Los valores respaldados por hipotecas comerciales ( CMBS ) son un tipo de valores respaldados por hipotecas respaldados por hipotecas comerciales y multifamiliares en lugar de bienes raíces residenciales. Los CMBS tienden a ser más complejos y volátiles que los valores respaldados por hipotecas residenciales debido a la naturaleza única de los activos inmobiliarios subyacentes. [1]
Las emisiones de CMBS generalmente se estructuran como tramos múltiples , similares a las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), en lugar de los típicos "pasos" residenciales. [ cita requerida ] La estructura típica para la titulización de préstamos inmobiliarios comerciales es un conducto de inversión de hipotecas inmobiliarias (REMIC), una creación de la ley fiscal que permite que el fideicomiso sea una entidad de transferencia que no está sujeta a impuestos en el nivel de confianza
Muchas transacciones de CMBS estadounidenses conllevan menos riesgo de pago anticipado que otros tipos de MBS, gracias a la estructura de las hipotecas comerciales. Las hipotecas comerciales a menudo contienen disposiciones de bloqueo (generalmente un período de 1 a 5 años [2] en el que no puede haber un pago anticipado del préstamo) que pueden estar sujetas a cancelación , mantenimiento del rendimiento y multas por pago anticipado para proteger a los tenedores de bonos. Las emisiones de CMBS europeas suelen tener menos protección de prepago. El interés de los bonos puede ser de tipo fijo o variable, es decir, basado en un índice de referencia (como LIBOR/EURIBOR) más un diferencial.
El siguiente es un pasaje descriptivo de la "Guía para prestatarios de CMBS" publicada por la Asociación de Valores Hipotecarios Comerciales y la Asociación de Banqueros Hipotecarios : [3]
La deuda de primera hipoteca de bienes raíces comerciales generalmente se divide en dos categorías básicas: (1) préstamos para ser titulizados ("préstamos CMBS") y (2) préstamos de cartera. Los préstamos de cartera son originados por un prestamista y se mantienen en su balance hasta el vencimiento.
En una transacción de CMBS, muchos préstamos hipotecarios únicos de diferentes tamaños, tipos de propiedades y ubicaciones se agrupan y transfieren a un fideicomiso. El fideicomiso emite una serie de bonos que pueden variar en rendimiento, duración y prioridad de pago. Las agencias de calificación reconocidas a nivel nacional luego asignan calificaciones crediticias a las diversas clases de bonos que van desde grado de inversión (AAA/Aaa a BBB-/Baa3) hasta grado de inversión inferior (BB+/Ba1 a B-/B3) y una clase sin calificación que está subordinada a la clase de bonos con la calificación más baja.