En economía , la regresión hedónica o teoría de la demanda hedónica es un método de preferencia revelada para estimar la demanda de un bien o, de manera equivalente, su valor para los consumidores. Desglosa el artículo que se investiga en sus características constituyentes y obtiene estimaciones del valor contributivo de cada característica. Esto requiere que el bien compuesto que se valora pueda reducirse a sus partes constituyentes y los valores de mercado de esas partes constituyentes. Los modelos hedónicos se estiman más comúnmente mediante análisis de regresión , aunque existen modelos más generalizados, como las cuadrículas de ajuste de ventas .
A cada característica o grupo de características se le asigna un vector de atributos, que puede ser una variable ficticia o de panel. Los modelos hedónicos pueden adaptarse a la no linealidad, la interacción variable u otras situaciones de valoración complejas. [ cita requerida ]
Los modelos hedónicos se utilizan comúnmente en la tasación de bienes raíces y la economía de bienes raíces , [1] ya que las casas tienen una variedad de características que se pueden medir fácilmente (como el número de habitaciones, el tamaño total o la distancia de ciertas comodidades) que las hacen más accesibles para modelos de regresión hedónica que la mayoría de los otros bienes. [2] La regresión hedónica también se utiliza en los cálculos del índice de precios al consumidor (IPC), donde se utiliza para controlar los efectos de los cambios en la calidad del producto. Los cambios de precio que se deben a efectos de sustitución están sujetos a ajustes de calidad hedónicos.
Método de fijación de precios hedónico
Aunque las características del producto no se producen ni se consumen de forma aislada, los modelos de precios hedónicos suponen que el precio de un producto refleja características incorporadas valoradas por algunos precios implícitos o sombra. En estudios empíricos, estos precios característicos implícitos son coeficientes que relacionan precios y atributos en un modelo de regresión. Los modelos de regresión de precios hedónicos se estiman utilizando datos secundarios sobre precios y atributos de diferentes alternativas de productos o servicios. Al trabajar con datos longitudinales, se agregan variables ficticias específicas del período y se utilizan sus coeficientes de regresión para estimar índices de precios ajustados por calidad. En la regresión hedónica, las variables independientes suelen incluir atributos de productos y servicios relacionados con el rendimiento. Estas características del producto representan no solo valor para el usuario, sino también el costo de los recursos para el productor. Sin embargo, se ha demostrado que los precios en la regresión hedónica no están determinados completamente por factores técnicos y características relacionadas con el desempeño. Los efectos de la marca y el segmento de mercado pueden explicar las distorsiones de precios y las primas que se cobran por encima de cualquier asignación hecha para las diferencias en el rendimiento medible del producto. [3]
Ciertos servicios ambientales influyen a menudo en los precios del mercado . El método de fijación de precios hedónicos se utiliza a menudo para evaluar los valores económicos de dichos servicios.
Este método encuentra su aplicación para revelar el efecto de los atributos ambientales en los cambios en los precios de los inmuebles locales . [1] Se utiliza con frecuencia para estimar costos relacionados con:
- La calidad general del medio ambiente en términos de contaminación del aire , contaminación del agua , espacios abiertos y ruido.
- Amenidades ambientales que incluyen vistas estéticas y cercanía a sitios recreativos como parques, playas, etc.
Es importante señalar que el método de fijación de precios hedónicos se basa en el hecho de que los precios de los bienes en un mercado se ven afectados por sus características. Por ejemplo, el precio de un par de pantalones dependerá de la comodidad, la tela utilizada, la marca, el ajuste, etc. Por lo tanto, este método nos ayuda a estimar el valor de un producto en función de la disposición de las personas a pagar por el producto como y cuando sus características cambian. [4]
Un ejemplo particular que se utiliza con mayor frecuencia es el mercado inmobiliario, donde el valor de dos propiedades diferentes que de otro modo serían comparables variará dependiendo de las diversas comodidades ambientales presentes en las áreas circundantes de estas propiedades. Si hay una caída de precio medible de las propiedades ubicadas cerca de un vertedero (en comparación con otras ubicaciones), la diferencia en los precios apunta hacia el costo externo del vertedero. [5] Es la disposición marginal a pagar (en precios de vivienda más altos) por la diferencia dada en limpieza y serenidad de la localidad. Los métodos de regresión hedónica se utilizan para estimar estos diferenciales de precios.
