Dueño
Un arrendador es el dueño de una casa , apartamento , condominio , terreno o propiedad inmobiliaria que se alquila o alquila a una persona o empresa, que se denomina inquilino (también arrendatario o arrendatario ). Cuando una persona jurídica se encuentra en esta posición, se utiliza el término arrendador. Otros términos incluyen arrendador y propietario . El término casera se puede utilizar para las propietarias. El gerente de un pub en el Reino Unido , estrictamente hablando unavituallamiento con licencia , se conoce como el propietario / casera.
Historia
El concepto de terrateniente se remonta al sistema feudal de manoralismo ( señorialismo ), donde una finca pertenece a un señor de la mansión ( mesne lords ), generalmente miembros de la baja nobleza que llegó a formar el rango de caballeros. en el alto período medieval, la celebración de su feudo a través de la subinfeudación , pero en algunos casos la tierra también puede estar directamente sujeta a un miembro de la nobleza superior, como en el dominio real de propiedad directa de un rey, o en las aldeas imperiales del Sacro Imperio Romano Germánico sujeto directamente al emperador. En última instancia, el sistema medieval continúa el sistema de villas y latifundios (amplias granjas trabajadas por los campesinos) del Imperio Romano . [1]
En los tiempos modernos, "propietario" describe a cualquier individuo o entidad, como un organismo gubernamental o una institución, que proporciona vivienda a personas que no son propietarias de sus propias casas. Pueden ser itinerantes, asignados en una comisión de servicio fuera de su hogar, no querer el riesgo de una hipoteca o un valor patrimonial negativo, pueden ser un grupo de co-ocupantes que no están dispuestos a entrar en los lazos de copropiedad o pueden estar mejorando su crédito. calificación o saldo bancario para obtener una hipoteca futura en mejores condiciones.
Responsabilidades del propietario y el inquilino
Un contrato de alquiler , o contrato de arrendamiento , es el contrato que define términos como el precio pagado, las multas por pagos atrasados, la duración del alquiler o el contrato de arrendamiento y la cantidad de notificación requerida antes de que el propietario o el inquilino cancele el contrato. En general, las responsabilidades se dan de la siguiente manera: el propietario es responsable de hacer las reparaciones y el mantenimiento de la propiedad, y el inquilino es responsable de mantener la propiedad limpia y segura.
Muchos propietarios contratan una empresa de administración de propiedades para que se encargue de todos los detalles del alquiler de su propiedad a un inquilino. Esto generalmente incluye publicitar la propiedad y mostrársela a los posibles inquilinos, negociar y preparar los contratos de arrendamiento o licencia por escrito, [2] [3] y luego, una vez alquilada, cobrar el alquiler del inquilino y realizar las reparaciones necesarias.
Estados Unidos
En los Estados Unidos , las disputas residenciales entre propietarios e inquilinos se rigen principalmente por la ley estatal (no la ley federal ) con respecto a la propiedad y los contratos . La ley estatal y, en algunos lugares, la ley de la ciudad o la ley del condado, establecen los requisitos para el desalojo de un inquilino. Generalmente, hay un número limitado de razones por las cuales un propietario o una dueña puede desalojar a su inquilino antes del vencimiento del arrendamiento, aunque al final del plazo del arrendamiento, la relación de arrendamiento generalmente se puede terminar sin dar ninguna razón. Algunas ciudades, condados y estados tienen leyes que establecen el alquiler máximo que puede cobrar un propietario, conocido como control de alquiler, oregulación de alquileres y desalojos relacionados . También existe una garantía implícita de habitabilidad , según la cual el propietario debe mantener una vivienda segura, digna y habitable, que cumpla con los requisitos mínimos de seguridad, como detectores de humo y una puerta con llave. Las disputas más comunes son el resultado de la falta de prestación de servicios por parte del propietario o de la falta de pago del alquiler por parte del inquilino; lo primero también puede derivar en lo segundo. La retención del alquiler es causa justificada de desalojo, como se explica a menudo en el contrato de arrendamiento. [4]
Canadá
En Canadá , las disputas residenciales entre propietarios e inquilinos se rigen principalmente por la ley provincial (no la ley federal ) con respecto a la propiedad y los contratos . La ley provincial establece los requisitos para el desalojo de un inquilino. Generalmente, hay un número limitado de razones por las cuales un propietario puede desalojar a un inquilino. Algunas provincias tienen leyes que establecen el alquiler máximo que puede cobrar un propietario, conocido como control de alquiler o regulación de alquiler y desalojo relacionado . También hay una garantía implícita de habitabilidad., mediante el cual el propietario debe mantener una vivienda segura, digna y habitable, cumpliendo con los requisitos mínimos de seguridad.
