Comparables (o comps ) es un término de tasación de bienes raíces que se refiere a propiedades con características similares a una propiedad en cuestión cuyo valor se busca. Esto puede ser logrado por un agente de bienes raíces que intente establecer el valor de la casa o propiedad de un cliente potencial a través del análisis de mercado o por un tasador o topógrafo con licencia o certificado que utilice métodos más definidos, al realizar una tasación de bienes raíces .
Factores
Por lo general, se consideran cinco factores al determinar los comparables:
- Condiciones de venta : ¿Se realizó recientemente la transacción comparable en condiciones (por ejemplo, en condiciones de plena competencia, venta en condiciones de apuro, liquidación de sucesiones) que son consistentes con el estándar de valor bajo el cual se realiza la tasación?
- Condiciones de financiamiento : ¿La transacción comparable fue influenciada por condiciones de financiamiento no comerciales u otras condiciones de financiamiento favorables (o incluso desfavorables)? Por ejemplo, si el comparable se vende con una tasa de interés inferior a la del mercado proporcionada por el vendedor, y si el estándar de valor (por ejemplo , el valor de mercado ) no asume tal financiamiento anormal, entonces el tasador puede necesitar ajustar el precio comparable por una cantidad igual al impacto estimado del financiamiento favorable.
- Condiciones del mercado : esto a menudo se denomina ajuste de tiempo y tiene en cuenta los cambios de precios a lo largo del tiempo.
- Comparabilidad de ubicación : ¿Están la propiedad comparable y la propiedad en cuestión influenciadas por las mismas características de ubicación? Por ejemplo, incluso dos casas en el mismo vecindario pueden tener diferentes vistas, lo que hace que una sea más valiosa que la otra.
- Comparabilidad física : esto incluye factores como el tamaño, la condición, la calidad y la edad.
Uso en tasaciones
Una tasación de bienes raíces es como cualquier otro proceso de muestreo estadístico. Los comparables son las muestras extraídas y medidas, y el resultado es una estimación de valor, llamada "opinión de valor" en la terminología de tasación de bienes raíces. En la mayoría de los procesos de muestreo estadístico, se busca un único mejor estimador. Sin embargo, dado que se sabe que los mercados de bienes raíces son altamente ineficientes y que los datos de las transacciones del mercado están sujetos a errores importantes, el proceso de tasación generalmente se basa en múltiples enfoques simultáneos del valor, con una reconciliación de juicios como el paso final para llegar a la opinión del tasador. Por lo tanto, se utilizan datos comparables en todos los enfoques de evaluación. [1]
Enfoque de costos
Este enfoque estima el costo de construcción de las mejoras, como si fueran nuevas, y deduce factores por depreciación, desutilidad y obsolescencia externa. A esto se suma el valor del sitio y las mejoras del sitio. El resultado es el valor a través del enfoque de costos. Se utilizan datos comparables para estimar el valor del sitio y también pueden ser útiles para estimar los costos de construcción y otros factores. En la práctica, sin embargo, la mayoría de los tasadores utilizan servicios de cálculo de costos estándar para las estimaciones de costos y utilizan un método de vida útil para la depreciación.
El enfoque de costos se preparó históricamente como parte de la mayoría de las tasaciones de bienes raíces comerciales. Sin embargo, el remordimiento por incluir el enfoque de costos (cuando no era relevante) se ha disipado en los últimos 20 años.
El principio de sustitución es la base técnica para emplear el enfoque de costos. Según el principio de sustitución, un comprador prudente no pagaría más que el costo de construir una propiedad similar. En otras palabras, uno no gastaría $ 2,000,000 para comprar un nuevo complejo de apartamentos si pudiera construirlo por 1,500,000.
El valor del enfoque de costo es la suma del valor de mercado de la tierra, el costo de reposición depreciado y el esfuerzo empresarial. Normalmente, la tierra se valora utilizando el método de comparación de ventas. El costo de reemplazo es el costo de construir un edificio de la misma calidad y utilidad funcional que la propiedad en cuestión. (El costo de reproducción es el costo de construir un duplicado exacto. Este enfoque se usa ocasionalmente para edificios antiguos construidos con materiales o tipos de artesanía que no se usan actualmente).
