La falta de vivienda intermedia describe una variedad de tipos de viviendas multifamiliares o agrupadas que son compatibles en escala con vecindarios unifamiliares o de transición. Las viviendas intermedias que faltan están destinadas a satisfacer la demanda de vecindarios transitables, responder a los cambios demográficos y proporcionar viviendas a diferentes precios. [1] El término "medio faltante" está destinado a describir tipos de viviendas que eran comunes en los Estados Unidos antes de la Segunda Guerra Mundial , como dúplex, casas en hilera y apartamentos con patio, pero ahora son menos comunes y, por lo tanto, "desaparecidos". En lugar de centrarse en la cantidad de unidades en una estructura, la vivienda intermedia faltante enfatiza la escala y las alturas que son apropiadas para vecindarios unifamiliares o vecindarios de transición. [2]Después de la introducción del término en 2010, el concepto se ha aplicado en los Estados Unidos, Canadá y Australia .
Fondo
El término "vivienda intermedia faltante" fue introducido por el arquitecto Daniel Parolek en 2010. [3] [1] [4] [5] Muchas formas de lo que ahora se describe como vivienda "intermedia faltante" se construyeron antes de la década de 1940, incluidos los de dos pisos. en Chicago, casas adosadas en Brooklyn, Baltimore, Washington, DC y Filadelfia, casas de dos familias o casas de "tres pisos" en Boston y canchas de bungalows en California. [6] Después de la Segunda Guerra Mundial, la vivienda en los Estados Unidos tendió significativamente hacia la vivienda unifamiliar con la zonificación lo que dificulta la construcción de viviendas de densidad media transitables en muchas áreas y, por lo tanto, reduciendo la oferta del medio ahora "faltante". [7] [8]
El resurgimiento de la falta de vivienda media se debe a muchos factores, entre ellos la demanda del mercado resurgimiento de este tipo de vivienda, la demanda de vivienda en vecindarios peatonales rica en servicios, la necesidad de acceso a la vivienda, los esfuerzos ambientales para el apoyo transitabilidad y desarrollos orientados al transporte, y tendencias demográficas cambiantes. [9] [10] La Asociación Estadounidense para Personas Jubiladas (ARRP) publicó un informe que mostraba que cada vez más estadounidenses quieren "envejecer en el lugar" y necesitan un fácil acceso a los servicios y comodidades disponibles en tránsito urbano, peatonal -comunidades orientadas. [11] Se ha demostrado que los millennials conducen menos y buscan opciones de vivienda en vecindarios transitables cercanos al tránsito. [12] El número de millas recorridas en automóvil aumentó cada año entre 1946 y 2004; hoy en día, los estadounidenses conducen menos que en 2004 y no más por persona que en 1996. La disminución en la conducción es más sorprendente entre los jóvenes de 16 a 34 años, que condujeron un 23% menos de millas en promedio en 2009 que su grupo de edad en 2001. [ 13] Además, la investigación sugiere que los millennials prefieren vecindarios ricos en comodidades, ricos en tránsito y transitables. [14] [15] Small Housing BC ha declarado que "La estructura del tradicional suburbio de América del Norte no ha cumplido con las expectativas de muchos que se establecieron en vecindarios suburbanos, y se están buscando nuevas formas de rediseñar la vida suburbana y reconstruir esos patrones de asentamiento ". [dieciséis]
Diseño
Las viviendas intermedias faltantes vienen en una variedad de tipos y densidades de edificios, pero pueden caracterizarse por su ubicación en un contexto transitable, una densidad percibida más baja, huellas de edificios pequeños, casas más pequeñas, cantidades de estacionamiento razonablemente bajas, construcción simple y enfoque en la comunidad. [17] [18] [19] [20] Las formas de viviendas intermedias faltantes pueden incluir dúplex de lado a lado, dúplex apilados, patios de bungalows, unidades de vivienda accesorias (cocheras, sótanos, etc.), cuadrúplex, multiplex, casas adosadas, apartamentos con patio y unidades para vivir / trabajar. [21] [22] Estos tipos de edificios suelen tener una densidad de unidades residenciales en el rango de 16 a 30 unidades por acre, pero a menudo se perciben como menos densos porque son de menor escala. [23] Debido a su escala, las viviendas intermedias faltantes pueden mezclarse con vecindarios unifamiliares, actuar como un elemento final de un bloque de viviendas unifamiliares, actuar como una transición entre viviendas de mayor densidad y viviendas unifamiliares, o actuar como una transición de un área de uso mixto a un área unifamiliar. [24] [25] La densidad resultante puede apoyar los deseos de la comunidad más amplia, incluidos los comercios minoristas, las comodidades, el transporte público y el aumento de los "pies en la calle". [26]
