Gap Financing es un término que se asocia principalmente con préstamos hipotecarios o préstamos inmobiliarios , como un préstamo puente . Es un préstamo interino otorgado para financiar la diferencia entre el préstamo piso y el préstamo permanente máximo comprometido.
Más específicamente, el financiamiento por brecha es un financiamiento temporal subordinado que se paga cuando el primer acreedor hipotecario desembolsa el monto total adeudado bajo el primer préstamo hipotecario. Esto es normal en una situación que involucra un "préstamo de techo mínimo" permanente, donde el prestatario no cumple con el requisito de lista de rentas y el primer acreedor hipotecario financia solo una cantidad mínima, acordando financiar el saldo en caso de que la lista de rentas El requisito se cumple dentro de un período establecido. En este caso, el prestamista de la brecha suele ser el prestamista de la construcción. Cuando el prestamista de la brecha ha acordado antes de la construcción hacer el préstamo de la brecha, el documento que une el préstamo de construcción, el préstamo de la brecha y el préstamo permanente es el acuerdo de compra-venta. En este acuerdo, se inserta una disposición especial que establece que si la retención de rentas del prestamista permanente no se cumple en el momento del cierre permanente, el prestamista de construcción acuerda desembolsar, en una fecha de cierre concurrente, fondos equivalentes a la cantidad retenida por el prestamista permanente de conformidad con su compromiso. Estos fondos de brecha normalmente se evidencian mediante un pagaré garantizado por un sujeto hipotecario junior y subordinado en todos los aspectos a la documentación del préstamo permanente. Los documentos de brecha generalmente establecen inequívocamente que, en caso de que no se cumpla con el requisito de lista de rentas durante el período de lista de rentas, el prestamista permanente aún conserva el derecho a la demanda de comprar la nota de brecha y cancelar el registro de cualquier segunda hipoteca que posea el prestamista de construcción. El prestatario normalmente asigna al prestamista de la construcción todos los fondos que de otro modo serían pagaderos al prestatario en caso de que se cumpla con el requisito de la lista de alquiler, y el prestamista de la construcción acuerda reasignar al prestatario todos los fondos que serían pagaderos de conformidad con el alquiler. requisito de renovación en el momento en que la nota de préstamo de la brecha se pague en su totalidad. Además, el prestamista permanente generalmente requiere que el prestamista temporal y el prestatario acuerden que no se desembolsarán fondos bajo los documentos de brecha, excepto al cierre del préstamo permanente.
Normalmente, el requisito de lista de rentas del prestamista permanente implica un período que va de uno a tres años. Sin embargo, el pagaré para el préstamo con brecha debe basarse en la posibilidad de que no se cumpla el requisito de lista de alquiler, y los términos deben incluir un período de cuatro a cinco años más allá del período de requisito de lista de alquiler, con un tasa de interés para incitar al desarrollador a refinanciar siempre que sea factible hacerlo. Con respecto a la amortización del principal, algunos prestamistas con brechas no requieren ninguna, mientras que otros requieren una amortización parcial o una amortización en la medida en que exista un flujo de efectivo neto que se derive del proyecto.
Debido a su posición anterior como prestamista de construcción, el prestamista con brecha usualmente tiene suficiente apalancamiento con el prestamista permanente para recibir provisiones de notificación adecuadas y un período de derecho a subsanación del prestamista permanente.
El financiamiento de la brecha también se puede utilizar en préstamos de compra / rehabilitación para llenar la "brecha" entre el pago inicial del prestatario y la cantidad prestada por el primer acreedor prendario o prestamista de rehabilitación. Por lo general, los prestamistas de rehabilitación solo irán al ARV (valor después de la reparación) del 65-70%, por lo que si el prestatario está aportando el 10% al trato, el financiador de la brecha proporcionará el 20-25% restante y tomará un gravamen de segunda posición y, a menudo, una parte de la ganancia.