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El seguro de título es una forma de seguro de indemnización que se encuentra predominantemente en los Estados Unidos y Canadá y que asegura contra pérdidas financieras por defectos en el título de propiedad inmueble y contra la invalidez o inaplicabilidad de los préstamos hipotecarios . A diferencia de algunos sistemas de registro de tierras en países fuera de los Estados Unidos, los registros de escrituras de los estados de EE. UU. Generalmente no garantizan la titularidad indelegable de esos títulos registrados . El seguro de título lo defenderá contra una demanda atacar el título o reembolsar al asegurado por la pérdida monetaria real incurrida hasta el monto en dólares del seguro provisto por la póliza.

La primera compañía de seguros de títulos, Law Property Assurance and Trust Society, se formó en Pensilvania en 1853. [1] Normalmente, los intereses de los bienes inmuebles asegurados son la propiedad simple a cargo o una hipoteca . Sin embargo, se puede comprar un seguro de título para asegurar cualquier interés en una propiedad inmueble, incluida una servidumbre , un arrendamiento o un patrimonio vitalicio .

Hay dos tipos de pólizas: propietario y prestamista. Así como los prestamistas requieren un seguro contra incendios y otros tipos de cobertura de seguro para proteger su inversión, casi todos los prestamistas institucionales también requieren un seguro de título para proteger su interés en la garantía de préstamos garantizados por bienes raíces. Es posible que algunos prestamistas hipotecarios, especialmente los prestamistas no institucionales, no requieran un seguro de título. Los compradores que compran propiedades en efectivo o con un prestamista hipotecario a menudo también quieren un seguro de título.

Una póliza de préstamo no proporciona cobertura ni beneficio para el comprador / propietario, por lo que la decisión de comprar una póliza para el propietario es independiente de la decisión del prestamista de exigir una póliza de préstamo.

El seguro de título está disponible en muchos otros países, como Canadá, Australia, Reino Unido, México, Nueva Zelanda, Japón, China, Corea del Sur y en toda Europa. Sin embargo, si bien una cantidad sustancial de propiedades ubicadas en estos países están aseguradas por aseguradoras de títulos de propiedad de EE. UU., No constituyen una parte significativa de las transacciones inmobiliarias en esos países. Tampoco constituyen una gran parte de los ingresos de las aseguradoras de títulos estadounidenses. En muchos casos, se trata de propiedades que serán utilizadas con fines comerciales por empresas estadounidenses que operan en el extranjero o propiedades financiadas por prestamistas estadounidenses. Las empresas estadounidenses involucradas compran un seguro de título para obtener la seguridad de una aseguradora estadounidense que respalda la evidencia del título que reciben del registro de tierras del otro país. sistema, y ​​pago de las costas de defensa legal si se impugna el título.

Historia [ editar ]

Antes de la invención del seguro de título, los compradores en transacciones de bienes raíces eran los únicos responsables de garantizar la validez del título de propiedad del vendedor. Si el título posteriormente se considera inválido o fraudulento, el comprador pierde su inversión.

En 1868, el caso Watson v. Muirhead fue escuchado por la Corte Suprema de Pensilvania . El demandante Watson había perdido su inversión en una transacción inmobiliaria como resultado de un gravamen anterior sobre la propiedad. El acusado Muirhead, el transportista , había descubierto el gravamen antes de la venta, pero le dijo a Watson que el título estaba claro después de que su abogado había determinado (erróneamente) que el gravamen no era válido.

Los tribunales dictaminaron que Muirhead (y otros en situaciones similares) no eran responsables por errores basados ​​en opiniones profesionales. Como resultado, en 1874, la legislatura de Pensilvania aprobó una ley que permite la incorporación de compañías de seguros de títulos.

Joshua Morris, un transportista en Filadelfia , y varios colegas se reunieron el 28 de marzo de 1876 para incorporar la primera compañía de seguros de títulos. La nueva firma, Real Estate Title Insurance Company of Philadelphia , "aseguraría a los compradores de bienes raíces e hipotecas contra pérdidas por títulos defectuosos, gravámenes y gravámenes", y que "a través de estas instalaciones, la transferencia de bienes raíces y valores inmobiliarios puede ser hecho más rápidamente y con mayor seguridad que hasta ahora ".

La tía de Morris compró la primera póliza, valorada en $ 1,500, para cubrir una casa en North 43rd Street en Filadelfia . [2] [3]

Propósito [ editar ]

Hay dos tipos de sistemas de títulos que se utilizan en todo el mundo: el registro de la propiedad y el registro de la propiedad.

La mayor parte del mundo industrializado utiliza sistemas de registro de tierras para la transferencia de títulos de propiedad o intereses sobre ellos. [4] Bajo estos sistemas, el gobierno determina la propiedad y los gravámenes usando su registro de la tierra; con pocas excepciones, la determinación del gobierno es concluyente. Los errores gubernamentales conducen a una compensación monetaria a la persona dañada por el error, pero esa parte agraviada generalmente no puede recuperar la propiedad. El sistema de títulos de Torrens es la base de los sistemas de registro de tierras en varios países de derecho consuetudinario . Diecinueve jurisdicciones en los Estados Unidos, como Minnesota y Massachusetts, adoptó una forma de este sistema entre 1896 y 1917, sin embargo, cayó en desgracia después de que una sola sentencia en el condado de Imperial, California, arruinó el fondo de indemnización de títulos del estado [ cita requerida ] , y la gran mayoría de los estados de EE. UU. han optado por una sistema de registro de documentos en el que ningún funcionario gubernamental determina quién es el propietario del título o si los instrumentos que lo transfieren son válidos.