El método de fijación de precios hedónicos (HPM), como se mencionó anteriormente, es una forma de método de valoración de preferencia revelada y utiliza mercados sustitutos para estimar el valor de la amenidad ambiental.
El mercado sustituto es un concepto que se usa cuando no se pueden estimar directamente los precios de mercado de ciertos bienes ambientales . Por lo tanto, se elige como proxy un bien similar vendido en el mercado.
Por ejemplo, si queremos saber el valor del aire limpio estimado por un individuo, este puede revelar su preferencia en la forma de establecer su casa en una sociedad limpia y pagar una prima extra por el mismo. Por lo tanto, con la ayuda del método de fijación de precios hedónicos, el componente ambiental del valor y el precio de mercado se pueden separar. A su vez, este precio de mercado se utiliza como sustituto del valor ambiental. [6]
Modelos hedónicos y valoración inmobiliaria
En la economía inmobiliaria, los precios hedónicos se utilizan para ajustar los problemas asociados con la investigación de un bien que es tan heterogéneo como los edificios. Debido a que los edificios son tan diferentes, es difícil estimar la demanda de edificios de forma genérica. En cambio, se asume que una casa se puede descomponer en características como el número de dormitorios, el tamaño del lote o la distancia al centro de la ciudad. Una ecuación de regresión hedónica trata estos atributos (o conjuntos de atributos) por separado y estima los precios (en el caso de un modelo aditivo) o la elasticidad (en el caso de un modelo logarítmico) para cada uno de ellos. Esta información se puede utilizar para construir un índice de precios que se puede utilizar para comparar el precio de la vivienda en diferentes ciudades o para realizar análisis de series de tiempo. Al igual que con los cálculos del IPC, los precios hedónicos se pueden utilizar para corregir los cambios de calidad al construir un índice de precios de la vivienda. También se puede utilizar para evaluar el valor de una propiedad, en ausencia de datos específicos de transacciones de mercado. También se puede utilizar para analizar la demanda de diversas características de vivienda y la demanda de vivienda en general. También se ha utilizado para probar supuestos en economía espacial.
Los Estándares Uniformes de Práctica de Tasación Profesional , o USPAP, establecen estándares de tasación masiva para regir el uso de regresiones hedónicas y otros modelos de valoración automatizados cuando se utilizan para la tasación de bienes raíces . La metodología de evaluación trata la regresión hedónica esencialmente como una forma estadísticamente sólida del enfoque de comparación de ventas . [7] Los modelos hedónicos se utilizan comúnmente en evaluaciones de impuestos, litigios, estudios académicos y otros proyectos de tasación masiva.
Aplicación del método de fijación de precios hedónico
Al estudiar la aplicación del Método Hedónico de Precios, la primera suposición que se hace es que el valor de una casa se ve afectado por una combinación particular de características que posee dado que las propiedades con mejores calidades demandan precios más altos en comparación con propiedades con calidades más bajas. Esta es la función de fijación de precios hedónica.
Por tanto, el precio de una vivienda se verá afectado por las características estructurales de la casa en sí, características de la localidad / barrio y características ambientales .
Las características estructurales pueden ser cualquier cosa, desde el tamaño de la casa, el número de habitaciones, el tipo de piso, etc. Los atributos del vecindario incluyen variables como la elegancia de la localidad, la calidad de las carreteras, etc. Y las características ambientales son variables como la calidad de aire, proximidad a parques, playas, vertederos, etc.
El análisis se realiza en dos etapas. La primera etapa implica el empleo de técnicas de regresión para estimar la función de precio hedónico de la propiedad. Esta función relacionará los precios de muchas propiedades en la misma zona de vivienda con las diferentes características.
