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Para conocer el concepto de suspensión de los procedimientos, cuando hay una demanda pendiente en otro lugar, véase Lis alibi pendens .

En la ley de los Estados Unidos , una litispendencia (latín para " demanda pendiente " [1] ) es un aviso por escrito de que se ha presentado una demanda relacionada con bienes raíces , que involucra el título de la propiedad o un interés de propiedad reclamado en ella. El aviso generalmente se presenta en la oficina de registros de tierras del condado. Grabación de una lis pendenscontra una propiedad advierte a un posible comprador o prestamista que el título de la propiedad está en duda, lo que hace que la propiedad sea menos atractiva para un comprador o prestamista. Una vez que se presenta el aviso, el título legal de cualquier persona que, no obstante, compre la tierra o propiedad descrita en el aviso, está sujeto a la decisión final de la demanda. [2]

Génesis y usos [ editar ]

Lis pendens puede referirse a cualquier demanda pendiente oa una situación específica con un aviso público de litigio que se haya registrado en el mismo lugar donde se registró el título de propiedad inmueble . Este aviso se asegura un actor reclamo 's en la propiedad para que una venta, hipoteca o gravamen de los bienes no serán los derechos del demandante a disminuir la propiedad, debe prevalecer el demandante en su caso. En algunas jurisdicciones, cuando la notificación se registra correctamente, la litispendencia se considera una notificación implícita a otros litigantes u otros tenedores de gravámenes subordinados o no registrados .[3]

La oficina de registro registrará una litispendencia a solicitud de cualquier persona que afirme tener derecho a hacerlo (por ejemplo, porque ha presentado una demanda). Si alguien más con interés en la propiedad (por ejemplo, el propietario) cree que la litispendencia no es apropiada, puede presentar una demanda para que se elimine. [4]

Los estatutos de lis pendens de algunos estados requieren que quien presenta la notificación, en caso de impugnación de la notificación, establezca que tiene una causa probable o una probabilidad razonable de éxito sobre los méritos de su caso en la demanda subyacente. Otros estados no tienen tal requisito. [5]

Historia [ editar ]

Según el derecho consuetudinario, la mera existencia de una demanda que pudiera afectar el título de propiedad inmobiliaria tenía el efecto legal de poner al mundo entero en conocimiento constructivo de la demanda; [6] Cualquiera que adquiriera una participación en una propiedad inmueble que fuera objeto de una demanda pendiente tomaba esa participación sujeta a los derechos de los litigantes, tal como podrían determinarse eventualmente, sin importar cuánto más tarde. [7] En efecto, nada relacionado con la propiedad del objeto de la demanda podía cambiarse definitivamente mientras la demanda estaba pendiente. [8] Sin la publicación de la existencia de una demanda, los compradores inocentes podrían descubrir la existencia de una demanda demasiado tarde.

El duro efecto de esta regla, y su efecto sobre compradores inocentes, llevó a muchas jurisdicciones a promulgar estatutos de litispendencia que requieren una notificación por escrito, generalmente registrada en los registros de tierras donde se encuentra la propiedad inmobiliaria, para que las disposiciones de notificación de la regla sean efectivas. . Por lo general, la ley exige un instrumento registrado por separado si la demanda en cuestión afecta el título de propiedad inmueble. [9] Si se cumplen los requisitos legales, el mundo recibe un "aviso constructivo" de la existencia de la demanda, y cualquier persona que adquiera un interés posteriormente lo hace sujeto al resultado de la demanda.

Efecto [ editar ]

Lis pendens se toma como aviso constructivo de la demanda pendiente, [10] y sirve para poner una nube en el título de la propiedad en cuestión hasta que se resuelva la demanda y se libere el aviso o se elimine la litispendencia . Los compradores cuidadosos no estarán dispuestos a comprar terrenos sujetos a una litispendenciao solo comprará la tierra con descuento, los prestamistas prudentes no prestarán dinero contra la seguridad de la tierra y las compañías de seguros de título no asegurarán el título de dicha tierra: el título se toma sujeto al resultado de la demanda. Debido a que muchos bienes inmuebles se compran con dinero prestado, esto generalmente impide que el propietario venda la propiedad. También puede evitar que el propietario pida dinero prestado garantizado por la propiedad (por ejemplo, para pagar los costos de defender la demanda).

Es importante tener en cuenta que la presencia de una litispendencia no no prevenir o invalida necesariamente una transferencia de la propiedad, [11] a pesar de que hace una transferencia tema tan a la conclusión de estos procedimientos. Por lo tanto, no se le impide al propietario vender la tierra por efectivo (no prestado), pignorarla como garantía para un préstamo especulativo o regalarla, todo sujeto al resultado de la demanda. Sin embargo, una vez que se registre la litispendencia , se considerará que el beneficiario (un "comprador" o "concesionario pendente lite ") [12] tiene aviso del litigio y podría perder su título de propiedad si prevalece la demanda del demandante.

Si bien generalmente se piensa en relación con los bienes inmuebles (terrenos, edificios y similares), la doctrina de la litispendencia también se aplica a los bienes muebles. Con frecuencia, los estatutos de lis pendens solo se aplican a los bienes inmuebles, por lo que la doctrina del derecho consuetudinario probablemente todavía se aplica a los bienes muebles.

Ver también [ editar ]

Referencias [ editar ]

  1. ^ Diccionario de leyes de Black, p. 950 (8.a ed.), 1999.
  2. ↑ Equipo, Contenido (9 de septiembre de 2015). "Lis Pendens - Definición, Ejemplos, Procesos" . Diccionario jurídico . Consultado el 23 de abril de 2021 .
  3. ↑ Howard (Jr.), Nathan; Stover, Rowland M .; Tribunal Supremo (Estado) de Nueva York (1881). Howard's Practice Reports en la Corte Suprema y la Corte de Apelaciones del Estado de Nueva York . William Gould e hijo.
  4. ^ El diario de derecho central . Soule, Thomas y Wentworth. 1915.
  5. ^ Por ejemplo , McAteer v. Lauterbach , 908 A.2d 1168, 1170 (DC 2006).
  6. ^ Por ejemplo , First Maryland Financial Services Corp. v. District-Realty Title Insurance Corp. , 548 A.2d 787, 791 (DC 1988); Malcolm contra el Tribunal Superior (Green) , 29 Cal.3d 518, 523 (1981).
  7. ^ Agencia de Tierras de Reurbanización del Distrito de Columbia v. Dowdey , 618 A.2d 153, 161 fn. 14 (1992).
  8. ^ Por ejemplo , Lewis v. Jordan Investments, Inc. , 725 A.2d 495, 500 (DC 1999).
  9. ^ Por ejemplo , Código de Procedimiento Civil de California §§ 405–405.61; DC Code § 42-1207 (anteriormente § 45-906.1), promulgado en 2000.
  10. ^ RI Weil & IA Brown, Jr., Guía práctica de California: Procedimiento civil antes del juicio ¶ 15: 1.
  11. ^ Por ejemplo , 1st Atlantic Guaranty Corp. v. Tillerson , 916 A.2d 153, 157 (DC 2007); véase también Morrison contra Shuster , 1 Mackey 190, 200, 1881 USApp. Lexis 2702 (1881).
  12. ^ 1er Atl. Guar. Corp. v. Tillerson , 916 A.2d 153, 157, citando Powell on Real Property § 82A.01 [1] (2006).