Reino Unido
- Mercado de alquiler residencial (arrendamientos)
El alquiler del sector privado se rige en gran medida por muchas de las leyes de propietarios e inquilinos , en particular la Ley de propietarios e inquilinos de 1985, que establece normas mínimas sobre los derechos de los inquilinos frente a sus propietarios. Otro estatuto clave es la Ley de Vivienda de 2004 . Los alquileres pueden aumentarse libremente al final de una duración habitual de seis meses, con la debida notificación al inquilino. Una Orden de Posesión según el tipo más común, el Arrendamiento Asegurado en Menores (AST) generalmente se puede obtener después de ocho semanas / dos meses de alquiler impago, y a discreción del tribunal después de notificar al inquilino con un aviso de la Sección 8 (según la Ley de Vivienda de 1988).según enmendada) por un período menor para todos los arrendamientos asegurados - y por otros motivos que difieren a la propiedad del propietario de la propiedad. Si el arrendamiento es un AST, cualquier orden de posesión no entrará en vigor hasta que hayan transcurrido seis meses desde el arrendamiento inicial. La tenencia de una persona que ha estado ocupada desde antes del 15 de enero de 1989, por lo general, si no es una tenencia escasa desde el principio después de su creación a partir de 1980, puede ser una " tenencia regulada " con muchos más derechos, especialmente en virtud de la Ley de Alquiler de 1977 y Protección de la Ley de Desalojo de 1977 , introducida por el ministerio Third Wilson . [5]
Cada casa en ocupación múltiple , una unidad que la ley no considera como un solo hogar con más de tres inquilinos, está sujeta a regulaciones mejoradas, incluida la Ley de Vivienda de 2004 . En algunas autoridades locales siempre se requiere una licencia emitida por el consejo para ser propietario de una unidad de este tipo (en otras, se limita a los ejemplos legales más amplios).
Arrendamiento residencial
Los arrendamientos superiores a un par de años normalmente se denominan arrendamientos y tienden a ser largos; si hace más de 7 años, se debe registrar un nuevo patrimonio en arrendamiento. [6] Estos se rigen por algunas de las reglas anteriores y, en ejemplos más largos, se parecen más deliberadamente a la propiedad total que a los arrendamientos, en general. Rara vez requieren una renta de terreno considerable . La ley no ha regulado los altos cargos por ruptura / reventa ni impide la venta de casas arrendadas; En la década de 2010, algunas de estas propuestas han sido ampliamente consultadas y se están redactando. En términos generales, la legislación permite que dichos arrendatarios (inquilinos) se unan para obtener el derecho a administrary el derecho a comprar el interés del propietario (para conceder el derecho al voto colectivamente). Les permite extender individualmente sus contratos de arrendamiento por una nueva suma más pequeña ("prima"), que si los inquilinos han obtenido el derecho al voto normalmente no se exigirá / recomendará cada 15 a 35 años. Los requisitos y formularios de notificación tienden a ser estrictos. En ejemplos más pequeños, el inquilino, dependiendo de una simple división matemática del edificio, puede obtener el derecho al voto individualmente. El estatuto de 1925 implica en casi todos los arrendamientos (arrendamientos a bajo precio y con una prima (multa, suma inicial grande)) de propiedad que pueden ser vendidos (por el arrendatario, cedidos); reducir cualquier restricción a una en la que el propietario pueda aplicar un estándar que sea una investigación "razonable", sin causar una demora importante. Esto a menudo se conoce como "Pacto legal calificado sobre cesión / enajenación ".