La obsolescencia externa ocurre cuando circunstancias fuera de los límites de la propiedad en cuestión impactan negativamente en su valor. Por ejemplo, un edificio de oficinas en Nueva York sufriría obsolescencia externa si la ocupación de oficinas de Manhattan cayera del 93% al 75%. Una mansión construida junto a un matadero es otro ejemplo de obsolescencia externa.
La ganancia empresarial es la cantidad de compensación necesaria para inducir a alguien a organizar el sitio, los inversores, la deuda, la arquitectura, la construcción y el arrendamiento necesarios para planificar y construir una propiedad. La cantidad apropiada de beneficio empresarial depende de factores como la competencia, la dificultad del proyecto, las condiciones del mercado y la sabiduría del plan de los desarrolladores. En algunos casos, la obsolescencia externa o funcional prohíbe el beneficio empresarial.
A continuación se muestra un resumen del enfoque de costos:
Valor de mercado de la tierra + Costo de reemplazo nuevo de las mejoras - Todas las formas de depreciación + Beneficio empresarial = Valor de mercado a través del enfoque de costos
Enfoque de comparación de ventas
Este es el enfoque más comúnmente asociado con el uso de comparables. El tasador busca suficientes comparables (tan solo tres en un análisis residencial, muchos más en una tasación no residencial) y hace ajustes a los precios de venta de los comparables de acuerdo con los diversos factores de comparación. Por ejemplo, si una residencia en cuestión es de 93 m 2 (1,000 pies cuadrados ), pero una propiedad comparable es de 1,100, entonces el precio de venta de la propiedad comparable se ajustará a la baja para tener en cuenta esta diferencia de valor. El ajuste a la baja puede ser muy pequeño, ya que los precios marginales de factores comparables suelen ser mucho más bajos que los precios promedio en pequeños rangos de valores.
Enfoque de ingresos
Este enfoque se basa en estimaciones descontadas o capitalizadas de los flujos de efectivo futuros. A menudo, estos flujos de efectivo futuros deben estimarse utilizando propiedades generadoras de ingresos comparables. Las tasas de descuento y las tasas de capitalización se estiman con frecuencia utilizando ventas recientes de propiedades comparables, con los ajustes apropiados para tener en cuenta el riesgo diferencial entre lo comparable y el sujeto.
Situaciones especiales
A menudo se pide a los tasadores que estimen el impacto de factores específicos, como la contaminación, una servidumbre o un defecto de construcción. Los tasadores que se especializan en dicho trabajo suelen mantener bases de datos de transacciones comparables, estudios de casos o estudios académicos en los que se pueden basar razonablemente los ajustes. [2]
Comprobaciones de compensación
Los comparables también se pueden usar cuando se realiza una " verificación de compensación ", jerga para un análisis simple, generalmente realizado por un agente o corredor de bienes raíces, para estimar un rango potencial de precios o valores de venta. Es importante tener en cuenta que una tasación real de bienes raíces generalmente se realiza de acuerdo con un conjunto de estándares, más comúnmente en los Estados Unidos, los Estándares Uniformes de Práctica de Evaluación Profesional , o USPAP para abreviar. También existen herramientas que pueden ayudar a los compradores o vendedores de viviendas a estimar el valor de su propiedad inmobiliaria, pero para un análisis completo y exhaustivo de su propiedad, los clientes potenciales siempre deben confiar en el análisis de un tasador certificado o con licencia.
Referencias
- ^ La tasación de bienes raíces 12ª ed. (Chicago, The Appraisal Institute, 2001)
- ^ John A. Kilpatrick , "Valoración de laspropiedadesde Brownfields " en Michael B. Gerrard, Ed. Gen., Ley y práctica de Brownfields: La limpieza y el redesarrollo de tierras contaminadas , pub: Matthew Bender, 2007 ISBN 0-8205-3188-X