La Ley Uniforme de Asistencia para la Reubicación y Adquisición de Bienes Inmuebles (1970) (" URA ") fue aprobada por el gobierno federal de los EE. UU. En 1970. Su objetivo era garantizar una compensación justa y asistencia para aquellos cuya propiedad se adquirió obligatoriamente para uso público bajo " dominio eminente " ley. La mayoría de los Estados han introducido disposiciones similares .
La respuesta del gobierno federal a los problemas de dominio eminente
Esta Ley fue una serie de disposiciones codificadas en 1971 para garantizar un trato justo a las personas desplazadas por programas financiados con fondos federales, programas con asistencia federal o agencias estatales y locales que reciben fondos federales. Se pretendía hacer que los esfuerzos federales para compensar a estas personas sometidas a los esfuerzos federales de dominio eminente fueran estándar y uniformes. [1] Desde entonces, la ley ha sido modificada al menos tres veces. [2]
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) puede financiar algunos de estos proyectos de desplazamiento. Ese Departamento enumera los objetivos esenciales de la Ley de la siguiente manera:
(1) brindar un trato uniforme, justo y equitativo a las personas cuyos bienes inmuebles se adquieren o que son desplazados en relación con proyectos financiados con fondos federales; (2) asegurar que se brinde asistencia de reubicación a las personas desplazadas para disminuir el impacto emocional y financiero del desplazamiento; (3) asegurar que ninguna persona o familia sea desplazada a menos que se disponga de una vivienda digna, segura e higiénica dentro de los medios económicos de la persona desplazada; (4) ayudar a mejorar las condiciones de vivienda de las personas desplazadas que viven en viviendas deficientes; y (5) alentar y acelerar la adquisición por acuerdo y sin coacción. [3]
Para ser una "persona desplazada" elegible, la Ley establece los factores de calificación:
Si uno se muda de un bien inmueble, o mueve un bien mueble de su bien inmueble como resultado de una notificación por escrito de la intención de adquirir, el inicio de negociaciones o la adquisición del bien inmueble, en su totalidad o en parte, debido a un programa financiado con fondos federales o uno con asistencia federal; o en el que dicha persona es un inquilino residencial o lleva a cabo una pequeña empresa, operación agrícola o un negocio como resultado directo de rehabilitación, demolición u otra actividad de desplazamiento, según lo prescriba la agencia principal, en virtud de un programa o proyecto emprendido por un agencia federal o con asistencia financiera federal en cualquier caso en el que el jefe de la agencia de desplazamiento determine que el desplazamiento es permanente. [4]
Una vez que se determina que es elegible según la URA, dicha persona desplazada puede recibir una variedad de beneficios o tipos de compensación. Es importante destacar que, en lugar de simplemente "valor de mercado", muchos propietarios pueden obtener "valor de reemplazo" para su propiedad original. [5] Podría decirse que esto va más allá del estándar general de la Corte Suprema de que, bajo la Cláusula de Compensación Justa de la Quinta Enmienda , a un propietario solo se le debe pagar el "valor justo de mercado" por su propiedad. [6]
La URA se esfuerza por lograr este valor de reemplazo proporcionando a los desplazados los gastos de mudanza reales, incluidos los costos de hipoteca y cierre. Las empresas incluso obtienen $ 10,000.00 en gastos de restablecimiento. [6] [7] Los desplazados (no solo los propietarios, sino también los arrendatarios) también pueden recibir servicios de asesoría de reemplazo para brindar orientación para encontrar una nueva residencia o ubicación comercial. No solo eso, sino que si dicha vivienda de reemplazo no está disponible, el organismo de desplazamiento está autorizado a hacer lo que sea necesario para obtener dicha vivienda, incluidos los pagos en exceso e incluso la compra, rehabilitación o construcción de una nueva vivienda para el propietario desplazado. [8]
Subsidiar a los desplazados bajo la URA puede ser muy beneficioso en algunos casos, en la medida en que la Ley proporcionará al propietario una mejor situación de vida. Hay disposiciones en virtud de la URA que pueden obligar a proporcionar una residencia más grande al desplazado. Además, se supone que los estipendios están limitados a $ 22,500.00 para que el propietario los invierta en la compra de una nueva casa, sin embargo, hay evidencia de que se distribuirán más fondos si es necesario. [8]
El sitio web de HUD detalla todos los requisitos generales bajo la URA, incluidos los requisitos previos de notificación, tasaciones previas a la negociación, ofertas, pagos antes de la posesión, etc. [3]
La respuesta de los estados a la URA
La mayoría de los estados han promulgado una legislación similar y requieren una compensación por reubicación muy similar por el desplazamiento por actividades a nivel estatal. [9] Por lo general, el lenguaje de sus estatutos refleja el de la URA, aunque últimamente, algunos estados han aumentado los montos de compensación para las empresas dislocadas, con la plusvalía y el valor comercial como rasgos de los estatutos respectivos. [9] La versión paralela de Connecticut de la URA intenta compensar la buena voluntad de las empresas que no pertenecen a la cadena al permitir que uno reclame hasta $ 10,000.00 de su ingreso neto anual debido a la pérdida de una "parte sustancial de su patrocinio". [10] Connecticut establece que una agencia estatal puede optar por utilizar los niveles de compensación bajo la URA federal en lugar de la ley estatal. Sus propios requisitos de compensación por reubicación son más bajos que los de la URA. [11]
Es importante señalar que la URA federal aborda la interacción con los estados en relación con la financiación de proyectos y la compensación de los propietarios. Cualquier agencia estatal que reciba fondos de una contraparte federal debe demostrar esfuerzos de compensación similares a los de la Ley (aunque no hay indicios de que los beneficios del estado deban ser iguales o superiores), y que la agencia federal tiene prohibido suministrar el dinero a menos que haya recibió las garantías apropiadas del estado de que se otorga una compensación justa y razonable por la reubicación de un propietario. [12]
Notas
- ^ 42 USC § 4601, et seq e implementado a través de 49 CFR Parte 24
- ^ "[Archivado] Enmiendas de la ley uniforme de la regla final - Archivos - Bienes raíces - FHWA" .
- ^ a b "Adquisición y reubicación de bienes raíces / Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD)" .
- ^ 42 USC § 4601 (6) (A) (i) (I), et seq .; ver también 27 am. Jur. 2d Dominio Eminente §862
- ^ Nicole Stelle Garnett, [1] La economía política desatendida del dominio eminente, 105 Mich. L. Rev. 101, 121 (2006).
- ^ a b Estados Unidos v. 564.54 acres de tierra , 441 US 506 (1979).
- ^ 42 USC §§ 4622, 4625
- ↑ a b Garnett, Neglected , p.122 (citando 42 USC § 4626 y 49 CFR § 24.2, et seq.).
- ↑ a b Garnett, Descuidado , p.123-24.
- ^ Ver CGS §§ 267, et seq.
- ^ http://www.cga.ct.gov/2004/rpt/2004-R-0383.htm .
- ^ Título 42 del Código de los Estados Unidos, secciones 4627, 4630.