La deuda sin recurso o un préstamo sin recurso (a veces dividido con guión como sin recurso ) es un préstamo garantizado (deuda) que está garantizado por una prenda de garantía , generalmente bienes inmuebles , pero por el cual el prestatario no es personalmente responsable. Si el prestatario incumple , el prestamista puede embargar y vender la garantía, pero si la garantía se vende por menos que la deuda, el prestamista no puede buscar ese saldo deficiente del prestatario; su recuperación se limita solo al valor de la garantía. Por lo tanto, la deuda sin recurso generalmente se limita a una proporción de préstamo a valor del 50% o 60% , [1] de modo que la propiedad en sí proporcione una "sobregarantía" del préstamo.
Los incentivos para las partes se encuentran en una posición intermedia entre los de un préstamo garantizado con recurso completo y un préstamo totalmente sin garantía. Si bien el prestatario se encuentra en la posición de primera pérdida, el prestamista también asume un riesgo significativo, por lo que el prestamista debe suscribir el préstamo con mucho más cuidado que en un préstamo con recurso completo. Por lo general, esto requiere que el prestamista tenga una experiencia significativa en el dominio y experiencia en modelos financieros.
Financiamiento al consumo
En Europa, los préstamos hipotecarios garantizados por residencias personales suelen ser préstamos con recurso. [2] La mayoría de los estados de los Estados Unidos también permiten el recurso a las hipotecas residenciales, pero los estatutos contra la deficiencia en una minoría de estados requieren hipotecas sin recurso. Alrededor de 13 estados pueden clasificarse como estados sin recurso, según los estándares de clasificación del investigador. [3] [4]
Los inversionistas de IRA autodirigidos que optan por comprar bienes raíces de inversión pueden aprovechar su compra con un préstamo sin recurso. Debido a las regulaciones del Servicio de Impuestos Internos , se consideraría una violación del estado de la cuenta de jubilación calificada garantizar personalmente cualquier préstamo sobre bienes raíces propiedad de una IRA autodirigida .
Un préstamo de energía limpia con evaluación de propiedad (PACE), utilizado por algunos estados para financiar mejoras de energía residencial, es un ejemplo de un préstamo que no es un recurso para el prestatario. [5]
Prestamo comercial
La deuda no recurrente se utiliza generalmente para financiar bienes raíces comerciales, envíos u otros proyectos con altos gastos de capital, largos períodos de préstamo y flujos de ingresos inciertos. También se utiliza comúnmente para préstamos de acciones y otras estructuras de préstamos con garantía de valores. Dado que la mayoría de los bienes raíces comerciales son propiedad de una estructura de sociedad (o un traspaso de impuestos similar), los préstamos sin recurso le dan al propietario de bienes raíces los beneficios fiscales de una estructura de sociedad de traspaso de impuestos (es decir, traspaso de pérdidas y sin doble impuestos ), y al mismo tiempo limita la responsabilidad personal al valor de la inversión. Una deuda sin recurso $ 30 mil millones fueron emitió a JPMorgan Chase por la Reserva Federal para la compra de Bear Stearns , el 16 de marzo de 2008. El préstamo sin recurso se emitió con activos menos líquidos de Bear Stearns como garantía, lo que significa que la Reserva Federal va a absorber la pérdida en caso de que el valor de esos activos sea inferior a su valor garantizado.
La industria del financiamiento legal ofrece productos financieros sin recurso que se utilizan para brindar asistencia financiera a los demandantes involucrados en una demanda basada en contingencias, como un accidente automovilístico. Los fondos se proporcionan al consumidor sobre el monto de liquidación potencial . Este dinero es una verdadera financiación sin recurso, si se pierde el caso, no se le debe nada a la empresa que financia la demanda. Esta es una compra de un activo y no un préstamo.