Beneficios
Missing Middle Housing ofrece una mayor variedad de tipos de viviendas que aún se combinan con los vecindarios unifamiliares existentes, crean opciones de vivienda más asequibles y ayudan a alcanzar las metas de sostenibilidad. [27] [28] Las unidades de vivienda intermedia que faltan son generalmente unidades más pequeñas que las viviendas unifamiliares porque comparten un lote con otras casas, lo que resulta en costos de tierra por unidad más bajos y, por lo tanto, costos de vivienda más bajos. [29] Los tipos de viviendas intermedias que faltan son también una de las formas de vivienda más baratas de producir porque suelen ser de poca altura, estacionamientos bajos y construcciones con estructura de madera, lo que evita los costosos podios de hormigón. [30] [31] [32] Debido a que la construcción y los materiales de construcción son comparativamente menos complicados que las estructuras más grandes de altura media y alta, un grupo más grande de constructores de viviendas locales y de pequeña escala pueden participar en la creación de esta forma de vivienda. . [31] [32] Para apoyar los presupuestos municipales, el uso más denso y eficiente de la tierra y la infraestructura puede ser financieramente productivo para los municipios con más personas que pagan impuestos por acre por menos infraestructura que las viviendas unifamiliares de lotes grandes. [8] [33]
El aumento de las opciones de vivienda intermedia que faltan puede permitir que familias de diferentes tamaños, tipos e ingresos accedan a viviendas de calidad. La vivienda intermedia que falta tiende a convertirse en una vivienda naturalmente asequible a medida que envejece, y proporciona soportes un nivel de densidad que respalda las tiendas, los restaurantes y el transporte público asociados con los vecindarios transitables. [34] [35] Los vecindarios transitables pueden apoyar objetivos de sostenibilidad, salud y asequibilidad al reducir la dependencia de vehículos personales. Esto promovería el transporte activo, reduciría la expansión, reduciría la contaminación y reduciría los costos de transporte al disminuir la necesidad de vehículos personales. [30] [36] [37] [38] La falta de opciones de vivienda intermedia puede permitir que las personas mayores reduzcan su tamaño sin salir de su vecindario. Por ejemplo, las unidades de vivienda accesorias pueden permitir que los hogares de varias generaciones tengan privacidad mientras todos viven en la misma propiedad. [39] [40] [41] La falta de vivienda intermedia puede permitir que una gama más amplia de familias logre la propiedad de vivienda al ofrecer una gama más amplia de opciones y precios de vivienda. [42] Además, los tipos de vivienda intermedia que faltan, como las unidades de vivienda accesorias, pueden respaldar hipotecas a través de los alquileres de esas unidades secundarias. [43] En general, las opciones de vivienda intermedia que faltan pueden crear viviendas a una amplia gama de precios para una variedad de tipos de familias. [44] [45] [46] [47]
Algunos defensores de los derechos de propiedad creen que permitir ampliamente la falta de vivienda intermedia amplía los derechos de propiedad al permitir a los propietarios más opciones sobre cómo usar su propiedad. [48] [49] [50] Algunos defensores de la equidad creen que permitir opciones de vivienda más diversas, como la falta de viviendas intermedias, puede reducir las desigualdades históricas y modernas que mantienen a las personas menos acomodadas fuera de ciertos vecindarios ricos en comodidades. [51] [8] [52] [53] [54] [55]
Ejemplos a nivel estatal