En el dominio global decreciente de la vivienda social , excepcionalmente, los arrendatarios adquieren ampliamente con el tiempo el derecho a comprar con un descuento fijo sobre el precio de mercado de la vivienda.
Arrendamientos y arrendamientos comerciales (negocios)
En la propiedad comercial, gran parte de la ley, especialmente en lo que respecta a las controversias y las responsabilidades básicas, se basa en la libertad de contratación del derecho consuetudinario, incluidos los términos implícitos de las decisiones precedentes de una amplia jurisprudencia, como el significado de "reparación buena y sustancial" . Los principios implícitos incluyen "no derogación de la concesión" y "disfrute tranquilo". Todas las empresas que son inquilinos (arrendatarios) deben decidir si contratar dentro o fuera de la Parte II de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954lo que les da "seguridad empresarial de tenencia". De lo contrario, generalmente se aplica de forma predeterminada. Esta "seguridad de tenencia" está expresamente sujeta a razones comunes y mecanismos asociados para que un propietario recupere el local. Si un propietario está vendiendo un bloque y un inquilino calificado ocupa más del 50%, el inquilino debe tener el derecho de tanteo al precio de venta para comprar el bloque. Como en la mayoría de las jurisdicciones, la ley sobre el cumplimiento riguroso de los términos de arrendamiento sobre subarrendamientos y cesiones ilegales se puede hacer cumplir estrictamente, lo que resulta en la pérdida financiera y de las instalaciones si se rompe. La falta de pago de una demanda de alquiler, a diferencia del residencial, puede resultar en la recuperación directa del arrendador ("reingreso pacífico") a través del derecho de un arrendador comercial al uso de desalojos de "autoayuda".[7]Se ha prohibido la toma de bienes de un inquilino sin una orden judicial emitida (derivada de una orden judicial o una demanda de impuestos pendiente) ( angustia ). [8]
Propietario de tugurios
Los inquilinos (inquilinos u otros titulares de licencias) que se encuentran en el extremo más bajo de la escala de pago pueden tener dificultades sociales o económicas y sufrir un estigma social significativo como consecuencia. Debido a la falta de opciones alternativas, estos inquilinos a menudo son víctimas de propietarios sin escrúpulos de propiedades inseguras y decrépitas que descuidan su responsabilidad de mantener la propiedad.
Los términos "propietario de tugurios", "propietario de tugurios" o "propietario de guetos" se utilizan para describir a los propietarios de un gran número de esas propiedades, que a menudo tienen un monopolio local virtual. La mejora pública o una importante inversión privada pueden mejorar estas áreas. En situaciones extremas, los poderes de compra obligatoria del gobierno en muchos países permiten la limpieza de barrios marginales para reemplazar o renovar los peores barrios.
Ejemplos:
- Peter Rachman era un propietario que operó en Notting Hill , Londres , en la década de 1950 y hasta su muerte en 1962. Se hizo famoso por la explotación de sus inquilinos , con la palabra " rachmanismo " entrando en el Oxford English Dictionary . Sus secuaces incluyeron a Michael de Freitas (también conocido como Michael X / Abdul Malik), quien se ganó la reputación de líder del poder negro, y Johnny Edgecombe , quien se convirtió en un promotor del jazz y el blues, lo que ayudó a mantenerlo en el centro de atención. [9]
Inversión y base de alquiler
- Incentivos y desincentivos
El incentivo, ciertamente si no la vivienda social , es obtener un buen rendimiento de alquiler (rendimiento anual de la inversión) y la perspectiva de inflación de los precios de la propiedad. Los desincentivos son los deberes locales de los propietarios de reparación / mantenimiento y administración, y riesgos clave (disputas de inquilinos, daños, negligencia, pérdida de alquiler, indisponibilidad / disputas de seguros, depresión económica, aumento de la tasa de interés en cualquier hipoteca y equidad negativa o pérdida de inversión). El beneficio neto (rendimiento) y el crecimiento del capital de dejar (compartiendo) particularmente en apalancado compra para que , está sujeta a riesgo idiosincrásico , que se considera objetivamente se intensificó para una altamente apalancadoinversor limitado a un pequeño número de viviendas de perfil similar, de atractivo mercado de alquiler estrecho en áreas que carecen de capacidad de recuperación económica. [10]
- Base
Las propiedades de alquiler pueden ser pagadas por el inquilino sobre la base que se acuerde entre el propietario y el inquilino (es casi inaudito con más frecuencia que semanalmente o menos que anualmente) y que siempre se incluye en el contrato de arrendamiento (preferiblemente para ambas partes por escrito) . Debe ser uno de los factores que el inquilino considera antes de mudarse.
