Las Leyes de Tierras Asentadas fueron una serie de promulgaciones de leyes de tierras inglesas relativas a los límites de la creación de un asentamiento, un dispositivo de traspaso utilizado por el propietario de una propiedad que quiere garantizar esa provisión a las generaciones futuras de su familia.
Dos tipos principales de asentamientos
- En un fideicomiso para la venta , la propiedad, que puede ser real o personal (tierra o bienes), es transferida por el propietario mediante escritura o testamento a fideicomisarios que están obligados a vender la propiedad y retener el producto de la venta para los beneficiarios.
- Un asentamiento estricto solo se puede crear sobre la tierra y fue un dispositivo que fue utilizado por un terrateniente para mantener la tierra dentro de su familia.
Al utilizar el dispositivo del asentamiento estricto, la propiedad de la propiedad se dividió a lo largo del tiempo mediante el uso de propiedades de dominio absoluto limitado .
Las fincas de propiedad absoluta limitada
- Un fee tail es un patrimonio limitado cuya sucesión se limita a los descendientes directos del titular original del patrimonio, descendiente determinado de acuerdo con las antiguas reglas de herencia que se inclinaban a favor del hijo mayor.
- Un patrimonio vitalicio es un patrimonio que dura toda la vida de alguien, ya sea la vida del beneficiario o la vida de otra persona: un patrimonio vitalicio. Estas propiedades se utilizaron en la creación de un asentamiento estricto.
El ejemplo más común de asentamiento estricto ocurre cuando un terrateniente establece en su testamento que la tierra será para su hijo mayor de por vida y luego el resto pasará al hijo mayor de su hijo en la cola de pago.
El acuerdo a menudo preveía el pago de una anualidad a la viuda (unión conjunta). Se podrían hacer provisiones para los hijos menores del terrateniente otorgándoles una suma de capital al llegar a cierta edad o al casarse (porciones). Se trataba de sumas de capital destinadas a constituirlas de por vida. Fueron asegurados cargándolos en tierra.
El establecimiento estricto significó que la tierra era efectivamente inalienable.
Desventajas de los asentamientos estrictos
- El hijo mayor no pudo vender la tierra.
- No fue factible otorgar un arrendamiento a largo plazo de la propiedad.
- A menudo ni siquiera podía abrir y explotar ninguna mina en la tierra, ya que las leyes del desperdicio se aplican a las propiedades de la vida y establecen que no se pueden abrir nuevas minas a menos que se sea irreprochable para el desperdicio. Incluso si fuera irreprochable por los desperdicios, a menudo no tendría dinero para abrirlos. Esto significó que no se podía obtener el beneficio óptimo de la tierra y significó que muchos propietarios se empobrecieran.
- El inquilino vitalicio tendría que pagar a la viuda su anualidad y a los demás hijos sus porciones.
- Fue difícil hipotecar la tierra.
- La tierra podría estar mal administrada y deteriorarse gravemente.
- Estas dificultades se vieron agravadas por el hecho de que muy a menudo el asentamiento continuaría ad infinitum durante el proceso de reasentamiento. El hijo mayor del hijo que tenía derecho al cobro de la tarifa podría, al excluir la vinculación, crear una tarifa simple y poner fin al acuerdo. No tenía derecho a su participación en la posesión hasta la muerte de su padre. Mientras su padre viviera, no podía prohibir el vínculo a menos que su padre lo consintiera. Su padre se mostraría reacio a dar su consentimiento, ya que esto significaría que la tierra pasaría fuera de la familia. Obviamente, el hijo necesitaría dinero para mantenerlo hasta que tuviera derecho a la posesión. Se llegaría a un compromiso que permitiría que la tierra permaneciera en la familia pero al mismo tiempo satisfaría la necesidad de efectivo del hijo. El padre y el hijo prohibirían la vinculación, pero habría un reasentamiento de la tierra que generalmente tomaba la forma de un traspaso al padre de por vida, al hijo mayor de por vida y al hijo mayor en la cola. Es decir, la cola de la tarifa se pasó a otra generación. Como parte del acuerdo, al hijo mayor se le otorgaría una anualidad inmediata sobre la tierra o una suma global. Si la familia atravesaba tiempos difíciles, estos reasentamientos significaron que el deterioro de la tierra y el empobrecimiento de los terratenientes continuaron de generación en generación.