Varios estados estadounidenses han adoptado o propuesto leyes destinadas a aumentar el stock de viviendas intermedias faltantes. Más notablemente, Oregon adoptó el Proyecto de Ley de la Cámara de Representantes 2001 en 2019. [56] [57] El proyecto de ley requiere que las ciudades medianas de Oregon permitan dúplex en cada lote o parcela dividida en zonas para uso residencial que permita el desarrollo de viviendas unifamiliares. [56] Además, las grandes ciudades de Oregón (con una población de más de 25.000 habitantes) y las ciudades de la región metropolitana de Portland deben permitir dúplex, triplex, cuádruples, grupos de cabañas y casas adosadas en áreas residenciales. [56] El proyecto de ley apartó fondos para la planificación de asistencia a los gobiernos locales para ayudar a redactar códigos locales y permite a los municipios establecer estándares razonables de diseño e infraestructura. [56] En Massachusetts, se adoptó la H.5250 para exigir que los municipios cercanos al MTBA permitan razonablemente viviendas dúplex o multifamiliares cerca de las estaciones de tránsito. [58] [59] El proyecto de ley también creó incentivos financieros para que las comunidades se dividieran en zonas para un " crecimiento inteligente " y facilitó que los municipios adopten ordenanzas de zonificación o enmiendas de zonificación. [60] [61] [62] En 2019, el estado de Washington adoptó E2SHB 1923 alentando a todas las ciudades bajo la Ley de Gestión del Crecimiento (GMA) a aumentar la capacidad residencial al respaldar muchas formas de viviendas intermedias faltantes. [63] [64] El estado de Washington proporcionó fondos de subvención para ayudar a respaldar cambios en el código, planes de acción de vivienda y planes de subzona para respaldar los tipos de viviendas intermedias que faltan. [65] [64] [66]
Los estados de Vermont, [67] [68] New Hampshire, [69] [70] y California [71] [72] han adoptado una serie de proyectos de ley que promueven unidades de vivienda accesorias (ADU) y reducen las barreras reglamentarias a la construcción de ADU. La acción a nivel estatal también se ha producido en Australia donde, citando un esfuerzo para promover un desarrollo más 'medio faltante', Nueva Gales del Sur lanzó el Código de diversidad de viviendas de baja altura y las Guías de diseño para la diversidad de viviendas de baja altura. [73] [74]
Otros estados han considerado, pero no han adoptado, una legislación similar para apoyar los tipos de viviendas intermedias que faltan. El estado de Illinois consideró la HB4869, que habría requerido que los municipios permitieran (y regularan razonablemente) las unidades de vivienda accesorias (ADU). [75] Virginia consideró la HB 152 que habría requerido que los municipios permitieran (y regularan razonablemente) los tipos de viviendas intermedias faltantes (dúplex, cabañas, etc.) en todos los lotes actualmente divididos en zonas para viviendas unifamiliares. [76] El estado de Maryland consideró la HB1406 "Ley de planificación para viviendas modestas de 2020", que habría requerido secciones censales prósperas, adyacentes al tránsito y / o cerca de una gran cantidad de empleos, para permitir tipos de viviendas intermedias faltantes. [77] [78] Nebraska consideró que LB794 obligaría a todas las ciudades con más de 5,000 personas a permitir viviendas intermedias faltantes en áreas previamente divididas en zonas exclusivamente para viviendas unifamiliares independientes. [79] [80]
Ejemplos municipales
Muchos municipios están actualizando sus regulaciones de zonificación y uso de la tierra para brindar un mejor apoyo a las viviendas intermedias que faltan. [81] [82] Los cambios en las regulaciones de uso de la tierra para respaldar la vivienda intermedia que falta también pueden incluir cambios como códigos basados en formularios, desarrollo orientado al tránsito y otras actualizaciones. [83]
