La construcción es la estimación de un planificador urbano de la cantidad y ubicación del desarrollo potencial de un área. A veces llamado "análisis de rendimiento de lotes", la construcción es un paso del proceso de planificación del uso de la tierra . La evaluación de los impactos potenciales del desarrollo comienza con un análisis de construcción.
Propósito
La realización de un análisis de construcción identifica la capacidad de tenencia de la tierra. El cálculo de la construcción proporciona la oferta de desarrollo para pronosticar el crecimiento futuro del uso de la tierra. La previsión o asignación del uso de la tierra agrega factores de demanda como el crecimiento económico y el atractivo relativo de la tierra para nuevos desarrollos. Los desarrolladores de terrenos realizan cálculos de construcción para evaluar la rentabilidad de una parcela de terreno.
Los impactos potenciales se pueden derivar de la construcción multiplicando la cantidad de desarrollo por varios factores (por ejemplo, calculando el número de nuevos escolares, viajes de tráfico y demanda de agua). Nota: los multiplicadores varían con frecuencia según el tipo de uso del suelo. Estas cifras solo proporcionan la demanda bruta de estas instalaciones y se requiere un análisis adicional (por ejemplo, restar los estudiantes existentes de la capacidad de la escuela o un estudio de tráfico).
Métodos de cálculo
La construcción aplica supuestos de uso de la tierra o zonificación sobre la densidad de la superficie disponible. El cálculo de la construcción puede deducir terrenos debido a limitaciones físicas para el desarrollo (por ejemplo, recursos naturales sensibles), potenciales dedicaciones de infraestructura (por ejemplo, calles, espacios públicos abiertos o estructuras de gestión de aguas pluviales) y consideraciones prácticas de diseño (por ejemplo, ineficiencias en el diseño del lote). Los edificios existentes pueden reducir la capacidad disponible para nuevos desarrollos. Muchas veces estas limitaciones no se conocen hasta mucho después de que se realiza un cálculo de construcción.
Un cálculo de construcción multiplica la superficie terrestre por factores de densidad. La densidad residencial se expresa con mayor frecuencia como unidades de vivienda residencial por acre (DU / ac), pero también se usa un tamaño de lote mínimo (especialmente en la zonificación). (Nota: fuera de los Estados Unidos, el sistema métrico generalmente usa hectáreas como unidad de medida del área). Una proporción de área de piso (FAR) describe el desarrollo normalmente no residencial, en base a la relación de la construcción de espacio en el suelo a la superficie terrestre, tanto utilizando la misma unidad de medida. Un análisis adicional podría estimar el número de edificios o la cobertura del edificio en función del número de unidades de vivienda por edificio, el número de pisos y / o el tamaño del edificio en pies cuadrados.
Análisis de ejemplo
Un análisis típico de la construcción podría comenzar con 10 acres (40,000 m 2 ) de tierra con una densidad propuesta de 4 unidades de vivienda por acre.
- Una simple multiplicación (10x4) produciría una acumulación de 40 unidades.
- Un análisis más complejo podría deducir .75 acres (3.000 m 2 ) por 660 pies (200 m) de derecho de vía (ROW) de 50 pies (15 m ). Esto deja 9.25 acres (37,400 m 2 ) con 37 unidades permitidas.
- El terreno podría contener 9,100 m 2 (2,25 acres ) de llanura aluvial , una limitación para el desarrollo. Algunas comunidades permiten que el desarrollador cambie la densidad a otra parte de la propiedad, manteniendo el total de unidades en 40. Otras comunidades prohíben el cambio de densidad, reduciendo el número objetivo de unidades a 31 unidades.
- Las estructuras existentes limitarán el número de nuevas unidades de vivienda adicionales permitidas en el terreno. Si una subdivisión existente contiene 6 unidades de vivienda, la capacidad disponible es de 34 unidades.
- La combinación de estas deducciones por unidad de vivienda (40-3-9-6) equivale a 22 unidades de vivienda para construcción residencial.