Título colectivo
Las Leyes de tierras colonizadas de 1882 a 1890 son el título colectivo de las siguientes leyes: [1]
- La Ley de Tierras Asentadas de 1882 (45 y 46 Vict c 38)
- La Ley de Tierras Asentadas de 1884 (47 y 48 Vict c 18)
- Las tierra actúa Settled (Enmienda) 1887 (50 y 51 Vict c 30)
- La Ley de Tierras Asentadas de 1889 (52 y 53 Vict c 36)
- La Ley de tierras colonizadas de 1890 (53 y 54 Vict c 69)
Legislación
- Ley de Arrendamientos Mineros de 1723
- Ley de Irlanda de Estados Incumbidos de 1849
- Las Leyes de Tierras Asentadas de 1882 a 1890
El objetivo principal de esta legislación era, como dijo Lord Halsbury en Bruce v. Ailesbury [2], "liberar la tierra de los grilletes del asentamiento, convertirla en un artículo comercializable a pesar del asentamiento".
La legislación logró esto al otorgar al arrendatario de por vida poderes legales para ocuparse de la tierra, lo que excedía con creces los poderes que tenía anteriormente según el derecho común. El más importante de estos poderes era el poder del usufructuario de vender el interés pleno dominio en la tierra y no sólo un estado de vida pur autre vie .
El segundo objetivo de la legislación era proteger los intereses de los beneficiarios del acuerdo. Sus intereses se sobrepasaron, es decir, se separaron de la tierra y se apegaron al producto de la venta, en cambio, sus intereses se trasladaron al dinero, es decir, el acuerdo ahora se aplicaba al producto de la venta.
Las leyes se aplican siempre que haya un acuerdo.
Un asentamiento se define en s2 (1) de la Ley de 1882 como "cualquier terreno o cualquier propiedad o interés en la tierra, que por el momento está limitado o en fideicomiso para cualquier persona por vía de sucesión".
Básicamente, siempre que un documento crea una sucesión de intereses en la tierra, se aplicarán las Leyes de Tierras Asentadas .
Generalmente debe haber un elemento de sucesión. La sección 59 crea una situación de tierras colonizadas en la que no hay ningún elemento de sucesión: cuando un niño tiene derecho a la posesión de la tierra, se considera tierra establecida aunque no esté limitada por la sucesión, es decir, podría tener derecho a una propiedad. tarifa simple. Esto fue para asegurar la comerciabilidad de la tierra propiedad de un menor ya que un comprador sería reacio a firmar un contrato con él dado que era anulable una vez que el menor alcanzaba la mayoría de edad.
Generalmente es el arrendatario vitalicio quien ejerce los poderes creados por las leyes.
Las leyes aseguran que los poderes creados estén disponibles siempre que haya un acuerdo al designar en cada caso posible a una persona para que sea el inquilino de por vida.
El artículo 25 de la Ley de 1882 define al inquilino vitalicio como "la persona que, por el momento, en virtud de un acuerdo, tiene derecho a la posesión de la tierra establecida, de por vida ...", generalmente la persona con derecho a la propiedad vitalicia en posesión o tiene derecho a la cola de honorarios en posesión.
Donde no se aplican los poderes conferidos
Existen dos escenarios donde el arrendatario vitalicio no ejerce las facultades que le confiere la Ley.
- Cuando la persona con derecho a la posesión es un niño, en cuyo caso, según el artículo 60, los fideicomisarios del acuerdo ejercen los poderes.
- La otra excepción es cuando el inquilino desea ejercer su poder de venta pero desea comprar la tarifa de manera simple (por lo que desea comprársela a sí mismo): según S12 de la Ley de 1890, los fideicomisarios del asentamiento se ponen en su lugar y ejercen el poder de venta en su nombre.
Según el artículo 50 (1), los poderes del inquilino de por vida no pueden asignarse a otro y el artículo 50 (2) anula cualquier contrato en virtud del cual el inquilino de por vida se compromete a no ejercer sus poderes legales. Además, el fideicomitente no puede, mediante las disposiciones del acuerdo, restringir directa o indirectamente los poderes del inquilino de por vida según las leyes. Cualquier disposición que intente hacerlo será nula según la sección 51 de la Ley de 1882.
