En el derecho de la propiedad y los bienes raíces , un interés futuro es un derecho legal a la propiedad que no incluye el derecho a la posesión actual o al disfrute de la propiedad. Los intereses futuros se crean sobre la formación de un patrimonio derrotable ; es decir, un patrimonio con una condición o evento que desencadena la transferencia de propiedad posesoria. Un ejemplo común es la relación propietario-inquilino. El arrendador puede ser propietario de una casa, pero no tiene ningún derecho general a entrar en ella mientras se alquila. Las condiciones que desencadenan la transferencia de posesión, primero al inquilino y luego al propietario, generalmente se detallan en un contrato de arrendamiento .
Como ejemplo un poco más complicado, supongamos que O es el propietario de Blackacre . Considere lo que sucede cuando O transfiere la propiedad, "a A de por vida, luego a B". La persona A adquiere posesión de Blackacre. La persona B no recibe ningún derecho a poseer Blackacre inmediatamente; sin embargo, una vez que la persona A muere, la posesión recaerá en la persona B (o su patrimonio, si murió antes que la persona A). La persona B tiene un interés futuro en la propiedad. En este ejemplo, el evento que desencadena la transferencia es la muerte de la persona A.
Debido a que transmiten derechos de propiedad, los intereses futuros generalmente pueden ser vendidos, obsequiados , testados o dispuestos de otro modo por el beneficiario (pero consulte Adquisición a continuación). Debido a que los derechos se otorgan en el futuro, dicha disposición ocurrirá antes de que el beneficiario tome posesión de la propiedad.
Hay cinco tipos de intereses futuros reconocidos en el derecho consuetudinario : tres en el cedente y dos en el cesionario. [1]
Adquirir significa otorgar a una persona un derecho inmediato al disfrute presente o futuro de la propiedad. En términos sencillos, uno tiene derecho a un activo adquirido que no puede ser quitado por ningún tercero, aunque todavía no se posea el activo. Cuando el derecho, interés o título de posesión presente o futura de un patrimonio legal puede ser transferido por su titular a cualquier otra parte, se denomina interés adquirido con respecto a ese titular.
Una persona puede despojarse o enajenar solo aquellos intereses que están garantizados para adquirir. Esta regla se alinea con la política de que a una persona no se le debe permitir vender una cosa que no sea de su propiedad. Los intereses que no están garantizados para la concesión están sujetos a la regla contra perpetuidades .