El refinanciamiento simplificado es un proceso de refinanciamiento hipotecario en los Estados Unidos para hipotecas de la Administración Federal de Vivienda (FHA) que reutiliza la documentación del préstamo original, lo que permite un refinanciamiento más rápido. El programa fue introducido por la FHA como una forma de acelerar el proceso de refinanciamiento de viviendas. [1] Al reutilizar la documentación del préstamo original, el proceso para refinanciar una casa se redujo de unos meses a solo unas pocas semanas. El refinanciamiento simplificado se ha vuelto más popular porque la reutilización de la tasación de la casa original puede ser la única forma en que alguien bajo el agua en la propiedad puede refinanciarla. [2]
El refinanciamiento simplificado es una opción para los prestatarios que desean aprovechar las tasas de interés bajas, salir de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) o una hipoteca de pago gradual (GPM). Tanto la FHA como la VA ofrecen refinanciamiento simplificado para hipotecas de viviendas.
Riesgos
Los bancos corren el riesgo de que la vivienda no se venda por más de lo adeudado si deben ejecutar la hipoteca. Los programas de refinanciamiento simplificados pueden permitir que los prestatarios en riesgo permanezcan en sus hogares, pero no resuelven el problema subyacente de las personas que compraron demasiadas casas para su presupuesto. El proceso de refinanciamiento simplificado generalmente no requiere la verificación del nivel de ingresos, solo que alguien tiene ingresos. Permitir que alguien viva con discapacidad del Seguro Social o desempleo para refinanciar la casa puede hacer que los pagos sean manejables, pero la deuda se saldará más lentamente y el prestatario puede estar mejor a largo plazo mudándose a un lugar más barato.
La simplificación de FHA y VA es un verdadero préstamo sin costo. Los costos se pagan con los fondos obtenidos del nuevo administrador del préstamo; ya que las líneas de flujo de la FHA y VA (sin ingresos / sin crédito) están diseñadas de esa manera. Dado que la tasa es más alta que la que ofrece el mercado, los futuros administradores pagarán más por ese préstamo, y esos fondos adicionales son los que pagan los costos del cliente en estos casos. [3] Si las tarifas se agregan al préstamo, el cliente debe calificar nuevamente; ya que no se considera una simplificación. [4]
Mientras que la FHA no requiere un informe de crédito para refinanciar un FHA préstamo, los prestamistas aprobados por la FHA son libres de las puntuaciones de crédito mínimos establecidos. [5]
Beneficios
La Administración Federal de Vivienda y VA no permiten el refinanciamiento de una vivienda a menos que haya un beneficio neto para el prestatario. Este beneficio neto es una reducción del cinco por ciento o más en el pago mensual de la vivienda, incluido el principal, los intereses y el seguro hipotecario.
Las hipotecas de tasa ajustable son peligrosas porque su tasa de interés podría subir al cinco o diez por ciento, especialmente para los prestatarios de alto riesgo cuyos préstamos comenzaron con tasas ajustables bajas pero compensan cobrando varias veces la tasa de interés oficial más adelante. La única excepción a esta regla de beneficio neto es cuando alguien refinancia a una hipoteca de tasa fija desde una hipoteca de tasa ajustable. En ese caso, la nueva tasa de interés puede ser más alta que la tasa de interés ARM.
El refinanciamiento optimizado reutiliza la documentación original de un préstamo hipotecario, lo que permite que alguien refinancia la propiedad antes de que aumenten las tasas de seguro hipotecario privado ( PMI ) o seguro.
El programa de refinanciamiento simplificado de la FHA requiere que no se realicen reparaciones en la propiedad, excepto la remoción de pintura a base de plomo. [6] Por ejemplo, no se requieren reparaciones en un techo, cimientos o cableado eléctrico para una refinanciación simplificada de la FHA.
