El valor supuesto de la hipoteca ( MAV , por sus siglas en inglés) es el equivalente en efectivo, en el momento actual, de todos los ahorros futuros que podrían lograrse asumiendo un préstamo hipotecario existente con una tasa de interés baja en lugar de obtener un nuevo préstamo con una tasa de interés más alta y contabilizar el valor del dinero en el tiempo. [1]
Este valor está asociado con una hipoteca específica y fluctúa ya que las tasas de interés actualmente disponibles varían en relación con la hipoteca en cuestión. El valor se crea y crece cada vez que la tasa de interés vigente para un nuevo préstamo hipotecario es mayor y aumenta en comparación con la tasa de interés de la hipoteca asumible. De manera similar, el valor asumido de la hipoteca se reduce a medida que caen las tasas de mercado y llega a cero si la tasa de mercado es menor o igual a la tasa de la hipoteca asumible.
El valor supuesto de la hipoteca se puede calcular como el valor presente neto de la suma de los ahorros futuros en los pagos mensuales debido a que la tasa de préstamo asumible es más baja que la tasa de interés del nuevo préstamo vigente. El cálculo puede tomar diferentes formas, a continuación se muestran dos ejemplos:
Un ejemplo ilustrativo que usa la hipoteca de tasa fija a 30 años (históricamente el tipo de hipoteca más común en los Estados Unidos) [2] para comparar:
Un préstamo hipotecario asumible de $100.000 con una tasa del 4,00 % tiene un pago mensual correspondiente del préstamo de $477,42. En este ejemplo, digamos que el préstamo se asume después de 3 años (36 meses) y que el saldo de capital impago se habrá reducido a $94,499. Ahora calcule el pago a una tasa vigente de 6.00%, capital de $94,499 y plazo de 27 años (30 años originales menos 3 años hasta asunción) y el pago hipotético sería de $589.66. Tome la diferencia entre este pago hipotético y el pago asumible real para calcular un ahorro mensual de $112.24. Ahora descuente usando una tasa vigente de 6.00% la serie de 324 meses (27 años) de flujos de efectivo hipotéticos de $112.24 para producir un [valor presente neto] de $17,988.