Un distrito histórico superpuesto es una capa de regulación de planificación local en los Estados Unidos que incorpora las restricciones de la zonificación subyacente para un área geográfica determinada, con el objetivo principal de preservar el carácter histórico del vecindario.
Desarrollo temprano
Los distritos históricos superpuestos se han utilizado cada vez más como una herramienta más flexible para la regulación histórica municipal desde sus inicios a mediados del siglo XX. Los tribunales de los 50 estados generalmente han confirmado los poderes de los gobiernos municipales para regular la propiedad mediante el uso de distritos superpuestos, y los tribunales de muchos estados, así como la Corte Suprema de los Estados Unidos, han respaldado específicamente el uso de distritos superpuestos históricos. [1]
El objetivo declarado de la mayoría de los distritos superpuestos históricos es preservar la atmósfera histórica general y la apariencia de un vecindario en su conjunto, en lugar de simplemente iluminar edificios específicos en un área generalmente histórica. [2]
Creación de distrito histórico hoy
La creación de distritos históricos varía de un estado a otro. Generalmente, sin embargo, la creación de un distrito comienza con una comisión municipal de zonificación o un comité de preservación histórica. Se dan avisos habituales de reuniones públicas y generalmente se escucha la aceptación de los comentarios de los ciudadanos afectados, pero al final, el órgano de gobierno municipal tiene la última palabra en cuanto a la creación de un distrito histórico superpuesto. Muchos distritos están acompañados por la creación de una Comisión de Distrito Histórico, para supervisar la creación de regulaciones específicas y apelaciones de tales regulaciones por parte de los propietarios. [3]
En los estados que requieren una estricta adherencia por parte del gobierno municipal a las concesiones legales de autoridad, debe existir un estatuto habilitante que permita expresamente la creación de distritos históricos superpuestos por pueblos, ciudades y condados. Carolina del Norte , por ejemplo, es un estado con un estatuto habilitante que permite a sus gobiernos municipales debidamente creados crear tales distritos. [4]
Desafíos
Como la mayoría de las ordenanzas de zonificación, los distritos históricos superpuestos y las decisiones de las comisiones de distritos históricos locales son frecuentemente cuestionados por propietarios individuales que buscan variaciones o permiso para participar en nuevas construcciones. Sin embargo, dado que los órganos de gobierno municipales en la mayoría de los estados reciben una gran deferencia, los desafíos directos a dichos distritos generalmente no tienen éxito. [5]
Los propietarios pueden tener más éxito en buscar variaciones o permiso para participar en una nueva construcción al demostrar que un organismo municipal cometió un error en la aplicación de la ordenanza de zonificación o que el edificio en cuestión en realidad encaja bien con el carácter histórico general del distrito. [6]
Referencias
- ^ ASP Associates v. Ciudad de Raleigh, 298 NC 207, 258 SE2d 444 (1979); véase también Maher v. City of New Orleans, 516 F.2d 1051 (5th Cir. 1975) y Penn Central Transp. Co. v. Ciudad de Nueva York, 438 US 104 (1978)
- ^ Maher v. Ciudad de Nueva Orleans, 516 F.2d 1051 (5. ° Cir. 1975)
- ^ http://www.cttrust.org/index.cgi/2075
- ^ NC Gen. Stat. §160A-400.1 a 400.14
- ^ http://www.cttrust.org/index.cgi/2075
- ^ Véase, por ejemplo, Meares v. Ciudad de Beaufort, --- NC App. ---, 667 SE2d 239 (2008)