El control de alquileres en los Estados Unidos se refiere a leyes u ordenanzas que establecen controles de precios sobre el alquiler de viviendas residenciales para que funcionen como un precio máximo . [1] Existe un consenso entre los economistas de que el control de los alquileres reduce la calidad y cantidad de las unidades de vivienda de alquiler. [2] [3] [4] [5] [6] [7]
A partir de 2019, cinco estados ( California , Nueva York , Nueva Jersey , Maryland , Oregón ) y el Distrito de Columbia tienen localidades en las que está en vigor alguna forma de control de alquiler residencial (para estructuras normales, excluidas las casas móviles ). [8] [9] Treinta y siete estados prohíben o se apropian del control de alquileres, mientras que ocho estados permiten que sus ciudades promulguen el control de alquileres, pero no tienen ciudades que lo hayan implementado. [8] [9] Para las localidades con control de alquiler, a menudo cubre un gran porcentaje del stock de unidades de alquiler de esa ciudad: Por ejemplo, en algunos de los mercados más grandes: enEn la ciudad de Nueva York en 2011, el 45% de las unidades de alquiler tenían "renta estabilizada" o "renta controlada" (estas son clasificaciones legales diferentes en la ciudad de Nueva York) [10] : 1 en el Distrito de Columbia en 2014, poco más del 50% de las unidades de alquiler estaban controladas por el alquiler, [11] : 1 en San Francisco , en 2014, alrededor del 75% de todas las unidades de alquiler estaban controladas por el alquiler, [12] : 1 y en Los Ángeles en 2014, el 80% de las unidades multifamiliares estaban controladas por el alquiler . [13] : 1
En 2019 , la legislatura de Oregón aprobó un proyecto de ley que convirtió al estado en el primero del país en adoptar una política de control de alquileres en todo el estado. Esta nueva ley limita los aumentos anuales de alquiler a la inflación más un 7 por ciento, incluye descontrol de vacantes (tasa de mercado entre inquilinatos), exime a las nuevas construcciones durante 15 años y mantiene intacta la prohibición estatal actual de las políticas de control de alquileres locales (preferencia a nivel estatal). [14] : 1 [15] : 1
En los Estados Unidos durante la Primera Guerra Mundial , las rentas fueron "controladas" mediante una combinación de presión pública y los esfuerzos de los comités locales contra el lucro de rentas. Entre 1919 y 1924, varias ciudades y estados adoptaron leyes de control de alquileres y desalojos. Los controles de alquiler modernos se adoptaron por primera vez en respuesta a la Gran Depresión y la escasez de la era de la Segunda Guerra Mundial. Debido a esta escasez y la crisis económica nacional en general, el gobierno federal pidió un control de precios de emergencia en los bienes de consumo y el control de las rentas en 1942. [16] Sin embargo, no todos los estados decidieron implementar estas leyes de control de las rentas.
No fue hasta la década de 1970, durante la recesión económica, que Richard Nixon implementó temporalmente un control nacional de salarios y precios para combatir la hiperinflación, pero esto no duró mucho y comenzó a eliminarse gradualmente en 1973. No obstante, los inquilinos, particularmente en Berkeley, siguieron organizándose y llevó la estabilización de la renta a la boleta electoral L972 del 6 de junio de 1973. Ganaron y Berkeley se convirtió en la primera ciudad de California en tener control de rentas desde la Segunda Guerra Mundial. [16] Le siguieron otras ciudades en todo el país y algunas aún permanecen vigentes o se han reintroducido en ciertas ciudades con grandes poblaciones de inquilinos , como la ciudad de Nueva York , San Francisco , Los Ángeles , Washington, DC yOakland, California . Muchas comunidades más pequeñas también controlan los alquileres, en particular las ciudades de California de Santa Mónica , Berkeley y West Hollywood [17] , junto con muchos pueblos pequeños de Nueva Jersey . A principios de la década de 1990, el control de los alquileres en algunas ciudades, como Boston y Cambridge, Massachusetts , terminó con referendos estatales . [18] Cuando terminó el control de alquileres en Cambridge, la ciudad se dio cuenta de un aumento del 20% en nuevos desarrollos y un aumento en el valor de las propiedades, según un estudio del MIT Center for Real Estate. [19]