- Seguridad para alquiler y tarifas extra
Un arrendador o su agente puede decidir cobrar un depósito de seguridad (y / o en algunas jurisdicciones, como partes de los EE. UU., Una tarifa de mudanza / administración). Un factor de disuasión, si es alto, y relativamente atractivo, si es bajo, en muchos mercados para un inquilino, rara vez se debate en las negociaciones previas al arrendamiento. En algunas jurisdicciones, una o ambas están prohibidas en el sentido original. En su lugar, la pérdida del alquiler / seguro de daños a todo riesgo del arrendador puede incluirse en el alquiler acordado y / o en un tipo especial de depósito, una suma regulada de dinero como fianza (depósito de seguridad protegido) del inquilino en poder de un tercero registrado (como como ciertos agentes de bienes raíces) pueden estar permitidos. Normalmente, por ley, un depósito debe compensarse con los atrasos (déficit de alquiler) y los daños o fallas en la limpieza / reparación por parte del inquilino.
Vivero con licencia
En el Reino Unido, el propietario y / o administrador de un pub (taberna) se suele denominar "propietario / casera" o " tabernero ", siendo este último la denominación propiamente dicha de un contratista público romano o un recaudador de impuestos . En situaciones más formales, el término utilizado es vendedor de alimentos con licencia o simplemente "licenciatario". [11] Una propietaria puede ser llamada propietaria o simplemente propietaria.
El Licensed Trade Charity , formado en 2004 a partir de la fusión de la Society of Licensed Victuallers y Licensed Victualler's National Homes, [12] existe para satisfacer las necesidades de jubilación de los propietarios de pubs de Gran Bretaña. La organización benéfica también administra tres escuelas privadas en Ascot y Reading en Berkshire y Sayers Common en Sussex . Además de tener estudiantes normales que pagan la tarifa completa, la Escuela de Víveres Licenciados en Ascot ofrece precios de educación con descuento para los hijos de los propietarios y otras personas en la industria de la restauración.
Asociaciones de propietarios
Existen importantes asociaciones de propietarios en varios países. Estas asociaciones / sociedades brindan apoyo a sus miembros para enfrentar una variedad de problemas [13] proporcionando un medio de apoyo mutuo, y también presionan a las autoridades relevantes y al parlamento con respecto a los detalles y la implementación de la legislación de arrendamiento residencial y comercial.
- Australia
Existen numerosas asociaciones de propietarios en Australia . Estas asociaciones deben distinguirse de la clase de asociaciones de propietarios que representan el 'gran extremo de la ciudad': los propietarios de edificios importantes y complejos de viviendas residenciales muy grandes, como el Consejo de la Propiedad de Australia . [14]
- Asociación de propietarios de propiedades de Australia (POAA) [15]
- Asociación de propietarios de Victoria (POAVIC) [13]
- POAQ - Asociación de propietarios de propiedades de Queensland [16]
- Asociación de propietarios de Nueva Gales del Sur [17]
- Asociación de propietarios de Australia Occidental [18]
- Asociación de propietarios de Australia Meridional [19]
- Reino Unido
La Asociación Nacional de Propietarios de Viviendas (NRLA) se ha formado ahora a partir de una fusión de las dos organizaciones siguientes al 31/3/2020: [20]
- Asociación de propietarios residenciales (RLA) [21]
- Asociación Nacional de Propietarios (NLA) [22]
Ver también
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- Superintendente de construcción , una ocupación relacionada
- Tenement (ley)
Referencias
- ^ "Feudalismo" . facultad.historia.wisc.edu . Archivado desde el original el 5 de abril de 2017 . Consultado el 14 de marzo de 2018 .