En el sistema de registro , cada vez que se realiza una transacción de título de propiedad, las partes registran el instrumento de transferencia en un registrador del gobierno local ubicado en la jurisdicción (generalmente el condado) donde se encuentra el terreno. El gobierno indexa el instrumento por los nombres del otorgante (cedente) y el beneficiario (cesionario) y lo fotografía para que cualquier miembro del público pueda encontrarlo y examinarlo. Si dicha transacción no se registra por cualquier motivo o período de tiempo, un otorgante sin escrúpulos podría vender la propiedad a otro concesionario. En muchos estados, el concesionario cuya transacción se registra primero se convierte en el propietario legal, y cualquier otro posible comprador se queda sin recurso. [ aclaración necesaria ]

La ventaja del sistema de grabación es:

  • En un sistema de registro, el costo y el riesgo corren a cargo del público en general, pero en un sistema de registro, los usuarios del sistema asumen el costo y el riesgo.
  • En un sistema de registro, una autoridad independiente revisa las transferencias de tierras del gobierno. En un sistema de registro, el gobierno puede resolver las disputas de registro a su favor, impidiendo la separación de poderes y el derecho constitucional al debido proceso legal.
  • Un sistema de registro puede proporcionar la transferencia de tierras para situaciones que exceden la capacidad de los registros públicos, como la propiedad y la herencia.
  • Un sistema de grabación combinado con un seguro de título descentraliza los registros, creando redundancia. Por ejemplo, cuando se destruyeron muchos registros en el terremoto de San Francisco de 1906, las compañías de títulos de propiedad fuera de la ciudad mantuvieron registros que permitieron a los propietarios demostrar la propiedad de su propiedad.

Bajo este sistema, para determinar quién tiene el título, uno debe:

  • Examinar los índices en las oficinas de registradores, de acuerdo con varias reglas establecidas por las legislaturas y los tribunales estatales.
  • Examina los instrumentos grabados.
  • Determine cómo afectan el título según la ley aplicable. Los árbitros finales de los asuntos relacionados con el título son los tribunales, que toman decisiones en los juicios presentados por las partes en desacuerdo. Históricamente, la persona que quería entender el título contrataba a un abstractor para que escribiera un resumen de propiedad mostrando la cadena del título . Sin embargo, si el extractor comete un error, el cliente solo puede ser compensado si el abogado es negligente, sujeto al límite de su responsabilidad financiera (incluido su seguro de responsabilidad civil). [5] Sin embargo, la disposición de estos profesionales a aceptar la responsabilidad objetiva varía. [4]

Las aseguradoras de títulos realizan una búsqueda de títulosen los registros públicos antes de que acuerden asegurar al comprador o al acreedor hipotecario de la tierra. Específicamente, después de que se haya ejecutado un contrato de venta de bienes raíces y se haya abierto el depósito en garantía, un profesional de títulos buscará en los registros públicos para buscar cualquier problema con el título de la casa. Esta búsqueda generalmente implica una revisión de registros de tierras que se remontan a muchos años atrás. Más de un tercio de todas las búsquedas de títulos revelan un problema de títulos que los profesionales de títulos insistirán en solucionar antes de que se cierre la transacción. Por ejemplo, es posible que un propietario anterior haya realizado una construcción menor en la propiedad, pero nunca pagó por completo al contratista (lo que resultó en un gravamen de mecánico), o el dueño anterior puede no haber pagado los impuestos locales o estatales (lo que resultó en un gravamen de impuestos). . Los profesionales de títulos buscan resolver problemas como estos antes de que se cierre la transacción, ya que de lo contrario,su empleador, el asegurador del título, deberá reparar dichos defectos en el título pagando las tarifas o impuestos no pagados.

Las pólizas de seguro de título son bastante uniformes y están respaldadas por reservas legales , lo cual es especialmente importante en grandes transacciones comerciales de bienes raíces donde el comprador y su prestamista tienen una gran cantidad de dinero en juego. La aseguradora también paga la defensa de sus asegurados en los concursos legales.

Al menos 20 estados de EE. UU. Han experimentado con los sistemas de registro de títulos de Torrens u otros sistemas de registro de títulos en un momento u otro, pero la mayoría se ha retirado a la grabación de títulos bajo la presión de las aseguradoras de títulos o por falta de interés. Según Karl Llewellyn , un título de Torrens en un lote en la ciudad de Nueva York puede hacer que todo el bloque no esté disponible para mejoras a gran escala (es decir, rascacielos); ningún prestamista financiará la compra de tal lote porque ninguna aseguradora de títulos de Nueva York garantizará un título de Torrens. [6]La industria de seguros de títulos de propiedad de EE. UU. Se ha opuesto con éxito a los sistemas de registro de tierras diciendo que son vulnerables al fraude (un problema grave en la mayoría de las jurisdicciones de registro de tierras) y que un sistema de propiedad inherentemente contingente protege más eficazmente los derechos de propiedad. [ cita requerida ] Si bien es posible fortalecer los sistemas de registro de tierras para evitar el registro de escrituras falsificadas, las contramedidas necesarias son complejas y costosas. [ cita requerida ] Un libro de 2007 que atacaba al "cártel" de seguros de títulos estadounidenses reconoció que "[un uso más extenso de la certificación de Torrens requeriría la creación de una burocracia especial supervisada judicialmente". [7]

Tipos de políticas [ editar ]

Existen formas estandarizadas de seguro de título para propietarios y prestamistas. Las políticas del prestamista incluyen un formulario específico para préstamos para la construcción, aunque rara vez se usa en la actualidad.

