Un arrendamiento de arrendatario a crédito (también conocido como "arrendamiento sujeto a garantía" ) es un método de financiación de bienes raíces . [1] [2] Un "arrendamiento de arrendatario a crédito" es un arrendamiento de un arrendador a un arrendatario que tiene garantías suficientes de que los prestamistas percibirán que los flujos de efectivo del arrendamiento del arrendamiento son tan confiables como un bono corporativo. Por lo general, esto requiere que el inquilino tenga un crédito excepcionalmente bueno (por lo tanto, el nombre "arrendamiento de inquilino de crédito"), a menudo que la propiedad sea esencial para el inquilino (sede corporativa, una instalación de fabricación clave o similar) y obligaciones contractuales que garanticen que estos alquileres estarán entre las obligaciones más altas del inquilino. Por lo general, el arrendamiento se estructura como un arrendamiento neto triple., en el que un inquilino es responsable del seguro, los impuestos a la propiedad y la mayoría o todos los costos de reparación y mantenimiento. [2]
Cuando un arrendador pide prestado dinero para financiar la propiedad, el prestamista necesita una garantía adecuada para prestarle al arrendador que quiere comprar la propiedad. Si el arrendador tiene un arrendatario comprometido que tiene un historial pendiente de pago puntual, entonces el prestamista está dispuesto a aceptar el compromiso del arrendatario de pagar los pagos del arrendamiento al arrendador para pasar a través del arrendador como garantía para el pago al prestamista. En otras palabras, si los pagos de arrendamiento del inquilino al arrendador tienen la calificación crediticia de un bono, el arrendador aceptará ese bono sintético adeudado al arrendador como garantía para un préstamo al arrendador. En el financiamiento de inquilinos con crédito, por lo general, la carga del prestamista al propietario se estructura como deuda sin recurso . [2]
Los arrendamientos de arrendatarios a crédito pueden crearse en transacciones de venta / arrendamiento posterior o en nuevas transacciones de compra. [2]
Los préstamos de arrendamiento de inquilinos de crédito suelen ser colindantes ( es decir , terminan al mismo tiempo) que el arrendamiento en sí. [2] Ocasionalmente, los arrendamientos de inquilinos a crédito se organizan como arrendamientos netos dobles , lo que puede aumentar el efectivo sobre los rendimientos en efectivo para un propietario, pero aumentará su riesgo general, especialmente a medida que la propiedad envejece. [2]
Un "inquilino de crédito" es un inquilino con un crédito excepcionalmente bueno, de modo que el prestamista al propietario tiene una garantía muy alta de pago oportuno del capital y los intereses. Un inquilino crediticio es casi siempre una corporación Aa o mejor, un inquilino regional grande o un inquilino local con un crédito excelente que puede ser mejor que sus competidores nacionales. Solo las empresas más grandes son elegibles para el tratamiento de inquilinos a crédito por parte de los prestamistas. Un prestamista ofrecerá mejores condiciones de financiamiento para un desarrollo con una cierta cantidad de espacio prearrendado o arrendado actualmente a los inquilinos de crédito. [2]