Un ejemplo de un intento indirecto de restringir el ejercicio de los poderes se encuentra en re Fitzgerald 1902 IR 162
El artículo 56 (1) establece que cuando exista un conflicto entre las disposiciones de un acuerdo y las disposiciones de la Ley en relación con sus poderes, cuando el acuerdo sea más restrictivo, prevalecerán las disposiciones de la Ley.
La nota s.57 establece que nada en las leyes impide que un fideicomitente otorgue al inquilino de por vida poderes adicionales a los que le confiere la ley.
Control S
Se incorporaron tres controles a la legislación para evitar que el inquilino de por vida abuse de sus poderes:
Respecto a los intereses de otras partes
Un inquilino vitalicio debe "tener en cuenta los intereses de todas las partes que tienen derecho en virtud del acuerdo". Se le exige que tenga en cuenta los intereses de los beneficiarios, pero no es el mismo que el fideicomisario habitual, ya que siempre es uno de los beneficiarios. En Re Earl of Stamford y Warrington (1916), 1 Ch Younger J describió al inquilino de por vida como un fideicomisario "muy interesado".
"Puede ejercer legítimamente sus poderes con algunos, pero no, por supuesto, una consideración exclusiva de sus propios intereses personales", según Vaisey J en Will Trusts 1956 Ch 395 de Re Boston .
Tiene derecho a una cierta medida de discreción, Wheelwright v. Walker [1883] 23 Cap. 752 y Wheelwright v. Walker [1883] Weekly Reporter 912.
Según la sección 37 de la Ley de 1882, el inquilino de por vida tiene el poder de vender reliquias siempre y cuando obtenga una orden judicial - Re Earl of Radnor's Will Trusts 1890 45 Ch D402.
Cuando se trata de tierras, el tribunal solo intervendrá si el ejercicio del poder afectaría financieramente a los beneficiarios, por ejemplo, Re Earl Somers 1895 11 TLR 567.
Sin embargo, cuando la pérdida financiera es solo especulativa, el tribunal no intervendrá como en Thomas v. Williams 1883 24 Ch D 558.
Otra situación en la que intervendrán los tribunales es cuando la transacción no es de buena fe o parece implicar un elemento de fraude, Middlemas v. Stevens (1901) 1 cap.
Papel de los fideicomisarios
Este es el papel que juegan los fideicomisarios del asentamiento.
Poderes no equivalentes a la propiedad
Los poderes no son equivalentes a los poderes de un propietario absoluto. La legislación les impone límites y restricciones.
Poderes específicos
Vender / intercambiar
Según el artículo 3 de la ley de 1882, el arrendatario vitalicio tiene el poder de vender o intercambiar terrenos o cualquier parte de ellos o cualquier derecho o privilegio de interés de cualquier tipo sobre o en relación con él. El artículo 4 impone una restricción que establece que al vender "debe obtener el mejor precio que pueda obtenerse razonablemente".
También se deben seguir ciertos procedimientos. Una vez que se siguen estos procedimientos, en una venta por parte del arrendatario de por vida, el comprador recibe la tarifa simple absoluta en el terreno liberado de todos los intereses que se le atribuyen en virtud del acuerdo. Los intereses en virtud del acuerdo se sobrepasan, es decir, se transfieren al producto de la venta.
Según la sección 45 (3), el comprador, si está negociando de buena fe con el inquilino de por vida, no está obligado a cerciorarse de que se ha dado la notificación necesaria a los fideicomisarios. El alcance excesivo se aplicará siempre que el comprador actúe de buena fe, incluso si no se sigue este requisito de procedimiento. En Hughes v.Fanagan (1891) 30 LR IR, el tribunal sostuvo que cuando un arrendatario en virtud de un contrato de arrendamiento de 35 años otorgado por el inquilino de por vida sabía que no había fideicomisarios del acuerdo, no se le concedió la protección de S45 (3). . Otro de los requisitos procesales es que el producto de la venta o el dinero del capital debe pagarse a los fideicomisarios de los asentamientos o en los tribunales - s22 de la Ley de 1882.
