Una asociación de propietarios (o asociación de propietarios , abreviada HOA , a veces denominada asociación de propietarios o POA ), o una comunidad de propietarios , es una entidad privada similar a una asociación que a menudo se forma ipso jure en un edificio con múltiples propietarios ocupados , o por un desarrollador de bienes raíces con el fin de comercializar, administrar y vender casas y lotes en una subdivisión residencial . [ investigación original? ]En los Estados Unidos, el desarrollador normalmente transferirá el control de la asociación a los propietarios de viviendas después de vender una cantidad predeterminada de lotes.
En general, cualquier persona que quiera comprar una residencia dentro del área de una asociación de propietarios debe convertirse en miembro y, por lo tanto, debe obedecer los documentos que rigen, incluidos los artículos de incorporación, CC&R (Pactos, Condiciones y Restricciones) y los estatutos, que pueden limitar el elecciones del propietario en las modificaciones del diseño exterior (p. ej., colores de pintura). Las asociaciones de propietarios son especialmente activas en la planificación urbana, la zonificación y el uso del suelo, decisiones que afectan el ritmo de crecimiento, la calidad de vida, el nivel de impuestos y el valor de la tierra en la comunidad. [1]
La mayoría de las asociaciones de propietarios están incorporadas y están sujetas a los estatutos estatales que rigen las corporaciones sin fines de lucro y las asociaciones de propietarios. La supervisión estatal de las asociaciones de propietarios es mínima y varía de un estado a otro. Algunos estados, como Florida [2] y California, [3] tienen una gran cantidad de leyes de HOA. [ investigación original? ] Otros estados, como Massachusetts, [4] prácticamente no tienen ninguna ley HOA. [ investigación original? ] Las asociaciones de propietarios se encuentran comúnmente en desarrollos residenciales desde la aprobación de la Ley de Desarrollo de Interés Común Davis-Stirling en 1985.
La forma de vivienda de más rápido crecimiento en los Estados Unidos hoy en día son los desarrollos de interés común (CID), una categoría que incluye desarrollos de unidades planificadas de viviendas unifamiliares , condominios y apartamentos cooperativos . [ relevante? ] [5] Desde 1964, las HOA se han vuelto cada vez más comunes en los Estados Unidos. La asociación comercial Community Associations Institute estimó que en 2010, las HOA gobernaban 24,8 millones de hogares estadounidenses y 62 millones de residentes. [6] En el resto del mundo, las asociaciones de propietarios, aunque existen en algunos vecindarios, son poco comunes.
Algunas de las primeras HOA se formaron a principios del siglo XX en el condado de Los Ángeles , comenzando con la Asociación de Mejoramiento de Arroyo Seco en Pasadena fundada alrededor de 1905 y la Asociación de Mejoramiento de Los Feliz en Los Ángeles fundada en 1916. Estos fueron los hijos de las restricciones de escritura en un nuevo tipo de subdivisión planificada, y establecieron el precedente legal nacional para la zonificación de distritos exclusivamente para residencias unifamiliares de alto nivel. Las restricciones privadas normalmente incluían disposiciones como los costos mínimos requeridos para la construcción de viviendas y la exclusión de todos los no caucásicos, y en ocasiones también de los no cristianos, de la ocupación, excepto los empleados domésticos. [7] [8]
Los primeros convenios y restricciones de escritura se establecieron para controlar a las personas que podían comprar en un desarrollo. En el período temprano de la posguerra después de la Segunda Guerra Mundial, muchos se definieron para excluir a los afroamericanos y, en algunos casos, a los judíos, y también se excluyó a los asiáticos en la costa oeste. [9] Por ejemplo, un pacto racial en un vecindario de Seattle, Washington , declaró: "Ninguna parte de dicha propiedad transferida por la presente será utilizada u ocupada por ningún hebreo o por cualquier persona de etíope, malayo o cualquier raza asiática". [10] En 1948, la Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó que dichos convenios no se podían hacer cumplir en Shelley v. Kraemer . Sin embargo, los contratos privados efectivamente los mantuvieron con vida hasta la Ley de Vivienda Justa.de 1968 prohibió tal discriminación. [11]