Política del propietario [ editar ]

La póliza del propietario le asegura al comprador que el título de la propiedad está conferido a ese comprador y que está libre de todos los defectos, gravámenes y gravámenes, excepto los enumerados como excepciones en la póliza o que están excluidos del alcance de la cobertura de la póliza. También cubre las pérdidas y daños sufridos si el título no es negociable. [8] La póliza también proporciona cobertura por pérdidas si no hay derecho de acceso a la tierra. Aunque estas son las coberturas básicas, existen formas ampliadas de pólizas para propietarios residenciales que cubren elementos adicionales de pérdida. [9]

El límite de responsabilidad de la póliza del propietario es típicamente el precio de compra pagado por la propiedad. Al igual que con otros tipos de seguros, las coberturas también se pueden agregar o eliminar con un endoso. Existen muchas formas de endosos estándar para cubrir una variedad de problemas comunes. La prima de la póliza puede ser pagada por el vendedor o el comprador según lo acuerden las partes. Por lo general, una costumbre en un estado o condado en particular sobre este asunto se refleja en la mayoría de los contratos inmobiliarios locales. Uno debe informarse sobre el costo del seguro de título antes de firmar un contrato de bienes raíces que estipule que él pagará los cargos del título. Un abogado de bienes raíces, un corredor, un oficial de depósito en garantía (en los estados del oeste) o un oficial de préstamos pueden proporcionar información detallada sobre el precio de la búsqueda del título.y seguro antes de la firma del contrato inmobiliario. La cobertura del seguro de título dura mientras el asegurado mantenga un interés en la tierra asegurada y, por lo general, no se paga ninguna prima adicional después de la emisión de la póliza.

Política del prestamista [ editar ]

Esto a veces se denomina póliza de préstamos y se emite solo para prestamistas hipotecarios. En términos generales, sigue la cesión del préstamo hipotecario, lo que significa que la póliza beneficia al comprador del préstamo si se vende. Por ello, estas políticas facilitan enormemente la venta de hipotecas al mercado secundario. Ese mercado está formado por compradores de gran volumen como Fannie Mae y Federal Home Loan Mortgage Corporation, así como por instituciones privadas.

Los formularios de la American Land Title Association ("ALTA") se utilizan casi universalmente en el país, aunque se han modificado en algunos estados. En general, los elementos básicos del seguro que brindan al prestamista cubren las pérdidas de los siguientes asuntos:

  1. El título de la propiedad sobre la cual se realiza la hipoteca es
    • No en el prestatario del préstamo hipotecario,
    • Sujeto a defectos, gravámenes o gravámenes, o
    • Invendible.
  2. No existe el derecho de acceso a la tierra.
  3. El gravamen creado por la hipoteca:
    • no es válido o no se puede hacer cumplir,
    • no es anterior a ningún otro gravamen existente sobre la propiedad en la fecha en que se redacta la póliza, o
    • está sujeto a gravámenes del mecánico en determinadas circunstancias.

Al igual que con todos los formularios de ALTA, la póliza también cubre el costo de defender los asuntos asegurados contra ataques.

Los elementos 1 y 2 son importantes para el prestamista porque cubren sus expectativas sobre el título que recibirá si debe ejecutar la hipoteca. El elemento 3 cubre asuntos que interferirán con su ejecución hipotecaria.

Por supuesto, todas las pólizas excepto o excluyen ciertos asuntos y están sujetas a varias condiciones.

También existen políticas hipotecarias ALTA que cubren hipotecas de vivienda unifamiliar o de una a cuatro familias. Estos cubren los elementos de pérdida enumerados anteriormente y otros. Ejemplos de las otras coberturas son la pérdida por liberaciones falsificadas de la hipoteca y la pérdida resultante de la usurpación de mejoras en terrenos adyacentes a la propiedad hipotecada cuando las mejoras se construyen después de que se realiza el préstamo.

Política de préstamos para la construcción [ editar ]

En muchos estados, existen políticas separadas para los préstamos para la construcción. El seguro de título para préstamos de construcción requiere un endoso con fecha de vencimiento que reconoce que el monto asegurado de la propiedad ha aumentado debido a los fondos de construcción que se han transferido a la propiedad.

Asociaciones de títulos de propiedad y políticas estandarizadas [ editar ]

En los Estados Unidos, la American Land Title Association (ALTA) es una asociación comercial nacional sin fines de lucro que representa los intereses de casi 4.500 compañías de seguros de títulos, agentes de títulos, extractores independientes, buscadores de títulos y abogados en todo Estados Unidos. [10] Los miembros de ALTA realizan búsquedas de títulos, exámenes, cierres y emiten seguros de títulos que protegen a los propietarios de bienes raíces y prestamistas hipotecarios contra pérdidas por defectos en los títulos.

Fundada en 1907, [10] ALTA ha creado formas estándar de "chaquetas" de pólizas de seguro de título (términos y condiciones estándar) para propietarios, prestamistas y pólizas de préstamos para la construcción. [11] Los formularios ALTA se utilizan en la mayoría de los estados de EE. UU., Pero no en todos. ALTA también ofrece formularios especiales de respaldo para las diversas pólizas; Los endosos modifican y generalmente amplían la cobertura otorgada bajo una póliza de seguro de título básica. ALTA no emite seguro de título; proporciona formularios estandarizados de póliza y endoso que la mayoría de las aseguradoras de títulos emiten.

Algunos estados, incluidos Texas y Nueva York , pueden exigir el uso de formas de protección de pólizas de seguro de título y endosos aprobados por el comisionado de seguros del estado para propiedades ubicadas en esas jurisdicciones, pero estos formularios suelen ser similares o idénticos a los formularios ALTA.

