Una casa de ocupación múltiple ( HMO ), [1] o una casa de ocupación múltiple , es un término del inglés británico que se refiere a propiedades residenciales donde existen 'áreas comunes' y son compartidas por más de un hogar .
La mayoría de las HMO se han subdividido en casas más grandes diseñadas para una familia y ocupadas por ella. Algunas leyes de vivienda distinguen entre los edificios ocupados principalmente en contratos de arrendamiento a largo plazo y aquellos en los que la mayoría de los ocupantes son inquilinos a corto plazo.
La definición de HMO tiene su origen en la legislación de seguridad contra incendios, luego de una serie de muertes prevenibles y publicitadas en edificios superpoblados.
Diseño
En las HMO, baños y cocinas / cocina básica se designan generalmente como áreas comunes compartidas por todos los inquilinos, pero contractualmente son áreas comunes también pueden incluir escaleras, jardines y aterrizajes. Las casas se pueden dividir en apartamentos independientes , dormitorios o alojamientos sencillos. [2]
Las HMO que cumplen con la ley se caracterizan por un nivel más alto de protección contra incendios, después de una serie de muertes en casas superpobladas. Según la Campaña por el derecho a sentarse en la cama, tres personas a la semana murieron en incendios en casas de ocupación múltiple (HMO) entre 1985 y 1991 [3].
Historia
Las HMO fueron definidas principalmente por la Ley de Vivienda de 1985 como "... una casa que está ocupada por personas que no forman un solo hogar". [4] La Ley de Vivienda y Gobierno Local de 1989 amplió la definición para incluir cualquier parte de un edificio que:
- "no se consideraría [normalmente] como una casa" y
- "fue construido originalmente o adaptado posteriormente para ser ocupado por un solo hogar" [5]
Desde entonces, tanto la Ley de 1985 como la de 1989 han sido reemplazadas por la Ley de Vivienda de 2004 , [6] que estableció una definición más completa y compleja [7] y también introdujo el requisito de que algunas HMO estén sujetas a licencias obligatorias (ver más abajo).
La Ley de Vivienda de 1985 fue una ley de consolidación. La definición de HMO en la sección 345 HA85 fue de la sección 129 (1) de la Ley de Vivienda de 1974 .
La Ley de Vivienda de 2004 introdujo la concesión de licencias obligatorias para las grandes HMO que se definieron en la Ley como propiedades con 5 o más inquilinos que forman más de un hogar compartido, como baños de cocina y / o inodoros en 3 o más pisos.
El 1 de octubre de 2018, la "Orden de 2018 de concesión de licencias de viviendas en ocupación múltiple (descripción prescrita) (Inglaterra)" [8] modificó la gran definición de HMO en la Ley de 2004 al abolir el requisito de "3 o más pisos". Sin embargo, los pisos construidos expresamente en un bloque de 3 o más de estos pisos fueron excluidos de la clasificación modificada.
Aparte de la definición legal de HMO que requiere una licencia obligatoria, las autoridades locales tienen el poder de introducir esquemas de licencias aprobados que incluyen HMO más pequeñas como licenciables. Por lo general, estos son para 3 o más inquilinos que forman más de 1 hogar.
Sección 257 HMO
La Ley de Vivienda de 2004 (HA) introdujo una clasificación de HMO en virtud de la sección 257 de esa Ley que incluye apartamentos independientes en un bloque convertido, donde:
- la conversión no cumplió con las regulaciones de construcción de 1991
- menos de 2/3 de los apartamentos independientes están ocupados por sus propietarios
Esta clasificación ayuda a que los edificios con normas de seguridad e incendios inadecuados estén bajo el control de los regímenes de inspección de la Autoridad Local (LA). Las HMO s257 a menudo se incluyen expresamente en los esquemas de licencias adicionales de LA para las HMO. [9]
Impuestos municipales
El Reglamento de impuestos municipales (responsabilidad para propietarios) de 1992 proporciona una definición diferente de HMO que se utiliza únicamente para determinar la obligación tributaria del consejo. Por lo general, el propietario debe pagar el impuesto municipal en nombre de los inquilinos. [10]
Costo para inquilinos
Los espacios habitables de las HMO suelen ser más pequeños, pero normalmente más baratos que un apartamento de una habitación. Los acuerdos HMO a menudo incluyen la mayoría de las facturas de servicios públicos con el alquiler. Esto se debe a que es difícil para los propietarios distribuir el costo de las facturas a cada inquilino de manera justa y también es más atractivo para los inquilinos potenciales. [11]
Licencia
La licencia de HMO se introdujo por primera vez en Escocia en 2000. [12] Para obtener una licencia en virtud del esquema, las propiedades deben cumplir con ciertos estándares, como la presencia de detectores de humo y puertas cortafuego. [13] Estas disposiciones se incluyeron en respuesta a un incendio fatal en un piso de estudiantes en Glasgow, que no tenía detectores de humo que funcionaran y barras de metal que impedían escapar por una ventana. [14]
Los esquemas de HMO se han introducido posteriormente en otras partes del Reino Unido, aunque la definición legal de lo que constituye un HMO varía entre Escocia, Irlanda del Norte e Inglaterra y Gales.
