienda secundaria en una propiedad. El terreno no está subdividido y la construcción requiere la aprobación del consejo o autoridad relevante. Los procesos de aprobación varían entre estados y territorios, y entre consejos. Esto es diferente de una ocupación doble, donde dos viviendas principales se desarrollan en una parcela de terreno, ya sea adosadas, adosadas o independientes. [22] En 2018, Nueva Gales del Sur lideró la construcción de nuevos apartamentos para personas mayores, mientras que Victoria tuvo la menor cantidad de apartamentos para personas mayores construidos. [23] [24] En 2019, el gobierno federal lanzó un estudio sobre edificios prefabricados y casas más pequeñas citando viviendas asequibles, espacio adicional para miembros de la familia y apoyo a la industria de la construcción como razones para el estudio. [25] El gobierno reservó $ 2 millones para el estudio inicial y luego planea establecer un laboratorio de innovación para ayudar a los fabricantes a diseñar edificios prefabricados. [26]
Canadá
Las suites secundarias existen en Canadá desde el siglo XIX, donde tomaron la forma de cocheras, casas de servicio, establos convertidos en apartamentos permanentes y pequeños apartamentos para jóvenes dentro de grandes casas. [27] Las suites secundarias se hicieron cada vez más populares durante la crisis económica de 1929 y la escasez de viviendas después de la Segunda Guerra Mundial. Durante este período, el gobierno canadiense apoyó activamente la creación de suites secundarias. [27] Sin embargo, los cambios de suburbanización y zonificación en las décadas de 1950 y 1960 llevaron a una disminución de las suites secundarias en Canadá. [27] Más recientemente, las suites secundarias están ganando popularidad y muchos municipios están reexaminando sus regulaciones para respaldar las suites secundarias. [27]
CMHC (programa gubernamental)
La Corporación de Hipotecas y Vivienda de Canadá ofrece un programa de asistencia financiera para ayudar a los canadienses a crear viviendas asequibles para personas mayores de bajos ingresos y adultos con discapacidades dentro de una suite secundaria. El programa se llama Programa de Asistencia para la Rehabilitación Residencial (RRAP) - Suite Secundaria / Jardín . El préstamo máximo totalmente condonable depende de la ubicación de la propiedad:
- Áreas del sur de Canadá: $ 24,000 / unidad
- Áreas del norte de Canadá: $ 28,000 / unidad
- Áreas del extremo norte: $ 36,000 / unidad
Un suplemento del 25% en asistencia está disponible en áreas remotas. [28]
Columbia Británica
Después de adoptar una legislación en 2009 para respaldar las suites secundarias, Vancouver, Columbia Británica se ha convertido en una ciudad líder en su construcción en América del Norte. [29] [30] [31] En la ciudad, aproximadamente un tercio de las casas unifamiliares tienen suites secundarias legalmente permitidas que se llaman típicamente casas de callejones [32] [33] La Sección de Política de Vivienda del Ministerio de Comunidad de Columbia Británica, Aborigen y Women's Services publicaron una guía para que los gobiernos locales implementen programas de suites secundarias llamado 'Suites secundarias: una guía para gobiernos locales'. [34] El número actual está fechado en septiembre de 2005. La intención de la guía es "ayudar a los gobiernos locales a desarrollar e implementar programas secundarios". También destaca las buenas prácticas de las suites secundarias y brinda información práctica a "funcionarios electos, planificadores, grupos comunitarios, propietarios de viviendas, desarrolladores y otras personas interesadas en las suites secundarias".
