Según las leyes fiscales y las normas contables de los Estados Unidos , la segregación de costos es el proceso de identificar los activos de propiedad personal que se agrupan con los activos de propiedad inmueble y separar los activos personales para fines de declaración de impuestos. Según la Sociedad Estadounidense de Profesionales de la Segregación de Costos, una segregación de costos es "el proceso de identificar los componentes de la propiedad que se consideran" propiedad personal "o" mejoras de la tierra "según el código fiscal federal". [1]
Un estudio de segregación de costos identifica y reclasifica los activos de propiedad personal para acortar el tiempo de depreciación para fines tributarios, lo que reduce las obligaciones actuales del impuesto sobre la renta. Los activos de propiedad personal incluyen los elementos no estructurales de un edificio, las mejoras del terreno exterior y los costos indirectos de construcción. El objetivo principal de un estudio de segregación de costos es identificar todos los costos relacionados con la construcción que se pueden depreciar durante una vida fiscal más corta (generalmente 5, 7 y 7). 15 años) que el edificio (39 años para bienes inmuebles no residenciales). Los activos de propiedad personal que se encuentran en un estudio de segregación de costos generalmente incluyen elementos que están adheridos al edificio pero que no se relacionan con la operación y mantenimiento general del edificio.
Las mejoras del terreno generalmente incluyen elementos ubicados fuera de un edificio que están fijados al terreno y no se relacionan con la operación y el mantenimiento general de un edificio. La reducción de la vida fiscal da como resultado deducciones por depreciación aceleradas, una obligación tributaria reducida y un mayor flujo de efectivo. Las mejoras de la tierra incluyen estacionamientos, entradas para vehículos, áreas pavimentadas, servicios públicos del sitio, senderos para peatones, aceras, bordillos, escaleras de concreto, cercas, muros de contención, muros de bloques, garajes, recintos de contenedores de basura y jardinería. El paisajismo en sí se puede dividir en plantas, árboles, arbustos, césped, mantillo, rocas e iluminación de seguridad. [2]
Un estudio de segregación de costos permite a un contribuyente que posee bienes raíces reclasificar ciertos activos como propiedad de la Sección 1245 con vidas útiles más cortas para fines de depreciación, en lugar de la vida útil de la propiedad de la Sección 1250. [3]
Los cambios recientes en la ley tributaria bajo la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 (TCJA) han impulsado la segregación de costos. La depreciación de la bonificación se incrementó del 50% al 100% en ciertos activos calificados. Los inversores inmobiliarios recibirán un gasto inmediato de determinadas propiedades a 5, 7 y 15 años. TCJA también permite que la propiedad usada que se adquirió después del 27 de septiembre de 2017 califique para este tratamiento especial de depreciación. Una segregación de costos de calidad separará los costos que califiquen según las nuevas reglas de depreciación de bonificaciones. [ cita requerida ]
Clasificación de activos inmobiliarios
El análisis de los gastos de capital se utiliza para determinar las clasificaciones de activos adecuadas. La segregación de costos identifica los costos de construcción que normalmente se depreciarían durante un período de 27,5 o 39 años y los reclasifica para permitir un método de depreciación más corto y acelerado para ciertos costos de construcción. Los costos de elementos no estructurales, como revestimiento de paredes, alfombras, iluminación de acento , partes del sistema eléctrico y mejoras del sitio exterior, como aceras y jardines, a menudo se pueden depreciar durante cinco, siete o 15 años, en lugar de más de 27.5 o 39 años.
Elegibilidad
Los bienes inmuebles elegibles para la segregación de costos incluyen edificios que han sido comprados, construidos, expandidos o remodelados desde 1987. Un estudio formal basado en ingeniería es típicamente rentable para edificios comprados o remodelados a un costo mayor a $ 750,000. Un estudio de segregación de costos es más eficiente para los edificios nuevos recientemente construidos, pero también puede descubrir deducciones fiscales retroactivas para edificios más antiguos que pueden generar importantes beneficios a corto debido a la depreciación de "recuperación".
