tierra de campo gris
Los terrenos de Greyfield son activos inmobiliarios o terrenos infrautilizados . El término se acuñó por primera vez en el Reino Unido en la teoría del Diseño Urbano a fines de la década de 1990 y luego se adoptó en los EE. UU. a principios de la década de 2000, el nombre proviene del "mar" de concreto asfáltico vacío que a menudo acompaña a estos sitios. La palabra Greyfield es un neologismo relativo en comparación con términos más conocidos como brownfield y greenfield .
En el Reino Unido, el término se aplica específicamente a edificios y terrenos en pueblos y ciudades que están infrautilizados y podrían intensificarse mediante la adición de desarrollos en la azotea (en el caso de un edificio existente) o desarrollos de 'espacio aéreo' (sobre un estacionamiento existente, para ejemplo).
A diferencia de Brownfield, que presenta niveles reales o percibidos de contaminación ambiental, Greyfield generalmente no requiere remediación para desbloquear valor para un inversionista. El valor oculto, en muchos casos, proviene de la infraestructura subyacente (como plomería y alcantarillado, sistemas eléctricos, cimientos, etc.) cuya presencia le permite a un desarrollador mejorar el sitio de manera eficiente a través de gastos de capital (a veces bastante menores) que pueden fácilmente conducen a mayores rentas y mayor valor. Otras cualidades potenciales importantes, como el estacionamiento, una ubicación central, etc., también pueden aprovecharse en una remodelación bien ejecutada del sitio.
Algunos Greyfield también pueden considerarse favorables para los inversionistas porque incluso si están superados o físicamente en mal estado, tienen ingresos a través de arrendamientos a largo o corto plazo. Greyfield con arrendamientos a corto plazo puede funcionar bien para un inversionista/desarrollador que tenga una estrategia que involucre una gestión intensiva de activos inmobiliarios. Mediante la gestión activa de Greyfield en un entorno de arrendamiento a corto plazo, los alquileres pueden aumentar después de que se realicen las mejoras.
En los EE. UU., el término históricamente se ha aplicado a sitios de compras minoristas y comerciales anteriormente viables (como centros comerciales regionales y centros comerciales ) que han sufrido por la falta de reinversión y han sido "superados" por sitios más grandes, mejor diseñados y mejor equipados. centros comerciales anclados o sitios de compras. Estos sitios de campo gris en particular también se conocen como " centros comerciales muertos " o "cajas fantasma" si el ancla u otros inquilinos importantes han desalojado las instalaciones dejando atrás caparazones vacíos. [1]Todavía en los EE. UU., el término "campo gris" también se puede aplicar de manera más amplia a rellenos urbanos o ubicaciones comerciales donde los usos infrautilizados u obsoletos (no minoristas) obstaculizan un activo inmobiliario que de otro modo sería valioso. Un ejemplo sería un sitio frente al mar anteriormente industrial que es potencialmente valioso como un sitio de uso mixto/residencial, ya que está siendo invadido por la expansión residencial u otras presiones económicas o de redesarrollo. En este ejemplo, la revitalización del campo gris puede requerir cambios de zonificación y/o una asociación público-privada de algún tipo para lograr el mayor y mejor uso.
En 2001, el Congreso para el Nuevo Urbanismo volvió a acuñar el término "Greyfield", que se refiere a franjas de desarrollo envejecidas que alguna vez sirvieron como corredores comerciales vitales durante el éxodo suburbano posterior a la Segunda Guerra Mundial , pero que hoy han caído en tiempos más difíciles. [2] En contraste con los brownfields contaminados y los greenfields sin desarrollar, los greyfields se refieren a "los llamados 'centros comerciales muertos', a menudo caracterizados por los vastos estacionamientos de asfalto vacíos que los rodean". [3]