Caracterización en finanzas corporativas
La deuda no recurrente generalmente se contabiliza en el balance general de una empresa deudora como un pasivo y la garantía se contabiliza como un activo. A los efectos del impuesto sobre la renta federal de EE. UU. , La interacción entre los conceptos de (1) el "monto realizado" en una disposición, (2) el monto de la deuda sin recurso y (3) el monto de la base ajustada en la propiedad es bastante compleja. Las consecuencias fiscales de una disposición dependen de si el contribuyente adquirió la propiedad con la deuda sin recurso ya embargada, o si el contribuyente sacó la deuda sin recurso después de la adquisición de la propiedad, y las relaciones relativas entre el valor justo de mercado y el precio de compra y el precio de disposición. . Tras una venta u otra disposición de propiedad según la ley del impuesto sobre la renta de los EE. UU., Por lo general, se obtiene una ganancia imponible cuando la cantidad realizada en la venta u otra disposición de la propiedad excede la cantidad de la base ajustada del contribuyente en esa propiedad.
Generalmente, la cantidad obtenida es la cantidad de efectivo y otras contraprestaciones que recibe el contribuyente. El monto de cualquier préstamo condonado o cancelado es generalmente parte de esa consideración. [6]
La base ajustada es la suma de lo siguiente:
- El monto del costo original incurrido por el contribuyente cuando se adquirió la propiedad, incluido el monto de cualquier deuda no recurrente asumida por el propietario / contribuyente como parte de la adquisición (también conocida como "base original"),
- Más los costos de las mejoras (si las hubiera) realizadas por el contribuyente a la propiedad,
- Menos el monto de las deducciones por depreciación (o similares) permitidas (o permitidas) al contribuyente en esa propiedad.
Si la cantidad realizada excede la cantidad de base ajustada, el contribuyente ha obtenido una ganancia al momento de la disposición. Si la base ajustada excede la cantidad realizada, se ha incurrido en una pérdida. [7] El efecto del impuesto sobre la renta federal de la deuda sin recurso puede explicarse considerando primero el efecto fiscal de una disposición que involucra deuda con recurso (es decir, una deuda en la que la propiedad proporciona una primera cobertura de seguridad y el prestatario / contribuyente es personalmente responsable de cualquier deficiencia que pueda permanecer después de que el prestamista ejecute la hipoteca de la propiedad), y luego contrastando con hechos similares que involucren deudas sin recurso, de la siguiente manera:
Como ejemplo, suponga:
- El principal impago de la deuda con recurso es de $ 100,000;
- El valor justo de mercado de la propiedad es de $ 80,000;
- La base ajustada del contribuyente en la propiedad es de $ 45,000.
Suponiendo que el acreedor ejecuta la ejecución hipotecaria de la propiedad y que el exceso de $ 20 000 de la deuda sobre el valor justo de mercado de la propiedad ($ 100 000 menos $ 80 000) se cancela contractualmente (por simetría didáctica con el ejemplo sin recurso, supongamos que, al contrario del punto comercial de un recurso préstamo, que la deuda es totalmente condonada por el acreedor, sin pago real), el contribuyente se daría cuenta de la cantidad de $ 20,000 como ingreso por la condonación de la deuda. Esos $ 20,000 de condonación estarían sujetos a impuestos para el contribuyente como ingreso ordinario, aunque el contribuyente no recibió dinero en efectivo al momento de la condonación. [8] El exceso de $ 35,000 del valor justo de mercado sobre la base ajustada ($ 80,000 menos $ 45,000) se trataría como una ganancia de capital imponible sobre la "venta u otra disposición" de la propiedad, nuevamente, aunque el contribuyente no recibió efectivo en el momento de la ejecución hipotecaria.
