Una hipoteca comercial es un préstamo hipotecario garantizado por una propiedad comercial , como un edificio de oficinas, un centro comercial, una nave industrial o un complejo de apartamentos. Los ingresos de una hipoteca comercial se utilizan normalmente para adquirir, refinanciar o reconstruir una propiedad comercial.
Las hipotecas comerciales están estructuradas para satisfacer las necesidades del prestatario y del prestamista. Los términos clave incluyen el monto del préstamo (a veces denominado "fondos del préstamo"), tasa de interés, plazo (a veces denominado "vencimiento"), calendario de amortización y flexibilidad de pago anticipado. Las hipotecas comerciales generalmente están sujetas a una amplia suscripción y diligencia debida antes del cierre. El proceso de suscripción del prestamista puede incluir una revisión financiera de la propiedad y el propietario (o "patrocinador"), así como la puesta en marcha y revisión de varios informes de terceros, como una tasación .
Había $ 3,1 billones de hipotecas comerciales y multifamiliares pendientes en los EE. UU. Al 30 de junio de 2013. De estas hipotecas, aproximadamente el 49% estaban en manos de bancos, el 18% en fideicomisos respaldados por activos (emisores de CMBS ), el 12% eran mantenidos por empresas patrocinadas por el gobierno y consorcios hipotecarios respaldados por agencias y GSE, y el 10% estaba en manos de compañías de seguros de vida. [1]
Condiciones
Monto del préstamo
El monto del préstamo de una hipoteca comercial generalmente se determina en función de los índices de cobertura de préstamo a valor (LTV) y servicio de la deuda , que se analizan con más detalle a continuación en la sección sobre estándares de suscripción.
Estructura de préstamos
Las hipotecas comerciales se pueden estructurar como primeros gravámenes o, si se desea un monto de préstamo mayor, el prestatario también puede obtener financiamiento subordinado , a veces estructurado como una nota intermedia o como capital preferente , que generalmente conlleva una tasa de interés más alta.
Tasa de interés
Las tasas de interés para hipotecas comerciales pueden ser de tasa fija o variable. Las hipotecas de tasa fija sobre bienes inmuebles comerciales estabilizados generalmente se cotizan en función de un margen de permuta , con el margen de permuta acorde con el plazo del préstamo. Las tasas de interés del mercado, así como los factores de suscripción, afectan en gran medida la tasa de interés cotizada en una propiedad comercial en particular. Las tasas de interés de las hipotecas comerciales suelen ser más altas que las de las hipotecas residenciales.
Tarifa
Muchos prestamistas hipotecarios comerciales exigen una tarifa de solicitud o un depósito de buena fe, que suele utilizar el prestamista para cubrir los gastos de suscripción, como una tasación de la propiedad. Las hipotecas comerciales también pueden tener tarifas de emisión o suscripción (pagadas al cierre como una reducción en los ingresos del préstamo) y / o tarifas de salida (pagadas cuando se reembolsa el préstamo).
Término
El plazo de una hipoteca comercial es generalmente entre cinco y diez años para propiedades comerciales estabilizadas con flujos de efectivo establecidos (a veces llamados "préstamos permanentes"), y entre uno y tres años para propiedades en transición, por ejemplo, propiedades recién abiertas o propiedades en proceso. renovación o reposicionamiento (a veces llamados " préstamos puente "). Las hipotecas sobre propiedades multifamiliares proporcionadas por una empresa o agencia gubernamental patrocinada por el gobierno pueden tener plazos de treinta años o más. Algunas hipotecas comerciales pueden permitir extensiones si se cumplen ciertas condiciones, que pueden incluir el pago de una tarifa de extensión. Algunas hipotecas comerciales tienen una "fecha de reembolso anticipada", lo que significa que si el préstamo no se reembolsa antes de la fecha de reembolso anticipada, el préstamo no está en mora.
Amortización
Las hipotecas comerciales con frecuencia se amortizan durante el plazo del préstamo, lo que significa que el prestatario paga tanto el interés como el principal a lo largo del tiempo, y el saldo del préstamo al final del plazo es menor que el monto original del préstamo. Sin embargo, a diferencia de las hipotecas residenciales, las hipotecas comerciales generalmente no se amortizan completamente durante el plazo establecido y, por lo tanto, con frecuencia terminan con un pago global del saldo restante, que a menudo se reembolsa refinanciando la propiedad. Algunas hipotecas comerciales tienen un período de solo interés al comienzo del plazo del préstamo durante el cual el prestatario solo paga intereses.