- ^ Friedman sobre arrendamientos (sexta edición) por Andrew R. Berman, Capítulo 37: Contratos de arrendamiento, licencias y servidumbres comparados: derechos de estacionamiento, concesiones de grandes almacenes, inquilinos, etc.
- ^ "Uso de un contrato de licencia en lugar de un contrato de arrendamiento" . LawJournalNewsletters.com .
- ^ Bolander, Donald O. (1990). The New Webster's Library of Practical Information: Family Legal Guide . Publicaciones de léxico. págs. 44–45. ISBN 0-7172-4500-4.
- ^ "Copia archivada" (PDF) . Archivado (PDF) desde el original el 13 de abril de 2018 . Consultado el 12 de abril de 2018 . CS1 maint: copia archivada como título ( enlace )
- ^ LRA 2002 , Sch.3
- ^ Registro de la propiedad de HM (2020). "Guía práctica 26: arrendamientos - determinación" . Gov.uk . segundo. 8.
- ^ Alguaciles Archivado el 13 de abril de 2018 en la Wayback Machine Lorraine Conway y Jack Dent. Biblioteca de la Cámara de los Comunes: Documento informativo número 04103, 9 de junio de 2017
- ^ "- historytalk.org" (PDF) . www.historytalk.org . Archivado (PDF) desde el original el 3 de octubre de 2016.
- ^ Tara Siegel Barnard (29 de marzo de 2013). "La inversión en alquiler puede parecer más segura de lo que realmente es" . The New York Times . Archivado desde el original el 30 de marzo de 2013 . Consultado el 30 de marzo de 2013 .
- ^ "Dictionary.com" . Archivado desde el original el 3 de marzo de 2009 . Consultado el 19 de julio de 2008 .
- ^ " Sociedad de Victuallers con Licencia, caridad registrada no. 230011 " . Comisión de Caridad para Inglaterra y Gales .
- ^ a b Victoria, Asociación de propietarios de. "Asociación de Propietarios Victoria" . www.poavic.org . Archivado desde el original el 11 de mayo de 2018 . Consultado el 14 de marzo de 2018 .
- ^ "Copia archivada" . Archivado desde el original el 3 de mayo de 2016 . Consultado el 10 de mayo de 2016 .CS1 maint: copia archivada como título ( enlace )
- ^ "Inicio" . www.poaa.asn.au . Consultado el 14 de marzo de 2018 .
- ^ "Asociación de propietarios de propiedades de Queensland" . www.poaa.asn.au . Archivado desde el original el 12 de marzo de 2018 . Consultado el 14 de marzo de 2018 .
- ^ "Copia archivada" . Archivado desde el original el 16 de agosto de 2016 . Consultado el 22 de julio de 2016 .CS1 maint: copia archivada como título ( enlace )
- ^ "POAWA - Asociación de propietarios de WA" . Asociación de propietarios de propiedades occidentales de Australia . Archivado desde el original el 15 de marzo de 2018 . Consultado el 14 de marzo de 2018 .
- ^ "Asociación de propietarios (SA) incorporada" . www.landlords.org.au . Archivado desde el original el 29 de septiembre de 2016.
- ^ "Asociación nacional de propietarios residenciales | Apoyo nacional para propietarios" . www.nrla.org.uk . Consultado el 11 de abril de 2020 .
- ^ "Asociación de propietarios residenciales | Apoyo nacional para propietarios" . www.rla.org.uk . Consultado el 28 de junio de 2018 .
- ^ "Asociación nacional de propietarios | para promover y proteger al propietario residencial privado" . landlords.org.uk . Consultado el 28 de junio de 2018 .
- Derecho de la propiedad inmobiliaria
- Propietarios
