Ijarah , ( árabe : الإجارة , al-Ijārah, "dar algo en alquiler" [1] [2] o "proporcionar servicios y bienes temporalmente por un salario" [3] (un sustantivo, no un verbo)), es término de fiqh (jurisprudencia islámica) [1] y producto de la banca y las finanzas islámicas . En fiqh tradicional, significa un contrato para la contratación de personas o el alquiler / arrendamiento de los servicios o el “ usufructo ” de una propiedad, generalmente por un período y precio fijos. [4] En la contratación, el empleador se llama musta'jir , mientras que el empleado se llama ajir .[1] Ijarah no necesita llevar a la compra. En el arrendamiento convencional, un " arrendamiento operativo " no termina en un cambio de propiedad, ni tampoco el tipo de ijarah conocido como al-ijarah (tashghiliyah) . [4]
En las finanzas islámicas, al Ijarah conduce a la compra ( Ijara wa Iqtina , o "alquiler y adquisición") y generalmente se refiere a un contrato de arrendamiento de propiedad (como terreno, planta, ofimática, un vehículo de motor), que se alquila a un cliente para el flujo de pagos de alquiler y compra, que finaliza con una transferencia de propiedad al arrendatario, y de lo contrario sigue las regulaciones islámicas. [4]
Reglas
El teórico de las finanzas islámicas Muhammad Taqi Usmani enumera diecisiete "Reglas básicas de arrendamiento" (arrendamiento que se refiere al arrendamiento islámico que Usmani usa indistintamente con ijarah ) en su obra Finanzas islámicas: principios y práctica , aunque "los principios de ijarah son tan numerosos que un volumen separado es necesario para su discusión completa ". [5] Algunas de las reglas incluyen acordar el costo del arrendamiento y el período de tiempo que durará; términos claros en el contrato; acordar a propósito el uso de la propiedad por parte del arrendatario, a lo que debe atenerse; el arrendador (propietario de la propiedad arrendada) acuerda asumir todas las "responsabilidades que surjan de la propiedad", etc. [5] Usmani enumera once "diferencias básicas entre el arrendamiento financiero contemporáneo" y el "arrendamiento permitido por la ley islámica". [6]
Faleel Jamaldeen enumera tres características de ijarah que lo distinguen del arrendamiento convencional: [3]
- El arrendador debe ser propietario del activo arrendado durante todo el período del arrendamiento.
- No se podrá cobrar interés compuesto si el arrendatario se demora o incumple con el pago.
- El uso del activo arrendado debe especificarse en el contrato.
Tipos de Ijarah
Hay varios tipos de ijarah :
Ijarah thumma al bai '(compra a plazos)
En esta transacción (compra a plazos [7] o Arrendamiento-Venta o Arrendamiento Financiero) [8] el cliente arrienda (alquila) un bien y se compromete a comprarlo, pagando a plazos para que al final del arrendamiento posea el bien libre Y limpio. Esto implica dos contratos:
- una Ijarah que describe los términos de arrendamiento o alquiler durante un período fijo;
- un Bai que desencadena una venta que se completará al final del plazo de la Ijarah.
One Islamic Bank (Devon Bank) describe el proceso de la siguiente manera
Una transacción de ijarah involucra dos componentes: un acuerdo de compra y un arrendamiento. Usted sale y encuentra la propiedad que desea que compremos en su nombre. Negocias el precio y otros aspectos de la compra. Realiza cualquier pago inicial de fianza para reservar la propiedad. Asegúrese de que el contrato de compra permita que [el] Banco intervenga en la transacción como comprador. Luego, el Banco compra la propiedad. Al cierre, el Banco entra en un acuerdo para venderle la propiedad por un precio fijo, el precio de compra que el Banco pagó más los costos de transacción que usted no pagó al cierre. La propiedad de la propiedad se le transfiere después de que este precio se haya pagado al Banco. Se establece un cronograma de pagos para que a cambio de mantener la propiedad alquilada, sus pagos se difieran en el tiempo. [9]
Los pagos a plazos del comprador seguirán siendo los mismos (o bastante cerca de los mismos) a través del contrato, pero la parte del pago destinada a la propiedad de la propiedad aumentará al 100% con el tiempo a medida que la parte destinada a pagar el alquiler / arrendamiento disminuya a 0%: la disminución en el alquiler / arrendamiento que refleja la disminución en el capital de la propiedad del banco a medida que aumenta el comprador (al igual que la porción de interés de un pago de hipoteca convencional disminuye a cero y el pago de capital aumenta al 100% con el tiempo).
