La zonificación puntual es la aplicación de la zonificación a una parcela o parcelas de tierra específicas dentro de un área zonificada más grande cuando la rezonificación generalmente está en desacuerdo con el plan maestro de la ciudad y las restricciones de zonificación actuales. La zonificación puntual puede ser declarada inválida como un "trato arbitrario, caprichoso e irrazonable" de una parcela limitada de tierra por una ordenanza de zonificación local. [1] Mientras que la zonificación regula el uso de la tierra en distritos enteros, la zonificación puntual hace excepciones injustificadas para una parcela o parcelas dentro de un distrito. [2]
El pequeño tamaño de la parcela no es la única característica definitoria de una zona de terreno. Más bien, la característica definitoria es la estrechez y la naturaleza injustificada del beneficio para el propietario en particular, en detrimento de un plan general de uso de la tierra o de objetivos públicos. La rezonificación puede proporcionar un tratamiento especial injustificado que beneficie a un propietario en particular, al tiempo que socava los derechos y usos preexistentes de los propietarios adyacentes. Esto se llamaría una instancia de zonificación puntual. Por otro lado, un cambio en la zonificación para un área de tierra pequeña puede no ser una zona puntual, si es consistente y promueve los propósitos del plan de área general.
Por ejemplo, una zona pequeña que permite usos comerciales limitados, como una tienda de la esquina dentro de un área residencial, puede no ser una zona de spot, pero una separación para un uso industrial o un club nocturno podría considerarse un caso de zonificación de spot. En el primer caso, los diferentes usos de la tierra son mutuamente compatibles y se apoyan. En el último caso, la naturaleza residencial del área se vería perjudicada por un uso de la tierra en conflicto.
Cuando el cambio en la zonificación no promueve un propósito público general en el uso de la tierra, los tribunales pueden dictaminar que ciertos casos de zonificación local son ilegales. La Ley de habilitación de zonificación estatal estándar establece que "todas estas regulaciones serán uniformes para cada clase o tipo de edificio en cada distrito". [3] También puede ser un ejercicio inválido de autoridad, si la zonificación del lugar no es un derecho conferido al cuerpo por el estatuto de habilitación de zonificación del estado, porque se desvía del plan establecido por el estatuto de habilitación. [1]
Sin embargo, el tratamiento de zonificación especial puede tener un uso legítimo, como cuando una comunidad desea tener más control local del uso de la tierra . Esto puede ocurrir en un condado rural que no tiene ninguna zonificación, donde una aldea o aldea puede desear mantener su sensación característica y atractivo histórico (a menudo para proteger el turismo ), sin agregar otra capa de gobierno local e impuestos mediante la creación de un municipio . El condado designa los límites (a menudo los de un lugar ya designado por el censo ) y mantiene las regulaciones a través de la comisión del condado en lugar de un consejo municipal separado .
Autoridad
Generalmente, la zonificación es un ejercicio constitucional del poder policial de un estado [4] para proteger la salud, la seguridad y el bienestar públicos. Por lo tanto, la zonificación puntual (o cualquier promulgación de zonificación) sería inconstitucional en la medida en que contradiga o no promueva un propósito público legítimo, como la promoción del bienestar de la comunidad o la protección de otras propiedades.
La zonificación puntual sería un ejercicio constitucional del poder de zonificación por parte de una autoridad de zonificación local si la ley estatal que permite la zonificación permite la zonificación puntual. Por el contrario, la zonificación puntual puede ser un ejercicio inválido del poder de zonificación de una autoridad local si la ley estatal que permite la zonificación prohíbe la zonificación puntual.
Situaciones en las que puede surgir la zonificación puntual
Diferencia
Una variación es la licencia para desviarse de las restricciones de uso de la tierra impuestas por la ordenanza de zonificación. Una variación generalmente requiere que el propietario sufra una dificultad sustancial que solo la concesión de una variación puede remediar. Si una autoridad de zonificación local decide otorgar una variación a un propietario que carece de dificultades considerables, entonces su legalidad (con respecto a la protección igualitaria ) puede ser cuestionada.
Permiso de uso especial
Un permiso de uso especial ocurre cuando un reglamento de zonificación permite alguna excepción específica a sus reglamentos siempre que el propietario reciba un permiso de uso especial de la autoridad de zonificación local. Un ejemplo de una excepción específica incluye una iglesia en un vecindario residencial. Si el permiso de uso especial se desvía de la ordenanza de zonificación o del estatuto de habilitación, entonces surge una instancia de zonificación puntual.
Enmienda a la ordenanza
Una autoridad de zonificación local como una ciudad puede buscar enmendar su ordenanza de zonificación . Si modifica la ordenanza de zonificación, pero solo para una parcela dentro de un distrito y la parcela tiene una caracterización de uso de la tierra diferente a la del distrito circundante, entonces surge una instancia de zonificación puntual.
Zonificación por contrato
La zonificación por contrato ocurre cuando una autoridad de zonificación local acomoda un interés privado al rezonificar un distrito o una parcela de tierra dentro de ese distrito. Entonces se puede permitir que el interés privado desarrolle la tierra donde antes las regulaciones de zonificación prohibían tal uso de la tierra. La zonificación por contrato suele ser ilegal, en contraste con la zonificación de uso condicional permisible (también conocida como uso especial).
Ver también
Referencias
- ^ a b Eves v. Junta de zonificación
- ^ Vísperas
- ^ http://www.tnlanduse.com/SSZEA.htm
- ^ Pueblo de Euclid, Ohio contra Ambler Realty Co. , 272 US 365 (1926)
enlaces externos
- Carolina del Norte, enfoque diferente