La zonificación por contrato en los Estados Unidos , también conocida como "zonificación por contrato", "rezonificación por contrato" o "rezonificación sujeta a condiciones" [1] es una forma de regulación del uso de la tierra en la que una autoridad de zonificación local acomoda un interés privado rezonificando un distrito o una parcela de tierra dentro de ese distrito a una clasificación de zonificación con menos restricciones basadas en un acuerdo de que el dueño de la propiedad cumple con ciertas condiciones o limitaciones impuestas por la autoridad de zonificación para esa parcela. [1]
La zonificación por contrato es una práctica contenciosa en el sentido de que, por definición, involucra a servidores públicos o funcionarios, es decir, un planificador urbano , que trabaja fuera del plan general de una localidad . Quienes se oponen a la zonificación por contrato desconfían de la práctica en la medida en que podría llevar a una “arbitrariedad y toma de decisiones al azar” [2] en la planificación del uso de la tierra y, por lo tanto, en el diseño general de una localidad. Los defensores de la práctica argumentan que es una herramienta útil para lograr un desarrollo dinámico, especialmente en áreas urbanas en crecimiento donde hay un énfasis creciente en el uso mixto y el desarrollo de mayor densidad. [2]
Legalidad de la práctica
No existe una ley federal explícita que prohíba o permita la zonificación por contrato; en cambio, la legalidad de la práctica se ha regulado en gran medida caso por caso a nivel de los tribunales estatales. En el pasado, muchas de las decisiones en estas audiencias de los tribunales estatales han considerado que la práctica es ilegal basándose en interpretaciones de que era “negociación ilegal”, “inconsistente con los requisitos de uniformidad” o que tenía el potencial de conducir a la corrupción. [3] En decisiones recientes, sin embargo, los tribunales estatales han tendido a aceptar más la zonificación por contrato siempre que la rezonificación para acomodar el interés privado no impida la capacidad del municipio para usar el poder policial . [3]
Ejemplo de decisiones judiciales
Un ejemplo de una decisión temprana, frecuentemente citada [2] con respecto a la zonificación por contrato es Church vs. Town of Islip (Nueva York 1960) en la cual el tribunal encontró que la práctica era ilegal, declarando:
"La zonificación de propiedades por parte de un municipio, al ser de carácter legislativo, no puede negociarse ni venderse. La rezonificación de una parcela de propiedad por parte de un municipio basada de alguna manera en una oferta o acuerdo de un propietario de propiedad es incompatible con y perjudica a , un plan de zonificación integral ". [4]
Un ejemplo de un fallo más reciente sobre la zonificación por contrato es Chrismon v. El condado de Guilford (Carolina del Norte, 1988) en el que la corte suprema del estado hizo una distinción entre la zonificación por contrato ilegal, definida de la siguiente manera :
“La zonificación por contrato ilegal connota apropiadamente una transacción en la que tanto el propietario que busca una determinada acción de zonificación como la propia autoridad de zonificación asumen obligaciones recíprocas en el contexto de un contrato bilateral. . . . " [5]
Y zonificación condicional legal de la siguiente manera:
“La práctica de la zonificación de uso condicional ... es uno de varios vehículos mediante los cuales las autoridades de zonificación pueden y han adquirido una mayor flexibilidad de zonificación. La zonificación de uso condicional anticipa que cuando la rezonificación de cierta propiedad dentro del marco de zonificación general descrito anteriormente constituiría un cambio drástico inaceptable, dicha rezonificación aún podría lograrse mediante la adición de ciertas condiciones o limitaciones de uso. Específicamente, la zonificación de uso condicional ocurre cuando un organismo gubernamental, sin comprometer su propia autoridad, asegura el acuerdo del propietario de una propiedad determinada para limitar el uso de su propiedad a un uso particular o para someter su terreno a ciertas restricciones como condición previa para cualquier rezonificación. .. ” [5]
La distinción clave entre la zonificación por contrato ilegal y la zonificación condicional permisible es la transparencia del proceso público y la medida en que el cuerpo legislativo está de acuerdo con los detalles por escrito en la ordenanza de zonificación. En ocasiones, también se analiza el grado en que las condiciones impuestas en el acuerdo de re-zonificación se consideran de interés público o simplemente benefician al interés privado de la tierra. Un tribunal de Florida dijo lo siguiente: "Una regla que prohibiría a los propietarios anunciar concesiones al interés público en cualquier procedimiento ante una autoridad de zonificación no sería lo mejor para el público". [6] Ver también, [7]
Ver también
Referencias
- ↑ a b Trager, David G. (1963). "Zonificación por contrato" . Revisión de la ley de Maryland . 23 (2): 121.
- ^ a b c Delogu, Orlando E. (2011). "Zonificación por contrato (hagamos un trato)" (PDF) . Conferencia del Instituto de Tierras de las Montañas Rocosas . 20º Anual: 1–9.
- ^ a b Fraietta, Philip L. (1 de marzo de 2013). "Contrato y zonificación condicional sin romance: un análisis de elección pública": 1930-1931. SSRN 2207482 . Cite journal requiere
|journal=
( ayuda ) - ^ "IGLESIA V. PUEBLO DE ISLIP" . casetext.com . Consultado el 4 de mayo de 2017 .
- ^ a b "Chrismon v. Condado de Guilford" . Ley Justia . Consultado el 4 de mayo de 2017 .
- ^ [The Florida Bar Journal, febrero de 2007, volumen 81, n. ° 2; [1]
- ^ [ZONIFICACIÓN: UNA GUÍA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS, por Reid C. Wilson, Wilson, Cribbs & Goren, PC 2500 Fannin Street, Houston, Texas 77002, presentado el 8 de marzo de 2006 en Houston, TX "Copia archivada" (PDF) . Archivado desde el original (PDF) el 4 de octubre de 2013 . Consultado el 4 de octubre de 2013 .CS1 maint: copia archivada como título ( enlace )