En el negocio inmobiliario de los Estados Unidos , normalmente el propietario, en lugar del inquilino, es responsable de los impuestos, el mantenimiento y el seguro de la propiedad inmobiliaria. En un " arrendamiento neto ", el inquilino o arrendatario es responsable de pagar, además del alquiler base, algunos o todos los gastos recuperables relacionados con la propiedad inmobiliaria. Dado que la renta cobrada en virtud de un arrendamiento neto es neta de gastos, la renta base tiende a ser más baja que la renta cobrada en virtud de un arrendamiento bruto .
Los tipos de arrendamientos netos incluyen arrendamientos netos simples , netos dobles y netos triples, según la cantidad de elementos que incluyan. El término "arrendamiento neto" se utiliza a menudo como una expresión abreviada de cualquiera de estos acuerdos. Los tres gastos más comunes que se cobran de esta manera, a menudo denominados "tres redes", son los impuestos a la propiedad , el seguro y el mantenimiento . [1] Un arrendamiento neto triple que incluye las tres redes es particularmente común y a menudo se abrevia por escrito como " arrendamiento NNN ", pero todavía se pronuncia como "arrendamiento neto triple". [2] [3] [4]
Las inversiones arrendadas NNN generalmente se alquilan a un solo inquilino y, por lo tanto, se denominan STNL o Arrendamientos netos de un solo inquilino. Sin embargo, una inversión de arrendamiento de NNN puede tener dos o más inquilinos, aunque no se consideraría una inversión de STNL. Un ejemplo de esto sería un Starbucks y MetroPCS que comparten un edificio bajo dos contratos de arrendamiento NNN separados, o un centro comercial minorista donde todos los inquilinos están envueltos en un contrato de arrendamiento NNN. Ambos ejemplos se considerarían inversiones arrendadas NNN; sin embargo, no serían STNL. El riesgo de incumplimiento se distribuye entre más de un inquilino en tales acuerdos NNN (es decir, si Starbucks o Metro PCS quiebran, el otro inquilino continúa pagando el alquiler adeudado en virtud de su contrato de arrendamiento NNN). Estos acuerdos pueden atraer a los inversoresbuscando distribuir el riesgo , aunque se pierde la simplicidad de cobrar un cheque de alquiler a un inquilino.
Otra variación del arrendamiento NNN es el arrendamiento NN o arrendamiento "neto-neto" que se pronuncia "doble neto", donde los montos "netos" generalmente son impuestos sobre la propiedad y seguros. [1] Los arrendamientos netos dobles, como los arrendamientos netos triples, suelen ser, aunque no siempre, acuerdos de un solo inquilino; sin embargo, el arrendador tiene una obligación financiera adicional de mantenimiento. El término "Arrendamiento Neto" se utiliza de forma imprecisa en la industria del Arrendamiento Neto, a menudo se utiliza cuando se hace referencia a un arrendamiento neto triple o doble; sin embargo, existe una distinción definida entre un arrendamiento neto triple y un arrendamiento neto doble, aunque algunos corredores utilizan erróneamente el término "arrendamiento neto" para describir ambos. Las inversiones arrendadas netas dobles generalmente se negocian a una tasa de la PAC ligeramente más altamás del triple de las inversiones arrendadas netas, debido a los gastos de mantenimiento de los que es responsable el arrendador. Los nuevos acuerdos NN con garantías de construcción a largo plazo que cubren el techo y, a veces, la estructura pueden ser atractivos para los inversores que buscan un mayor rendimiento. [5] [6]
Aunque las inversiones alquiladas por NNN se consideran inversiones con gran aversión al riesgo, especialmente cuando se alquilan a un inquilino de crédito nacional, el propietario todavía está expuesto a cierto riesgo financiero. En la letra pequeña de la mayoría de los arrendamientos NNN se especifican estos riesgos. Por ejemplo, ¿quién tiene la obligación de reconstruir después de un siniestro (desastres naturales incluidos) o si el inquilino debe seguir pagando el alquiler en caso de que la propiedad sea condenada? En otros casos, ciertos riesgos (por ejemplo, fluctuaciones en los impuestos a la propiedad) no se pueden contabilizar completamente en el contrato inicial, lo que obliga al propietario a estimar estos costos desde el principio. En este escenario, si el contador del arrendador no sigue adelante con el cambio de facturas de manera apropiada, puede costarle al arrendador miles de dólares al final del año contributivo.Aunque las inversiones en arrendamiento de NNN conllevan un riesgo relativamente bajo, requieren altos niveles de supervisión por estas razones.[7]