El programa de refinanciamiento simplificado de la FHA no permite que los propietarios de viviendas reciban la devolución del capital en efectivo. [7] El prestatario no puede recibir más de $ 500 en ajustes menores al cierre. Los vendedores pueden contribuir hasta el 6% del precio de venta de la casa a los costos de cierre. [ cita requerida ]
Hay préstamos adicionales disponibles para realizar mejoras o reparaciones de eficiencia energética en la propiedad. El 203 (k) es una hipoteca de rehabilitación. La hipoteca 203 (k) tiene un límite de $ 35,000 para hacer reparaciones a una propiedad. [8]
Preocupaciones
La Administración Federal de Vivienda ha estado cambiando continuamente la tasa de seguro hipotecario que cobra. La prima del seguro hipotecario inicial y las primas hipotecarias en curso que cobra la FHA se basan parcialmente en la relación préstamo-valor (LTV) del préstamo, así como también dependen de la cantidad de préstamos que la FHA ha visto en incumplimiento. En este caso, el PMI del programa de refinanciamiento simplificado de la FHA y las tasas de seguro hipotecario por adelantado se establecen por factores que los prestatarios no pueden controlar. Y la FHA cambió sus términos para hacer que el seguro hipotecario dure al menos once años para aquellos con una relación préstamo / valor del 90%, mientras que aquellos con una relación préstamo / valor superior al 90% pagarán el seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo. . Los cambios en los préstamos de la FHA que entraron en vigor en junio de 2013 significan que el seguro hipotecario de estos préstamos ya no puede cancelarse cuando el prestatario haya alcanzado el 22% del capital social. El VA no tiene los mismos mandatos de seguro hipotecario que la FHA, aunque tiene costos de cierre.
La regla del beneficio neto significa que los prestatarios no pueden refinanciar de una nota a 30 años a una nota a 15 años incluso si el pago mensual de la vivienda fuera el mismo, aunque tal cambio les permitiría acumular capital mucho más rápido. Esto es cierto tanto para VA como para FHA.
La prima del seguro hipotecario inicial o UFMIP que cobra la FHA vence al cierre. El UFMIP de la FHA se reembolsa parcialmente si el prestatario refinancia a través del programa de refinanciamiento simplificado de la FHA. Esto puede llevar a las personas a refinanciar con la FHA para evitar costos de refinanciamiento, aunque es posible que haya mejores ofertas disponibles en el mercado abierto.
No puede utilizar el programa de refinanciamiento simplificado de la FHA si está atrasado en la hipoteca. [9] Para aquellos que están atrasados, programas como HARP y HARP 2 pueden ser la única opción.
El programa de refinanciamiento simplificado de la Administración de Veteranos tiene altas tarifas de refinanciamiento, pero estas tarifas pueden eximirse para los veteranos discapacitados y los cónyuges sobrevivientes de los veteranos fallecidos.
Limites
Los prestatarios solo son elegibles para un refinanciamiento hipotecario sin verificación de crédito si han sido propietarios de la vivienda durante al menos seis meses. Si el prestatario ha vivido en la casa por menos de un año, el historial de pago de la hipoteca debe ser perfecto para ser considerado para un refinanciamiento simplificado. [10]
Además, los prestatarios no pueden utilizar el programa simplificado de refinanciamiento durante al menos 270 días después de un refinanciamiento anterior. El VA solo permite que los veteranos o los cónyuges sobrevivientes de los veteranos utilicen el programa simplificado de refinanciamiento. Un veterano que se divorcia puede refinanciar la casa en su propio nombre, pero el excónyuge que no es veterano no puede hacerse cargo de la hipoteca. [11]
Ver también
Referencias
- ^ "Refinanciamiento racionalizado de la FHA" . FHA . Consultado el 22 de mayo de 2019 .
- ^ Michele Lerner (11 de junio de 2012). "¿Qué es una refinanciación racionalizada de la FHA: directrices, ventajas y desventajas?" .
- ^ "Optimice su hipoteca FHA" . HUD.
- ^ "Optimice su hipoteca FHA" . HUD.
- ^ "Manual de HUD 4155.1, Capítulo 6, Sección C" (PDF) . HUD.
- ^ "Manual de HUD 4155.1, Capítulo 6, Sección C" (PDF) . HUD.
- ^ "Manual de HUD 4155.1, Capítulo 6, Sección C" (PDF) . HUD.
- ^ "Seguro hipotecario de rehabilitación 203k" . HUD.
- ^ "Optimice su hipoteca FHA" . HUD.
- ^ "Manual de HUD 4155.1, Capítulo 6, Sección C" (PDF) . HUD.
- ^ "Préstamo de refinanciamiento de reducción de tasa de interés" . Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos.
enlaces externos
- Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU . : Optimización de su hipoteca
- FHA.com (* no * la Administración Federal de Vivienda) - FHA Streamline Refinance