Además de ALTA, la Asociación Nacional de Agentes Independientes de Títulos de Tierras (NAILTA) es una asociación comercial nacional sin fines de lucro que representa los intereses de agentes independientes de seguros de títulos y profesionales independientes de asentamientos inmobiliarios de todo Estados Unidos. Fue creado por profesionales independientes de asentamientos inmobiliarios para promover la agenda de los propietarios de pequeñas empresas dentro de la comunidad de seguros de títulos, resúmenes, encuestas y bienes raíces que carecen de representación a nivel local, estatal y nacional. NAILTA es una asociación comercial nacional que presta servicios a miles de profesionales independientes de títulos y bienes raíces en los Estados Unidos, que en conjunto comprenden más del 60% del mercado nacional de seguros de títulos, [12]e identificarse como proveedores independientes de servicios de asentamiento. NAILTA representa los intereses de los proveedores de servicios de liquidación independientes que prestan servicios a más de 31 millones de consumidores de compra de bienes raíces por año, [13] que cierran un valor estimado de $ 514.8 mil millones en refinanciamiento de hipotecas por año, [14] y que colectivamente aseguran aproximadamente $ 1.67 billones en total. Responsabilidad del seguro de título nacional por año. [15]

Comparación con otras formas de seguro [ editar ]

El seguro de título se diferencia en varios aspectos de otros tipos de seguro. Cuando la mayoría de los seguros es un contrato en el que la aseguradora indemniza o garantiza a otra parte contra un posible tipo específico de pérdida (como un accidente o muerte) en una fecha futura, el seguro de título generalmente asegura contra las pérdidas causadas por problemas de título que tienen su origen en el pasado. eventos. Esto a menudo da como resultado la reparación de los defectos del título o la eliminación de intereses adversos del título antes de que se lleve a cabo una transacción. Las compañías de seguros de títulos intentan lograr esto mediante la búsqueda de registros públicos para desarrollar y documentar la cadena de títulos.y para detectar reclamos conocidos o defectos en el título de la propiedad en cuestión. Si se encuentran gravámenes o gravámenes, la aseguradora puede exigir que se tomen medidas para eliminarlos (por ejemplo, obtener la liberación de una hipoteca antigua o escritura de fideicomiso que ha sido cancelada, o exigir la liquidación, o satisfacer gravámenes involuntarios como resúmenes de sentencias y gravámenes fiscales) antes de emitir la póliza de título. Las compañías de seguros de títulos también tienen la capacidad de liquidar hipotecas antiguas bajo la Ley de Acciones y Procedimientos de Bienes Inmuebles (RPAPL) en Nueva York . Las hipotecas antiguas son aquellas que se presume están satisfechas o completas y lo han estado durante más de 20 años. [16] [17]Como alternativa, podrá excluir de la cobertura de la póliza aquellos elementos no eliminados. Las plantas de títulos a veces se mantienen para indexar los registros públicos geográficamente, con el objetivo de aumentar la eficiencia de la búsqueda y reducir las reclamaciones. En algunos estados, se requiere que las plantas de títulos de propiedad indexen los registros de bienes raíces geográficamente y también mantengan un archivo de nombres para juicios, sucesiones y otros asuntos generales.

La explicación anterior revela otra diferencia entre el seguro de título y otros tipos: las primas del seguro de título no se calculan principalmente sobre la base de la ciencia actuarial , como ocurre con la mayoría de los otros tipos de seguro. En lugar de correlacionar la probabilidad de pérdidas con sus costos proyectados, el seguro de título busca eliminar la fuente de las pérdidas mediante el uso del registro.sistema y otras prácticas de suscripción. Como resultado, una fracción relativamente pequeña de las primas del seguro de título se utiliza para pagar pérdidas aseguradas. La gran mayoría de las primas se utiliza para financiar la investigación de títulos de cada propiedad y para mantener las plantas de títulos que se utilizan para realizar esa investigación de manera eficiente. Hay una utilidad social significativa en este enfoque, ya que el resultado se ajusta a las expectativas de la mayoría de los compradores de propiedades y prestamistas hipotecarios. Por lo general, quieren que los bienes raíces que compraron o en los que prestaron dinero tengan la condición de título que esperaban cuando ingresaron a la transacción, en lugar de una compensación monetaria y un litigio por defectos inesperados. Esto no quiere decir que las aseguradoras de títulos no asuman riesgos actuariales.Hay varios asuntos que pueden afectar el título de propiedad de la tierra que no son divulgados por el sistema de registro pero que están cubiertos por las pólizas. Algunos ejemplos son escrituras ejecutadas por menores o personas mentalmente incapacitadas, instrumentos falsificados (en algunos casos), instrumentos corporativos ejecutados sin la debida autoridad corporativa y errores en los registros públicos. Sin embargo, históricamente, estos problemas no han representado un porcentaje elevado de las pérdidas pagadas por las aseguradoras. Un porcentaje más significativo de las pérdidas pagadas por las aseguradoras son el resultado de errores y omisiones en el proceso de examen del título en sí.Sin embargo, históricamente, estos problemas no han representado un porcentaje elevado de las pérdidas pagadas por las aseguradoras. Un porcentaje más significativo de las pérdidas pagadas por las aseguradoras son el resultado de errores y omisiones en el proceso de examen del título en sí.Sin embargo, históricamente, estos problemas no han representado un porcentaje elevado de las pérdidas pagadas por las aseguradoras. Un porcentaje más significativo de las pérdidas pagadas por las aseguradoras son el resultado de errores y omisiones en el proceso de examen del título en sí.

El derecho del propietario a elegir una compañía de seguros de título [ editar ]

En un informe de la Oficina de Responsabilidad del Gobierno de los Estados Unidos (GAO) de abril de 2007 sobre seguros de títulos, la GAO recomendó que los legisladores y reguladores estatales y federales mejoren la capacidad de los consumidores para comprar seguros de títulos basados ​​en el precio, fomentar la competencia de precios y garantizar que los consumidores paguen precios razonables. para seguro de título. [18]

Una ley federal llamada Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA, por sus siglas en inglés) autoriza a un propietario individual a elegir una compañía de seguros de título al comprar o refinanciar una propiedad residencial. Por lo general, los propietarios de viviendas no toman esta decisión por sí mismos y, en cambio, confían en la elección de su banco o abogado; sin embargo, el propietario se reserva el derecho de elegir una aseguradora diferente. RESPA declara ilegal que cualquier banco, corredor o abogado exija que se utilice una compañía de seguros de título en particular. Hacerlo es una violación de la ley federal y cualquier persona o empresa que lo haga puede ser multada o perder su licencia.

