En bienes raíces comerciales , los gastos recuperables son aquellos gastos de funcionamiento de una propiedad que se facturan a los inquilinos como una forma de alquiler adicional . Un ejemplo sencillo es la factura de la luz de un gran complejo que luego se reparte entre los inquilinos . Los gastos de agua, gas natural , limpieza y otros gastos operativos a menudo se consideran recuperables, así como algunos gastos periódicos de capital .. No todos los gastos son recuperables, generalmente no se incluyen aquellos que benefician directamente solo al arrendador. Por ejemplo, el gasto en publicidad para atraer nuevos inquilinos no beneficia directamente a los inquilinos existentes y, por lo tanto, generalmente no se incluye como un elemento recuperable.
El cálculo de la parte de un gasto de un inquilino dado puede ser complejo. Un sistema general es dividirlo por el área alquilada del inquilino en comparación con el área alquilable total disponible en el edificio. Esto se usa a menudo para artículos que realmente se comparten, como el gas que se usa para calentar el edificio o la electricidad que se usa para hacer funcionar la iluminación y el aire acondicionado. Por el contrario, los costos de limpieza varían ampliamente; el costo de limpiar un patio de comidas es mucho más alto que barrer y limpiar las áreas comunes como los pasillos. Estos gastos se pueden separar y cargar contra un área adecuada, como el área del patio de comidas.
En algunos ejemplos, una cantidad base de un gasto determinado puede considerarse responsabilidad del arrendador, mientras que cualquier cantidad adicional se reparte. Esto se ve comúnmente en artículos como impuestos a la propiedad y tarifas de administración. En este caso, el arrendador podría acordar pagar los primeros, digamos, $5,000 de los impuestos sobre la propiedad, y luego cobrar cualquier monto superior a los arrendatarios. Esto se conoce como parada de recuperación , o simplemente parada .
Algunos gastos varían de un año a otro por diversas razones. Por ejemplo, el costo de la remoción de nieve varía mucho según el clima. Otros varían porque son gastos de varios años, como la repavimentación del estacionamiento, que solo puede ocurrir cada diez años. Para suavizar las fluctuaciones en los pagos, los arrendamientos pueden incluir un límite máximo o mínimo , los pagos máximos o mínimos en un período determinado. Además, puede haber un tope en los pagos que limite cualquier cambio de un período a otro, retrasando cualquier excedente a períodos futuros, potencialmente para siempre. Esto generalmente se usa para proteger a los inquilinos de grandes gastos únicos como el derrumbe de un techo, cuyo gasto total puede ser más de lo que pueden soportar incluso todos los inquilinos juntos.
Para facilitar los cálculos en los casos en que puede haber cientos de partidas individuales, es común agrupar gastos similares en un grupo de gastos , en cuyo caso el cálculo de la recuperación se puede realizar contra el total en lugar de cada partida. Un ejemplo común de esto son los cargos de mantenimiento de áreas comunes , o CAM , que incluyen la limpieza y los gastos del día a día, como el cambio de luces. En los arrendamientos de EE. UU., es común agrupar CAM, impuestos sobre la propiedad y seguros , en cuyo caso se conoce como arrendamiento "net-net-net", o arrendamiento NNN , pronunciado "triple-N".
Otra complicación involucrada en los cálculos de gastos recuperables ocurre debido a cambios en la ocupación. Si un artículo se compartía equitativamente entre los inquilinos en función de su área en relación con el área total del edificio, cuando un área está desocupada, eso significa que los pagos combinados del inquilino restante ya no cubrirán el gasto total. En algunos casos esto es razonable; no se espera que los inquilinos paguen más impuestos sobre la propiedad si el propietario no alquila todas las unidades. Sin embargo, en el caso de que los gastos sean, en última instancia, una función del área arrendada, como la factura de electricidad, en la que se esperaría que la cantidad varíe según el número de inquilinos que realmente usen energía, el cálculo puede aumentarse dividiendo el área del inquilino por el superficie edificada ocupada, no la superficie total.