Suponiendo los mismos hechos, excepto que la deuda no es un recurso, el resultado sería bastante diferente. El contribuyente obtendría ingresos ordinarios imponibles cero por la condonación de la deuda. En cambio, la diferencia total de $ 55,000 entre el principal impago de la deuda y la base ajustada del contribuyente ($ 100,000 menos $ 45,000) se trataría como una ganancia de capital imponible sobre la "venta u otra disposición" de la propiedad, nuevamente, aunque no se reciba efectivo. recibido por el contribuyente en el momento de la ejecución hipotecaria. [9]
En la venta, ejecución hipotecaria u otra disposición, la deuda no recurrente incurrida como parte del financiamiento de la adquisición, y el dinero extraído de una inversión mediante hipoteca, se tratan de la misma manera: ambos son realización imponible solo en el momento de la disposición de la propiedad, [ 10] incluso si, al momento de la disposición, la propiedad vale menos que el monto de la hipoteca. La deuda sin recurso que existe en el momento de la adquisición de la propiedad se incluye en la base, Crane v. Comisionado , [11] los préstamos posteriores no lo están. Woodsam Associates, Inc. contra el comisionado . [12] Los ingresos posteriores de los préstamos reinvertidos en una propiedad depreciable evitan a Woodsam y se aprovechan de Crane .
Ver también
Notas al pie
- ^ "Las ventas de viviendas nuevas y usadas en Estados Unidos se mueven en direcciones opuestas en abril" . Datos de construcción de Reed. 24 de mayo de 2011 . Consultado el 15 de noviembre de 2013 .
- ^ Oficina de Presupuesto del Congreso (2010). Fannie Mae, Freddie Mac y el papel federal en el mercado hipotecario secundario . pag. 49.
- ^ Gante, Andra C. y Kudlyak, Marianna, "Recurso e incumplimiento de hipoteca residencial: teoría y pruebas de los Estados de Estados Unidos" (10 de julio de 2009). Documento de trabajo del Banco de la Reserva Federal de Richmond No. 09-10. Los autores clasifican once estados (Alaska, Arizona, California, Iowa, Minnesota, Montana, Carolina del Norte, Dakota del Norte, Oregón, Washington y Wisconsin) como sin recurso. Los autores también discuten el razonamiento de esta clasificación estado por estado. En varios de los estados sin recurso existe alguna forma de recurso, pero no es práctico debido a los largos y costosos procedimientos judiciales, los juicios con jurado y los períodos de redención extendidos.
- ^ "Comparación de leyes estatales sobre deficiencias hipotecarias y plazos de amortización" . 29 de julio de 2010 . Consultado el 24 de agosto de 2013 .La Oficina de Investigación Legislativa de Connecticut, basándose en datos del Centro Nacional de Derecho del Consumidor , concluyó que al menos 10 estados pueden clasificarse generalmente como sin recurso para hipotecas residenciales.
- ^ "Problemas emergentes: préstamos residenciales PACE y quiebra" . natlawreview.com . 2018-02-08 . Consultado el 31 de julio de 2018 .
- ^ "Determinación de monto y reconocimiento de ganancia o pérdida" , Taxalmanac.com .
- ^ Descarga de responsabilidades
- ^ A menos que los $ 20,000 califiquen como excluibles según 26 USC § 108 .
- ^ Comisionado contra Tufts , 461 US 300 (1983); Crane contra el Comisionado de Rentas Internas , 331 US 1 (1947).
- ^ Estate of Levine v. Commissioner , 72 TC 780, 792 (1979), aff'd , 634 F.2d 12 (1980) (una "deuda hipotecaria sin recurso es una deuda del propietario ya que él es, en realidad, un cuasi-deudor de la deuda, sin perjuicio de que la deuda sea contraída por la propiedad. "); Woodsam Associates, Inc. v. Comisionado , 16 TC 649 (1951), aff'd , 198 F.2d 357 (2d Cir.1952) (el exceso del monto de la deuda sobre la base ajustada de la propiedad es ganancia, y será tratado como ganancia de capital, sujeto a las reglas de recuperación por depreciación).
- ^ Crane v. Comisionado de Rentas Internas , 331 US 1 (1947).
- ^ Woodsam Associates, Inc. contra Comisionado , 16 TC 649 (1951), aff'd , 198 F.2d 357 (2d Cir. 1952).