La sección 9 de RESPA prohíbe a un vendedor exigir al comprador que utilice una compañía de seguros de título en particular, ya sea directa o indirectamente, como condición de venta. Los compradores pueden demandar a un vendedor que viole esta disposición por una cantidad equivalente a tres veces todos los cargos hechos por el seguro de título. La única excepción a esta regla se aplica a las transacciones de bienes raíces comerciales, que no está dentro de los parámetros de RESPA.

El nuevo formulario de estimación de préstamos (LE) [19] es el último paso dado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para proteger y ayudar a los consumidores. En el pasado, los prestamistas habían proporcionado a los posibles prestatarios estimaciones de buena fe (GFE).

1. Los prestamistas deben emitir el LE dentro de los tres días hábiles posteriores a la solicitud del préstamo. Sin embargo, muchos proporcionarán el formulario a los prestatarios que aún se encuentran en la fase de compras. Tenga en cuenta que LE proporciona más protecciones a los consumidores que una "hoja de trabajo" o un "escenario" porque, por ley, los prestamistas deben respetar sus costos e indicar cuánto tiempo estarán vigentes esa tasa y tarifa.

Si el originador de un préstamo no proporciona el LE dentro de los 3 días hábiles posteriores a la recepción de una solicitud de préstamo completa, está en violación de la Sección 5 de RESPA. HUD proporciona los criterios específicos para lo que constituye una solicitud de préstamo completa:

  • Nombre del prestatario
  • Ingreso mensual del prestatario
  • Número de seguro social del prestatario (SSN) (para obtener un informe crediticio)
  • Dirección de Propiedad
  • El valor estimado de la propiedad
  • Monto del préstamo
  • Cualquier otra cosa que el prestamista considere necesario

2. El nuevo LE está estandarizado

Todos los prestamistas deben proporcionar a los consumidores exactamente el mismo documento. Los cargos por préstamos, las tarifas de terceros y otros costos deben mostrarse de manera uniforme.

3. La nueva LE anima a los consumidores a comprar

Dado que los prestamistas ahora deben emitir un LE estandarizado en un marco de tiempo específico, los consumidores tienen la oportunidad de comparar prestamistas y sus productos. Además, HUD establece que antes de la emisión de un LE, los prestamistas solo pueden cobrar a los posibles prestatarios una tarifa para cubrir los gastos de un informe crediticio. El costo relativamente bajo de los informes crediticios ($ 15-30) da como resultado la capacidad de los consumidores para comparar precios con muchos prestamistas a un costo mínimo.

4. Los prestamistas son responsables de sus cotizaciones.

El nuevo formulario LE coloca los datos más importantes sobre una hipoteca en la primera página en lugar de enterrarlos en letra pequeña en todo el formulario. Esta informacion incluye:
  • Monto del préstamo, tasa de interés y pago de capital e intereses.
  • La existencia de multas por pago anticipado, pagos negativos o globales
  • Alerta al prestatario si la tasa de interés, el saldo del préstamo o el pago pueden aumentar durante el plazo del préstamo.
  • Pagos proyectados en años futuros, basados ​​en índices financieros actuales (se aplica principalmente a hipotecas de tasa ajustable (ARM)
  • Depósitos en garantía estimados (también llamados incautaciones), que son pagos de impuestos a la propiedad y seguro de propietarios que se agregan al pago mensual. el prestamista luego paga estos montos en nombre del prestatario cuando vencen
  • Costos totales de cierre y costo de cierre (cuánto debe aportar el prestatario al cierre)

5. Al cierre, los prestamistas deben emitir una Divulgación de Cierre (CD) que divulgue los costos reales. El prestatario puede comparar los costos reales con los costos estimados. Los costos se dividen en varias categorías y las diferencias entre los costos reales y estimados se tratan en consecuencia:

una. 0% de tolerancia. Si al cierre, cualquier artículo en la categoría de tolerancia del 0% es más alto en la sección correspondiente del CD en comparación con el LE original, el prestamista es responsable de cubrir la diferencia.
B. Tolerancia del 10%. A diferencia de la categoría de tolerancia del 0%, estos elementos no se comparan individualmente con su sección correspondiente en el CD. En cambio, todos los elementos de la categoría se agregan en el LE y se comparan con los elementos correspondientes agregados en el CD. En el caso de que el CD tenga un total de más del 10% más alto que el total en el LE, el prestamista es responsable de cualquier gasto que exceda el aumento del 10%. Esto significa que los elementos individuales en la categoría de tolerancia del 10% pueden aumentar más del 10% del LE al CD sin una penalización para el prestamista, siempre que la suma de todos los elementos no aumente más del 10%.
C. Sin tolerancia. Algunas secciones de la nueva LE entran en la categoría Sin tolerancia. Estas cotizaciones pueden cambiar sin penalización para el prestamista.
Nuevamente, según el estado, la región y el proveedor, los propietarios pueden ahorrar una cantidad sustancial de dinero comprando un seguro de título, excepto en algunos estados, como Texas, donde las tarifas están codificadas por ley. A la luz de los cambios realizados por RESPA y los de LE, publicaciones destacadas para consumidores y empresas han presentado artículos sobre los beneficios de comprar seguros de título, como The Wall Street Journal, Kiplinger's Personal Finance, HSH.com, Forbes.com y The New York Times.

Acuerdos comerciales afiliados [ editar ]

A veces, varias empresas que ofrecen servicios de liquidación son propiedad o están controladas por una empresa matriz común. Estas empresas se conocen como "afiliadas", mientras que la relación se denomina acuerdo comercial afiliado (ABA).