Europa
En los países de habla alemana, una suite secundaria se conoce como Einliegerwohnung . [35] En Noruega , particularmente en las ciudades más grandes, es bastante común construir pisos pequeños contiguos separados para alquilar. El propietario del piso principal alquilará los pisos contiguos más pequeños. En el Reino Unido, los "apartamentos tipo granny" están aumentando en popularidad y uno de cada veinte hogares del Reino Unido (5%) ya tiene un espacio de este tipo. [36] Además, el 7% de los amas de casa dicen que tienen planes para desarrollar este tipo de espacio en el futuro. [36] Las razones declaradas para la construcción de estos espacios fueron diversas: el 27% de los encuestados hizo planes para parientes mayores, el 25% planificó para niños adultos, el 24% planificó alquilar como alquiler vacacional y el 16% planificó acoger huéspedes. [36] En Suecia, un friggebod es una pequeña casa o habitación que se puede construir sin ningún permiso de planificación en un terreno con una casa unifamiliar o dúplex. [37] [38]
Estados Unidos
En los Estados Unidos , las suites secundarias generalmente se conocen como unidades de vivienda accesorias o "ADU". Los permisos de zonificación y las leyes relativas a las unidades de vivienda accesorias pueden variar ampliamente según el estado y el municipio. [39] Las unidades de vivienda accesorias eran populares a principios del siglo XX en los Estados Unidos. Sin embargo, las ADU se volvieron menos comunes después de la Segunda Guerra Mundial, cuando se produjo un cambio hacia el desarrollo suburbano y muchos municipios prohibieron las ADU mediante regulaciones de zonificación. Con aumentos en el precio de la vivienda en muchas ciudades y suburbios, una mayor conciencia de los costos de los patrones de desarrollo orientados a automóviles de baja densidad y una mayor necesidad de cuidar a los estadounidenses que envejecen, muchas entidades gubernamentales y grupos de defensa han apoyado cada vez más a las ADU. [40] Algunos críticos perciben que las ADU son una amenaza para el carácter de los vecindarios residenciales unifamiliares.
Varios estados han promulgado leyes para promover unidades de vivienda accesorias. En California, las Secciones del Código de Gobierno 65852.150, 65852.2 y 65852.22 se refieren a la regulación local de las ADU. [41] SB 1069 y AB 2299 son proyectos de ley de California aprobados en 2016 y vigentes a partir del 1 de enero de 2017, que limitan la autoridad del gobierno local para prohibir las ADU en ciertos casos (y también reducen los obstáculos de costo y burocracia para la construcción). [42] [43] [44] [45] Los estados de Vermont [46] [47] y New Hampshire [48] [49] también han adoptado una serie de proyectos de ley que promueven las unidades de vivienda accesorias y reducen las barreras reglamentarias para la construcción de ADU . El estado de Illinois consideró, pero no adoptó, el HB4869 que habría requerido que los municipios permitieran (y regularan razonablemente) las unidades de vivienda accesorias (ADU). [50]
Varios gobiernos locales en los Estados Unidos han promulgado ordenanzas para permitir y promover unidades de vivienda accesorias. Algunas ciudades han incluido unidades de vivienda accesorias en viviendas intermedias más grandes que faltan y estrategias de viviendas asequibles que incluyen Seattle, [51] [52] [53] [54] Portland, [55] [56] [57] y Minneapolis. [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] Muchas otras comunidades han mantenido una zonificación de viviendas unifamiliares muy extendida pero aún códigos actualizados para permitir unidades de vivienda accesorias. Ejemplos notables incluyen grandes ciudades como Los Ángeles, CA [65] y la ciudad de Chicago, IL. [66] Diversas jurisdicciones más pequeñas que permiten unidades de vivienda accesorias incluyen Lexington, KY, [67] Santa Cruz, CA. [68] [69] y el condado de Maui en Hawaii. [70]
Honolulu, Hawaii tiene una forma única de unidades de vivienda accesorias conocidas como " Unidad de Vivienda Ohana ". [71] Las viviendas Ohana se crearon como un uso permitido en el código de zonificación en 1981 como una forma de alentar al sector privado a crear más unidades de vivienda (sin subsidio del gobierno), preservar los campos verdes (espacios abiertos) y facilitar la asequibilidad de la vivienda. [72] [73] [74] En 2015, Honolulu modificó su código de zonificación para permitir las ADU como una especie de vivienda Ohana, pero con menos restricciones. [75] Para evitar crear más complejidades para las viviendas Ohana existentes, algunas de las cuales han sido condominizadas y poseídas por separado de la casa principal, las viviendas Ohana siguen siendo un uso permitido (con diferentes requisitos y beneficios que las ADU) en el código de zonificación. Las ADU son un componente importante de la estrategia de vivienda asequible de Honolulu. [76]
Ver también
- Apartamento garaje
- Casa Laneway
Referencias
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Para Nueva Gales del Sur, están disponibles las dos vías de aprobación. 1. Si la fachada del terreno es de 12 mo más, es posible un CDC (certificador privado). Si es menor, entonces debe pasar por un DA (Consejo). 2. Si se cumple la condición anterior, otro requisito importante es el tamaño del terreno. Si el tamaño de su terreno es de 450 metros cuadrados o más, podemos hacer una aprobación de los CDC. Si es inferior a 450m2, tenemos que presentar la solicitud de vivienda secundaria a través del ayuntamiento.
enlaces externos
- Unidades de vivienda accesorias en Arvada, Colorado. (video)