Pago por adelantado
Los préstamos comerciales varían en sus términos de pago anticipado, es decir, si un inversionista de bienes raíces puede refinanciar el préstamo a voluntad. Algunos prestamistas de cartera, como bancos y compañías de seguros, pueden permitir flexibilidad de pago anticipado. Por el contrario, para que un prestatario pueda pagar por adelantado un préstamo conduit, el prestatario tendrá que cancelar los bonos comprando suficientes bonos del gobierno (tesorería) para proporcionar a los inversores la misma cantidad de ingresos que habrían tenido si el préstamo todavía estuviera en vigor. lugar.
Entidad prestataria
Una hipoteca comercial generalmente es tomada por una entidad de propósito especial , como una corporación o una LLC creada específicamente para poseer solo la propiedad en cuestión, en lugar de un individuo o una empresa más grande. Esto permite al prestamista ejecutar la hipoteca de la propiedad en caso de incumplimiento, incluso si el prestatario se ha declarado en quiebra, es decir, la entidad está "a distancia de la quiebra ".
Recurso
Las hipotecas comerciales pueden ser con recurso o sin recurso. Una hipoteca con recurso se complementa con una obligación general del prestatario o una garantía personal del propietario (s) de la propiedad, que hace que la deuda sea pagadera en su totalidad incluso si la ejecución hipotecaria de la propiedad no satisface el saldo pendiente. Una hipoteca sin recurso está garantizada únicamente por la propiedad comercial que sirve como garantía. En caso de incumplimiento , el acreedor puede ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad, pero no tiene más reclamos contra el prestatario por cualquier deficiencia restante.
Si un patrocinador busca financiamiento para una cartera de propiedades inmobiliarias comerciales, en lugar de una sola propiedad, el patrocinador puede optar por obtener un préstamo con garantía cruzada , en el que todas las propiedades garantizan el préstamo.
Reservas
Los prestamistas pueden exigir a los prestatarios que establezcan reservas para financiar elementos específicos al cierre, como la mejora anticipada del inquilino y los gastos de la comisión de arrendamiento (TI / LC), las reparaciones necesarias y los gastos de capital y las reservas de intereses.
Suscripción
Métricas de suscripción
Los prestamistas suelen exigir un índice mínimo de cobertura del servicio de la deuda que suele oscilar entre 1,1 y 1,4; la relación es el flujo de caja neto (los ingresos que produce la propiedad) sobre el servicio de la deuda (pago de la hipoteca). Por ejemplo, si el propietario de un centro comercial recibe $ 300,000 por mes de los inquilinos, paga $ 50,000 por mes en gastos, un prestamista generalmente no otorgará un préstamo que requiera pagos mensuales superiores a $ 227,273 (($ 300,000- $ 50,000) /1.1)), un 1.1 cobertura de la deuda.
Los prestamistas también miran el préstamo a valor (LTV). LTV es un cálculo matemático que expresa el monto de una hipoteca como porcentaje del valor de tasación total. Por ejemplo, si un prestatario quiere $ 6,000,000 para comprar una oficina por valor de $ 10,000,000, la relación LTV es $ 6,000,000 / $ 10,000,000 o 60%. Los LTV de las hipotecas comerciales suelen oscilar entre el 55% y el 70%, a diferencia de las hipotecas residenciales, que suelen ser del 80% o más.
Los prestamistas analizan las rentas por pie cuadrado, el costo por pie cuadrado y el costo de reemplazo por pie cuadrado. Estas métricas varían ampliamente según la ubicación y el uso previsto de la propiedad, pero pueden ser indicaciones útiles de la salud financiera de la propiedad inmobiliaria, así como de la probabilidad de que nuevos desarrollos competitivos entren en línea.
Desde la crisis financiera, los prestamistas han comenzado a enfocarse en una nueva métrica, el rendimiento de la deuda, para complementar el índice de cobertura del servicio de la deuda. El rendimiento de la deuda se define como el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad dividido por el monto de la hipoteca.
Prácticas de suscripción
Los prestamistas suelen realizar una diligencia debida extrema en un préstamo hipotecario comercial propuesto antes de financiar el préstamo. Dicha diligencia debida a menudo incluye un recorrido por el sitio, una revisión financiera y la debida diligencia sobre el patrocinador de la propiedad y la entidad prestataria legal. Los prestamistas también miran el puntaje crediticio , el extracto bancario, el tiempo en el negocio y los ingresos anuales. Muchos prestamistas también encargan y revisan informes de terceros, como una tasación , un informe medioambiental, un informe de ingeniería y verificaciones de antecedentes.