Cuando un prestamista, corredor de bienes raíces u otro participante deriva a su comprador de vivienda a un afiliado para un servicio de liquidación (como cuando un corredor de bienes raíces refiere a su comprador de vivienda a un afiliado de corredor de hipotecas), la ley requiere que la parte remitente proporcione una empresa afiliada divulgación del acuerdo. Esta divulgación informa a los compradores de vivienda que no están obligados a utilizar el afiliado y son libres de buscar otros proveedores.

A pesar de los avances en la tecnología que permiten a los compradores de vivienda comprar servicios de títulos de propiedad, muchos compradores de viviendas desconocen que pueden elegir su propia compañía de seguros o liquidación de títulos. [20]

Una encuesta reciente de la Asociación de Agentes de Título Independientes de Ohio (OAITA), realizada entre 2009 y 2010, mostró que cuando los compradores de vivienda son plenamente conscientes de los ABA, se sienten incómodos y prefieren que una compañía de títulos o un agente de títulos sea un tercero (es decir, independiente) a la transacción.

Si bien el 77% de los encuestados no seleccionó de forma independiente su empresa de asentamiento, cuando se les hizo plenamente consciente de las relaciones ABA, el 50% de los encuestados dijeron que prefieren una empresa de títulos que no comparte las ganancias con una fuente de referencia en comparación con el 6% de los encuestados que dicen que prefieren agente de título que comparte las ganancias con una fuente de referencia. Además, el 58% de los encuestados dijo que cree que los ABA son un conflicto de intereses.

La OAITA contrasta fuertemente con dos encuestas de Harris Interactive utilizadas por el Consejo de Proveedores de Servicios de Bienes Raíces en una reunión de enero de 2011 con el personal de la Reserva Federal para afirmar que los compradores de viviendas estaban más satisfechos con los proveedores de servicios de liquidación de ABA.

  • Un estudio de 2002 utilizado por los proponentes reveló que el 64% de los compradores de vivienda que utilizaron programas de "ventanilla única" tuvieron una mejor experiencia general con la transacción de compra de su vivienda.
  • Un estudio de 2008 reveló que los compradores de vivienda que utilizaron la "ventanilla única" en su última transacción inmobiliaria estaban más satisfechos con su experiencia de compra de vivienda en comparación con aquellos que utilizaron los servicios de varios proveedores.

Organizaciones como la Asociación Nacional de Agentes Independientes de Títulos de Tierras buscan restaurar la transparencia y credibilidad en el proceso de títulos de propiedad y preservar un papel objetivo e imparcial en la mesa de cierre para mejorar la experiencia del consumidor, abordando la proliferación de acuerdos comerciales controlados y eliminando conflictos de interés entre los agentes de títulos y sus fuentes de referencia, así como entre todos los proveedores de servicios de liquidación de bienes raíces y sus fuentes de negocios. [21]

Costo del seguro de título [ editar ]

El costo del seguro de título tiene dos componentes: cargos de prima y tarifas de servicio.

Las tarifas de las primas del seguro de título se basan en cinco consideraciones de costo, incluidas las relacionadas con:

  1. Mantener la información actual del título de propiedad local a esa operación, es decir, el título de la planta
  2. Buscar y examinar el título de las propiedades de la asignatura.
  3. Resolución o compensación de defectos en el título
  4. Cubriendo defectos de título
  5. Permitir una ganancia razonable

Cargos premium [ editar ]

Al igual que las tarifas para otras formas de seguro, las tarifas para el seguro de título generalmente están reguladas por los gobiernos estatales para garantizar que las primas no sean excesivas, inadecuadas o injustamente discriminatorias para el público. Los estados tienen diferentes métodos para regular las tarifas del seguro de título. Los tipos de regulación de tarifas que se utilizan incluyen: [22]

  • Promulgación: El organismo regulador estatal fija las tarifas. Un ejemplo es Texas, donde las tarifas se establecen después de audiencias integrales cada año.
  • Aprobación previa: las aseguradoras proponen tarifas, que deben ser revisadas formalmente y aprobadas explícitamente o consideradas aprobadas por el organismo regulador antes de que se puedan cobrar.
  • Archivo y uso: las aseguradoras establecen tarifas, pero no se pueden cobrar hasta que se haya notificado al regulador y se le haya dado tiempo para revisar y tomar medidas, si es necesario. En algunos estados de aprobación previa, se logra casi el mismo resultado a través de la denominada disposición más profunda. Según un estimador, las tarifas propuestas por las aseguradoras se consideran aprobadas si el organismo regulador no toma ninguna medida para desaprobar una presentación dentro de un tiempo específico, y el declarante notifica al estado que las tarifas se consideran aprobadas.
  • Uso y archivo: las aseguradoras establecen tarifas que se pueden cobrar de inmediato, siempre que la nueva tabla de tarifas se presente ante el organismo regulador.
  • Sin regulación de tarifas directas: las aseguradoras establecen tarifas que pueden cambiarse a discreción de la aseguradora. Incluso en esta aparente situación no regulada, un organismo regulador todavía está encargado de supervisar la industria de seguros de títulos y puede cuestionar la idoneidad de una tarifa que parece ser injustamente discriminatoria o viola los estándares legales. Los ejemplos son Illinois, Georgia y Massachusetts.

Las tarifas pueden incluir descuentos si se ordena el seguro de título dentro de un tiempo específico después de la última póliza emitida o si la hipoteca que se asegura es un refinanciamiento de una hipoteca anterior. En los estados que emplean cualquiera de estas regulaciones, es ilegal que las compañías de seguros de títulos cobren una tarifa más alta o más baja que la tarifa regulada.

Por ejemplo: en Pennsylvania hay dos tarifas, tarifa básica y tarifa de reemisión. La tarifa básica se aplicaría si han pasado más de diez años desde que se emitió la última póliza. Si es menos de diez años, se aplica la tasa de reemisión. La tasa de reemisión ofrece un descuento de aproximadamente el diez por ciento de la tasa básica. Si la transacción es un refinanciamiento, los ahorros pueden ser hasta en un treinta por ciento de la tasa de reemisión. Estas tarifas y los descuentos aplicables están registrados y aprobados por la Comisión de Seguros de Pensilvania.