Generalmente en el Reino Unido, una HMO tiene las siguientes características:
- al menos 3 inquilinos viven allí, formando más de 1 hogar y
- El aseo, el baño o la cocina se comparten entre los inquilinos.
Las definiciones de lo que constituye una HMO y un hogar se establecen en la ley para cada jurisdicción legal. [15] [16] [17]
Inglaterra y Gales
Una casa es una HMO grande si se aplican todas las condiciones siguientes: [18]
- al menos cinco inquilinos viven allí, formando más de 1 hogar
- Las instalaciones de aseo, baño o cocina se comparten entre los inquilinos.
Antes del 1 de octubre de 2018, existía un criterio adicional de que el edificio tenía tres o más pisos. [1] Los propietarios de grandes HMO deben solicitar una licencia y deben cumplir con ciertos estándares y obligaciones. [15] [19]
Las HMO no necesitan una licencia si son administradas o pertenecen a una asociación o cooperativa de vivienda, un consejo, un instituto de educación superior o un proveedor de alojamiento para estudiantes, un servicio de salud o una autoridad policial o de bomberos. [19]
Cuando una autoridad local ha aplicado una dirección del Artículo 4 , se requiere un permiso de planificación para el cambio de uso de una vivienda a un alojamiento HMO en el área designada. Esto suele ser para proteger la combinación de viviendas en áreas particulares de una ciudad; por ejemplo, en Newcastle upon Tyne, las directivas del artículo 4 han entrado en vigor en partes de Heaton, Jesmond, South Gosforth, Sandyford y Spital Tongues. [20] [21]
Autoridades locales
Las autoridades locales gestionan y hacen cumplir las licencias de las HMO en Inglaterra y Gales.
Dependiendo de la región de la Autoridad, tienen algunos o todos los siguientes poderes, para variar:
- el tamaño mínimo de una propiedad que requiere una licencia [19] [22]
- la tarifa de la licencia y
- las condiciones de la licencia. [19]
Sanciones en Inglaterra y Gales
No solicitar o no cumplir con los términos de una licencia para una HMO constituye un delito. Los inquilinos pueden recuperar hasta 12 meses de alquiler de un propietario de HMO sin licencia. Desde la Ley de Vivienda y Planificación de 2016 (HaPA), los inquilinos pueden presentar una solicitud de Orden de Pago de Alquiler (RRO) directamente contra el propietario y sin esperar a que el consejo procese primero (la situación en virtud de la Ley de Vivienda de 2004 (HA)). [23] Algunos inquilinos han logrado recuperar el alquiler de los propietarios de HMO sin licencia. [24]
Irlanda del Norte
Irlanda del Norte es una jurisdicción legal separada dentro del Reino Unido y todas las HMO deben estar registradas y deben cumplir con ciertos estándares y obligaciones. [25] En Irlanda del Norte, una propiedad es una HMO si tres o más personas viven en ella, estas personas forman al menos tres familias u hogares separados y al menos una persona paga algún tipo de alquiler para vivir en la propiedad. [26] En abril de 2019 entraron en vigor nuevas reglamentaciones y un nuevo sistema de concesión de licencias gestionado por los ayuntamientos ha sustituido al sistema de registro centralizado. [27] Los propietarios deben aprobar una prueba de idoneidad y aptitud para las personas, se han introducido sanciones fijas. Los gerentes de HMO deben adherirse a un Código de prácticas. [27]
Escocia
Escocia es una jurisdicción legal separada dentro del Reino Unido y todas las HMO deben estar registradas y deben cumplir con ciertos estándares y obligaciones. [28] Una HMO en Escocia es una propiedad compartida por tres o más inquilinos que no son miembros de la misma familia u hogar. [29] El propietario debe ser 'una persona adecuada y en forma' y hay inspecciones anuales para verificar la propiedad (Ley de 2006). [17] Los albergues y residencias para estudiantes o enfermeras se consideran HMO en Escocia y el gobierno escocés está considerando ampliar la definición de HMO. [29] [30] A finales de marzo de 2019 había más de 15.600 licencias en vigor y el 87% de estas correspondían a las cuatro ciudades principales y la autoridad local de Fife (Aberdeen, Dundee, Edimburgo y Glasgow). Edimburgo representa casi dos de cada cinco de las licencias HMO de Escocia debido a sus alquileres más altos, una gran población de estudiantes, alquileres turísticos y jóvenes profesionales que comparten. [31]
Inversión HMO