(Este tipo de transacción es similar al contractum trinius , una técnica utilizada por los banqueros y comerciantes europeos durante la Edad Media para cumplir con la letra de la prohibición de la Iglesia sobre los préstamos que devengan intereses. En un contractum, dos partes entrarían en tres ( trinius ) contratos legales concurrentes e interrelacionados, cuyo efecto neto es el pago de una tarifa por el uso del dinero durante el plazo del préstamo. El uso de contratos concurrentes interrelacionados también está prohibido por la ley islámica.) [4]
Alrededor de 2013, había 15 bancos en Malasia que ofrecían este modo de financiación (a veces abreviado como AITAB) para "clientes individuales y corporativos". [10]
Ijarah wa-iqtina (o al-ijarah muntahia bitamleek)
Ijarah wa-iqtina [11] (literalmente, "arrendamiento y propiedad") [12] también se llama al ijarah muntahia bitamleek ("arrendamiento que termina con la propiedad"). [13] Al igual que una ijara thumma bay » , puede implicar tanto un contrato de arrendamiento como un contrato de venta. Sin embargo, en un contrato de ijara wa iqtina , la transferencia de propiedad ocurre tan pronto como el arrendatario paga el precio de compra del activo, en cualquier momento durante el período de arrendamiento. [14]
Otra fuente describe la diferencia entre ijara muntahia bittamleek e ijara thumma bay` ya que en ijara muntahia bittamleek la venta / transferencia de propiedad es "una opción dada al arrendatario". En ijara thumma bay` la venta es parte del contrato. [15]
Un contrato de ijara wa iqtina islámicamente correcto "descansa" en tres condiciones:
- El arrendamiento y la transferencia de propiedad del activo o la propiedad deben registrarse en documentos separados. [14]
- El acuerdo de transferencia de propiedad no debe ser una condición previa a la firma del contrato de arrendamiento. [14]
- La “promesa” de transferir la propiedad debe ser unilateral y debe ser vinculante solo para el arrendador. [14]
Otra fuente (investment-and-finance.net) [16] describe Ijarah muntahia bittamleek como si
- hibah (obsequio), donde el título legal se transfiere al arrendatario sin más pagos, y que según investment-and-finance.net "es ampliamente utilizado por los bancos islámicos". [dieciséis]
- o mediante ventas. Ijarah muntahia bittamleek mediante ventas puede ser de tres tipos:
- a) cuando hay una transferencia gradual del título legal de la propiedad arrendada durante el "plazo" de arrendamiento (período de tiempo del arrendamiento). [dieciséis]
- b) cuando el título legal se transfiera al final del plazo del arrendamiento por "una contraprestación simbólica". [dieciséis]
- c) cuando la propiedad se transfiere antes del final del plazo del arrendamiento por un precio equivalente a las cuotas restantes de ijarah (neto de alquiler). [dieciséis]
ijara mawsoofa bi al dhimma
En un contrato islámico "forward ijarah" o ijara mawsoofa bi al dhimma (literalmente "arrendamiento descrito con responsabilidad", también transcrito ijara mawsufa bi al thimma ), el servicio o beneficio que se alquila está bien definido, pero la unidad particular que lo proporciona el servicio o beneficio no está identificado. Por lo tanto, si se destruye una unidad que presta el servicio o beneficio, el contrato no es nulo. [17]
En las finanzas islámicas contemporáneas, ijara mawsoofa bi al dhimma es el arrendamiento de algo (como una casa, una oficina o una fábrica) que aún no se ha producido o construido. Esto significa que el contrato de ijara mawsoofa bi al dhimma se combina con un contrato de Istisna para la construcción de lo que sea que proporcione el servicio o beneficio. [18] El financiador financia su fabricación, mientras que la parte comienza a arrendar el activo después de "recibirlo". Si bien las ventas a plazo normalmente no cumplen con la sharia, se permite usar ijarah siempre que el pago del alquiler / arrendamiento no comience hasta que el cliente reciba la entrega. La sharia también exige que el activo se especifique claramente, su tasa de alquiler se establezca claramente (aunque la tasa puede flotar según el acuerdo de ambas partes). [19]