El seguro de título es sustancialmente diferente de otras líneas de seguro porque enfatiza la prevención de riesgos en lugar de la asunción de riesgos. Esto significa que la mayor parte del dólar de la prima, alrededor del 80 por ciento, cubre el trabajo realizado por los profesionales de títulos, como el examen de búsqueda, el trabajo curativo, la emisión de la póliza y, con frecuencia, la liquidación o el cierre. El 20 por ciento restante cubre la póliza de seguro, una parte significativa de la cual se coloca en reservas para siniestros que podrían ocurrir 10 o 20 años en el futuro. Según una encuesta de 2006 de ALTA, [23] problemas de títulos que requerían acción curativa se encontraron en el 36 por ciento de todas las transacciones de bienes raíces residenciales en 2005. Esto fue un aumento del 25 por ciento en 2000, debido al auge del mercado inmobiliario y un aumento en transacciones.

Tarifas de servicio [ editar ]

En algunos estados, el cargo de prima regulado no incluye parte de los costos de suscripción necesarios para el proceso. En esos estados, las aseguradoras de títulos también pueden cobrar tarifas de búsqueda o resumen para buscar los registros públicos, o tarifas de examen para compensarlos por el examen del título. Por lo general, estas tarifas no están reguladas y, en esos casos, a veces pueden negociarse. En algunos estados, la regulación requiere que el asegurador del título base su política en la opinión de un abogado. Los honorarios del abogado no están regulados. Tampoco forman parte de la prima del seguro de título, aunque el asegurador del título puede incluir esos honorarios en su factura para conveniencia del abogado que emite la opinión. Similar,Los cargos por cerrar una venta o una transacción hipotecaria no están regulados en la mayoría de los estados, aunque el cargo por cierre puede aparecer en la factura revelando los cargos totales por la transacción.

Rentabilidad de la industria [ editar ]

La industria de títulos de propiedad depende en gran medida de los mercados inmobiliarios, que, a su vez, son muy sensibles a las tasas de interés hipotecarias y al bienestar económico general. Durante la burbuja inmobiliaria de 2000 a 2006, los ingresos de la industria aumentaron a más del doble. A medida que el aumento en las transacciones de bienes raíces aumentó los ingresos por seguros de títulos, junto con una mayor incidencia de reclamos, la recesión económica que comenzó en 2007 redujo los ingresos significativamente durante varios años. [24] Para comparar, la industria reportó casi $ 17 mil millones en primas de seguro de título en 2005, pero el volumen cayó a $ 9,6 mil millones en 2009. [25]

En 2012, según ALTA, la industria pagó alrededor de $ 908 millones en reclamaciones, alrededor del 8,1% de los $ 11,2 mil millones recibidos como primas. [25] En comparación, la industria de seguros de calderas , que al igual que los seguros de título requiere un énfasis en las inspecciones y el análisis de riesgos, paga el 25% de sus primas en reclamaciones. [ cita requerida ] Como se mencionó anteriormente, los profesionales en la industria de títulos de propiedad buscan prevenir reclamos a través de medidas preventivas iniciales antes de que se emita una póliza y, por lo tanto, el índice de reclamos de la industria es diferente de otras líneas de seguros.

De acuerdo con las reglas contables legales para el seguro de título, solo las reclamaciones informadas se reflejan en el gasto por pérdida, mientras que en otras líneas, tanto las reclamaciones informadas como las no declaradas se incluyen en el gasto por pérdida. Como resultado, se producen diferencias temporales en el informe de pérdidas y gastos de ajuste de pérdidas para el seguro de título en comparación con otras líneas. [26] Además, el seguro de título, a diferencia de la mayoría de las otras exposiciones de propiedad / accidentes, no tiene fecha de terminación ni límite de tiempo para presentar reclamaciones.

En muchos estados, el precio del seguro de título está regulado por una comisión estatal de seguros. En estos estados, las compañías de seguros de títulos presionan a los legisladores estatales y otros políticos y donan a sus campañas, con la esperanza de mantener altas las tarifas. [27] [28] A diferencia de otras formas de seguro (como de vida, médico o para propietarios de viviendas), el seguro de título no se paga anualmente, ya que tiene un pago por el término de la póliza, que está vigente hasta que la propiedad se revende o refinancia.

Cuota de mercado relativa entre las aseguradoras de títulos estadounidenses [ editar ]

A continuación se describen las participaciones de mercado relativas de 2012 entre las cuatro familias nacionales de aseguradoras de títulos de Estados Unidos (Fidelity National Financial, First American, Stewart y Old Republic) y las empresas regionales, es decir, las que no están afiliadas a las familias nacionales.

Cuota de mercado 2012
FamiliaCuota
Fidelity National Financial33,86%
Primera corporación americana26,34%
Compañía Nacional de Seguros de Título de la Antigua República13,53%
Compañía Stewart Title Guaranty12,95%
Empresas regionales13,32%
Total100,00%
Fuente: American Land Title Association [29]

En enero de 2009, Fidelity National Financial tenía la participación de mercado más alta, debido a la adquisición de las unidades Commonwealth Land Title, Lawyers Title y United Capital Title de LandAmerica después de la declaración de quiebra de LandAmerica. [30]

Referencias [ editar ]