Proceso de estudio de segregación de costos
"Un especialista en segregación de costos puede realizar un estudio de ingeniería detallado pero no intrusivo de las paredes, el piso y los techos de un edificio; y sus sistemas de plomería, electricidad, iluminación, telecomunicaciones, calefacción y aire acondicionado" (El dinero no crece en los árboles, pero Podría estar escondido en las paredes por William J. Barnes, CPA).
Por lo general, un ingeniero de construcción analizará dibujos arquitectónicos, planos mecánicos y eléctricos y otros planos para separar los componentes eléctricos y mecánicos estructurales y generales del edificio de los vinculados a la propiedad personal. El estudio también asigna “costos blandos”, como honorarios de arquitectos e ingenieros, a todos los componentes del edificio.
"En general, un estudio realizado por un ingeniero de construcción es más confiable que uno realizado por alguien sin experiencia en ingeniería o construcción. Sin embargo, la posesión de conocimientos específicos de construcción no es el único criterio. Experiencia en estimación y asignación de costos, así como conocimientos de la ley aplicable, son otros criterios importantes. Un estudio de calidad identifica al preparador y siempre hace referencia a sus credenciales, experiencia y pericia en el área de segregación de costos "(www.irs.gov - Guía de técnicas de auditoría de segregación de costos - Capítulo 4 - Principales Elementos de un estudio e informe de segregación de costes de calidad.
Beneficios fiscales de la segregación de costes
Además de proporcionar impuestos más bajos, la segregación de costos puede beneficiar a las empresas de varias maneras:
- Maximizar el ahorro fiscal ajustando el momento de las deducciones. Cuando se acorta la vida de un activo, los gastos de depreciación se aceleran y los pagos de impuestos se reducen durante las primeras etapas de la vida de una propiedad. Esto, a su vez, libera efectivo para oportunidades de inversión o necesidades operativas actuales.
- Creación de una pista de auditoría. La documentación incorrecta de las clasificaciones de costos y activos puede conducir a un ajuste de auditoría desfavorable. Una segregación de costos debidamente documentada ayuda a resolver las consultas del IRS en las primeras etapas.
- Jugando a ponerse al día: retroactividad. Desde 1996, los contribuyentes pueden capturar ahorros retroactivos inmediatos en propiedades agregadas desde 1987. Las reglas anteriores, que proporcionaban un período de recuperación de cuatro años para los ahorros retroactivos, se han modificado para permitir a los contribuyentes tomar el monto total del ajuste en el año en que Se completa la segregación de costos. Esta oportunidad de recuperar la depreciación no reconocida en un año presenta una oportunidad para realizar análisis de segregación de costos retroactivos en propiedades más antiguas para aumentar el flujo de efectivo en el año actual.
- Beneficios fiscales adicionales. La segregación de costos también puede revelar oportunidades para reducir las obligaciones tributarias de bienes raíces e identificar ciertas oportunidades de ahorro de impuestos sobre las ventas y el uso.
Desventajas de los estudios de segregación de costes
Las desventajas de los estudios de segregación de costos incluyen el costo, la activación de la recuperación de la depreciación y las multas por subestimación para los contribuyentes que utilizan la segregación de costos de manera demasiado agresiva. [4]
Ver también
Notas
- ^ Sociedad Estadounidense de Profesionales de Segregación de Costos
- ^ https://www.irs.gov/businesses/cost-segregation-guide-chapter-72-industry-specific-guidance-restaurants
- ^ "El combo de intercambio de costos seg / 1031 es aún más importante bajo la reforma tributaria" . Contabilidad hoy . Consultado el 31 de agosto de 2018 .
- ^ http://www.journalofaccountancy.com/Issues/2004/Aug/CostSegregationApplied.htm