Desafíos
Según MT Usmani, "algunos requisitos de la Sharia a menudo se pasan por alto" en las transacciones de ijarah en el mundo real, como cuando una circunstancia imprevisible conduce a la destrucción del activo, pero el arrendatario debe seguir pagando el alquiler en violación de el principio de que el arrendador asume la responsabilidad de su propiedad y ofrece cualquier usufructo al arrendatario. [20]
Otros desafíos no son el incumplimiento de la ley de la sharia correctamente en la práctica, sino las desventajas en el costo o la protección del consumidor que la ijarah tiene en comparación con las finanzas convencionales. Mahmud el-Gamal señala el gasto adicional de que el banco / financiador tenga que "mantener una propiedad sustancial de la propiedad durante todo el período de arrendamiento" en comparación con los arrendamientos financieros utilizados por las finanzas convencionales. [21] Otro problema es que el cliente de ijarah puede estar "expuesto al riesgo de perder la propiedad si el financista es demandado, pierde y se declara en quiebra" incluso si el cliente ha pagado el 90% del precio de la propiedad. Una solución alternativa (con un costo adicional) es establecer entidades de propósito especial "remotas a la quiebra" para mantener el título de la propiedad y "servir como partes en varios acuerdos relacionados con las obligaciones de reparaciones y seguros". [21]
Abu Umar Faruq Ahmad escribe en Theory and Practice of Modern Islamic Finance: The Case Analysis from Australia que al menos en ese país el arrendatario de la compra de una casa Ijarah wa Iqtina se encuentra en una posición legal más débil que el pagador de una hipoteca convencional. En primer lugar, el arrendador / prestamista Ijarah wa Iqtina puede desalojar al prestatario / comprador que tiene "algunos meses de mora" porque el prestatario es un inquilino, no un propietario. En contraste, el prestatario / comprador / deudor hipotecario convencional no puede porque tiene "seguridad de tenencia". En segundo lugar, si el prestamista / acreedor hipotecario en una hipoteca convencional ejecuta la ejecución hipotecaria del comprador y revende la propiedad, está "obligado por ley a asegurar el mejor precio posible" y a poner a disposición "una cuenta completa" de las transacciones de reventa a el prestatario ejecutado. En un contrato de Ijarah wa Iqtina , el arrendador / prestamista "no tiene tal obligación" para con el arrendatario. [22]
Muhammad Akram Khan critica la protección del cliente de ijara frente a los préstamos convencionales que devengan intereses en un ejemplo:
Supongamos, por ejemplo, que una persona toma un préstamo con intereses a cinco años para comprar un automóvil. Después de dos años, si descubre que quedarse con el automóvil y el préstamo no es rentable, puede vender el automóvil en el mercado y pagar el préstamo. No es así en el caso de ijara. Las finanzas de Ijara no se pueden rescindir prematuramente. [23] [24]
Referencias
Notas
Citas
- ^ a b c Usmani, Introducción a las finanzas islámicas , 1998 : p.109
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- ^ a b Usmani, Introducción a las finanzas islámicas , 1998 : p.111-113
- ^ Usmani, Introducción a las finanzas islámicas , 1998 : p.114-124
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enlaces externos
- Ijara como método financiero islámico