Valoración de inmuebles
La tasación de bienes inmuebles, la valoración de la propiedad o la valoración de la tierra es el proceso de desarrollar una opinión del valor de la propiedad inmueble (generalmente el valor de mercado ). Las transacciones inmobiliarias a menudo requieren tasaciones porque ocurren con poca frecuencia y cada propiedad es única (especialmente su condición, un factor clave en la valoración), a diferencia de las acciones corporativas, que se negocian a diario y son idénticas (por lo tanto, una subasta walrasiana centralizada como una bolsa de valoreses poco realista). La ubicación también juega un papel clave en la valoración. Sin embargo, dado que la propiedad no puede cambiar de ubicación, a menudo son las actualizaciones o mejoras a la casa las que pueden cambiar su valor. Los informes de tasación forman la base para préstamos hipotecarios, liquidación de sucesiones y divorcios, impuestos, etc. A veces se utiliza un informe de tasación para establecer el precio de venta de una propiedad.
Además del grado educativo obligatorio, que puede variar desde Finanzas hasta Tecnología de la Construcción, la mayoría de los países, pero no todos, requieren que los tasadores tengan la licencia para la práctica. Por lo general, el tasador de bienes raíces tiene la oportunidad de alcanzar 3 niveles de certificación: Aprendiz de tasación, Tasador con licencia y Tasador certificado. El segundo y tercer nivel de licencia requieren no menos de 2000 horas de experiencia en 12 meses y 2500 horas de experiencia en no menos de 24 meses respectivamente. [1] [2] Los tasadores a menudo se conocen como "tasadores de propiedades" o "tasadores de tierras"; en inglés británico son "inspectores de valoración". Si la opinión del tasador se basa en el valor de mercado, entonces también debe basarse en el mayor y mejor usode la propiedad inmueble. En los Estados Unidos, las valoraciones hipotecarias de propiedades residenciales mejoradas generalmente se informan en un formulario estandarizado como el Informe de tasación residencial uniforme . [3] Las tasaciones de propiedades más comerciales (p. ej., terrenos sin cultivar que generan ingresos) a menudo se informan en formato narrativo y las completa un Tasador General Certificado.
Hay varios tipos y definiciones de valor buscado por una tasación de bienes raíces. Algunos de los más comunes son:
Puede haber diferencias entre lo que realmente vale la propiedad ( valor de mercado ) y lo que costó comprarla ( precio ). Un precio pagado podría no representar el valor de mercado de esa propiedad. A veces, pueden haber estado presentes consideraciones especiales, como una relación especial entre el comprador y el vendedor en la que una parte tenía control o una influencia significativa sobre la otra parte. En otros casos, la transacción puede haber sido solo una de varias propiedades vendidas o negociadas entre dos partes. En tales casos, el precio pagado por cualquier pieza en particular no es su "valor" de mercado (sin embargo, la idea suele ser que todas las piezas y los precios suman el valor de mercado de todas las partes) sino su "precio de mercado". ".
En otras ocasiones, un comprador puede pagar voluntariamente un precio superior, por encima del valor de mercado generalmente aceptado, si su valoración subjetiva de la propiedad (su valor de inversión para él) fue superior al valor de mercado. Un ejemplo específico de esto es un propietario de una propiedad vecina que, al combinar su propiedad con la propiedad en cuestión (ensamblaje), podría obtener economías de escala y valor agregado (valor de parcela ). A veces ocurren situaciones similares en las finanzas corporativas . Por ejemplo, esto puede ocurrir cuando se produce una fusión o adquisición a un precio superior al valor representado por el precio de las acciones subyacentes. La explicación habitual para este tipo de fusiones y adquisicioneses que "la suma es mayor que sus partes", ya que la plena propiedad de una empresa proporciona el pleno control de la misma. Esto es algo por lo que los compradores a veces pagarán un alto precio. Esta situación también puede darse en la compra de inmuebles.