Proveedores de hipotecas comerciales
Bancos
Los bancos, grandes y pequeños, son proveedores tradicionales de hipotecas comerciales. Según la Reserva Federal, los bancos tenían $ 1.5 billones de hipotecas comerciales en sus libros al 30 de junio de 2013. [1]
Prestamistas de conducto
Los prestamistas de conducto originan hipotecas comerciales y las mantienen como inversiones durante un corto período de tiempo antes de titulizar los préstamos y vender CMBS garantizados por los préstamos hipotecarios comerciales subyacentes. Los prestamistas conduit incluyen tanto a los bancos como a las empresas financieras no bancarias. Aproximadamente $ 560 mil millones de hipotecas comerciales estaban en manos de emisores de CMBS al 30 de junio de 2013, según la Reserva Federal. [1]
La titulización de hipotecas comerciales en su forma actual comenzó con el programa de titulización comercial de Resolution Trust Corporation (o RTC) en 1992-1997. El RTC aplicó un enfoque similar al que había comenzado a utilizar con éxito con las hipotecas residenciales, emitiendo múltiples tramos de valores garantizados por conjuntos diversificados de préstamos hipotecarios comerciales. [2] Tras la introducción de los métodos de titulización por parte de la RTC, los bancos privados comenzaron a originar préstamos específicamente con el fin de convertirlos en valores. Estos préstamos generalmente están estructurados para prohibir el pago anticipado más allá de un programa de amortización específico. Esto hace que los valores resultantes sean más atractivos para los inversores, porque saben que las hipotecas comerciales seguirán vigentes incluso si las tasas de interés bajan.
La nueva emisión de CMBS alcanzó su punto máximo en 2007 con $ 229 mil millones. Luego, la crisis de las hipotecas de alto riesgo y la crisis financiera mundial resultante hicieron que los precios de CMBS cayeran drásticamente y las nuevas emisiones de valores de CMBS se detuvieron prácticamente en 2008-2009. El mercado ha comenzado a recuperarse, con $ 12 mil millones en nuevas emisiones en 2010, $ 37 mil millones en nuevas emisiones en 2011 y $ 48 mil millones en nuevas emisiones en 2012. [3]
Agencias gubernamentales
Las empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac , así como las corporaciones gubernamentales como Ginnie Mae , son prestamistas activos de bienes raíces comerciales multifamiliares (es decir, edificios de apartamentos) en los Estados Unidos. Aproximadamente $ 390 mil millones de hipotecas residenciales multifamiliares estaban en manos de empresas patrocinadas por el gobierno o agrupaciones hipotecarias respaldadas por agencias y GSE al 30 de junio de 2013, lo que representa el 12% del total de hipotecas comerciales vigentes y el 43% de las hipotecas comerciales multifamiliares vigentes en ese momento. [1]
Las compañías de seguros
Las compañías de seguros son inversores activos en hipotecas comerciales y poseen aproximadamente $ 325 mil millones de hipotecas comerciales al 30 de junio de 2013. [1]
Corredores hipotecarios
Los agentes hipotecarios no ofrecen préstamos hipotecarios comerciales, pero a menudo se utilizan para obtener múltiples cotizaciones de diferentes prestamistas potenciales y para gestionar el proceso de financiación.
Prestamistas corresponsales
Los prestamistas corresponsales no prestan su propio dinero, sino que brindan servicios iniciales, como originación, suscripción y servicio de préstamos para prestamistas que utilizan este tipo de empresas. El corresponsal a menudo representa a los prestamistas en un área geográfica particular.