Entonces la función de precio tiene la forma
Esta función puede ser lineal o no lineal . Los precios pueden cambiar a un ritmo creciente o decreciente cuando cambian las características. [6]
Cuando ahora diferencia la función de precio con respecto a cualquiera de las características anteriores, se obtiene la función de precio implícita para esa característica en particular. Se considera implícita porque la función de precio nos es revelada indirectamente por lo que la gente está dispuesta a pagar para obtener una mejor calidad o cantidades de la característica.
En la segunda etapa, estos precios implícitos se retroceden contra las cantidades / calidades reales elegidas por la gente para lograr la disposición marginal a pagar por el servicio . Los resultados de este análisis indicarán los cambios en el valor de la propiedad por un cambio unitario en cada característica, dado que todas las demás características son constantes. Sin embargo, algunas variables pueden estar correlacionadas . Esto resultará en cambios similares en sus valores. [4]
Se ha aplicado un análisis de precios hedónico a los teléfonos inteligentes utilizando el operador de selección y contracción mínima absoluta (LASSO) para identificar las características funcionales que son los mejores predictores del precio de un teléfono inteligente. [8]
Los modelos hedónicos también se han utilizado para calcular regalías justas, razonables y no discriminatorias (FRAND) para patentes estándar esenciales. [9]
Ventajas
- Versatilidad: el método se puede adaptar cómodamente para tener en cuenta las diversas interacciones probables entre la calidad ambiental y los bienes comercializados.
- Este método se usa a menudo para aproximar los valores basados en las elecciones reales de las personas.
- El mercado inmobiliario es un buen indicador de los valores, ya que es relativamente eficiente para responder a la información.
- Es comparativamente más fácil obtener datos sobre las ventas y características de las propiedades y se puede comparar fácilmente con fuentes de datos secundarias para adquirir las variables descriptivas para el análisis de regresión. [4]
Limitaciones
- El alcance de la aplicación de este modelo está restringido y limitado a medir los beneficios ambientales relacionados únicamente con los precios de la vivienda.
- La cantidad de datos que deben recopilarse y trabajarse es muy grande.
- Una suposición del modelo es que todos deben tener un conocimiento previo de las posibles externalidades positivas y negativas que están asociadas con la compra de la propiedad inmobiliaria. Por ejemplo, es importante que conozcan de antemano el nivel de contaminación en una localidad situada cerca de un emplazamiento industrial. Sin embargo, esta suposición generalmente se considera poco realista.
- La disponibilidad y accesibilidad de los datos afecta directamente la cantidad de tiempo y el gasto que se realizará para llevar a cabo una aplicación del modelo.
- Este método estima la disposición de las personas a pagar por la supuesta variación en las cualidades ambientales y sus consecuencias. Sin embargo, si las personas desconocen la relación entre las cualidades ambientales y sus beneficios para ellos o para la propiedad, entonces el valor no se reflejará en el precio de la propiedad.
- Limitaciones del mercado: este modelo asume que, dados sus ingresos, las personas tienen la oportunidad de elegir la combinación de atributos que prefieren. Lo que no ve es que el mercado inmobiliario también puede verse afectado por factores externos como tasas de interés , impuestos , etc. Por ejemplo, suponga que una familia desea comprar una propiedad cerca de un centro de la ciudad popular, que tenga un jardín y una área grande. En realidad, es posible que una casa cerca del centro de la ciudad sea comparativamente más pequeña o no tenga jardín.
- Multicolinealidad : a veces, podría darse el caso de que las propiedades más grandes solo estén disponibles en áreas más limpias y no contaminadas y las propiedades más pequeñas se encuentren en entornos más urbanos y contaminados. En tales casos, sería difícil separar exactamente la contaminación y el tamaño de la propiedad.
- Cambios de precio: otro supuesto es que los precios en el mercado se ajustarán automáticamente a cualquier cambio en los atributos. En realidad, hay un rezago especialmente en localidades donde la compra y venta de bienes raíces es limitada.
- El modelo es relativamente complejo de interpretar y requiere un alto nivel de conocimientos y experiencia estadísticos.