Las HMO son populares entre los inversionistas de compra para alquilar porque, se cree, tienen un mayor potencial de generación de ingresos que las propiedades de compra para alquilar ordinarias o "básicas". Al dividir las propiedades individuales en varios dormitorios, cada uno de los cuales se alquila en contratos de arrendamiento separados , los propietarios también pueden reducir su exposición a la pérdida de ingresos a través de atrasos o nulos de alquiler. Si bien las HMO pueden generar ingresos más altos, las inversiones en HMO, al menos en Escocia fuertemente regulada, implican costos iniciales significativamente más altos en comparación con las propiedades regulares de compra para alquilar debido a los costos significativos de licencias, controles y certificados de seguridad, protección contra incendios, alarmas, ebanistería y otros remedios necesarios. [32]
Controversia
Algunos argumentan que la inversión en HMO es necesaria debido a la oferta de vivienda insuficiente en el Reino Unido, mientras que otros argumentan que la está explotando. [33]
Finanzas
Debido a los requisitos legales adicionales impuestos a los propietarios de HMO, muchos prestamistas hipotecarios de compra para alquilar se niegan a financiar propiedades de HMO. Esto ha llevado al surgimiento de un mercado hipotecario especializado en HMO, atendido por un subconjunto más pequeño de prestamistas. Debido a que la selección de productos es más limitada, los prestatarios de hipotecas HMO suelen estar sujetos a criterios más estrictos. A menudo necesitan depósitos en efectivo más grandes, ya que la relación préstamo-valor promedio es ligeramente más baja que para una hipoteca ordinaria de compra para alquilar, mientras que el valor mínimo de la propiedad tiende a ser más alto. A los prestatarios que financian HMO sin licencia también se les puede exigir que demuestren que su autoridad local no tiene intención de otorgar licencias sobre la propiedad en el futuro. También es común que los prestamistas hipotecarios HMO impongan estipulaciones sobre varios aspectos de la propiedad, incluido el número de habitaciones permitidas, el tipo de contrato de arrendamiento y el tipo de cerraduras instaladas en las puertas internas y externas. [34]
Ver también
- Albergues (pueden compartir características con HMO)
- Pensión , para HMO en otros países
- Alojamiento para estudiantes
Referencias
- ^ a b "Guía de HMO de GetRentBack.org" . Ayudar a los inquilinos a recuperar el alquiler .
- ^ "¿El peldaño más bajo de la escalera de la vivienda?" . BBC News . Noticias de la BBC. 20 de octubre de 2015 . Consultado el 20 de octubre de 2015 .
- ^ "Del archivo ..." Interior de la Vivienda . Consultado el 28 de octubre de 2019 .
- ^ Ley de vivienda de 1985, s. 345 . Legislation.gov. Consultado el 30 de marzo de 2015.
- ^ Ley de vivienda y gobierno local de 1989, s. 165 (1) (c) , Sch. 9 párr. 44 . Legislation.gov. Consultado el 30 de marzo de 2015.
- ^ Ley de vivienda de 2004, art. 266 , Sch. 16 . Legislation.gov. Consultado el 30 de marzo de 2015.
- ^ Ley de Vivienda de 2004, ss. 254–260 . Legislation.gov. Consultado el 30 de marzo de 2015.
- ^ http://www.legislation.gov.uk/uksi/2018/221/contents/made
- ^ "s257 HMO: guía para propietarios" . Flat Justice: ayuda a los inquilinos a recuperar el alquiler .
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- ^ Shepperson, Tessa. "Contratos de arrendamiento de Tessa - donde el propietario paga las facturas" . El blog de la ley de propietarios . Consultado el 22 de octubre de 2015 .
- ^ "Orden de 2000 de la Ley del Gobierno Cívico (Escocia) de 1982 (concesión de licencias para viviendas en ocupación múltiple)" . Oficina de Información del Sector Público . Consultado el 10 de enero de 2010 .
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- ^ Dyson, R. Buy-to-let: la creación de habitaciones para obtener rendimientos del 20% es solo una respuesta al mercado . El Telégrafo. 25 de julio de 2014.
- ^ . Fideicomiso comercial. 18 de marzo de 2015.
enlaces externos
- Licencias de HMO en Inglaterra y Gales en el Departamento de Comunidades y Gobierno Local
- Licencias de HMO en Irlanda del Norte Derechos de vivienda en Irlanda del Norte
- Casas de ocupación múltiple en el gobierno escocés.
- Casas de ocupación múltiple en Shelter England.
- Casas de ocupación múltiple (HMO) en Shelter Scotland.