Otros mercados
Reino Unido
Mercado hipotecario comercial
El análisis de los datos de Aduanas e Ingresos de HM para la finalización de transacciones inmobiliarias en el Reino Unido entre 2005 y 2013 muestra que, a diferencia de los préstamos residenciales, los préstamos hipotecarios para propiedades no residenciales estaban en declive antes de la recesión mundial de 2008-2009 . Los préstamos comerciales y residenciales brutos comenzaron a repuntar a un ritmo similar a partir de 2009, con un crecimiento no ajustado a la inflación del 16,2% y el 18,2%, respectivamente, entre 2009 y 2013. [4]
En 2014, los préstamos comerciales representaron solo el 5,2% del crédito hipotecario bruto total en volumen, pero el 25,3% en valor. La hipoteca comercial promedio en este año fue de £ 1,46 millones, en comparación con la hipoteca residencial promedio de £ 236,400. [4]
Ranurado
Las regulaciones introducidas en 2013 por la Autoridad de Servicios Financieros (FSA) requerían que los bancos mantuvieran un monto de capital ponderado por riesgo contra hipotecas comerciales, que van desde el 50% al 250% del monto del préstamo, con el fin de limitar su exposición a los activos de propiedad comercial. [5] Los críticos predijeron que los mayores requisitos de capital para los grandes bancos podrían afectar negativamente la disponibilidad de crédito comercial; sin embargo, la Encuesta sobre las condiciones crediticias del cuarto trimestre de 2013 del Banco de Inglaterra indicó que la disponibilidad de crédito comercial para el sector empresarial había aumentado a lo largo del año. [6]
Regulación
Dado que los contratos hipotecarios regulados se definen como aquellos relacionados con propiedades que serán utilizadas "como o en relación con una vivienda por el prestatario ... o una persona relacionada", los contratos hipotecarios comerciales individuales y la venta de los mismos no están regulados por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA ). Existe una excepción para las propiedades de uso mixto donde el 40% o más de la propiedad se utilizará como vivienda. [7] Para marzo de 2016, sin embargo, el Reino Unido deberá haber implementado nuevas normas para cumplir con la Directiva paneuropea sobre créditos hipotecarios, que no distingue entre propiedades comerciales y semicomerciales; Por lo tanto, actualmente no está claro si todas las propiedades de uso mixto se someterán a la regulación de la FCA cuando entren en vigencia las nuevas regulaciones, independientemente de la proporción que se use para fines residenciales.
Distinción entre préstamos comerciales y de compra para alquilar
En el Reino Unido existe una distinción entre las hipotecas comerciales, que son para la compra de bienes raíces no residenciales , y las hipotecas de compra para alquilar , que son para la compra de bienes raíces residenciales para alquilar a inquilinos que pagan. Los prestamistas hipotecarios comerciales y residenciales pueden ofrecer préstamos de compra para alquilar.
Las hipotecas de compra para alquilar comparten similitudes con las hipotecas comerciales y residenciales. Debido a la alta demanda de los consumidores y los menores requisitos de compensación de capital, los prestamistas hipotecarios pueden ofrecer financiamiento de compra para alquilar a tasas de interés típicamente más bajas que las hipotecas comerciales. También existe un grado de cruce regulatorio entre los mercados de compra para alquilar y residencial, y muchos prestamistas de compra para alquilar emplean cheques de suscripción similares a los prescritos por la FCA para las solicitudes de hipotecas residenciales.
Sin embargo, al igual que las hipotecas comerciales, las hipotecas de compra para alquilar se suscriben de acuerdo con la cobertura del servicio de la deuda en lugar de los múltiplos de ingresos. Los bancos comerciales pueden calcular el DSCR en 160-170% para hipotecas comerciales y 125-130% para hipotecas de compra para alquilar, mientras que una minoría de prestamistas especializados podrían calcularlo en 125-130% para hipotecas comerciales y 110% para hipotecas de compra. hipotecas para alquilar.
Referencias
- ^ a b c d e Junta de gobernadores de la Reserva Federal. Z.1 Cuentas financieras de Estados Unidos . Publicado el 25 de septiembre de 2013. Consultado el 5 de noviembre de 2013. págs. 104-105, tablas L.219 y L.220.
- ^ FDIC. Manejo de la crisis: la experiencia de la FDIC y RTC. Capítulo 16: Titulizaciones , págs. 417-423. Consultado el 12 de diciembre de 2013.
- ^ Estadísticas de mercado de alerta de hipotecas comerciales Archivado el 15 de diciembre de 2013 en la Wayback Machine . Emisión mensual de CMBS de EE. UU. Haga clic en el gráfico para obtener datos históricos y de respaldo. Consultado el 14 de diciembre de 2013.
- ^ a b Estadísticas anuales de transacciones inmobiliarias en el Reino Unido [PDF]. HM Impuestos y Aduanas. 27 de junio de 2014.
- ^ Masters, B y Hammond, E. Las reglas bancarias afectaron a los promotores inmobiliarios del Reino Unido . Tiempos financieros. 16 de enero de 2013.
- ^ Encuesta de condiciones crediticias del cuarto trimestre de 2013 . Banco de Inglaterra. 8 de enero de 2014.
- ^ Manual de la autoridad de conducta financiera PERG 4.4.1 Archivado el 2 de junio de 2015 en Wayback Machine . Consultado el 30 de abril de 2015.