  1. ^ DB Burke, Jr., Ley de seguro de título , Little Brown & Company (1986) § 1.1, p. 2.
  2. ^ Craig, Mark R. Lawyer and Banker and Central Law Journal, 1932 25: 134, " Qué es el seguro de título ". Consultado el 5 de noviembre de 2008.
  3. ^ National Title-Duluth, Inc. TITLE INSURANCE: AN AMERICAN TRADITION Archivado el 1 de diciembre de 2008 en Wayback Machine ". Consultado el 5 de noviembre de 2008.
  4. ↑ a b Arruñada B. (2002). Una vista del costo de transacción del seguro de título y su papel en diferentes sistemas legales Archivado el 24 de septiembre de 2015 en Wayback Machine . Los documentos de Ginebra sobre riesgos y seguros .
  5. ^ Ver Watson v. Muirhead 57 Pa. 161 (1868) donde un abogado cometió un error no negligente y no estaba obligado a compensar al comprador de la propiedad. Los historiadores dicen que este caso fue el impulso para el seguro de título en los Estados Unidos. Véase DB Burke, Jr., Law of Title Insurance , Little Brown & Company (1986) § 1.1, p. 2.
  6. ^ Llewellyn, Karl Nickerson (2008). Jurisprudencia: Realismo en teoría y práctica (publicación original en 1962 por U. Chicago Press, reimpresión ed.). New Brunswick, Nueva Jersey: Transaction Publishers. pag. 33. ISBN 978-1412807869.
  7. ^ Eaton, Joseph y David (2007). La industria estadounidense de seguros de títulos: cómo un cartel huye del consumidor estadounidense . Nueva York: NYU Press. pp.  40 . ISBN 978-0814722404.
  8. ^ Un título no es negociable si sería inaceptable para un comprador razonable que ejerza una prudencia comercial razonable, que esté informado de los hechos que lo crean o afectan y de su significado legal, porque parece estar sujeto a defectos materiales, dudas graves o probabilidad de litigio. . Sin embargo, el título no tiene por qué ser malo para ser "intransitable". Diccionario de la Ley de Black 4ª Ed. West Publishing Co. 1951) definiendo "Título comercializable" y "Título no comercializable".
  9. ^ Algunos ejemplos son la póliza para propietarios residenciales de la American Land Title Association y la póliza para propietarios residenciales de cobertura ampliada.
  10. ^ a b "Acerca de Alta, antecedentes e historia" . Asociación Estadounidense de Títulos de Tierras. Archivado desde el original el 22 de junio de 2013.
  11. ^ "Formularios de política en línea" . Asociación Estadounidense de Títulos de Tierras. Archivado desde el original el 2 de julio de 2013.
  12. ^ Véase Demotech Performance of Title Insurance Companies 2012, p. 104. Las primas no afiliadas (independientes) suscritas en 2011 totalizaron $ 5,575,537,135.00 o el 60.19% del mercado general de seguros de títulos.
  13. ^ "Copia archivada" (PDF) . Archivado (PDF) desde el original el 19 de noviembre de 2012 . Consultado el 20 de noviembre de 2012 . Mantenimiento de CS1: copia archivada como título ( enlace ) (visitado el 25 de octubre de 2012).
  14. ^ "Copia archivada" . Archivado desde el original el 7 de noviembre de 2012 . Consultado el 20 de noviembre de 2012 .Mantenimiento de CS1: copia archivada como título ( enlace )(visitado el 26 de octubre de 2012). Estimaciones basadas en cifras de 2011.
  15. ^ Suponiendo una tasa nacional promedio de prima de seguro de $ 3.00 por mil y más de $ 5.6 billones en responsabilidad anual de seguro de título escrito relacionado con el proveedor de servicios independiente. Ver Demotech, p. 104, supra.
  16. ^ https://www.law.com/newyorklawjournal/almID/1202736646639/discharge-of-ancient-mortgages-in-new-york/
  17. ^ https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPA/1931
  18. ^ "Seguro de título: acciones necesarias para mejorar la supervisión de la industria del título y proteger mejor a los consumidores" (PDF) . Oficina de Responsabilidad del Gobierno de los Estados Unidos. Archivado (PDF) desde el original el 1 de noviembre de 2011 . Consultado el 26 de febrero de 2012 .
  19. ^ "Los fundamentos de una buena fe o préstamo, estimación" . 6 de noviembre de 2016. Archivado desde el original el 6 de septiembre de 2015 . Consultado el 12 de abril de 2017 .
  20. ^ Todd Ewing. "Arreglos comerciales afiliados = Mal negocio" . Archivado desde el original el 23 de marzo de 2012.
  21. ^ "NAILTA" . Asociación Nacional de Agentes Independientes de Título de Tierras. Archivado desde el original el 27 de octubre de 2010.
  22. ^ Russo, Michael. "analista financiero" (PDF) . AM Best. Archivado (PDF) desde el original el 5 de mayo de 2012.
  23. ^ Asociación estadounidense de títulos de propiedad
  24. ^ AM Best Special Report 13 de diciembre de 2010
  25. ^ a b Datos financieros de la industria de la American Land Title Association
  26. ^ AM Best Informe especial
  27. ^ https://www.forbes.com/forbes/2006/1113/148.html#2c1ed3c65266
  28. ^ https://www.curbed.com/2018/2/26/17017142/title-insurance-scam-government-takeover
  29. ^ Basado en el total de primas emitidas. American Land Title Association, participación de mercado de 2012 por familia y estado - DISTRIBUCIÓN, que se encuentra en "Copia archivada" . Archivado desde el original el 2 de marzo de 2008 . Consultado el 19 de febrero de 2008 .Mantenimiento de CS1: copia archivada como título ( enlace ). Consultado el 24 de junio de 2013. Estas cifras parecen incluir el seguro de propiedades fuera de los EE. UU., Que asciende al 2,3% del total de primas emitidas en 2007.
  30. ^ "Fidelity National Financial, Inc. informa BPA del cuarto trimestre de 2008 de ($ 0,01)" . Fidelity National Financial, Inc. Archivado desde el original el 11 de julio de 2011.

Lectura adicional [ editar ]