En virtud de la sección 54 sobre una venta, permuta, arrendamiento o hipoteca, un comprador / arrendatario / acreedor hipotecario de buena fe, si trata de buena fe con el inquilino de por vida, se considerará de manera concluyente, frente a los beneficiarios del acuerdo, que ha pagado lo mejor precio que razonablemente podría obtenerse y haber cumplido con todos los requisitos de las leyes.
Ver los comentarios obiter hechos por Black J en Gilmore v. The O'Conor Don 1947 IR 462
Arrendar la tierra
La Sección 6 permite que un inquilino de por vida arriende la tierra o cualquier parte de ella. El contrato de arrendamiento tendrá una duración completa incluso si el inquilino de por vida muere antes de su rescisión. Existen ciertas condiciones y restricciones: • Hay límites máximos en la duración de dichos arrendamientos Los arrendamientos de edificios solo se pueden otorgar por 99 años. Los arrendamientos mineros solo podían otorgarse por 60 años. Otros arrendamientos solo podían otorgarse por 35 años. • La Sección 7 establece ciertos requisitos: el contrato de arrendamiento debe hacerse mediante escritura y debe entrar en vigencia en posesión dentro de los 12 meses posteriores a su fecha • Cada contrato de arrendamiento debe reservar el mejor alquiler que se pueda obtener razonablemente • Todo contrato de arrendamiento debe contener un convenio por el arrendatario por el pago del alquiler y una condición para el reingreso en caso de que el alquiler permanezca impago por un período no superior a 30 días. • Una contraparte del contrato de arrendamiento debe ser ejecutada por el arrendatario y entregada al arrendatario de por vida. • Debe notificarse a los fideicomisarios del acuerdo antes de que se otorgue el contrato de arrendamiento - art. 45. Sin embargo, según S7 de la Ley de 1890, el inquilino de por vida puede otorgar un contrato de arrendamiento por menos de 21 años siempre que no se pague una multa, el inquilino no está exento de responsabilidad por desperdicios y se reserva el mejor alquiler que pueda obtenerse razonablemente sin previo aviso y sin perjuicio del hecho de que no hay fideicomisarios del acuerdo.
La regla general establecida en Re Wix 1916 1Ch es que la renta reservada en los arrendamientos debe tratarse como parte de los ingresos del inquilino de la tierra. Nunca se capitaliza, es decir, se destina a los demás beneficiarios.
La Ley de 1882 hace una excepción en el caso de los arrendamientos mineros, ya que el valor de capital de la tierra será disminuido por la explotación minera; el artículo 11 establece que, a menos que se exprese una intención contraria en la liquidación, parte de la renta se reservará como capital. dinero y el resto va al inquilino como ingreso. Si el inquilino de por vida es imputable por despilfarro ¾ del alquiler se capitaliza si es intachable ¼ del alquiler se capitaliza.
Hipotecar
Las Leyes de Tierras Asentadas no cambiaron radicalmente al inquilino por el poder de hipoteca de por vida.
En virtud del artículo 18, puede hipotecar la tierra si se requiere dinero para la igualdad de intercambio, para comprar la renta del terreno o para recaudar dinero para cumplir con las obligaciones de carácter permanente. Cualquier dinero recaudado por la hipoteca se trata como dinero de capital y, según la sección 22, debe pagarse a los fideicomisarios o al tribunal. Incluso en estos casos se aplica la sección 53.
Ver: Hampden v. Conde de Buckinghamshire 1893 CH 53.
Para realizar mejoras
Las mejoras son gastos adicionales a los gastos diarios, por ejemplo, reparaciones que debe pagar él mismo. Consulte la sección 25 de la Ley de 1882 y la sección 13 de la Ley de 1890.
Las mejoras solo pueden hacerse con dinero de capital y no pueden convertirse en un cargo en el acuerdo - Standing v. Gray 1903 1 IR 49.