En los Estados Unidos, Portland, Oregon, tiene varios tipos de viviendas históricas de Missing Middle ubicadas en toda la ciudad, la mayoría de las cuales son dúplex, que se construyeron antes de la década de 1920 antes de que se aprobara el primer plan de zonificación de la ciudad. La zonificación para viviendas unifamiliares se amplió en la década de 1950 y la construcción de dúplex o triplex se convirtió en gran parte en ilegal en Portland. En la década de 2010, Portland comenzó a actualizar sus regulaciones de zonificación para permitir tipos de viviendas intermedias perdidas. [84] [85] [86] Las actualizaciones de zonificación media faltantes se han extendido por el noroeste del Pacífico y ahora incluyen Seattle [87] [88] [89] Eugene, [90] [91] Olympia, [92] [93] Spokane, [94] [95] y Bellingham, [96] Tacoma, [97] [98] y Tigard [99] entre otros. [100] [101]
Las actualizaciones de zonificación para respaldar las viviendas intermedias faltantes no solo se encuentran en el noroeste del Pacífico. En particular, en Minnesota, el plan Minneapolis 2040 pedía la zonificación de la ciudad para permitir más tipos de viviendas intermedias faltantes en toda la ciudad. [102] [103] [104] [105] [106] [107] La nueva zonificación en Minneapolis no prohíbe la construcción de viviendas unifamiliares, pero ningún vecindario de la ciudad está zonificado exclusivamente para la zonificación unifamiliar. [105] La Ciudad también eliminó los mínimos obligatorios de estacionamiento de sus regulaciones de zonificación, lo que permite a los constructores y propietarios de negocios elegir la cantidad de estacionamiento que brindan en función del mercado y sus necesidades únicas. [108] [109] [110]
En California, Sacramento votó para permitir hasta cuatro unidades de vivienda en todos los lotes residenciales y reducir los requisitos de estacionamiento para ayudar a la ciudad a aliviar su crisis de vivienda y lograr metas de equidad. [111] La ciudad de Berkeley, California, ha votado unánimemente a favor de la zona para varios tipos de viviendas intermedias que faltan en toda la ciudad para 2022, citando como objetivos la equidad y la asequibilidad de la vivienda. [112] [113] [114]
Bryan, Texas implementó una política de zonificación de patrones en la que la ciudad proporciona varios planes prediseñados y preaprobados para los tipos de viviendas intermedias que faltan (con procedimientos de permisos significativamente reducidos) en la parte "midtown" de la ciudad. [115] [116] El objetivo del programa es reducir los costos de vivienda causados por tarifas de diseño y procedimientos de permisos prolongados, reducir las cargas sobre el personal de la ciudad, lograr la participación y el apoyo del público para los diseños de viviendas por adelantado y garantizar diseños de viviendas de calidad. [116] [117]
Muchos gobiernos locales de los Estados Unidos han optado por zonificar los tipos de viviendas intermedias que faltan en porciones significativas de sus distritos de zonificación, incluidos Grand Rapids Michigan, [118] [119] Durham, Carolina del Norte, [120] Zonificación de viviendas rurales de Kirkland Washington, [121 ] Condado de Montgomery, numerosos estudios de vivienda de Maryland, [122] y el condado de Dekalb en Georgia. [123] [124] [125]
Si bien algunas comunidades no han adoptado regulaciones para permitir ampliamente la gama completa de tipos de viviendas intermedias faltantes, han realizado cambios para permitir unidades de vivienda accesorias (ADU). Diversos ejemplos incluyen grandes ciudades como Los Ángeles, CA, [126] la ciudad de Chicago, IL, [127] y ciudades más pequeñas como Lexington, KY, [128] y Santa Cruz, CA. [129]
Fuera de los Estados Unidos, las ciudades de Australia y Canadá han adoptado reformas de vivienda intermedia que faltaban. Ejemplos notables en Canadá incluyen Edmonton, las reformas de zonificación media que faltan en Alberta, [130] y la zonificación de unidades secundarias de Vancouver, Columbia Británica. [131] [132] [133] En Australia, el Plan de 30 años para Greater Adelaide incluye un enfoque en la falta de vivienda intermedia [134] [135] al igual que la Revisión de viviendas de densidad media de Moreland. [136]
Ver también
- Apto para bicicletas
- Código basado en formularios
- Nuevo Urbanismo
- Desarrollo orientado al tránsito
- Desarrollo de barrio tradicional
- La expansión urbana
- Ciudad sustentable
- Edificio verde
- Vivienda asequible
- Dúplex
- Códigos de zonificación
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