Crítica
Muchos [ ¿quién? ] los comentaristas, incluidos, aunque ciertamente no exclusivamente , economistas austriacos , han criticado el uso de la regresión hedónica por parte del gobierno de EE. UU. para calcular su IPC, por temor a que pueda utilizarse para enmascarar la tasa de inflación real y, por lo tanto, reducir el interés que debe pagar por los valores del Tesoro protegidos contra la inflación. (TIPS) y ajustes por costo de vida del Seguro Social . [10]
El uso de modelos hedónicos para ajustar los índices de precios al consumidor en otros países ha demostrado que los métodos no hedónicos producen estimaciones de inflación más altas a lo largo del tiempo porque no están diseñados para tener en cuenta los cambios de calidad. Pero los modelos hedónicos han sido criticados por subestimar la inflación al sobrestimar el valor de los cambios de calidad y al no tener en cuenta los aspectos del deterioro de la calidad. [11]
Ver también
- Índice hedónico
- Diferencial de compensación
- Kelvin Lancaster
- Precio dinamico
Referencias
- ^ a b Annamoradnejad, Rahimberdi; Safarrad, Taher; Annamoradnejad, Issa; Habibi, Jafar (2019). "Uso de la minería web en el análisis de los precios de la vivienda: un estudio de caso de Teherán". 2019 5th International Conference on Web Research (ICWR) . Teherán, Irán: IEEE: 55–60. doi : 10.1109 / ICWR.2019.8765250 . ISBN 9781728114316.
- ^ Li, Rita Yi Man & Li, Herru Ching Yu (2018) ¿Se han ido los precios de la vivienda con el viento apestoso? Big Data Analysis on Landfill in Hong Kong, Sustainability 2018, 10 (2), 341; doi: 10.3390 / su10020341
- ^ Baltas, G. y Freeman, J. (2001). Los métodos de precios hedónicos y la estructura de los mercados industriales de alta tecnología: un análisis empírico. Dirección de marketing industrial 30 : 599-607
- ^ a b c Métodos de valoración de ecosistemas: fijación de precios hedónicos
- ^ Precios hedónicos (HPM) Archivado el 25 de abril de 2012 en Wayback Machine . Universidad VU, Instituto de Estudios Ambientales.
- ^ a b Gundimeda, Dr.haripriya. "Nota conceptual del método de fijación de precios hedónicos-A" (PDF) . Archivado desde el original (PDF) el 27 de octubre de 2011. Cite journal requiere
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( ayuda ) - ^ John A. Kilpatrick, Problemas inmobiliarios en la certificación de clase. Archivado el 10 de octubre de 2007 en la Wayback Machine.
- ^ J. Gregory Sidak y Jeremy O. Skog (2019), Precios hedónicos para productos multicomponente
- ^ J. Gregory Sidak y Jeremy O. Skog (2017), Precios hedónicos y regalías por patentes
- ^ Ver, por ejemplo, Lippe, Peter von der (2001). "Algunos comentarios conservadores sobre métodos hedónicos" (PDF) . Cite journal requiere
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( ayuda ) - ^ Ver, por ejemplo, Reis, Hugo J .; Silva, JMC Santos (2006). "Índices de precios hedónicos para turismos nuevos en Portugal (1997-2003)" (PDF) . Modelización económica . 23 (6): 890–906. doi : 10.1016 / j.econmod.2006.04.003 .
Otras lecturas
- Liegey, Paul. "Métodos de ajuste de calidad hedónicos" . Oficina de Estadísticas Laborales, Departamento de Trabajo de EE. UU .
- Rosen, S. (1974). "Precios hedónicos y mercados implícitos: diferenciación de producto en pura competencia". Revista de Economía Política . 82 (1): 34–55. CiteSeerX 10.1.1.517.5639 . doi : 10.1086 / 260169 . JSTOR 1830899 .
- Nelson, J. (1978). "Elección residencial, precios hedónicos y demanda de calidad del aire urbano". Revista de Economía Urbana . 5 (3): 357–369. doi : 10.1016 / 0094-1190 (78) 90016-5 .
- Bibliografía curada en IDEAS / RePEc