Otros poderes misceláneos
Otros poderes diversos conferidos al inquilino son más restrictivos, por ejemplo, según la sección 10 (2) de la Ley de 1890, la mansión principal y sus terrenos no pueden ser vendidos, intercambiados o arrendados por el inquilino de por vida sin el consentimiento de los fideicomisarios del acuerdo. o una orden de la corte. En virtud del artículo 37 de la Ley de 1882, las reliquias, como las fotografías familiares, no pueden venderse antigüedades sin una orden del tribunal.
Fideicomisarios del asentamiento
El papel de los fideicomisarios es principalmente de supervisión. Por lo general, no tienen poderes para ocuparse activamente de la tierra, ya que estos poderes están conferidos al inquilino de por vida. Los fideicomisarios del acuerdo tienen un papel más activo en dos escenarios:
- Cuando el inquilino vitalicio sea un infante, en cuyo caso los fideicomisarios pueden ejercer ese rol por él hasta que cumpla la mayoría de edad- s.60 1882 Actor
- Cuando el inquilino de por vida desea comprar la tarifa simple, los fideicomisarios deben ponerse en su lugar y ejercer el poder de venta por él - s.12 Ley de 1890
La sección 2 (8) de la Ley de 1882, complementada por la sección 16 de la Ley de 1890, identifica 5 categorías de personas que califican como fideicomisarios del acuerdo:
- Fideicomisarios identificados con un poder de venta o un poder para consentir la venta de tierras colonizadas.
- Personas nombradas en el acuerdo como fideicomisarios del mismo "a los efectos de las Leyes de tierras colonizadas de 1882-1890" - s2 (8)
Categorías provistas por s16 de la Ley de 1890:
- Sección 16 (1): los fideicomisarios serán los fideicomisarios con poder de venta de otra tierra que está sujeta a las mismas limitaciones que la tierra establecida en cuestión, por ejemplo, si un acuerdo incluye dos fincas pero los fideicomisarios solo tienen el poder de vender una. luego serán los fideicomisarios del asentamiento en relación con la otra finca.
- Sección 16 (2) - los fideicomisarios que tienen un poder de venta futuro.
- El tribunal puede nombrar fideicomisarios del acuerdo conforme a la sección 38 (1) de la Ley de 1882.
Poderes de los fideicomisarios del asentamiento
El papel de los fideicomisarios del acuerdo se creó para garantizar que el inquilino de por vida, en el ejercicio de sus poderes legales, no dañe los intereses de los demás beneficiarios del acuerdo. Hughes v. Fanagan 1891 30 LR IR: el objetivo principal de los fideicomisarios del acuerdo es proteger los intereses de los que tienen derecho al resto.
Para permitirles lograr este objetivo, la legislación impuso 3 requisitos legales: deben recibir el dinero de capital, deben recibir notificación y dar su consentimiento.
- Según la sección 22 (2), el capital social pagado a los fideicomisarios debe ser invertido o aplicado por ellos de acuerdo con las instrucciones del inquilino de por vida o si no se dan instrucciones a su propia discreción.
- S21 enumera las diversas formas en que se puede invertir o aplicar el dinero. El tribunal solo intervendrá si el plan de inversión claramente perjudica los intereses financieros de otros beneficiarios en virtud del acuerdo - Fincas asentadas de Re Hunt 1906 2 Capítulo 11. Aviso: según la sección 45, los poderes principales conferidos por las leyes al inquilino de por vida solo pueden ejercerse por él si avisa con un mes de antelación a los fideicomisarios. Suele enviarse por correo certificado.
- Tenga en cuenta que los fideicomisarios no tienen la obligación de iniciar una acción. Según S42, no se les puede responsabilizar por no dar su consentimiento o no entablar una acción.
Consentimientos - algunas transacciones como la venta de la mansión principal requerirán el consentimiento de los fideicomisarios - venta de la mansión s.10 (2). Esto se puede dar de manera informal sin la necesidad de escribir según Gilbey v. Rush 1 Ch 11.
Ver también
Notas
- ^ La Ley de títulos cortos de 1896 , sección 2 (1) y Anexo 2
- ^ [1892] AC 356
Otras lecturas
- Manby, Harry Lyndsay (1882). La Ley de Patrimonios Asentados : documento leído ante la Unión Constitucional, 23 de octubre de 1882 . Londres: Unión Constitucional.